Archive for the ‘不動産’ Category

不動産の親子間売買とは？贈与と何が違うの？

2025-05-23

【親子間の不動産売買とは？】

贈与との違いや名義変更のポイントをわかりやすく解説します！

親御さんの家をお子さんに譲るとき、どんな手続きが必要なのか、迷うことはありませんか？ 「売買と贈与、どっちがいいの？」「税金はどれくらいかかる？」「名義変更ってどうするの？」など、疑問をお持ちの方に向けて、司法書士の視点からやさしく解説します。

■ 親子の間でも不動産売買はできる？ 贈与との違いは？

親子間でも法律的には不動産の売買ができます。ただし、実際にお金が動いていないと、税務署から「これは贈与ですね」と判断され、贈与税がかかってしまうケースも。

「売買なら税金が安くなる」と思われがちですが、実は売主である親御さんに譲渡所得税がかかる可能性があり、買主であるお子さんには不動産取得税や登録免許税などがかかってきます。

■ 親名義の家を子に変えるには？

よく使われる3つの方法 「親名義 子に変更 方法」と検索される方も多いですが、名義を変えるには主に以下の方法があります

  1. 贈与（贈与税がかかることがあります）

  2. 相続（親御さんが亡くなった後に行う手続き）

  3. 売買（売買契約と登記が必要です）

中でも「売買」は、生前に名義を移す方法として選ばれることが多く、法律的にもはっきりとした根拠があります。ただし、実際にお金をやり取りした証拠をきちんと残すことが大切です。

■ こんな理由で売買を選ぶ方が増えています

  • 相続トラブルを避けたい

  • 同居や介護がきっかけで名義変更をしたい

  • 将来の相続税対策として名義を整理したい

目的はそれぞれですが、税金や手続きを間違えると、思わぬ負担がかかってしまうことも。専門家に相談しながら進めると安心です。

 

■ 売買と贈与の違いの簡単なまとめ↓

内容 売買 贈与
手続き 売買契約＋登記 贈与契約＋登記
税金 登録免許税・不動産取得税・譲渡所得税 贈与税・登録免許税
税率の例 登録免許税 2%、取得税 3%（軽減あり） 贈与税 最大55%（基礎控除110万円）

「売買のほうが得だろう」と思っても、金額や状況によっては贈与のほうが良いケースもあります。一度専門家に相談してみるのがおすすめです。

 

■ 売買の手続きの実際の流れは？

  1. 売買契約書を作成します

  2. 不動産の評価額（固定資産税評価額）を確認します

  3. 登記申請書などを準備します

  4. 法務局で所有権移転登記を行います

  5. 税金（登録免許税・取得税など）を納付します

お金のやり取りがあったことを証明するため、通帳の記録や領収書などを保管しておくと安心です。

 

■ 司法書士に相談するとこんなメリットがあります

親子間の取引は、形式的なものだと疑われやすいため、専門家のサポートを受けることでトラブルを未然に防ぐことができます。

  • 適正な価格についてのアドバイス

  • 名義変更に必要な書類の準備

  • 契約書・登記書類の作成サポート

  • 各種税金の説明や手続き代行

 

迷ったら、まずはご相談ください 「親名義の家を子に移したいけど、どうしたらいいの？」という方は、ひとりで悩まず、司法書士にお気軽にご相談ください。

それぞれのご家庭の状況に合わせて、最適な方法をご提案させていただきます。

 

📞 親子間不動産売買・名義変更の無料相談受付中！ ・親名義の家を子どもに移したい方 ・贈与か売買かで迷っている方 ・税金や手続きが不安な方

📍所在地：尼崎市南塚口町2丁目19番2号201
📞電話番号：０６－６４２３－９０８３
📧メール：info@remirai-houmu.com

初回相談無料・予約制でじっくりお話を伺います。お気軽にご連絡ください。 

 

離婚後も家に住み続ける為に注意する点

2025-05-02

離婚後も家に住み続けるには、法的・実務的な整理が必要です。特に「その家が誰の名義か」「住宅ローンが残っているか」によって対応が変わります。以下に、主なケースごとの対応策をわかりやすくまとめます。

