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不動産を共同所有にするデメリット

不動産を共有にする（複数人で共同所有する）ことには、一見メリットもありますが、将来的なトラブルや手続きの難しさが多く、「できるだけ避けるべき」というのが実務の基本的な考え方**です。以下に具体的なデメリットをわかりやすく解説します。

🔻 不動産を共有にする主なデメリット

① 売却や処分に「共有者全員の同意」が必要

• たとえば売却・担保設定・賃貸など、不動産全体に関わる行為は全員の合意がないとできません。

• 1人でも反対すれば売却できない。

例：兄弟3人で相続した家 → 1人が住みたい、1人が売りたい、1人が興味なし → 結論が出ない

② 共有者の誰かが死亡・認知症・行方不明になると「権利処理」が複雑に

• 1人でも亡くなればその持分は「さらに相続」されて共有関係が複雑化します。

• 共有者が認知症になると、後見人をつけないと意思表示ができない。

• 行方不明者がいると、不動産の処分には不在者財産管理人の選任が必要（家庭裁判所へ申立て）。

③ 登記や手続きの費用が分散・増加しやすい

• 将来の売却や分筆登記などで費用が余分にかかる。

• 納税や維持費（固定資産税など）も各共有者が責任を持つ必要がある。

④ 紛争の火種になりやすい

• 使用料の支払い、修繕費の分担、税金の支払いなどでトラブルが発生しやすい。

• 「何年も放置される不動産」になってしまうケースが多い。

⑤ 持分だけを売却・差押えされるリスク

• 各共有者は「自分の持分」だけなら勝手に売却可能。

• 他人（第三者）が持分を購入 → 見知らぬ人と共有状態になることも。

• 債務整理・差押えの対象にもなりやすい。

💬 共有にしてしまった場合の対応策

✅ まとめ：不動産共有は将来の「争族」リスクを生む

• 相続や贈与で不動産を共有にするのはなるべく避けるのが原則です。

• すでに共有になっている場合は、将来的なトラブルを見据えて、できるだけ早期に共有を解消する方向で検討するのもひとつでしょう。

司法書士法人れみらい事務所

当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。

初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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相続人に認知症の方がいる場合はどうする？

