Archive for the ‘不動産’ Category
抵当権を相続させるには
抵当権は、担保権の一種で、相続人に引き継がれる権利です。抵当権の相続は通常、不動産や借入金の相続とともに行われますが、状況によって複雑になることがあります。
以下に、抵当権が相続される際についての注意点を記載しましたので、参考にしてください。
1. 抵当権の相続の基本
-
抵当権の性質
抵当権は財産権の一部として相続され、複数の相続人がいる場合は、その相続分に応じて共有されます。
例: 抵当権を持つ親が亡くなり、子ども2人が相続する場合、抵当権の持分は各1/2になります。 -
被担保債権の相続
抵当権は債権を担保する権利であるため、被担保債権（貸金など）が相続されなければ抵当権も無効になります。相続人は被担保債権を確認する必要があります。
2. 登記の変更手続き
-
抵当権の相続が発生した場合、抵当権移転登記を行う必要があります。
必要な書類:- 被相続人の死亡届出書類（戸籍謄本など）
- 相続人の戸籍謄本
- 相続財産目録
- 登記識別情報または登記済証（権利証）
-
登記をしないと、不動産の売却や担保設定時に問題が発生する可能性があります。
3. 抵当権相続に伴うトラブル
-
相続人間の意見の不一致
相続分や債権の回収方針について意見が分かれることがあります。この場合、調停や専門家の仲介が必要です。 -
被担保債権の消滅
被相続人の死亡時点で債権が消滅している場合、抵当権も無効になります。この点を確認するため、債権の状況を調査する必要があります。
4.まとめ
抵当権や相続の問題でお困りのことがあれば、専門家に相談することでスムーズに進められることもあります。
抵当権のみならず、相続問題についてのご相談ごとがあれば、気軽にご連絡ください。
信託登記（信託契約に基づく）
信託登記は、信託契約などに基づいて信託財産を管理する際に、その財産の所有権や管理権を法的に明確にするために行われる登記手続きです。不動産などの財産を信託に組み入れた場合、信託の内容を登記することで信託受託者（信託の管理者）が信託財産を管理・処分する権利があることを対外的に示します。
以下は信託登記のポイントです：
1. 信託登記の目的
- 信託登記は、信託受益者の利益保護と信託契約の透明性を確保するために行われます。登記により、信託契約が有効であることや、信託の内容が明確であることが第三者にもわかるようになります。
2. 信託登記の対象
- 主に不動産信託が対象で、不動産の所有者が信託の管理・運用のために所有権を信託受託者に移し、登記上も信託の名義にする場合があります。また、信託財産の名義を変更する際も登記が必要です。
3. 信託登記の手続き
- 信託契約の締結: まず委託者と受託者が信託契約を締結し、信託の目的や内容、信託財産などの詳細を定めます。
- 登記申請: 不動産の場合は、所轄の法務局に信託登記を申請します。登記には、信託契約書や申請書、登録免許税が必要です。
- 必要書類の提出: 信託契約書、登記申請書、委任状（代理人が手続きする場合）、登記原因証明情報などの書類が必要です。
4. 信託登記にかかる費用
- 信託登記には、登録免許税がかかります。不動産の信託登記の場合は、不動産評価額に応じて税額が決まります。また、登記手続きを司法書士に依頼する場合、その報酬も発生します。
5. 信託登記のメリット
- 信託登記を行うことで、信託財産の帰属が明確化され、信託受託者の権限や責任範囲が対外的に保証されます。信託財産を確実に管理するため、信託受益者の利益が守られます。また、財産の円滑な継承や運用が可能となるため、相続対策や事業承継にも有効です。
信託登記は、信託内容の透明性を保つための重要な手続きです。近年では認知症対策の手段として、よく挙げられることが多いですが、手続きに関して利用の検討をされている方は是非当事務所にご相談ください。
相続人申告登記の利用について
相続人登記申告制度の背景