✅ 離婚後も家に住み続けるための主な方法

ケース①：自分の名義の家でそのまま住む場合

→ 特別な手続きは不要ですが、財産分与の対象になる可能性があります。

ポイント：

  • 離婚協議の内容次第では、相手から「家の持分等」を請求されることがある

  • 登記簿上の名義と住宅ローンの債務者を確認することが重要

  • 場合によっては、金融機関との調整も必要

ケース②：元配偶者名義の家に住み続けたい場合

→ 必ず「所有権の移転」または「使用貸借契約」などの取り決めをしておくことが大切です。

選択肢1：家を譲り受ける（財産分与の登記手続きが必要）

  • メリット： 所有権が自分になるため、将来の売却や賃貸も可能

  • 必要手続き：

    • 離婚協議書または調停調書

    • 財産分与による所有権移転登記

    • ローンが残っている場合は金融機関の承諾が必要（名義変更する前に確認しておくことが大切です）

選択肢2：使用貸借契約（無償）や賃貸契約（有償）を結ぶ

  • メリット： 所有権は移さず住み続けられる

  • リスク： 契約を解除される可能性がある

ケース③：共有名義の家に住み続けたい場合

→ 財産分与で「持分全部を譲ってもらう」ことを検討。

  • その後、**単独名義に変更する登記（持分移転）**を行う

  • 住宅ローンも共有で組んでいる場合は、金融機関との再契約・承諾が必要

🏦 ローンが残っている場合の注意点

  • 住宅ローンが残っている家の名義変更は、原則金融機関の承諾が必要

  • 住宅ローンの「引き継ぎ」はできないため、新たに借り換え手続きが必要なことも（但し、借り換え手続きは金融機関の承諾が難しくなる傾向があります）

  • 名義だけ変更しても、ローンの返済義務は残る可能性があるので要注意

💬 離婚後も安心して住み続けるために

状況 必要な対策
家の名義が自分 財産分与の影響を確認する
家の名義が元配偶者 財産分与で譲り受ける／契約で住まわせてもらう
住宅ローンがある

原則金融機関の承諾が必要。債務者を変更するか

新たに借り換えすることも検討。

📌 まとめ：離婚後に家に住み続けるには

  • 現在の不動産が誰の名義かを確認

  • 所有権の移転には登記が必要（財産分与登記）

  • 住宅ローン等が残っている場合には、金融機関の承諾を得た上で債務者を変更するか、財産分与により取得する方で新たにローンを組みなおしすることも必要。

団信により住宅ローンを完済しても、担保抹消するには相続登記が必要です！

2025-04-19

団体信用生命保険（団信）による住宅ローン完済後に金融機関から抵当権抹消登記の申請書類が郵送されてきます。しかしながら、そのまま担保抹消手続きをすることはできません。原則として先に「相続登記」を済ませておく必要があります。

✅ なぜ相続登記が先に必要なのか？

抵当権抹消登記の申請者は、**現在の「所有者」**でなければなりません。

▷ 団信でローン完済された時点では…

  • 抵当権は残ったまま

  • 所有者は亡くなった人のまま（名義変更されていない）

👉 よって、「亡くなった人」名義のままでは抵当権を抹消できないため、まず相続人が所有権を引き継ぐ＝相続登記が必要になります。

抵当権とは、住宅ローンの担保として金融機関が不動産に設定する権利です。

ローンの完済後（死亡による団信完済含む）、この抵当権を抹消することで、不動産の「担保状態」が解除されます。

🔧 抵当権抹消登記の手続きの流れ

① 金融機関から必要書類を受け取る

団信により完済された後、銀行から次のような書類が送付されます：

  • 抵当権解除証書（もしくは登記原因証明情報）

  • 登記識別情報（旧：権利証）

  • 代表者事項証明書（法人の場合）

  • 委任状（司法書士に依頼する場合）

② 相続登記をする

相続人全員で共有状態にすることも出来ますが、遺産分割協議などにより相続人の内の1名に名義変更することも可能です。

③ 不動産を取得する相続人が決まれば、抵当権抹消登記をする

司法書士に依頼される場合には、②の相続登記と③の抵当権抹消登記は同時に申請することが多いです。

④ 登記が完了し、相続による名義変更及び抵当権が正式に抹消される

 

団信による住宅ローン完済後の手続きでお困りの方や手続きが面倒な方などあれば、当事務所に気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

遺言による遺贈手続き

2025-04-12

✅ 「遺贈」とは？

**遺贈（いぞう）**とは、遺言書によって、法定相続人・相続人以外の人に財産を譲ることを言います。

👉 つまり、孫のように相続人でない人にも、遺言で財産を残せる方法が「遺贈」です。

✅ 遺贈の種類

種類 内容 例
💠 包括遺贈 遺産全体または割合（〇％など）を渡す 「孫のAに全財産の3分の1を遺贈する」
💠 特定遺贈 特定の財産を渡す 「土地（〇〇所在）を孫のAに遺贈する」

