Archive for the ‘不動産’ Category

不動産を(生前)贈与するには

2021-10-06

不動産の贈与

生前に妻や孫、相続人ではないがお世話になった方に財産を渡すことができる手段として「生前贈与」があります。贈与については、無償で渡すことが多いでしょうが、負担付等の条件をつけることも可能です。

贈与は、遺言とは異なり生前に渡す側ともらう側双方の合意によって成立するものです。合意方法は書面でなければならないという決まりはありませんので、口頭での約束でも贈与は成立します。

ですが生前贈与については不動産などの高額財産を対象とすることが多く、後々「言った言わない」等のトラブルを避けるためにも書面を残しておく方が良いでしょう。

贈与とは基本的に信頼のおける相手に財産を渡すことが殆どかと思いますが、折角お互いに合意していたのに、書面をきちんと残していなかったばかりに予期せぬトラブルが起こっては元も子もありません。

他にも生前贈与には贈与契約書作成の他、不動産を対象とする場合には名義変更の登記手続が必要となってきますし、税金関係の問題も関わってきます。

当事務所では、提携している税理士事務所も無料でご紹介させて頂きますので、生前贈与をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

 

相続で一つの土地を兄弟2人で分けるには?

2021-10-04

相続による遺産分割と土地の分筆

相続の相談を受ける中で時々ある相談内容が「父親が持っていた土地を半分に分けて、兄弟(姉妹)でそれぞれ相続したい」というものです。

この内容をそのまま遺産分割協議書に記載すると「甲土地を半分に分けて、兄と弟がそれぞれ1つずつ取得する」となるでしょうか。

しかし、この内容の遺産分割協議書ではその趣旨は理解できても、登記手続きをすることはできません。

それはなぜかというと、兄弟のどちらが甲土地の半分に分けたどの部分(北側?南側?東側?西側?どの地点で分けてそれが何㎡?)かが分からない為です。

このような場合には、土地をどのように分けるか確定させる為の「分筆登記」が必要となってきます。

「分筆登記」は司法書士ではなく、土地家屋調査士が測量、境界確定をした上で、どの地点で土地を分けるかの図面を作成し、土地を分割する登記をすることとなります。

分筆登記が無事完了すると、元々甲土地1筆であったものが、乙土地・丙土地の2つに分かれ、それぞれの面積や地番が登記されます。

こうして分筆登記により、土地を2つに分けた後で遺産分割協議書に「乙土地を兄●●が取得する。丙土地は弟●●が取得する。」と記載することで、晴れて相続登記をすることが可能となります。

相続人の意向を踏まえた上で、確実に相続手続きを進めていくには、中には上記のような順序立てて行っていくケースもでてきます。

当事務所は、必要であれば他の士業(弁護士、土地家屋調査士、税理士など)と連携しながら、お客様のご意向の沿えるように手続きを進めていきます。

お困りやご相談ごとがあれば、気軽にご連絡ください。

初回相談・費用見積は無料です。

 

 

合併した会社の不動産の所有権移転登記

2021-09-15

会社の合併した際の不動産登記について

会社が合併するとは、「吸収合併」や「新設合併」のように、合併により承継する会社と消滅する会社ができます。

これらの事由は当事者が定めた効力発生日により発効されますが、対抗要件として合併した旨の登記(商業登記)をしておきます。
それでは、消滅会社が不動産を所有していたときには、その名義変更登記をする必要はあるでしょうか。

承継会社が不動産んを所有している場合には、特段手続きをする必要はありませんが、消滅会社名義の不動産については、承継会社に権利を移転させるための登記をする必要があります。

登録免許税については、通常の売買などによる登録免許税の税率ではなく、相続などと同様の税率(不動産価格の1000分の4)を納める必要があります。

登記についての申請期限はありませんが、会社の合併登記が完了したら、速やかに不動産についても名義変更登記することをお勧めします。

吸収合併の手続きについては、下記リンクもご参照ください。

https://amagasaki-shiho.com/%e5%90%b8%e5%8f%8e%e5%90%88%e4%bd%b5%e3%81%ae%e6%89%8b%e7%b6%9a%e3%81%8d%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6/

個人間(親族間)売買の注意点

2021-08-19

個人間(親族間)売買で注意すること

(1)売買金額の決定方法

不動産の売買価格については、原則当事者の合意さえあれば取引は成立します。売主側から見るとなるべく高く、買主側から見るとなるばく安く買おうという気持ちが働くでしょうが、やはりある程度は相場価格を把握した上で売買金額を決めることが望ましいです。

