Archive for the ‘不動産’ Category
個人間売買に適したケース
個人間売買でよくある事例
個人間売買とは、一般的に不動産会社を通さずに直接売主・買主で売買の手続きを行うことです。
これによって不動産会社に支払う仲介手数料もなくなり、費用面ではメリットがありますが、その分後々でトラブルになることもあり得ます。
個人間売買を検討される際に最も大切なのは、将来的なトラブルを回避することです。
売主・買主がよく知っている間柄である際や当該物件について既に熟知している際などには検討される余地が十分あるでしょう。
そこで、個人間売買に適したケースについていくつか記載していきます。
①隣地の購入
長年住んでいる不動産の隣地の方から購入を進められたときなどは、自身の敷地も大きくなる、また売主のことも知っており安心だ、などの理由で金額面などが折り合えば購入を検討される方も多いでしょう。
このようなケースでは当事者が合意すれば、不動産会社を通さなくても、個人間売買を検討するには適していると思われます。
②親族間の売買
個人間売買のトラブルで多いのは、不動産の不具合や瑕疵について十分な説明を受けておらず、当初の予定より多額の修繕費用などがかかったなどが考えられます。
親族間の売買では、関係性が近いこともあり、この点で万一トラブルが起こっても回避できる点で、適しているといえるでしょう。
③法人代表者と法人との売買
主体が同じといえるので、売買自体のリスクは低いでしょう。
ただし、法人代表者と法人は厳密には同一性はなく、利益相反の問題も起こりえます。
利益相反に該当する場合には、株主総会（取締役設置会社では、取締役会）の承認が必要となってきます。
売買価格の設定について、事前に税理士に相談するなどしておかないと、税務上の問題が出てくる恐れもありますので、その点はご注意ください。
➃私道部分の売買
私道部分の売買については、売買価格も高くないことが予想されますので、不動産会社を通さずに直接取引されることが多いです。
逆に売買価格が安価の為に、不動産会社も積極的に仲介を行わないこともありますが。
いずれのケースでも、しっかり売買契約書を締結したり、名義変更の登記手続を行うことが大切です。
個人間売買を検討されている方は、気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
山林・田・畑などの不動産を相続したくないときには
被相続人が遠方の山林や田などを所有していたとき
被相続人が遠方の山林などの不動産を所有していて、今後の費用面や管理面から相続したくないと考えられる方もおられると思います。
この場合の選択肢の一つとして「相続放棄」という手段があります。
相続放棄の手続きをすることで、不動産の相続を避けることができます。これによって維持費を支払わなくてもよくなりますが。被相続人の財産一切を相続できなくなる為に、他に預貯金などがある場合には、それも踏まえた上で考える必要があります。
「相続放棄」を進める場合には、被相続人の他の資産や当該不動産の換価性も考えた上で、総合的に検討してみるのがよいでしょう。
次の選択肢として、「相続土地国家帰属制度」を利用することで、要件が合えば国に返還させることができます。
ただし、様々な要件も定められている上に、審査手数料や申請承認後の負担金（数十万円程度）がかかり、相応の費用負担が生じますので注意が必要です。
また、審査日数も相当（半年～１年程度）はかかることが予想され、その間に相続放棄（被相続人が亡くなり、自身が相続人となったことを知った時から３ヶ月以内）の手続きができなくなってしまうことになってしまいます。
相続土地国家帰属制度の主な不適用要件
●申請段階で適用外の土地
（１）建物がある土地
（２）担保権や使用収益権が設定されている土地
（３）他人の利用が予定されている土地
（４）土壌汚染されている土地
（５）境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
●該当すると判断された場合に不承認となる土地
（１）一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
（２）土地の管理・処分のために、除去しなければならない有体物が地下にある土地
（３）隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地 など
家族信託した不動産の受益者が亡くなったら
不動産の所有者の高齢化に伴う判断能力の低下や不動産の管理上の問題などから、当事務所でも不動産の名義を信託登記によって、委託者（元々の所有者）から受託者（所有者から依頼を受けた方）へ変更する登記手続き（信託登記）をよくサポートさせて頂いております。
それでは、信託登記した後の不動産を売却などの処分をしないまま、信託の終了事由（受益者の死亡など）が発生した場合には、登記手続きは必要でしょうか？
この場合にも名義変更及び信託登記の抹消手続きが必要となってきます。
通常、家族信託の場合には受託者は委託者の相続人がなっているケースが殆どだと思います。