【相続コラム】相続人に認知症の方がいる場合はどうする？～遺産分割の注意点～

相続手続きは、一生のうちにそう何度も経験するものではありません。

そのため、いざ相続が発生すると「何から始めたらいいの？」「この場合はどうするの？」と戸惑う方も少なくありません。

今回は、「相続人の中に認知症の方がいる場合の対応」について、司法書士の視点から分かりやすく解説します。

■ 相続手続きには相続人全員の同意が必要です

遺言書がない場合、相続人全員で話し合って遺産をどう分けるかを決める「遺産分割協議」が必要になります。

ここで大切なのは、相続人全員が内容に同意することが必要だという点です。

しかし、もし相続人の中に認知症などで判断能力が不十分な方がいると、そのままでは遺産分割協議を進めることができません。

■ 認知症の相続人に代わって誰が手続きをするの？

このような場合には、本人の代わりに意思表示をすることができる「成年後見人」を家庭裁判所で選任してもらう必要があります。

▼ 成年後見人って何？

成年後見人とは、認知症などで判断能力が低下した方の財産管理や契約手続きなどを代わりに行う人のことです。

申立てには戸籍や診断書などの必要書類があり、選任までに3ヶ月程度かかることもあります。

■ 成年後見人が選任されるとどうなる？

成年後見人が選ばれると、その方が本人に代わって遺産分割協議に参加することができます。

ただし、後見人は「本人の利益を守る」立場にあるため、

不公平な分割や偏った内容には同意できないこともあります。

また、遺産分割の内容によっては、家庭裁判所の許可が必要になるケースもあります。

■ 注意が必要なケース

以下のような場合には、特に注意が必要です：

• 認知症の方に多く相続させる予定

• 不動産の名義変更を急ぎたい

• 他の相続人との関係が複雑

こういったケースでは、手続きに時間がかかったり、トラブルの原因になったりすることもあります。

早めに司法書士など専門家へ相談することが大切です。

■ 相続手続きは司法書士にお任せください

司法書士は、相続登記や成年後見制度に関する手続きを専門としています。

当事務所では、以下のようなサポートを行っています：

• 成年後見制度の申立てサポート

• 相続関係の調査・戸籍収集

• 遺産分割協議書の作成

• 不動産の相続登記（名義変更）

「何から始めればいいのか分からない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

■ まとめ：認知症の相続人がいる場合は早めの対応を

相続人の中に認知症の方がいる場合、通常の相続よりも手続きに時間と手間がかかることがあります。

そのままにしておくと、相続登記が進まず不動産の売却や活用ができなくなることも。

トラブルを避けるためにも、早めに状況を整理し、専門家の力を借りてスムーズに相続を進めましょう。

✨相続手続きで迷ったら司法書士法人れみらい事務所へ✨

• 「どのようにして遺産を分けたらいいかわからない」

• 「認知症の身内が心配」

そんな時は、お気軽にご相談ください。

あなたの状況に合った最適な相続手続きを司法書士がしっかりサポートいたします。

📍所在地：尼崎市南塚口町２丁目１９番２号２０１

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初回相談無料／完全予約制

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遺言書は自分で作成？それとも公証役場で作成？「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の違いは？あなたにぴったりな方法がわかるガイド

【司法書士がやさしく解説】遺言書は自分で作成？それとも公正証書？あなたにぴったりな方法がわかるガイド

こんにちは、れみらい事務所の司法書士大貫です。

「そろそろ遺言書を書いておきたいけど、自分で書けるのかな？公正証書ってなに？」 そんなお悩みを持つ方に向けて、この記事では「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の違いや、それぞれのメリット・デメリットをわかりやすく解説します。

あなたの想いを大切に形にするために、ぜひ最後までご覧ください。

✅ 遺言書って本当に必要？元気なうちから考えておく意味とは

「まだ元気だから大丈夫」「財産がそんなに多くないし…」と後回しにされがちですが、実際の相続では小さな不動産や預貯金でも“誰がどれを相続するか”でもめるケースは少なくありません。

トラブルを避けて、家族に安心を残すために。遺言書は“思いやり”のかたちです。

✅ 自筆証書遺言と公正証書遺言の違いとは？比較でわかるあなたに合う選び方

✅ 【司法書士おすすめ】こんな方には公正証書遺言が安心！

• 相続人の間でトラブルが起きそう

• 不動産や株式など価値が大きい財産がある

• 内容をきちんと確認しながら作成したい

• 将来的に認知症などが不安

司法書士や公証人が関与することで、内容の正確性・法的有効性がぐっと高まります。

✅ 「まずは自分で書いてみたい」という方へ

もちろん、自筆証書遺言も正しい方法で作成すれば法的に有効です。

こんな方には向いています：

• 財産が比較的少なく、相続人も明確

• 気軽に始めたい・費用を抑えたい

• とりあえず“気持ち”を形にしたい

ただし、書き方には注意点があります。

✅ 本文はすべて自筆（手書き）で書くこと（修正テープ・鉛筆はNG）
✅ 日付・氏名・押印が必須
✅ 財産目録はパソコン・ワープロでもOKですが、各ページに署名が必要