お互いに良く知っている関係で長年お世話になっているからと安価で売買してしまうと、贈与(みなし贈与)と見做され後で課税される可能性も出てきます。

一般的には、以下のような指標を参考にしながら、価格を決めることが多いです。

  • 公示地価・・・全国に設定された標準地について、毎年1月1日時点の価格を評価し、同年3月下旬に公表されているもの。
  • 基準地価・・・公示地価とほぼ同じ内容だが、都道府県が主体となって毎年7月1日時点の価格を評価し、同年9月下旬に公表されているもの。
  • 路線価・・・毎年1月1日時点の公示地価や売買価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額等をもとに、同年7月1日に公表されているもの。
  • 固定資産税評価額・・・固定資産税を決める際の基準となる評価額で各自治体が個別に決定しているもの。土地であれば、時価の約70%が固定資産税評価額の目安とされている。
  • 近隣の販売事例・・・マンション等であれば、同マンション内で過去の販売事例が存在することもありますので、その価格を参考にすることでマンションの価格を計算することもできます。
  • 不動産会社・不動産鑑定士の査定等・・・不動産会社や不動産鑑定士に依頼すれば、査定書を貰うこともできます。但し、費用が別途かかってくることもあります。

(2)売買代金の支払い時期

不動産売買の場合には、通常売買契約書の中の特約にて売買代金の支払いと物件の引渡し、登記手続きは同時に行います。

お金を支払ったのに登記がされない、物件の引渡しをしたのにお金が振り込まれない、等後日のリスクを避ける為にも同時に手続きを行えるように段取りを踏んでおく方が良いでしょう。

(3)売買した後に面積が違っていた場合

土地の売買の場合には、登記簿上の面積をもとに売買価格を決めることになります。しかし、後日土地の測量をし直したところ、実際の面積が大きく異なっていた場合には、売買価格にも影響を及ぼすことがあります。

そのような事態を避ける為にも、測量をし直すのか、測量して面積が異なっていたら再清算するのか、等決めておくことも大切です。

(4)隣地との境界問題

以前から存在している不動産(土地)では、隣地との境界が曖昧なこともあり、境界点もない物件もあります。売主以前から隣地との関係性が良好であったので問題にならなかったが、所有者が変わった途端に隣地と境界問題で揉めることもあります。

後日のリスク回避の為にも、境界の明示について売主がどの程度の義務を負うのかは決めておくことは大切です。

(5)売買物件に抵当権等が設定されている場合

対象物件に抵当権や差押等の登記がされている場合には、所有権移転(売買)と同時に又はそれ以前に抹消することができるかどうか確認しておく必要があります。

その他にも、個人間(親族間)売買に起こりうるリスク・問題点は存在します。

仲介手数料がかからないだけという安易な理由で取引をしてしまうと後日の紛争に発展してしまう可能性もあります。

個人間(親族間)売買をご検討されている方は当事務所にお気軽にご相談ください。

当事者双方の意向に沿った売買契約書作成・売買に関するリスクの回避・登記申請まで一貫してサポートいたします。

 

 

遺産分割調停による相続登記とは

2021-08-17

遺産分割調停とは

被相続人の死亡により相続が開始したものの、その遺産の分割方法等について相続人間の話合いがつかない場合には、家庭裁判所に対して遺産分割調停の手続きを利用することができます。
この調停は、相続人の内の1人でも手続きを利用することができますが、他の相続人全員を相手方として申し立てなければなりません。

調停手続きでは、家庭裁判所によって選任された調停委員のもと、当事者による話し合いが行われます。
この話し合いでは、当事者双方から事情を聴いたり、必要に応じて関係する資料等の提出、遺産についての鑑定を行う等事情をよく把握したうえで、各当事者がどのような分割方法を希望しているかがの意向を踏まえた上で解決案の提示をしたり、解決のための助言がなされるため、客観的な解決を図ることができます。

なお、話し合いがまとまらず調停が不成立になった場合には、自動的に審判手続きが開始され、裁判官により一切の事情を考慮して、審判することになります。また調停手続きを最初にとることなく、いきなり審判手続きを利用することも可能です。

調停が成立した場合の相続登記

相続人間による遺産分割調停が成立すると、確定した審判と同一の効力を有するものとして扱われます。

相続財産の中に不動産がある場合には、調停手続きの中で、不動産の分割方法には定められていると思いますので、調停内容に沿った相続手続きが必要となります。注意しなければならない点は、調停で不動産の名義が誰になるのか定められていても、登記上の名義人は自動的に変わるわけではないということです。
あくまで、法務局に対して相続登記の申請が別途必要です。この場合には、不動産の名義を取得する方の単独申請により行うことができます。