よって、信託設定時から委託者=受益者であって、信託終了により委託者の相続人に名義を変更するような場合には、登録免許税は相続登記の税率が課税されます。
信託登記は中々名前も馴染みにくく、難しいイメージがあると思いますが、
家族信託の手続きをご検討の方、信託契約後にお困りの事があった方などは、気軽にご相談ください。
地役権の抹消登記
地役権とは
地役権とは、公道と自分の土地の間にある他人の土地(私道）を通行したり、用水路から自分の土地まで水を引くなどの一定の目的の範囲内で、他人の土地（承役地）を自分の土地（要役地）のために利用する物権のことをいいます。難しい説明になりますが、地役権設定で利益を得るのは要役地の所有者であり、要役地の使用価値を高める目的で登記されます。
近年では道路や街区も整備もされており、あまり見ることのない登記ですが、ここでは地役権が登記されている場合の抹消手続きについて説明します。
地役権の抹消登記
所有する土地（承役地）に地役権の登記がされているが、誰も地役権を行使していないようなケースで抹消手続きを進めていくことになります。
①合意解除
要役地の所有者が全く通路として利用していないなど、地役権を行使していないのであれば、要役地の所有者の承諾を得ることにより、地役権設定契約を合意解除することにより、地役権の登記を抹消することができます。
地役権設定登記には、要役地の所在が記録されていますので、その土地の登記記録を調べることにより現在の所有者を知ることができますが、要役地の所有者が亡くなっている場合などは相続登記が必要となったりしますので、注意してください。
その他注意点としては、地役権設定登記後に、要役地に抵当権設定登記などがされている場合には、抵当権者等の承諾を得ないと地役権の登記を抹消することができません。
②混同による地役権の消滅
承役地の所有者が、要役地を取得すると承役地に設定されていた地役権は混同により消滅します。
この場合には、承役地の所有者は単独で地役権の登記の抹消登記を申請することができます。
地役権抹消登記手続きの流れ
承役地の所有者を登記権利者、要役地の所有者を登記義務者として、承役地の所在地がある管轄法務局に登記申請をします。
●必要書類
・登記原因証明情報（登記の原因となる事実行為や法律行為を証する書面）
・登記済権利証又は登記識別情報
要役地の所有者が登記を受けた際に交付された登記済権利証又は登記識別情報
又は地役権設定登記を受けた際に地役権者に交付された登記済権利証（地役権設定登記を受けた場合でも、地役権者には登記識別情報は発行されません。）
・要役地に抵当権設定登記等がされている場合は、抵当権者等の承諾書
地役権の登記はあまり見なれない内容が登記簿に記載されていますので、手続きの進め方にお困りの事があれば気軽にご相談ください。
個人間（親族間）売買に適している条件とは？
個人間売買を検討されている方へ
不動産を取引される際には、一般的に不動産会社（仲介会社）を通して、買主（売主）を見つけてもらい価格交渉や契約書作成、売買代金の交付、物件の引渡しなど一連の作業全般を行ってもらう事が殆どです。
これに対し、個人間売買とは、不動産会社を通さずに売主・買主が直接取引することを一般的に指します。
不動産会社を通さないということは、価格交渉や契約書作成、売買代金の交付、引渡し作業を当事者同士で行っていく必要があり、その過程でトラブルなどがあったときも対処しなければなりません。
仲介手数料（売買代金×３％＋６万円）がかからないことは魅力的ですが、非常に労力を費やされることもあるでしょう。
その他、個人間売買では中々買主の銀行ローンの審査が通りにくいという難点もあります。
当事務所も「個人間売買」のサポートをさせて頂くことも多いですが、個人間売買で後々トラブルにならないように「個人間売買」に適した条件を幾つか説明していきます。
①売主・買主が決まっていること
⇒一般の方が不動産の相手方を探すのは非常に大変です。
不動産会社では専用のサイトの掲載があったりと幅広く相手方を見つけることは可能ですが、個人の方だとどうしても制限されてしまいます。
価格面含め、売主・買主双方が既に決まっている状況でないと、成約も時間ばかりがかかり難しいといえるでしょう。
②不動産そのものにトラブルがないこと
⇒不動産の取引では、買主が物件の状況を細かく把握することが難しいケースが多いです。
物件の引渡しを受けた後に「雨漏りがあった」「実は隣地と境界で揉めている」「水廻りに不具合があった」など分かっても、売主がちゃんと対応してくれるのか、補償してくれるのか、確約は難しくなってきます。
不動産そのものにトラブルがないことは非常に大切です。
③買主はローンの利用が原則ないこと
⇒個人間売買では、銀行の住宅ローンの利用などは基本審査が通らないことが殆どです。
せっかく売買契約をしても、買主が資金を用意できないのであれば、契約は不履行となってしまいます。
事前に買主の資金計画は大丈夫なのか、ローンを利用しなくても現金で購入することはできるのか、など確認はしておいた方が良いです。
個人間売買で以上のような条件を満たすようであれば、手続きをスムーズに進めていくことが出来るでしょう。
その他、個人間売買でのサポートを望まれる方は気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