「本当にこれで大丈夫かな？」と思ったら、司法書士にチェックをお願いするのもおすすめです。

✅ よくあるご質問（Q&A）

Q. 自筆証書遺言は法務局に預けられる？
A. はい、法務局の「自筆証書遺言保管制度」を使えば安全に預けられます。家庭裁判所での検認も不要になります。

Q. 公正証書遺言って誰でも中身を見られるの？
A. 原則、相続人や指定された受遺者など関係者しか閲覧できません。プライバシーは守られます。

Q. 書いたあと内容を変更したくなったら？
A. いつでも変更・取り消しが可能です。新しい遺言書が有効になります。

Q. 公正証書遺言を作るのに何が必要？
A. 本人確認書類・印鑑・財産資料（評価証明書など）・相続人の情報などが必要です。

Q. 認知症になったら遺言は書けないの？
A. 判断能力がなくなると作成できません。お元気なうちの準備をおすすめします。

Q. 相続人にしたくない人がいる場合は？
A. 対応可能ですが「遺留分」など法律上の制約があります。必ず専門家にご相談を。

Q. 兄弟や甥姪に遺産を渡したい場合は？
A. 遺言書でその意思を明記することで可能です。ただし形式に注意しないと無効になることも。

Q. 家族に遺言の存在を伝えたほうがいい？
A. トラブル防止のために一部共有しておくのもおすすめです。ただし伝え方には配慮が必要です。

✅ 迷ったら、まずは司法書士に相談してみませんか？

「自分に合った方法がわからない」 「書いてみたけど、これで合ってるか不安…」

そんな方は、ぜひお気軽にご相談ください。

あなたやご家族の状況・ご希望をじっくりお伺いし、 ベストな遺言の形をご提案させていただきます。

【まとめ】後悔しない遺言書づくりは、“今”が最適のタイミング

遺言書は、あなたの想いをご家族へ届けるための大切なツールです。

• 自筆で気軽に残す

• 公正証書でしっかり備える

どちらを選ぶにしても、「思い立った今」が最も適したタイミングです。

まずは無料相談で、不安や疑問をすっきり解消しましょう！

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不動産の親子間売買とは？贈与と何が違うの？

【親子間の不動産売買とは？】

贈与との違いや名義変更のポイントをわかりやすく解説します！

親御さんの家をお子さんに譲るとき、どんな手続きが必要なのか、迷うことはありませんか？ 「売買と贈与、どっちがいいの？」「税金はどれくらいかかる？」「名義変更ってどうするの？」など、疑問をお持ちの方に向けて、司法書士の視点からやさしく解説します。

■ 親子の間でも不動産売買はできる？ 贈与との違いは？

親子間でも法律的には不動産の売買ができます。ただし、実際にお金が動いていないと、税務署から「これは贈与ですね」と判断され、贈与税がかかってしまうケースも。

「売買なら税金が安くなる」と思われがちですが、実は売主である親御さんに譲渡所得税がかかる可能性があり、買主であるお子さんには不動産取得税や登録免許税などがかかってきます。

■ 親名義の家を子に変えるには？

よく使われる3つの方法 「親名義 子に変更 方法」と検索される方も多いですが、名義を変えるには主に以下の方法があります

1. 贈与（贈与税がかかることがあります）

2. 相続（親御さんが亡くなった後に行う手続き）

3. 売買（売買契約と登記が必要です）

中でも「売買」は、生前に名義を移す方法として選ばれることが多く、法律的にもはっきりとした根拠があります。ただし、実際にお金をやり取りした証拠をきちんと残すことが大切です。

■ こんな理由で売買を選ぶ方が増えています

• 相続トラブルを避けたい

• 同居や介護がきっかけで名義変更をしたい

• 将来の相続税対策として名義を整理したい

目的はそれぞれですが、税金や手続きを間違えると、思わぬ負担がかかってしまうことも。専門家に相談しながら進めると安心です。

■ 売買と贈与の違いの簡単なまとめ↓

「売買のほうが得だろう」と思っても、金額や状況によっては贈与のほうが良いケースもあります。一度専門家に相談してみるのがおすすめです。

■ 売買の手続きの実際の流れは？

1. 売買契約書を作成します

2. 不動産の評価額（固定資産税評価額）を確認します

3. 登記申請書などを準備します

4. 法務局で所有権移転登記を行います

5. 税金（登録免許税・取得税など）を納付します

お金のやり取りがあったことを証明するため、通帳の記録や領収書などを保管しておくと安心です。

■ 司法書士に相談するとこんなメリットがあります

親子間の取引は、形式的なものだと疑われやすいため、専門家のサポートを受けることでトラブルを未然に防ぐことができます。

• 適正な価格についてのアドバイス

• 名義変更に必要な書類の準備

• 契約書・登記書類の作成サポート

• 各種税金の説明や手続き代行

迷ったら、まずはご相談ください 「親名義の家を子に移したいけど、どうしたらいいの？」という方は、ひとりで悩まず、司法書士にお気軽にご相談ください。

それぞれのご家庭の状況に合わせて、最適な方法をご提案させていただきます。

📞 親子間不動産売買・名義変更の無料相談受付中！ ・親名義の家を子どもに移したい方 ・贈与か売買かで迷っている方 ・税金や手続きが不安な方

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初回相談無料・予約制でじっくりお話を伺います。お気軽にご連絡ください。 