相続人申告等制度は、相続登記の申請を義務化する新しい制度です。2024年4月1日から施行されたこの制度は、相続や遺贈によって不動産を取得した場合、相続登記の申請が義務化されたことを目的としており、相続登記が長期間放置されることによって生じるさまざまな問題を解消するために導入されました。従来、相続登記は任意で行われていたため、相続人が登記を怠っても法的なペナルティはありませんでした。しかし、登記がされないことで、以下のような問題が発生していました。
- 不動産の権利関係が不明確： 長期間にわたり相続登記が行われないと、次世代にわたる相続が発生し、権利関係が複雑になることがあります。
- 売却や利用が困難： 相続登記がされていない場合、不動産の売却や担保としての利用が難しくなることがあります。
- 行政管理の困難化： 国や自治体が不動産を適切に把握できず、固定資産税の徴収などにも影響が出る可能性があります。
これらの問題を解決するため、相続登記の申請を義務化し、より迅速かつ確実に不動産の権利関係を明確にするための制度として、相続人登記申告制度が設けられました。
相続人登記申告制度の概要
-
相続登記の申請義務
- 不動産を相続や遺贈により取得した相続人は、不動産の相続が発生したことを知ってから3年以内に、登記を申請する義務があります。
- もし、相続人が3年以内に申請しない場合、10万円以下の過料が課される可能性があります。
-
申請の内容
- 相続登記申請の内容としては、相続人が法定相続分に従って登記を申請する方法や、遺産分割協議による分割内容に基づいて申請する方法などがあります。
- もし遺産分割協議がまとまらない場合、法定相続分に従って一時的に共有名義で登記を行うことも可能です。
-
相続人申告登記
- 相続登記を行う際に、特定の相続人に不動産を相続させるのではなく、相続人申告登記として「相続人であることのみ」を法務局に申告することができます。
- これにより、遺産分割協議が成立するまでの間、相続人の権利を保全しながら後日登記を修正することが可能です。
- 相続人申告登記を行う場合、所有権移転が確定するわけではなく、あくまで「相続人がいること」を示す登記にとどまります。
-
相続放棄した場合の対応
- 相続人が相続放棄をした場合は、相続放棄の証明書類（家庭裁判所からの放棄証明書など）を添付して登記申請を行うことで、登記義務が免除されます。
罰則について
- 相続登記申告制度の義務に違反した場合、過料が課される可能性があります。ただし、この過料は、怠慢や不注意による場合に限られ、悪意がなければ直ちに課されるわけではありません。
- 罰則の対象になるのは、3年間の申告期限を過ぎた相続人です。期限内に申告することが重要です。
相続人登記申告制度を利用するケース
-
相続開始を知ってから3年以内に手続き： 3年以内に相続登記の申請が難しいようであれば、罰則を回避する意味でも早目に手続きを進めることが求められます。
-
遺産分割協議がまとまらない場合の対応： 遺産分割協議がまとまらない場合でも、法定相続分で登記するか、相続人申告登記を利用して登記を先行することが可能です。
制度のメリット
- 過料（罰則）を免れることができる：相続人申告登記を申請し、自身が相続人であることが登記されれば、とりあえず過料の対象とはなりません。
- 相続登記に比べると手続きが簡易である： 各相続人が単独で申請することができ、相続登記に比べると必要書類も少なく、簡易な手続きとなります。
制度のデメリット
- 売却などや担保設定をすることはできない：相続人申告登記は、相続人であることは表示されていますが権利関係を示しているわけではないので、申告登記された相続人が売主となって売却できるわけではありません。同様に金融機関から担保をつけて資金を借入することなどもできません。
- 遺産分割協議が成立した際などは再度登記申請が必要： 相続人間の協議がまとまれば、改めて権利関係を公示する為に、相続登記が必要です。相続登記の義務化は不動産の相続を知ってから3年以内とされていますので、3年以内に相続人間の協議がまとまりそうであれば、あえて相続人申告登記を利用しなくてもよいでしょう。
相続した不動産を分ける方法とは
不動産を数名で相続したら
亡くなられた方が不動産を所有していたときには、遺言書がないなどの事情がない限り、相続人全員で誰が取得するのか話し合いが必要となってきます。