不動産の相続登記の方法
不動産の相続登記について
被相続人（亡くなられた方）が不動産を所有していた場合には、相続登記の手続きが必要となってきます。
不動産の相続登記は管轄の法務局に申請をしますが、管轄法務局とは被相続人の住所地ではなく、あくまで不動産の所在地の管轄法務局となります。
遠方に不動産を所有している場合などは、その最寄りの法務局に申請しなければなりません。
また不動産の相続登記の申請書や添付書類は、金融機関の相続手続きと異なり、書類も多く厳格化されていますので、億劫になることもあるでしょう。
しかしながら、今までは放置していても罰則規定はありませんでしたが、2024年4月1日から相続登記は義務化されます。正当な理由がなく、相続発生から3年以内に相続登記の申請をしないで放置していると、過料がかかる恐れもありますので、注意が必要です。
今回は相続登記の方法として、主な3つのケースを説明していきます。
- 遺言書による相続
こちらは被相続人の意思が遺言に記載されていますので、手続きに関する必要書類も少なくなってきます。
よく言われる被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める必要もなく、被相続人の死亡の旨の記載のある戸籍のみで手続きすることができます。
- 遺産分割協議による相続
こちらの手続きが最も多いかもしれません。相続人同士で、相続財産を遺産分割協議することにより、その内容に基づいて登記申請をします。
ただし、相続人全員の協力が必要となってきますので、協力的でない方がいる、行方不明の方がいるなどのケースでは手続きが進みません。
- 法定相続分による相続
法定相続割合で不動産を共有状態にします。他の相続人の同意がなくても進められる手続きですが、後々売却や二次相続の発生などを考えると揉めてくる可能性もありますので、事前に相続人同士の意思疎通をしておくことが大切です。
その他、事例によって相続登記は様々なケースが出てきます。
相続登記を長年放置していたことによって、戸籍が出生から揃わないことも考えられます。戸籍や必要書類がが揃わないような場合には、その理由を書かなければならなくなったりと手続きはどんどん煩雑化してきます。
お困りの方や面倒な手続きは任せたい方などは、当事務所に一度ご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
遺言書に基づく遺贈登記で相続人の協力が得られないときは
遺言書による相続登記と遺贈登記
遺言書の内容が、法定相続人に「相続させる」と記載されているような場合では、この法定相続人が単独で名義変更の申請をすることができます。
これに対し、遺言書の内容が、相続人ではないものに対して「遺贈する」と記載されているような場合では、原則法定相続人全員の協力（印鑑証明書の取得や委任状の署名・捺印など）がなければ、遺贈による名義変更の登記をすることができません。
逆を言うと、このようなケースでは遺言書があっても、法定相続人全員の協力が得られない限り、登記手続きを進めることができません。
協力が得れらない場合の解決方法として、遺言書に遺言執行者が指定されていれば、遺言執行者の協力を得て手続きを進めることができますが、遺言執行者の指定がない場合にはどうすればよいのでしょうか。
遺言書に遺言執行者の指定がなくても、受遺者は遺言書の利害関係人として、管轄の家庭裁判所に遺言執行者の選任の申立をすることによって登記手続きを進めることができます。
遺言執行者の選任申立手続きの流れ
申立人
- 利害関係人（相続人、受遺者、遺言者の債権者など）
申立先
- 遺言者の最後の住所地の家庭裁判所
費用
- 収入印紙８００円
- 郵券（家庭裁判所によるがだいたい2000円程度）
申立に必要な書類
- 遺言執行者選任申立書
- 遺言執行者の死亡の記載のある除籍謄本
- 遺言書のコピー
- 利害関係を証明する資料
遺言執行者と司法書士
司法書士は家庭裁判所に提出する書類の作成ができるので、遺言執行者選任申立書類の作成をご依頼頂くことも可能です。
また、遺言書で遺言執行者が指定されていない場合、司法書士を遺言執行者の候補者として、家庭裁判所に遺言執行者の選任を申し立てることもできます。
遺言執行者の選任手続き方法や候補者などでお困りのことがあれば、当事務所にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
相続人になるかどうかでよくある質問（代襲相続と数次相続）
代襲相続と数次相続
相続人となるべき人については、民法で定められているので、配偶者や子は当然相続人になることはご存知でしょう。
ただし、相続開始前後に相続人が亡くなってしまった場合は誰が相続人となるのか。本来相続すべきであった相続人の権利は誰に帰属するのでしょうか。
ここでよくある質問が「代襲相続」と「数次相続」の違いから起こる相続人の問題です。
代襲相続と数次相続の違い
本来相続人であった者が被相続人より先に死亡した場合は、「代襲相続」です。
一方、相続人であった者が、被相続人の後に死亡した場合は、「数次相続」となります。