  • 必要書類

    1.遺産分割調停調書謄本(正本)

    2.被相続人の死亡を証する書面
    (除籍謄本等です。相続開始日が調停調書に記載されている場合は不要となります)

    3.被相続人の最後の住所を証する書面
    (住民票除票・戸籍の附票等。調停調書に記載されている被相続人の最後の住所と、登記簿上の住所が同じ場合は不要となります)

    4.不動産の名義人となる方の住民票

    5.固定資産税評価証明書又は固定資産課税通知書
    (登録免許税の計算に必要となります)

相続全般や相続登記でお困りのことやご相談があれば、当事務所にご連絡ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

不動産登記名義人の住所・氏名が変わったら

2021-07-28

不動産登記名義人の住所・氏名の変更登記

不動産を購入した後に、引っ越したり、結婚や離婚などをすることにより、住所や氏名が変わることも当然に考えられます。

住所や氏名が変わったときには、役所や警察署(運転免許証の関係)などに届け出ることにより、変更した旨の手続きをしなければなりません。

では、不動産の登記名義人が同様に住所・氏名の変更があったときに、法務局にその旨の登記申請をしなければならないでしょうか。

不動産の登記名義人も登記申請をしない限りは自動的に変わることはありませんが、特段その期限もなく、また罰則等の規定があるわけではありません。

(※不動産登記法の改正により、今後住所等の変更日から2年以内に変更登記の申請を義務付ける旨の方策が予定されています、正当な理由のない申請漏れには過料の罰則あり)

では、どのようなケースで登記名義人の住所・氏名の変更登記をする必要があるのでしょう。

住所・氏名の変更登記が必要な場合

不動産を売却したり、贈与したりするケースでは、その前提として不動産登記名義人の住所や氏名が現状と異なっているときには、変更登記をしなければなりません。

住所や氏名が登記簿上の記録と異なっていれば、法務局は同一人物として見ないために、現在の住所や氏名と一致させる必要があるのです。

よって、今後の不動産登記法の改正により、義務付けられることもあり、不動産の登記簿は現在の権利関係を正確に表すものですので、住所や氏名の変更があったときには、変更登記をしておいた方が良いでしょう。

変更登記に必要な書類

  • 住民票(登記上の住所から現在までの繋がりの分かるもの)
  • 戸籍附票(住所が何回も変わっているような場合)
  • 戸籍謄本(氏名の変更があった場合)
  • 認印
  • 本人確認書類(免許証など)

ご自身のケースでどの書類が必要になるかは、当事務所にご相談頂ければ、ご説明させていただきます。

また、当事務所にて代理で取得することもできます(その場合は実費などを別途いただきます)。

初回相談・費用見積は無料で承っておりますので、まずはご相談ください。

住宅ローンやアパートローンの借換え登記

2021-07-07

ローンの借換えについて

お客様が現在組まれている住宅ローンやアパートローンを新しく別の金融機関などでローンを組み替えることを「ローンの借換」と一般的に言います。

昨今の低金利化の中で、以前に固定金利などでローンを組まれている方は、借換をした方が月々の返済額に大きくメリットが出ることもあるでしょう。

いずれにしても、ローンを組まれた場合にはその金融機関の抵当権が当該物件に設定されていることが殆どです。ローンの借換をされる際には、現在設定されている「抵当権の抹消登記」と新たにローンを組まれる金融機関での「抵当権の設定登記」を行わなくてはなりません。

この借換登記については、「抵当権の抹消登記」と「抵当権の設定登記」を同時に行う必要があるために、お客様ご自身で登記を行うことは金融機関も了承しないでしょう。よって、司法書士に登記を依頼することとなります。