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遺言と異なる内容で相続することは可能か

相続人全員が遺言と異なる内容で合意することは、原則として可能です。

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「叔父（叔母）」が亡くなった場合の相続関係

あなたの「叔父（叔母）」が亡くなった場合の相続関係

● 亡くなった人：あなたの父（母）の兄弟（＝あなたにとって「叔父（叔母）」）

あなたの叔父や叔母が亡くなった場合の相続関係は通常よりも、少し複雑となり、ある一定の場合にのみ相続人となるケースがあります。

ここえは、亡くなった叔父（叔母）を「Aさん」として、パターン別であなたが相続人となるか考えていきます。

▼ 相続人がどうなるか：パターン別に説明

✅ パターン1：Aさんに配偶者か子がいる場合

• 相続人はその配偶者・子だけ

• あなたには相続権なし

✅ パターン2：Aさんが独身・子なし・両親が生きている場合

• 相続人はAさんの両親

• あなたには相続権なし

✅ パターン3：Aさんが独身・子なし・両親もすでに死亡 → 兄弟姉妹がいる場合（あなたの母など）

• 相続人はAさんの兄弟姉妹

  • この場合、もしあなたの父（母）が生きていれば、父（母）が相続人

  • でも、父（母）もすでに亡くなっているなら…

➡ 父（母）の子（＝あなた）が代襲相続することとなります

まとめ ：叔父（叔母）が亡くなった場合に、このパターンでれば、あなたが相続人になります

• Aさんに「配偶者・子・両親・兄弟姉妹（＝あなたの父（母））」がすべて死亡している

• あなたの父（母）がAさんの兄弟姉妹の1人

• あなたがその子である

この場合は、Aさんの兄弟姉妹の子（＝甥姪）であるあなたが相続人になります

👉 兄弟姉妹の子までが代襲相続の限界です。

※あなたの子（＝大甥姪）にはさらに代襲はされません。

叔父や叔母の相続は兄妹相続の類型となりますが、代襲相続が絡んでいる場合に当てはまるなど、条件が少し狭まってきます。

相続関係や相続手続きでお困りのことがあれば、気軽にご相談ください。

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離婚後も家に住み続ける為に注意する点

離婚後も家に住み続けるには、法的・実務的な整理が必要です。特に「その家が誰の名義か」「住宅ローンが残っているか」によって対応が変わります。以下に、主なケースごとの対応策をわかりやすくまとめます。