預貯金などでは、相続人間で等分に分けることができますが、不動産の場合には少し話し合いが難しくなってくることが多いです。
ここでは、不動産を相続した際の分割方法について説明していきます。
不動産の分割方法
不動産を相続した際の分割方法として、一般的に①「法定相続」②「代償分割」③「換価分割」➃「現物分割」という4つの方法があります。
それぞれの方法について勿論メリット・デメリットはありますので、財産の内容や遺留分、各相続人の状況などに応じて検討していくことが必要えです。
①法定相続割合で分ける
相続人間で話し合いをせずとも、民法で定められた法定相続分に応じて不動産を相続させる方法です。
この方法では、話し合いをしなくても相続登記手続が可能となりますが、不動産が相続人同士で共有状態となる為に、いざ売却や賃貸するときなど話が進まなくなってしまう恐れもあります。
また、固定資産税やマンション管理費の支払を誰がするのか、などの問題も出てきます。
それと共有者の相続人の一人が亡くなると更に相続手続きが必要となることから、共有者が増えていくことも考えらます。
②代償分割
代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに他の相続人にその対価を支払うというものです。
特定の誰かがその不動産に住み続けたい意向が強いケースなどでは、検討すべき方法です。
但し、相応の対価を支払う必要があるので、預貯金などの相続財産が少ないときには、不動産を取得する相続人の負担が大きくなってしまうこともあります。
この方法をとる場合にも、代償金を贈与としてみなされないように、その旨はしっかりと遺産分割協議書に記載しくことが大切です。
|
＜記載例＞ 相続人●●は、第●項に記載の遺産を取得する代償として、相続人▲▲に対し、令和■年■月■日までに金●●万円を、▲▲が指定する銀行口座に送金して支払う。 尚、送金手数料は●●の負担とする。 |
あくまで記載例となりますので、状況に応じて作成していく必要がありますので、ご注意ください。
③換価分割
換価分割とは、相続不動産を売却して、代金を相続人同士で分ける方法です。
相続人間でいくらで売却できたか透明性もあり、また売却代金も皆で分配する為に公平性があります。
空家の不動産などで速やかに処分を検討しているときなどには有効な方法かと思います。
売却時にはケースに応じて各相続人に譲渡所得税などの税金がかかってくることもありますので、予め注意してください。
こちらの方法でも代償分割と同様に、その旨を遺産分割協議書にしっかりと記載しておくことが必要です。
|
＜記載例＞ １．相続人●●は、以下の遺産を取得する。 不動産の表示 ２．相続人●●は、前項の不動産を売却して、その売却代金から売却に関する一切の費用（仲介手数料、登記費用、譲渡取得税等）及び、売却が完了するまでに要する費用（管理費、固定資産税等）を控除した残額を、法定相続割合に応じて各相続人で分割して取得する。 |
あくまで記載例となりますので、状況に応じて作成していく必要がありますので、ご注意ください。
➃現物分割
現物分割とは、不動産そのものを物理的に分ける方法です。
例として、一筆の土地を相続人同士で分けて（分筆して）、それぞれの土地を取得するというものです。一筆の土地といっても、高低差や形状によって、分け方が難しいものもありますので、相続人同士で慎重な話し合いが必要でしょう。
以上、不動産の分け方について記載しましたが、不動産の場合は預貯金と違って、相続人同士の話合いも慎重に行わなければなりません。また遺産分割協議書にもその旨をしっかりと記載しておくことも大切です。
不動産の相続でお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。初回相談・費用見積は無料で承っております。
個人間売買に適したケース
個人間売買でよくある事例
個人間売買とは、一般的に不動産会社を通さずに直接売主・買主で売買の手続きを行うことです。
これによって不動産会社に支払う仲介手数料もなくなり、費用面ではメリットがありますが、その分後々でトラブルになることもあり得ます。