それでは、代襲相続と数字相続で相続人に変化は出てくるのでしょうか。
代襲相続のケース
例）家族構成：父A、母B、子C、子Cの妻D、孫Eの場合
Aさんが亡くなった際には、通常であれば相続人はB及びCとなります。
ではここで、Aさんより先にCさんが亡くなっているケースでは、代襲相続人としてEさんがBさんと共に相続人となります。
これを代襲相続といい、本来相続人になるべきだった者の子（Cの子E）が、先に死亡したCに代襲して相続人となるものです。
よって、この代襲相続のケースでは、相続人はBとEになります。
数次相続のケース
例）例）家族構成：父A、母B、子C、子Cの妻D、孫Eの場合
代襲相続のケースと同様の家族構成で考えてみます。
Aさんが亡くなった後に、Cさんが亡くなった場合の相続人は誰になるのでしょうか。
このケースでは、被相続人の死亡後に相続人が死亡している為、数次相続が生じます。
Aが死亡し、BとCが相続しますが、その後子Cが死亡したら、Cの相続人はCの妻Dと子Eである為、Cの配偶者までもがAの相続人おける相続人になるのです。
よって、この数次相続のケースでは、相続人はB、D、Eとなります。
このように、代襲相続と数次相続では相続人自体が変わってくることがある為に、注意が必要です。
代襲相続は被相続人の死亡よりも前に本来相続人になるはずだった者が死亡することによって起こるため仕方がありません。一方で、数次相続は、きちんと相続手続をしないでおくことで起こる問題だといえます。
相続手続を放置しておいて、数次相続が複数起こり、相続人が膨大になるケースも多々あります。。相続人が増えてくると、面識がなかったり話し合いが難しくなってくることで、相続手続を進めることは不可能になってしまうことも起こりえます。
相続登記の義務化も始まりますので、相続が起こったらなるべく速やかに相続手続をするということは大切です。
相続問題でお困りのことがあれば、ご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
遺言があった場合の遺言執行者の登記義務
遺言と遺言執行者の登記義務
「相続させる旨」の記載がある遺言の場合
例えば、遺言に以下のような記載があるケースです。
「以下の不動産を、長男〇〇に相続させる。」
このような遺言があったとき、長男は当該不動産を相続しますので、長男名義へ相続登記をすることができます。
ただし、遺言に遺言執行者の指定があった場合には、誰が登記手続きを行うことになるのでしょうか。
遺言執行者が指定されていても、上記のような遺言であれば、相続発生と同時に長男に不動産は承継されます。
そのため、遺言執行者が長男への相続登記について遺言執行をする余地はなく、長男が相続登記の義務を負うこととなります。
「遺贈する」旨の記載がある遺言の場合
例えば、遺言に以下のような記載があるケースです。
「以下の不動産を、尼崎太郎に遺贈する。」
上記のように、第三者である尼崎太郎に遺贈する旨の遺言の内容であったときは、遺言執行者が登記義務者として、受遺者尼崎太郎と共同で、尼崎太郎への「遺贈」による名義変更の登記申請をすることになります。
遺言があった場合の不動産の名義変更手続きでお困りのことがあれば、気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
家族信託した不動産を売却するには
家族信託された不動産の売却
認知症対策などで不動産の家族信託（信託登記）をご検討されている方もおられると思います。
家族信託した後に、不動産を売却を視野に入れている方はそれに沿った家族信託の設定を行わなければなりません。それさえしっかり出来ていれば、勿論売却は可能です。
万一誤った設定をしてしまうと、せっかく家族信託をしたのに、売却ができない事態に陥ることも考えられますので注意が必要です。
不動産を家族信託する際の注意点
- 不動産の売買に関する項目があるか
信託契約の条項に信託する不動産について売買が含まれている場合には、売却することができます。
売却する際の売主については、家族信託した不動産については、名義人が委託者（元々の所有者）から受託者に変わりますので、受託者となります。
万一、信託契約の条項に売買に関する項目がない場合には、信託契約書の条項を変更するか、一旦合意解除により信託を終了させた上で委託者（元々の所有者）が売主となって売却する方法となります。
- 信託不動産に担保（抵当権など）がついていないか
信託不動産に担保がついている場合、所有者は受託者に変更されるものの、債務者は委託者のままで変わりません。
金融機関によっては、所有者を金融機関の承諾なしに第三者に移転した場合には、一括返済を求められることもありますので、事前に担保を抹消するか金融機関の承諾を得る必要があるでしょう。
まとめ
このように不動産を家族信託するには、適切に手順を踏んでいく必要があります。
せっかく家族信託したのに、当初の目的である売却ができなければ意味がありません。
不動産の家族信託をご検討されている方は、気軽にご相談ください。初回相談・費用見積は無料で承っております。
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