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相続した不動産を分ける方法とは
不動産を数名で相続したら
亡くなられた方が不動産を所有していたときには、遺言書がないなどの事情がない限り、相続人全員で誰が取得するのか話し合いが必要となってきます。
預貯金などでは、相続人間で等分に分けることができますが、不動産の場合には少し話し合いが難しくなってくることが多いです。
ここでは、不動産を相続した際の分割方法について説明していきます。
不動産の分割方法
不動産を相続した際の分割方法として、一般的に①「法定相続」②「代償分割」③「換価分割」➃「現物分割」という4つの方法があります。
それぞれの方法について勿論メリット・デメリットはありますので、財産の内容や遺留分、各相続人の状況などに応じて検討していくことが必要えです。
①法定相続割合で分ける
相続人間で話し合いをせずとも、民法で定められた法定相続分に応じて不動産を相続させる方法です。
この方法では、話し合いをしなくても相続登記手続が可能となりますが、不動産が相続人同士で共有状態となる為に、いざ売却や賃貸するときなど話が進まなくなってしまう恐れもあります。
また、固定資産税やマンション管理費の支払を誰がするのか、などの問題も出てきます。
それと共有者の相続人の一人が亡くなると更に相続手続きが必要となることから、共有者が増えていくことも考えらます。
②代償分割
代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに他の相続人にその対価を支払うというものです。
特定の誰かがその不動産に住み続けたい意向が強いケースなどでは、検討すべき方法です。
但し、相応の対価を支払う必要があるので、預貯金などの相続財産が少ないときには、不動産を取得する相続人の負担が大きくなってしまうこともあります。
この方法をとる場合にも、代償金を贈与としてみなされないように、その旨はしっかりと遺産分割協議書に記載しくことが大切です。
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＜記載例＞ 相続人●●は、第●項に記載の遺産を取得する代償として、相続人▲▲に対し、令和■年■月■日までに金●●万円を、▲▲が指定する銀行口座に送金して支払う。 尚、送金手数料は●●の負担とする。 |
あくまで記載例となりますので、状況に応じて作成していく必要がありますので、ご注意ください。
③換価分割
換価分割とは、相続不動産を売却して、代金を相続人同士で分ける方法です。
相続人間でいくらで売却できたか透明性もあり、また売却代金も皆で分配する為に公平性があります。
空家の不動産などで速やかに処分を検討しているときなどには有効な方法かと思います。
売却時にはケースに応じて各相続人に譲渡所得税などの税金がかかってくることもありますので、予め注意してください。
こちらの方法でも代償分割と同様に、その旨を遺産分割協議書にしっかりと記載しておくことが必要です。
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＜記載例＞ １．相続人●●は、以下の遺産を取得する。 不動産の表示 ２．相続人●●は、前項の不動産を売却して、その売却代金から売却に関する一切の費用（仲介手数料、登記費用、譲渡取得税等）及び、売却が完了するまでに要する費用（管理費、固定資産税等）を控除した残額を、法定相続割合に応じて各相続人で分割して取得する。 |
あくまで記載例となりますので、状況に応じて作成していく必要がありますので、ご注意ください。
➃現物分割
現物分割とは、不動産そのものを物理的に分ける方法です。
例として、一筆の土地を相続人同士で分けて（分筆して）、それぞれの土地を取得するというものです。一筆の土地といっても、高低差や形状によって、分け方が難しいものもありますので、相続人同士で慎重な話し合いが必要でしょう。
以上、不動産の分け方について記載しましたが、不動産の場合は預貯金と違って、相続人同士の話合いも慎重に行わなければなりません。また遺産分割協議書にもその旨をしっかりと記載しておくことも大切です。
不動産の相続でお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。初回相談・費用見積は無料で承っております。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
戸籍の広域交付制度
戸籍謄本等の広域交付制度が令和６年３月１日から始まり、尼崎市役所などでも３月は戸籍請求の方の為に大変窓口も混雑しておりました。
この制度は、いままで当該本籍地に請求しないと戸籍謄本等は取得できなかったものの、本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて請求できるようになったものです。
これにより、個人の方の手続き負担が軽減されることも予想されますが、請求できる方は以下の続柄の方で、請求される方が直接出向く必要があります。
①本人
②配偶者
③父母、祖父母（直系尊属）
➃子、孫など（直系卑属）
以上のように請求者は本人、配偶者及び直系親族の方で限定されており、兄弟姉妹からの請求はできないという事です。
司法書士も職務遂行の為に戸籍等を取得できる職務上請求制度がありますが、この広域交付制度は利用できず、従来通りに本籍地がある市区町村に請求することとなります。
相続手続きでは、戸籍謄本等を揃え、それらを読み取り、相続人をしっかりと確定させるところから始まります。
