相続人以外へ不動産を遺す３つの方法｜司法書士が徹底解説

2026/04/01

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相続人ではない、あの人へ。不動産をより確実に遺すための基礎知識

「長年連れ添ったパートナーに、この家を遺したい」「お世話になったあの子に、財産の一部を渡したい」。
法的な婚姻関係にないパートナーや、血の繋がりのない大切な人へ、ご自身の財産、特に住まいである不動産を遺したいと願う気持ちは、とても自然で尊いものです。

しかし、残念ながら、その想いは、何の対策もしないままだと実現できない可能性が高いです。法律では、財産を相続できる人（法定相続人）の範囲が決められており、何もしなければ、あなたの想いとは関係なく、法律で定められた相続人に不動産は引き継がれてしまいます。

大切な人へ確実に不動産を遺すためには、生前のしっかりとした対策が不可欠です。この記事では、司法書士の立場から、あなたの想いの実現可能性を高めるための3つの選択肢を、それぞれの特徴や注意点とあわせて詳しく解説していきます。

遺言書で想いを託す「遺贈」
生前の約束を形にする「死因贈与契約」
柔軟な財産管理と承継を実現する「家族信託」

この記事を最後までお読みいただくことで、それぞれの方法の違いが明確になり、ご自身の状況や想いに最も合った選択肢を見つけるための一歩を踏み出せるはずです。あなたの最後の願いを、確かな形にしていきましょう。

【選択肢1】遺言書で想いを託す「遺贈」

相続人以外の方へ財産を遺す方法として、最もよく知られているのが「遺贈（いぞう）」です。これは、遺言書によって特定の人や団体に財産を無償で譲ることを指します。

遺贈には、特定の財産を指定して遺す「特定遺贈」と、財産の割合を指定して遺す「包括遺贈」の2種類があります。「この不動産をAさんに遺す」というように特定の不動産を遺したい場合は、「特定遺贈」を選ぶのが一般的です。特定遺贈であれば、財産を受け取る人（受遺者）は、他の相続人と遺産の分け方を話し合う「遺産分割協議」に参加する必要がなく、手続きが比較的スムーズに進みます。

遺贈の手続きは、一般的に以下の流れで進みます。

遺言書の作成
遺言者の死亡・相続開始
遺言書の検認（公正証書遺言の場合は不要）
遺言内容の実現（遺言執行）
不動産の名義変更（所有権移転登記）

遺贈の大きなメリットは、ご自身の意思だけで、比較的簡単に準備を始められる点です。しかし、後述する「遺留分」を侵害してしまうリスクや、相続人全員の協力が得られないと不動産の名義変更手続きが煩雑になる可能性があるといったデメリットも存在します。

遺言書作成で注意すべき「遺留分」とは

遺贈を考える上で、絶対に知っておかなければならないのが「遺留分（いりゅうぶん）」という制度です。遺留分とは、兄弟姉妹以外の法定相続人（配偶者、子、親など）に最低限保障されている財産の取り分のことをいいます。

例えば、「内縁の妻に全財産を遺す」という遺言書を作成したとしても、お子さんなどの法定相続人がいれば、その相続人は法律で定められた一定割合の財産を「遺留分」として請求する権利を持っています。これを「遺留分侵害額請求」といい、請求された場合、財産を受け取った側は、その侵害額に相当する金銭を支払わなければなりません。

遺留分を侵害した遺言書が直ちに無効になるわけではありませんが、あなたの死後、大切な人と相続人の間で深刻な金銭トラブルに発展する火種になりかねません。トラブルを未然に防ぐためには、遺言書を作成する段階から、各相続人の遺留分に配慮した財産配分を検討することが極めて重要です。この点については、民法でも詳しく定められています。遺留分の具体的な計算方法など、より詳しい情報については「遺留分について」の記事もご参照ください。

手続きを円滑に進める「遺言執行者」の指定

相続人以外の人へ不動産を遺贈する場合、もう一つ重要なポイントがあります。それは、遺言書で「遺言執行者」を指定しておくことです。

遺言執行者とは、その名の通り、遺言の内容を実現するために必要な手続きを行う権限を持つ人のことです。もし遺言執行者を指定していない場合、不動産の名義変更（所有権移転登記）には、財産を受け取る人（受遺者）と、相続人全員の協力が必要になります。

もし、相続人の中に一人でも非協力的な人がいたり、関係性が良くなかったりすると、手続きが全く進まなくなってしまうリスクがあるのです。

しかし、遺言書で遺言執行者を指定しておけば、その遺言執行者が単独で受遺者と登記手続きを進めることができます。相続人全員のハンコをもらいに回る必要がなくなり、あなたの想いをよりスムーズかつ確実に実現できるのです。信頼できるご家族やご友人のほか、私たち司法書士のような専門家を遺言執行者に指定することも可能です。遺言執行者の重要性については、「遺言執行者がいない場合の手続き上のリスク」で詳しく解説しています。