✅ 離婚後も家に住み続けるための主な方法

ケース①：自分の名義の家でそのまま住む場合

→ 特別な手続きは不要ですが、財産分与の対象になる可能性があります。

ポイント：

• 離婚協議の内容次第では、相手から「家の持分等」を請求されることがある

• 登記簿上の名義と住宅ローンの債務者を確認することが重要

• 場合によっては、金融機関との調整も必要

ケース②：元配偶者名義の家に住み続けたい場合

→ 必ず「所有権の移転」または「使用貸借契約」などの取り決めをしておくことが大切です。

選択肢1：家を譲り受ける（財産分与の登記手続きが必要）

• メリット： 所有権が自分になるため、将来の売却や賃貸も可能

• 必要手続き：

  • 離婚協議書または調停調書

  • 財産分与による所有権移転登記

  • ローンが残っている場合は金融機関の承諾が必要（名義変更する前に確認しておくことが大切です）

選択肢2：使用貸借契約（無償）や賃貸契約（有償）を結ぶ

• メリット： 所有権は移さず住み続けられる

• リスク： 契約を解除される可能性がある

ケース③：共有名義の家に住み続けたい場合

→ 財産分与で「持分全部を譲ってもらう」ことを検討。

• その後、**単独名義に変更する登記（持分移転）**を行う

• 住宅ローンも共有で組んでいる場合は、金融機関との再契約・承諾が必要

🏦 ローンが残っている場合の注意点

• 住宅ローンが残っている家の名義変更は、原則金融機関の承諾が必要

• 住宅ローンの「引き継ぎ」はできないため、新たに借り換え手続きが必要なことも（但し、借り換え手続きは金融機関の承諾が難しくなる傾向があります）

• 名義だけ変更しても、ローンの返済義務は残る可能性があるので要注意

💬 離婚後も安心して住み続けるために

📌 まとめ：離婚後に家に住み続けるには

• 現在の不動産が誰の名義かを確認

• 所有権の移転には登記が必要（財産分与登記）

• 住宅ローン等が残っている場合には、金融機関の承諾を得た上で債務者を変更するか、財産分与により取得する方で新たにローンを組みなおしすることも必要。

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団信により住宅ローンを完済しても、担保抹消するには相続登記が必要です！

団体信用生命保険（団信）による住宅ローン完済後に金融機関から抵当権抹消登記の申請書類が郵送されてきます。しかしながら、そのまま担保抹消手続きをすることはできません。原則として先に「相続登記」を済ませておく必要があります。

✅ なぜ相続登記が先に必要なのか？

抵当権抹消登記の申請者は、**現在の「所有者」**でなければなりません。

▷ 団信でローン完済された時点では…

• 抵当権は残ったまま

• 所有者は亡くなった人のまま（名義変更されていない）

👉 よって、「亡くなった人」名義のままでは抵当権を抹消できないため、まず相続人が所有権を引き継ぐ＝相続登記が必要になります。

抵当権とは、住宅ローンの担保として金融機関が不動産に設定する権利です。

ローンの完済後（死亡による団信完済含む）、この抵当権を抹消することで、不動産の「担保状態」が解除されます。

🔧 抵当権抹消登記の手続きの流れ

① 金融機関から必要書類を受け取る

団信により完済された後、銀行から次のような書類が送付されます：

• 抵当権解除証書（もしくは登記原因証明情報）

• 登記識別情報（旧：権利証）

• 代表者事項証明書（法人の場合）

• 委任状（司法書士に依頼する場合）

② 相続登記をする

相続人全員で共有状態にすることも出来ますが、遺産分割協議などにより相続人の内の1名に名義変更することも可能です。

③ 不動産を取得する相続人が決まれば、抵当権抹消登記をする

司法書士に依頼される場合には、②の相続登記と③の抵当権抹消登記は同時に申請することが多いです。

④ 登記が完了し、相続による名義変更及び抵当権が正式に抹消される

団信による住宅ローン完済後の手続きでお困りの方や手続きが面倒な方などあれば、当事務所に気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

司法書士法人れみらい事務所

当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。

初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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遺言による遺贈手続き

✅ 「遺贈」とは？

**遺贈（いぞう）**とは、遺言書によって、法定相続人・相続人以外の人に財産を譲ることを言います。

👉 つまり、孫のように相続人でない人にも、遺言で財産を残せる方法が「遺贈」です。

✅ 遺贈の種類

👉 特定遺贈の方が実務的には使いやすく、もめにくいです。

✅ 遺贈の手続きの流れ（特定遺贈の場合）

• 遺言書を作成（公正証書が安心・確実）

• 相続開始（＝被相続人が亡くなる）

• 遺言の検認（公正証書なら不要）

• 遺贈を受ける人が「遺贈を受諾」する

• 登記や名義変更の手続き（不動産など）

※ 遺贈を受ける側が未成年の場合は、親の同意や家庭裁判所の手続きが必要になることもあります。

✅ 遺贈のメリット

• ✅ 自分の希望どおりに財産を渡せる（孫・友人・団体なども可）

• ✅ 相続人以外にも渡せる唯一の方法

• ✅ 贈与税より相続税の方が税率が有利なことも多い

⚠️ 遺贈の注意点

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財産管理契約とは？目的や必要性について

財産管理契約とは？

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