相続手続きでお困りのことは気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
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個人間売買に適したケース
個人間売買でよくある事例
個人間売買とは、一般的に不動産会社を通さずに直接売主・買主で売買の手続きを行うことです。
これによって不動産会社に支払う仲介手数料もなくなり、費用面ではメリットがありますが、その分後々でトラブルになることもあり得ます。
個人間売買を検討される際に最も大切なのは、将来的なトラブルを回避することです。
売主・買主がよく知っている間柄である際や当該物件について既に熟知している際などには検討される余地が十分あるでしょう。
そこで、個人間売買に適したケースについていくつか記載していきます。
①隣地の購入
長年住んでいる不動産の隣地の方から購入を進められたときなどは、自身の敷地も大きくなる、また売主のことも知っており安心だ、などの理由で金額面などが折り合えば購入を検討される方も多いでしょう。
このようなケースでは当事者が合意すれば、不動産会社を通さなくても、個人間売買を検討するには適していると思われます。
②親族間の売買
個人間売買のトラブルで多いのは、不動産の不具合や瑕疵について十分な説明を受けておらず、当初の予定より多額の修繕費用などがかかったなどが考えられます。
親族間の売買では、関係性が近いこともあり、この点で万一トラブルが起こっても回避できる点で、適しているといえるでしょう。
③法人代表者と法人との売買
主体が同じといえるので、売買自体のリスクは低いでしょう。
ただし、法人代表者と法人は厳密には同一性はなく、利益相反の問題も起こりえます。
利益相反に該当する場合には、株主総会（取締役設置会社では、取締役会）の承認が必要となってきます。
売買価格の設定について、事前に税理士に相談するなどしておかないと、税務上の問題が出てくる恐れもありますので、その点はご注意ください。
➃私道部分の売買
私道部分の売買については、売買価格も高くないことが予想されますので、不動産会社を通さずに直接取引されることが多いです。
逆に売買価格が安価の為に、不動産会社も積極的に仲介を行わないこともありますが。
いずれのケースでも、しっかり売買契約書を締結したり、名義変更の登記手続を行うことが大切です。
個人間売買を検討されている方は、気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
山林・田・畑などの不動産を相続したくないときには
被相続人が遠方の山林や田などを所有していたとき
被相続人が遠方の山林などの不動産を所有していて、今後の費用面や管理面から相続したくないと考えられる方もおられると思います。
この場合の選択肢の一つとして「相続放棄」という手段があります。
相続放棄の手続きをすることで、不動産の相続を避けることができます。これによって維持費を支払わなくてもよくなりますが。被相続人の財産一切を相続できなくなる為に、他に預貯金などがある場合には、それも踏まえた上で考える必要があります。
「相続放棄」を進める場合には、被相続人の他の資産や当該不動産の換価性も考えた上で、総合的に検討してみるのがよいでしょう。
次の選択肢として、「相続土地国家帰属制度」を利用することで、要件が合えば国に返還させることができます。
ただし、様々な要件も定められている上に、審査手数料や申請承認後の負担金（数十万円程度）がかかり、相応の費用負担が生じますので注意が必要です。
また、審査日数も相当（半年～１年程度）はかかることが予想され、その間に相続放棄（被相続人が亡くなり、自身が相続人となったことを知った時から３ヶ月以内）の手続きができなくなってしまうことになってしまいます。
相続土地国家帰属制度の主な不適用要件
●申請段階で適用外の土地
（１）建物がある土地
（２）担保権や使用収益権が設定されている土地
（３）他人の利用が予定されている土地
（４）土壌汚染されている土地
（５）境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
●該当すると判断された場合に不承認となる土地
（１）一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
（２）土地の管理・処分のために、除去しなければならない有体物が地下にある土地
（３）隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地 など
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尼崎市相続登記促進補助制度について
尼崎市では、令和６年４月１日より相続登記等の利用促進補助事業として、一定の要件のもとで費用の一部を補助する制度が始まったようです。
相続登記の義務化が４月１日より始まりましたが、費用などの面で手続きに踏み出せなかった方などはご検討して頂けたらと思います。
上限額は１０万円で、補助額は対象経費の３分の２。
①相続登記事務の委託
世帯の合計所得金額が４００万円以下、建物を相続し、単独所有の相続登記をしたなど。。。
②遺言書作成事務の委託
世帯の合計所得金額が４００万円以下、７５歳以上など。。。
詳細については、下記リンクをご参照ください。
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/sumai/1021364/1036465.html
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相続登記の義務化でよくあるご質問