【選択肢2】生前の約束を形にする「死因贈与契約」

遺贈とよく似た方法に「死因贈与契約（しいんぞうよけいやく）」があります。これは、「私が死んだら、この不動産をあなたにあげます」という内容を、生前のうちに相手方と「契約」として約束しておく方法です。

遺贈が遺言者の一方的な意思表示であるのに対し、死因贈与は財産をあげる人（贈与者）ともらう人（受贈者）双方の合意によって成立する「契約」であるという点が根本的に異なります。

契約であることのメリットは、財産をもらう側も生前にその内容を承諾しているため、安心感が得られる点です。一方で、相手の同意がなければ成立しないという側面もあります。不動産のような重要な財産を対象とする場合は、後々のトラブルを防ぐためにも、契約書を公正証書で作成しておくことを強くお勧めします。

また、司法書士ならではの専門的な対策として、死因贈与契約を結んだ後に、不動産に「仮登記」をしておく方法があります。これにより、万が一贈与者が第三者に不動産を売却してしまっても、受贈者はご自身の権利を主張しやすくなります。

死因贈与は撤回される？知っておくべき効力とリスク

死因贈与を検討する方が最も心配されるのが、「一度結んだ契約を、後から一方的に撤回されてしまわないか？」という点でしょう。

この点について、法律では原則として、死因贈与契約には遺贈に関する規定が準用されるため、贈与者はいつでも自由に契約を撤回できるとされています。これは、遺言がいつでも自由に書き直せるのと同じ考え方です。詳しい遺言の撤回については別の記事もご覧ください。

しかし、これでは財産をもらう約束をした受贈者の立場があまりに不安定です。そこで、判例では例外を認めています。特に重要なのが、「負担付死因贈与契約」の場合です。

例えば、「私の生活の面倒を見てくれることを条件に、亡くなったらこの家をあなたにあげます」といった契約がこれにあたります。この場合、受贈者がすでに契約内容である「負担」（この例では生活の面倒を見ること）を履行しているのであれば、贈与者は特段の事情がない限り、一方的に契約を撤回することはできない、とした最高裁判所の判例があります（最判S57.4.30）。

このように、単なる贈与ではなく、何らかの負担とセットになっている場合は、契約の効力がより強固になる可能性があるのです。

【選択肢3】柔軟な財産管理と承継を実現する「家族信託」

近年、新しい財産管理・承継の方法として注目されているのが「家族信託」です。これは、ご自身の財産（委託者）を、信頼できる家族など（受託者）に託し、特定の目的（例えば、大切な人の生活保障）のために、その財産を管理・承継してもらう仕組みです。

遺言や贈与と大きく違うのは、「自分の死後だけでなく、生きている間の財産管理も任せられる」という点です。例えば、将来ご自身が認知症などで判断能力が低下してしまった場合、銀行口座の取引が制限されたり、不動産の売却手続きが進めにくくなったりする「資産凍結」のリスクがあります。しかし、家族信託を活用し、信託の対象財産や運用方法（預金であれば信託口座等）を適切に設計しておけば、受託者が契約内容に従って財産管理を継続でき、資産凍結リスクを軽減できる可能性があります。

財産を託す受託者は、お子さんなどの法定相続人に限らず、信頼できる甥や姪、場合によってはご友人などを指定することも可能です。これにより、相続人以外の人に、あなたの財産管理と承継を託すという選択肢が生まれます。家族信託における不動産登記など、複雑な手続きが絡むため専門家への相談が欠かせません。

家族信託で不動産を遺すメリット・デメリット

家族信託を活用して相続人以外の方へ不動産を遺す場合、以下のようなメリット・デメリットが考えられます。

【メリット】

二次相続以降の承継先を指定できる：「私が亡くなったら内縁の妻に。その妻が亡くなったら、私の甥に」というように、数世代にわたる財産の承継先を決めておくことができます。これは遺言では実現できません。
柔軟な財産管理が可能：ご自身の判断能力が低下した後も、受託者が信託契約に基づき不動産の管理や、必要であれば売却も行えます。
遺言の検認手続きが不要：遺言書と異なり、家庭裁判所での検認手続きを経ずに、スムーズに財産承継を進めることができます。

【デメリット】

専門家のサポートが不可欠：契約内容の設計が非常に複雑で、法務・税務の専門知識が不可欠なため、専門家への相談なしに進めることは困難です。
設定費用が比較的高額：遺言や死因贈与契約に比べ、信託契約書の作成や登記などで初期費用が高くなる傾向があります。
受託者の負担が大きい：財産を管理・運用する受託者には、大きな責任と事務的な負担がかかります。特に家族以外の方に依頼する場合は、慎重な検討が必要です。