個人間売買を検討される際に最も大切なのは、将来的なトラブルを回避することです。
売主・買主がよく知っている間柄である際や当該物件について既に熟知している際などには検討される余地が十分あるでしょう。
そこで、個人間売買に適したケースについていくつか記載していきます。
①隣地の購入
長年住んでいる不動産の隣地の方から購入を進められたときなどは、自身の敷地も大きくなる、また売主のことも知っており安心だ、などの理由で金額面などが折り合えば購入を検討される方も多いでしょう。
このようなケースでは当事者が合意すれば、不動産会社を通さなくても、個人間売買を検討するには適していると思われます。
②親族間の売買
個人間売買のトラブルで多いのは、不動産の不具合や瑕疵について十分な説明を受けておらず、当初の予定より多額の修繕費用などがかかったなどが考えられます。
親族間の売買では、関係性が近いこともあり、この点で万一トラブルが起こっても回避できる点で、適しているといえるでしょう。
③法人代表者と法人との売買
主体が同じといえるので、売買自体のリスクは低いでしょう。
ただし、法人代表者と法人は厳密には同一性はなく、利益相反の問題も起こりえます。
利益相反に該当する場合には、株主総会（取締役設置会社では、取締役会）の承認が必要となってきます。
売買価格の設定について、事前に税理士に相談するなどしておかないと、税務上の問題が出てくる恐れもありますので、その点はご注意ください。
➃私道部分の売買
私道部分の売買については、売買価格も高くないことが予想されますので、不動産会社を通さずに直接取引されることが多いです。
逆に売買価格が安価の為に、不動産会社も積極的に仲介を行わないこともありますが。
いずれのケースでも、しっかり売買契約書を締結したり、名義変更の登記手続を行うことが大切です。
個人間売買を検討されている方は、気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
山林・田・畑などの不動産を相続したくないときには
被相続人が遠方の山林や田などを所有していたとき
被相続人が遠方の山林などの不動産を所有していて、今後の費用面や管理面から相続したくないと考えられる方もおられると思います。
この場合の選択肢の一つとして「相続放棄」という手段があります。
相続放棄の手続きをすることで、不動産の相続を避けることができます。これによって維持費を支払わなくてもよくなりますが。被相続人の財産一切を相続できなくなる為に、他に預貯金などがある場合には、それも踏まえた上で考える必要があります。
「相続放棄」を進める場合には、被相続人の他の資産や当該不動産の換価性も考えた上で、総合的に検討してみるのがよいでしょう。
次の選択肢として、「相続土地国家帰属制度」を利用することで、要件が合えば国に返還させることができます。
ただし、様々な要件も定められている上に、審査手数料や申請承認後の負担金（数十万円程度）がかかり、相応の費用負担が生じますので注意が必要です。
また、審査日数も相当（半年～１年程度）はかかることが予想され、その間に相続放棄（被相続人が亡くなり、自身が相続人となったことを知った時から３ヶ月以内）の手続きができなくなってしまうことになってしまいます。
相続土地国家帰属制度の主な不適用要件
●申請段階で適用外の土地
（１）建物がある土地
（２）担保権や使用収益権が設定されている土地
（３）他人の利用が予定されている土地
（４）土壌汚染されている土地
（５）境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
●該当すると判断された場合に不承認となる土地
（１）一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
（２）土地の管理・処分のために、除去しなければならない有体物が地下にある土地
（３）隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地 など
家族信託した不動産の受益者が亡くなったら