当事務所も金融機関から借換登記については、よくご依頼を頂いておりますので、お客様もローンの借換をご検討されている場合には、是非当事務所にお声がけください。

見積書の提示から、金融機関との打合せ・立会・抵当権抹消書類の代理受領まで責任をもって行います。

借換え登記の流れ

1.ご相談・お問合せ

メールや電話でも随時受け付けておりますので、気軽にご連絡ください。

2.登記費用見積書の提示

費用見積は無料で承っております。見積書の金額についてご了承頂けたら、正式に業務に着手します。

3.金融機関との打合せ

新たに借換をされる金融機関とローン実行までの打合せ・必要書類などの調整をします。

また、ご返済される金融機関にも事前に連絡の上、手続きに漏れがないようにいたします。

4.ローン契約の立会

原則、新たにローンを組まれる金融機関でローン契約をされる際に、当事務所も立会をいたします。

その際に、登記申請に必要な書類も当事務所が持参しますので、ご説明の上、署名・捺印を頂きます。

5.ローンの借換え実行

ローンの借換え実行当日には、抵当権の設定登記及び抵当権の抹消登記を当事務所で行います。

抵当権抹消登記については、お客様に同行して受取りに行くケースもありますが、当事務所のみで受け取れる場合には委任状等を頂き、当方で代理受領いたします。

6.登記完了・書類返却

登記が完了したら(2週間程度お時間を要します)、お客様ご希望の住所に返却書類を郵送にて送らせて頂きます。

 

 

尼崎市、伊丹市、西宮市、宝塚市如何に関らず、ローンの借換えをご検討されている方は当事務所にご相談ください。

金融機関との繋がりもありますので、ご依頼があれば金融機関をご紹介することも可能です。

初回相談・費用見積は無料です。

 

空き家問題と相続登記の有無

2021-07-02

空き家問題

空き家問題は現在全国で深刻な問題となっております。この空き家問題を解消するために、2015年5月に空き家等対策の推進に関する特別措置法が施行されました。

空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。 

また、これまでは空き家の場合でも、所有者の許可を得ていなければ敷地内に立ち入ることができませんでしたが、空き家対策特別措置法では、管理がされていない空き家に対しては、自治体の職員やその委任した者が敷地内へ立ち入って調査することができます。

この空き家問題の原因の多くは、相続及び相続登記が関係しているとされています。

相続登記が長年行われていない不動産では、相続人が相続登記をしない内にお亡くなりになり、世代が下がっていくにつれて、相続人も増えて、解体や売却に相続人全員の同意を取ることが難しくなるからです。

当事務所の空き家問題解消の一例

  • 遺言書の作成

遺言を作成しておくことで、相続発生時に亡くなられた方(被相続人)の意思が尊重され、不動産も適切に名義変更登記をすることができます。

また、当事務所が遺言執行者に就任することもできますので、遺言書の内容に沿った手続きを支援いたします。

  • 相続人調査

相続が発生してから、長期間経過している場合では、相続人も増え、調査も大変となってきます。

当事務所では、戸籍などの収集から相続人の確定を速やかに行います。

また、相続人の中に認知症の方や行方不明の方がいる場合には、適宜後見制度の利用や不在者財産管理人の選任手続きなども支援いたします。

  • 空き家不動産の売却支援

売却や賃貸をご検討される方には、信頼できる不動産会社のご紹介をさせていただきます。

空き家でそのまま置いておくと、物件の老朽化も進み、管理状態も希薄になりますので、お住まいになる可能性がないときには、売却や賃貸に出すことも選択肢となるでしょう。

相続登記の義務化

「不動産の所有者について相続があったときは、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記するよう義務づける」主旨の法改正が2024年を目処に施行される予定です。

本法律施行後は、「義務化」とありますので、登記をしなかった場合には10万円以下の過料を科されることがあります。

この相続登記の義務化は遡って適用されます。よって、現在相続登記をしていなくても特段罰則規定はありませんが、このまま放置しておいては、今後過料が科される可能性があるということです。

相続登記の義務化は、空き家問題を解消する契機の一つになるでしょう。

 

空き家不動産の相続や管理・売買などでお困りのことがあれば当事務所にご相談ください。

不動産の相続登記は、オンライン申請を行いますので、全国対応が可能です。

一緒に解決できるようにサポートいたします。

 

 

 

 

 

 

競売物件をローンで購入するには

2021-06-29

競売物件の購入方法

競売物件を落札すると、裁判所より指定された代金支払期日までに代金を納付することで、裁判所書記官から法務局に所有権移転登記などの手続きが嘱託され、ご自身の名義の不動産となります。

競売物件の代金支払については、一括納付とされているために、自己資金を調達しなければならず、個人の競売物件の入札参加は難しいものとなっていました。しかしながら、民事執行法82条2項の制定により、競売物件に対してもローンを組むことは可能となっています。

従来であれば、代金を納付してから所有権移転登記がなされるまでには一定の時間が必要となる競売物件には、金融機関の担保設定ができず、金融機関も競売物件のローンには消極的でした。

しかしこの制度を利用することで、代金納付と同時に担保設定が可能となり、ローンでの購入もしやすいものとなっています。

競売物件のローン購入の流れ

ローン制度を利用しない場合
①落札⇒②残代金の納付⇒③裁判所書記官による登記嘱託(所有権移転・抵当権抹消等)⇒④法務局⇒⑤登記完了

 

