相続登記・住所変更登記の義務化

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相続登記・住所変更登記が義務化へ

近年、相続登記がされないこと等により、空き家や所有者不明土地の増加が懸念されております。これは土地が管理不全化し、隣接する土地への悪影響や公共事業・復興事業が円滑に進まず、民間取引が妨害されるなど、土地の有効利用を阻害するものとして、問題となっております。

この問題の背景としては、以下のような理由が考えれらています。

相続登記が義務でない点
地方の物件を中心に、利用方法や換価性もなく、そのまま登記が放置されている点
高齢化の進展もあり、遺産分割をしないまま、相続が繰り返され、共有者が膨れ上がり手続きが進まない点
相続登記の申請に必要な戸籍等の収集の負担が大きい

これらの所有者不明土地等の問題解消に向け、不動産登記法の改正法が2021年4月21日に成立しました。

本ページでは主な改正内容である①相続登記の義務化②住所変更登記の義務化について説明していきます。①「相続登記の義務化」については、令和6年4月1日より施行開始②「住所変更登記の義務化」については、令和8年4月1日に施行されることとなりました。

不動産登記法の改正のポイント

所有者不明土地の発生予防と既に発生している所有者不明土地の利用の円滑化の両面から不動産登記法が改正されます。

その中でも相続登記をと住所変更登記を義務化することで、所有者不明土地の発生を予防することが期待され、またその手続きの負担軽減を目的とした方策もあわせて導入されます。

相続登記の義務化

これまで相続登記は義務ではないことから、所有者が亡くなり相続が開始しても、売却や賃貸に出す等の特段の理由がない限りにおいては登記をしなくても不利益を被ることは少ないものでした。

しかし、今回の改正法では、以下のような方策が定められています。

不動産を取得した相続人に対して、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請を義務付ける。

※正当な理由のない申請漏れには、過料（10万円以下）の罰則有

相続登記の申請義務を実効性を確保するような環境整備策を導入する。

義務化の対象としては、改正法の施行日より前に開始した相続についても、該当します。よって現在既に発生している相続についても、速やかに相続登記を申請することが望まれます。

また、相続登記の申請義務を確保するため、以下のような環境整備策も導入されることとなります。

相続人申告登記の新設

相続登記申請の義務化にあたり、期限内に相続人間の遺産分割協議がまとまらないなどの理由から、登記ができない場合も考えられます。
そこで、「相続人申告登記」の制度が新設されます。

これは、相続人が登記名義人の法定相続人である旨を申し出ることにより、正式な相続登記が期限内に行うことができない際などに、ひとまず所有者について相続が開始したこと、そして自身がその相続人であることを法務局に申し出る制度です。

法定相続人の内の一人の単独申請が可能で、添付書類も簡略化されるようです。
期限内にこの申し出をした者は、登記官がその者の氏名及び住所等を職権で登記し、これによりその相続人は過料を科されることはありません。
ただし、これはあくまで所有者が亡くなり相続が開始したこととやその相続人である者の存在を知らせるものでしかない、報告的登記の為、持分は登記されません。
売却等をする際には、通常の相続登記が必要となってきます。

相続登記の義務化に伴う登記手続きの負担軽減

相続登記については、原則相続申請で行うことができますが、単独申請の例外であった「遺贈」や「法定相続登記後の持分移転」等の登記申請も単独で行えるようになります。

例えば、これまで遺言書による遺贈の登記は、不動産の遺贈を受ける受遺者と法定相続人全員（遺言執行者が指定されているときは遺言執行者）の共同申請でなければ、登記の申請ができませんでした。これでは法定相続人の印鑑証明書取得や捺印の協力を得ることが難しく、手続きが進まないこともありました。それが今回の改正により、相続人に対する遺贈の登記については受遺者が単独で申請できるようになります。

同様に、法定相続分による相続登記をした後、遺産分割協議の成立等により持分移転登記を行う際も、持分が減少する他の相続人の協力を得なければ登記の申請ができませんでしたが、今回の改正により不動産を取得する者が単独で申請できるようになります。

所有者不動産記録証明制度の新設

相続登記の対象となる不動産が多岐に亘るような場合には、全ての不動産を把握することが難しいようなケースもあります。

今回の改正により特定の者が名義人となっている不動産の一覧を証明書として発行することで、相続登記が必要な不動産の把握が容易となり登記漏れの防止にも繋がることが期待されます。

住所変更登記の義務化

これまでは、住所変更登記は義務ではないことから、個人・法人を問わず引越しや本店移転等の度に、登記するのは費用・手間もかかり、放置される傾向にありました。

しかし、今回の改正法では、以下のような方策が定められています。

所有者の登記名義人に対し、住所等の変更日から2年以内にその変更登記の申請をすることを義務付ける。

※正当な理由のない申請漏れには、過料（5万円以下）の罰則有

他の公的機関から取得した情報に基づき、登記官が職権的に変更登記をする新たな方策を導入することで、簡易な手続きで登記に反映することができるようにする。

義務化の対象としては、この改正法の施行日より前に変更があった場合も該当します。住所等の変更日または施行日のいずれか遅い日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。
また、住所変更登記の申請義務を確保するため、以下のような環境整備策も導入されることとなります。

個人（自然人）の場合

①登記申請の際に、氏名・住所の他、生年月日等の「検索用情報」の申出を行う。

②登記官が、検索用情報等を用いて住民基本台帳ネットワークシステムに対して照会し、登記名義人の氏名・住所等の異動情報を取得する。

③登記官が、取得した情報に基づいて、登記名義人に確認をとった上で、変更登記をする。

法人の場合

①法人が所有権の登記名義人となっている不動産について、会社法人等番号を登記事項に追加する。

②法人・商業登記システムから不動産登記システムに対し、商号や本店を変更した法人の情報を通知する。

③取得した情報に基づき、登記官が変更登記をする。

まとめ

今回の改正法では、相続登記と住所変更登記の期限内の申請義務化が明記されました。期限内に行わないと過料の対象になってしまいます。注意しなければならない点は、改正法の施行日後に発生した相続や住所変更だけではなく、施行日前にすでに発生していた相続や住所変更についても義務化の対象とされることです。

上記の他にも今後、新たな方策等が随時決まってくることと思いますので、適時情報は更新していこうと思います。いずれにしても義務化により、放置することはできなくなります。

今後はますます、相続登記も住所変更登記も早目の対応が要求されることでしょう。

相続問題などでお困りの方は、お気軽に当事務所までご相談ください。