不動産の所有者の高齢化に伴う判断能力の低下や不動産の管理上の問題などから、当事務所でも不動産の名義を信託登記によって、委託者（元々の所有者）から受託者（所有者から依頼を受けた方）へ変更する登記手続き（信託登記）をよくサポートさせて頂いております。
それでは、信託登記した後の不動産を売却などの処分をしないまま、信託の終了事由（受益者の死亡など）が発生した場合には、登記手続きは必要でしょうか？
この場合にも名義変更及び信託登記の抹消手続きが必要となってきます。
通常、家族信託の場合には受託者は委託者の相続人がなっているケースが殆どだと思います。
よって、信託設定時から委託者=受益者であって、信託終了により委託者の相続人に名義を変更するような場合には、登録免許税は相続登記の税率が課税されます。
信託登記は中々名前も馴染みにくく、難しいイメージがあると思いますが、
家族信託の手続きをご検討の方、信託契約後にお困りの事があった方などは、気軽にご相談ください。
地役権の抹消登記
地役権とは
地役権とは、公道と自分の土地の間にある他人の土地(私道）を通行したり、用水路から自分の土地まで水を引くなどの一定の目的の範囲内で、他人の土地（承役地）を自分の土地（要役地）のために利用する物権のことをいいます。難しい説明になりますが、地役権設定で利益を得るのは要役地の所有者であり、要役地の使用価値を高める目的で登記されます。
近年では道路や街区も整備もされており、あまり見ることのない登記ですが、ここでは地役権が登記されている場合の抹消手続きについて説明します。
地役権の抹消登記
所有する土地（承役地）に地役権の登記がされているが、誰も地役権を行使していないようなケースで抹消手続きを進めていくことになります。
①合意解除
要役地の所有者が全く通路として利用していないなど、地役権を行使していないのであれば、要役地の所有者の承諾を得ることにより、地役権設定契約を合意解除することにより、地役権の登記を抹消することができます。
地役権設定登記には、要役地の所在が記録されていますので、その土地の登記記録を調べることにより現在の所有者を知ることができますが、要役地の所有者が亡くなっている場合などは相続登記が必要となったりしますので、注意してください。
その他注意点としては、地役権設定登記後に、要役地に抵当権設定登記などがされている場合には、抵当権者等の承諾を得ないと地役権の登記を抹消することができません。
②混同による地役権の消滅
承役地の所有者が、要役地を取得すると承役地に設定されていた地役権は混同により消滅します。
この場合には、承役地の所有者は単独で地役権の登記の抹消登記を申請することができます。
地役権抹消登記手続きの流れ
承役地の所有者を登記権利者、要役地の所有者を登記義務者として、承役地の所在地がある管轄法務局に登記申請をします。
●必要書類
・登記原因証明情報（登記の原因となる事実行為や法律行為を証する書面）
・登記済権利証又は登記識別情報
要役地の所有者が登記を受けた際に交付された登記済権利証又は登記識別情報
又は地役権設定登記を受けた際に地役権者に交付された登記済権利証（地役権設定登記を受けた場合でも、地役権者には登記識別情報は発行されません。）
・要役地に抵当権設定登記等がされている場合は、抵当権者等の承諾書
地役権の登記はあまり見なれない内容が登記簿に記載されていますので、手続きの進め方にお困りの事があれば気軽にご相談ください。
個人間（親族間）売買に適している条件とは？
個人間売買を検討されている方へ
不動産を取引される際には、一般的に不動産会社（仲介会社）を通して、買主（売主）を見つけてもらい価格交渉や契約書作成、売買代金の交付、物件の引渡しなど一連の作業全般を行ってもらう事が殆どです。
これに対し、個人間売買とは、不動産会社を通さずに売主・買主が直接取引することを一般的に指します。
不動産会社を通さないということは、価格交渉や契約書作成、売買代金の交付、引渡し作業を当事者同士で行っていく必要があり、その過程でトラブルなどがあったときも対処しなければなりません。
仲介手数料（売買代金×３％＋６万円）がかからないことは魅力的ですが、非常に労力を費やされることもあるでしょう。