ローン制度を利用する場合
①落札⇒②ローン制度利用の申出⇒③残代金の納付⇒④裁判所書記官による登記嘱託(所有権移転・抵当権抹消等)⇒⑤ローン設定(司法書士又は弁護士)⇒⑥法務局⇒⑦登記完了

ローン制度の利用の有無を問わず、落札することは勿論大前提となりますが、ローン制度を利用する場合には、②の残代金の納付の前に、買受人と金融機関が共同で、ローン制度の申出書(民事執行法82条2項に基づく申出書)を提出しておくことが必要です。

具体的には、まず競売物件を購入することが決まったら、金融機関に融資の相談をしてください。

金融機関を買受人との間で競売物件についてローンを設定する契約が成立したら、残代金の納付日の5営業日前までに「民事執行法82条2項の規定による申出書」や「指定書」その他必要書類を裁判所に提出します。※提出期限は、裁判所により異なるケースもありますので、事前に確認しておくことも大切です。

この申出書は、金融機関と買受人が連名で作成する必要があります。「申出書」や「指定書」を提出しておくことで、所有権移転等の登記とローン設定登記を同時に、買受人と金融機関が指定する司法書士を使用することができます。
代金納付が完了すると、裁判所は、登記に必要な登記嘱託書を、事前の指定書によって指定された司法書士に対して交付しますので、司法書士は、登記嘱託書とローン設定の登記申請を同時に法務局に提出することで、同日に所有権移転とローン設定を行うことができます。

<ローン制度利用の際の主な必要書類>

  1. 民事執行82条2項の規定による申出書 
  2. 不動産登記事項証明書(発行後1週間以内程度)
  3. 資格証明書(法人の場合)又は住民票(個人の場合)
  4. 固定資産評価証明書
  5. (根)抵当権者(融資をする金融機関等)の資格証明書
  6. (根)抵当権設定契約書の写し
  7. 指定書 
  8. 買受人の印鑑証明書

ローン制度利用の際の注意点

  • 競売物件に融資してくれる金融機関との交渉が事前に必要

全ての金融機関が、競売物件の融資に前向きとは限りませんし、融資の審査にも相応の時間がかかります。競売物件には代金納付期限も定められていますので、余裕をもって交渉にあたることも大切です。

  • 融資が決まっても、代金納付予定日の前に裁判所に手続きが必要

融資が無事決まっても、ローン利用制度を利用する旨は、事前に裁判所に申出する必要があります。

必要書類も決められておりますので、裁判所や金融機関と調整しながら、速やかに進めていくことが大切です。

 

競売物件の購入でローン制度の利用を検討されている方、手続きでお困りの方などは、当事務所にご相談ください。

金融機関や裁判所との調整なども、一緒にさせて頂くこともできますので、お気軽にご連絡ください。

相続した不動産が遠方にある場合の手続き

2021-06-14

不動産の相続登記

亡くなられた方が不動産をお持ちであった場合には、相続による名義変更の登記手続が必要です。

必要といっても、相続登記は義務化されておりませんので、不動産が遠方の場合や山林などで誰も使用しないから等の理由でそのまま放置をしておいても、特に罰則規定はありません。

しかし今後2024年(令和6年)を目処に相続登記は義務化される予定です。よって、今後は相続が発生したら相続登記は速やかに手続きをされることが望ましいでしょう。

相続した不動産が遠方にある場合

では、相続登記は司法書士に依頼しないと出来ないものでしょうか。

結論としては、ご自身でも手続きをすることは可能です。しかしながら、相続登記は当該不動産を管轄している法務局で手続きを行う必要があります。

また、法務局は平日しか業務を行っておりません。

例えば、相続した不動産が東京で相続人が兵庫県にお住まいのケースでは、平日の日中に東京の管轄法務局まで登記の手続きに出向くか郵送で手続きを行わなければなりません。無事に法務局に書類を提出できても、不備があった場合には、補正の手続きも必要となり、ある程度の時間も費用もかかってくるでしょう。

このような場合には、最初から司法書士へ相続登記をご依頼されたらいかがでしょうか。

司法書士に依頼すると、勿論報酬が発生しますが、登記に必要な書類も確実に集めることもできますし、申請も不備なく行うことができますので、確実・安全です。

当事務所では、オンライン申請を行っておりますので、不動産の相続登記であれば全国対応が可能です。

お困りのことがあれば、是非一度気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料です。

 

 

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