相続登記の義務化が令和６年４月１日から始まります。
当事務所にも相続登記についてのご相談やご依頼を頂く件数が多くなりましたが、
皆様が一番気になられているのはやはり罰則（過料）についてのことだと思います。
この点で、よく質問があるのが「３月中に相続登記をしないと罰則がかかるのか？」といったものでした。
相続登記の義務化は「相続人が不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内」ですが、
現在相続登記をされていない方でも、令和６年４月１日を起算日として義務化（過料）の対象となります。
分かりやすくいうとまだ相続登記をされていない方でも令和６年４月１日から3年後の「令和９年３月３１日」までに相続登記をすれば過料の対象とはならないということです。
しかしながら、相続登記を長年放置していると、相続人が増えてきて話が纏まらなくなったり、集める書類も増えてきます。
また、既に役所で廃棄され取得できない書類も出てきたりと費用や労力も大きくなってくるでしょう。
過料のことも気になるでしょうが、いずれにしても相続が発生したら、お早目に手続きを進められる方が望ましいです。
相続登記についてのご相談は専門家である司法書士にご依頼ください。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
取締役の再任手続きはお忘れなく
取締役の再任と登記
株式会社の取締役には必ず任期があります。
同族会社であれば、こちらを見過ごしてしまうケースも多いようですが、会社法で「取締役の任期は、選任後2年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時まで」と定められております。
一般的に公開会社でない株式会社は、この任期を10年まで伸長することができますが、それでも長く会社を経営されていると必ず任期は訪れます。
任期が満了したときは、同じ人がそのまま取締役を継続する場合でも、再任の手続きとその登記が必要です。
取締役の再任手続き及び登記手続きを放置していると以下のようなリスクが出てくるのでご注意ください。
①そもそも再任手続きが必要なことを知らずに、手続きをしていない
会社設立当初より、同じ方が取締役を続けている株式会社では、そもそも役員の任期があることを知らないこともあります。
ご自身の会社の任期を確認し、任期が来たら再任手続きをすることは必要です。
この手続きを放置していると、過料（選任懈怠）の対象となってきますので、注意してください。
②再任手続きをしているが、登記手続きが必要なことを知らない
毎年定時株主総会を開催し、任期が満了していることは把握しているが、登記手続きまでは必要だとは知らなかったというケースもあります。
取締役の構成が変わらない場合でも、任期が来たら登記手続きは必要です。
取締役の再任手続きをしていても、その登記を忘れると登記懈怠として過料の対象となりますのでご注意ください。
③気づかない間にみなし解散の対象となってしまう
取締役の任期を10年にしていると、当面任期が到来しない為に、手続きを忘れがちになってしまいます。
最後の登記から12年経過している株式会社は、みなし解散の対象となってしまうリスクがあります。
定期的にご自身の会社謄本（履歴事項全部証明書）や定款を確認し、取締役の任期や到来時期の確認は行うようにしましょう。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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新規相談会開設のご案内
令和６年度から新たな試みとして、兵庫県司法書士会阪神支部尼崎分会と尼崎市成年後見等支援センターの共催で新規相談会を開設することとなりました。
＜相談会概要＞※下記添付しているチラシもご参照ください。
相続全般に関する相談
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相続登記を長年放置しているとよくあるケース
相続登記を申請する際に、被相続人の最後の住所が記載した書類（住民票除票や戸籍附票）が必要となりますが、相続登記の義務化が始まることで、数十年前に亡くなられ方の相続登記の相談を受けることが増えてきました。
このようなケースでは、住民票除票なども役所の保存期間経過の為に、廃棄されていることが多く、必要書類が揃わないことも多々あります。
勿論提出できないのであれば無視して良いものではなく、被相続人であることに間違いない旨の上申書を作成したり、登記済証を添付したりと書類の煩雑さも変わってきます。
ご自身で相続登記をやってみよう、と思われている方も多いと思いますが、相続登記を放置していた期間が長ければ長いほど大変な作業です。
しっかりと手続きを進めていく為にも、お困りのことはご相談ください。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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阪急塚口サービスセンター広告掲載
今年度も引き続き、阪急塚口サービスセンター（塚口さんさんタウン１番館４階）にて
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令和６年４月１日から始まる相続登記の義務化並びに相続手続き全般のご相談ごとあれば
気軽にご相談ください。
相談はお電話・メールにて随時受付させて頂いております。
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