その他、個人間売買では中々買主の銀行ローンの審査が通りにくいという難点もあります。
当事務所も「個人間売買」のサポートをさせて頂くことも多いですが、個人間売買で後々トラブルにならないように「個人間売買」に適した条件を幾つか説明していきます。
①売主・買主が決まっていること
⇒一般の方が不動産の相手方を探すのは非常に大変です。
不動産会社では専用のサイトの掲載があったりと幅広く相手方を見つけることは可能ですが、個人の方だとどうしても制限されてしまいます。
価格面含め、売主・買主双方が既に決まっている状況でないと、成約も時間ばかりがかかり難しいといえるでしょう。
②不動産そのものにトラブルがないこと
⇒不動産の取引では、買主が物件の状況を細かく把握することが難しいケースが多いです。
物件の引渡しを受けた後に「雨漏りがあった」「実は隣地と境界で揉めている」「水廻りに不具合があった」など分かっても、売主がちゃんと対応してくれるのか、補償してくれるのか、確約は難しくなってきます。
不動産そのものにトラブルがないことは非常に大切です。
③買主はローンの利用が原則ないこと
⇒個人間売買では、銀行の住宅ローンの利用などは基本審査が通らないことが殆どです。
せっかく売買契約をしても、買主が資金を用意できないのであれば、契約は不履行となってしまいます。
事前に買主の資金計画は大丈夫なのか、ローンを利用しなくても現金で購入することはできるのか、など確認はしておいた方が良いです。
個人間売買で以上のような条件を満たすようであれば、手続きをスムーズに進めていくことが出来るでしょう。
その他、個人間売買でのサポートを望まれる方は気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
不動産の相続登記の方法
不動産の相続登記について
被相続人（亡くなられた方）が不動産を所有していた場合には、相続登記の手続きが必要となってきます。
不動産の相続登記は管轄の法務局に申請をしますが、管轄法務局とは被相続人の住所地ではなく、あくまで不動産の所在地の管轄法務局となります。
遠方に不動産を所有している場合などは、その最寄りの法務局に申請しなければなりません。
また不動産の相続登記の申請書や添付書類は、金融機関の相続手続きと異なり、書類も多く厳格化されていますので、億劫になることもあるでしょう。
しかしながら、今までは放置していても罰則規定はありませんでしたが、2024年4月1日から相続登記は義務化されます。正当な理由がなく、相続発生から3年以内に相続登記の申請をしないで放置していると、過料がかかる恐れもありますので、注意が必要です。
今回は相続登記の方法として、主な3つのケースを説明していきます。
- 遺言書による相続
こちらは被相続人の意思が遺言に記載されていますので、手続きに関する必要書類も少なくなってきます。
よく言われる被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める必要もなく、被相続人の死亡の旨の記載のある戸籍のみで手続きすることができます。
- 遺産分割協議による相続
こちらの手続きが最も多いかもしれません。相続人同士で、相続財産を遺産分割協議することにより、その内容に基づいて登記申請をします。
ただし、相続人全員の協力が必要となってきますので、協力的でない方がいる、行方不明の方がいるなどのケースでは手続きが進みません。
- 法定相続分による相続
法定相続割合で不動産を共有状態にします。他の相続人の同意がなくても進められる手続きですが、後々売却や二次相続の発生などを考えると揉めてくる可能性もありますので、事前に相続人同士の意思疎通をしておくことが大切です。
その他、事例によって相続登記は様々なケースが出てきます。
相続登記を長年放置していたことによって、戸籍が出生から揃わないことも考えられます。戸籍や必要書類がが揃わないような場合には、その理由を書かなければならなくなったりと手続きはどんどん煩雑化してきます。
お困りの方や面倒な手続きは任せたい方などは、当事務所に一度ご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