【徹底比較】あなたに最適な方法は？7つの観点で選ぶ

これまで解説してきた「遺贈」「死因贈与」「家族信託」。それぞれの特徴が見えてきたところで、どの方法がご自身の状況に最も合っているのか、7つの観点から比較してみましょう。

「とにかく確実に渡したい、相手にも安心してもらいたい」という方は、負担付の「死因贈与契約」に仮登記を組み合わせる方法が有力です。
「自分の老後の財産管理や、その先の承継まで見据えたい」という方は、初期費用はかかりますが「家族信託」が最適な選択肢となるでしょう。
「まずは手軽に始めたい、費用を抑えたい」という場合は、遺留分に配慮し、遺言執行者を指定した「遺贈（公正証書遺言）」が基本となります。

ご自身の状況に似たケースとして、子どもがいない方の相続についても解説していますので、参考にしてみてください。

相続人以外へ不動産を遺す際の税金と注意点

どの方法を選ぶにしても、税金の問題は避けて通れません。特に相続人以外の方が財産を受け取る場合には、注意すべき点がいくつかあります。

相続税の2割加算：配偶者と一親等の血族（子や親）以外の方が遺贈や死因贈与で財産を取得した場合、本来の相続税額に2割が加算されるというルールがあります。
不動産取得税の課税：法定相続人が不動産を相続した場合はかかりませんが、相続人以外の方が特定遺贈や死因贈与で不動産を取得した場合は、不動産取得税が課税されます。
登録免許税の税率：不動産の名義変更（登記）の際にかかる登録免許税も、法定相続人が相続する場合（税率0.4%）に比べて、遺贈や死因贈与の場合はケースにより税率が変わります（例：相続・相続人への遺贈は0.4%／相続人以外への遺贈・贈与等は2.0%）。

家族信託の場合は、信託を設定した時点では原則として課税されず、受益者が亡くなって次の受益者に権利が移る際などに相続税が課税されます。税金の扱いは非常に複雑であり、選択する方法によって納税額が大きく変わることもあります。財産を渡す相手の負担を少しでも軽くするためにも、税金面の影響を事前に把握しておくことが大切です。相続不動産の売却なども含め、税務の専門家とも連携しながら最適なプランを検討する必要があります。

よくあるご質問（Q&A）

Q1. 内縁の妻に確実に家を遺すには、どの方法が一番良いですか？

A1. 状況によりますが、「確実性」を最も重視されるのであれば、

「負担付死因贈与契約」を公正証書で作成し、不動産に仮登記を行う方法

が一つの有力な選択肢です。ただし、ご自身の認知症対策なども考慮される場合は「家族信託」が適している場合もあります。お二人の関係性や、他の相続人の有無などを総合的に考慮して判断する必要があります。

Q2. 世話になった長男の嫁に遺したいが、他の相続人から反対されないか心配です。

A2. このようなケースで最も懸念されるのは、他の相続人（例えば、ご自身の他の子など）からの「遺留分侵害額請求」です。まずは、長男のお嫁さんに遺す財産が、他の相続人の遺留分を侵害しない範囲であるかを確認することが第一歩です。その上で、遺言書を作成し、なぜ彼女に財産を遺したいのかという想いを「付言事項」として書き残しておくことも、他の相続人の理解を得る一助となるかもしれません。

Q3. 費用をできるだけ抑えたい場合、どの方法がおすすめですか？

A3. 初期費用を抑えることを最優先するならば、

「遺言書による遺贈」

が最も手軽な方法です。専門家に依頼せず自筆で作成することも可能ですが、法的な不備で無効になるリスクを避けるため、費用はかかりますが「公正証書遺言」を作成されることを強くお勧めします。長期的な視点で見ると、おひとりさまの死後手続きなども含め、トータルで専門家に相談することが結果的に安心に繋がります。

まとめ｜大切な想いを法的に確実な形で残すために

法定相続人ではない、大切なあの人へ不動産を遺すための3つの方法、「遺贈」「死因贈与」「家族信託」について解説してきました。

遺贈は、手軽に始められる基本的な方法ですが、遺留分への配慮が不可欠です。
死因贈与は、生前の「契約」として、相手に安心感を与えられる方法です。
家族信託は、ご自身の老後の財産管理から二次相続まで見据えた、最も柔軟で強力な方法です。

どの方法にも一長一短があり、「これが唯一の正解」というものはありません。最も重要なのは、ご自身の状況、財産の内容、そして何よりも「誰に、どのような想いで遺したいのか」を明確にし、その想いを実現するために最適な法的手段を選択することです。

どの方法を選ぶにしても、法的に有効な書面を作成することが絶対条件となります。安易な自己判断は、かえって将来のトラブルを招く原因になりかねません。複雑な法律関係や税金の問題、そして何よりご家族との円満な関係を守るためにも、ぜひ一度、私たち司法書士のような専門家にご相談ください。あなたの最後の、そして最も大切な想いを、確かな形にするお手伝いをさせていただきます。

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