👉 特定遺贈の方が実務的には使いやすく、もめにくいです。

✅ 遺贈の手続きの流れ（特定遺贈の場合）

  • 遺言書を作成（公正証書が安心・確実）

  • 相続開始（＝被相続人が亡くなる）

  • 遺言の検認（公正証書なら不要）

  • 遺贈を受ける人が「遺贈を受諾」する

  • 登記や名義変更の手続き（不動産など）

※ 遺贈を受ける側が未成年の場合は、親の同意や家庭裁判所の手続きが必要になることもあります。

✅ 遺贈のメリット

  • ✅ 自分の希望どおりに財産を渡せる（孫・友人・団体なども可）

  • ✅ 相続人以外にも渡せる唯一の方法

  • ✅ 贈与税より相続税の方が税率が有利なことも多い

⚠️ 遺贈の注意点

注意点 説明
🔹 遺留分に注意 法定相続人（配偶者・子など）には「最低限の取り分」があるので、遺贈がそれを侵害していると請求されることがあります。
🔹 遺贈税（＝相続税）対象になる 相続人ではないため、税額が2割加算される点にも注意。
🔹 遺贈放棄も可能 お孫さんが「いらない」と言えば拒否もできる（贈与とは違って強制力はない）
🔹 財産の名義変更が必要 不動産などは、遺贈を受けた人が登記変更手続きをする必要があります。

山林を相続を放棄したい場合の方法は？

2025-03-24

山林の相続を放棄したい場合の方法と注意点

相続財産の中に不動産（山林）があるが、「売れない」「管理が困る」「不要だから引き継ぎたくない」という方は少なくありません。

場合によっては管理（草刈り費用等）や税負担がかかるため、「相続したくない」「処分したい」と考える場合のいくつか方法を説明します。

1️⃣ 相続放棄をする（相続全体を放棄する）

相続放棄をすれば、山林を含むすべての相続財産を受け取らないことができます。

ただし、一部だけを放棄することはできません。

📌 相続放棄の手続き

  • 家庭裁判所に相続放棄の申述をする（相続開始から3か月以内）

  • 放棄すると、他の相続人に権利が移る（次順位の相続人がいれば、その人が相続する）

  • 誰も相続しない場合、最終的に国庫に帰属する（ただし時間がかかる）

⚠️ 相続放棄をすると、他の財産（預貯金・不動産など）もすべて放棄することになります。ただ「山林」がいらないという理由のみで、相続放棄を検討するのは慎重に判断が必要です。

2️⃣ いったん相続してから手放す（国庫帰属制度を活用）

相続放棄をしない場合、**「相続土地国庫帰属制度」**を利用して国に引き取ってもらう方法があります。

📌 国庫帰属制度の条件

  • 2023年4月から施行された制度

  • 管理が困難な土地（山林・田畑など）を手放せる

  • ただし、一定の要件があり、10年分の管理費用（負担金）を支払う必要がある

  • 「崖地」「他人の土地と複雑に絡む土地」は対象外となる可能性がある

⚠️ 国庫帰属には制約や条件が多くあり、すべての土地が引き取られるわけではありません。事前に法務局に相談されることをお勧めします。

3️⃣ いったん相続してから山林を売却・寄付する

相続したくない場合、売却や寄付を検討するのも一つの手段です。

📌 売却のポイント

  • 森林組合や林業事業者に相談すると買い手が見つかる場合がある

  • 田舎の土地専門の不動産業者に相談する

  • 安価でも引き取ってくれる業者があるため、探してみる

📌 寄付の可能性

  • 自治体やNPO法人に相談すると、森林保護目的で受け入れてもらえることもある売却でも寄付でも、必ず引取り先が見つかるとは限りませんので、注意が必要です。

⚠️ 山林の相続放棄をする際の注意点

✅ 相続放棄は3か月以内に決断する必要がある！

✅ 相続放棄しても、次順位の相続人に負担が移るので要相談！

✅ 国庫帰属制度を利用する場合は、条件を満たすか事前に確認！

✅ 引取り先が見つかりそうであれば、売却や寄付の可能性も検討する！

不動産の個人間売買の良し悪し

2025-03-12
 

不動産の個人間売買のメリット・デメリット

不動産の個人間売買とは、不動産会社や仲介業者を介さずに、売主と買主が直接契約を交わして不動産を売買する方法です。

仲介手数料が不要になるなどのメリットがある一方で、手続きの負担やトラブルのリスクもあるため、注意が必要です。

✅ 不動産の個人間売買のメリット

1️⃣ 仲介手数料が不要でコスト削減

🏡 通常、不動産仲介業者を利用すると、売買価格の約3%＋6万円（＋消費税）の仲介手数料が発生。

💰 個人間売買なら、この手数料が不要になり、売主は高く売れて、買主は安く買える。

例：3,000万円の物件の場合、正規金額であれば仲介手数料は約105万円（3%＋6万円＋消費税）→ 個人間売買ならこの費用をカット！

2️⃣ 価格や条件の自由な交渉が可能

📌 売主と買主が直接やり取りできるため、価格交渉や支払い条件、引き渡し時期などを柔軟に決められる。

📌 「リフォーム費用を差し引いた価格で売買」「家具や家電もセットで売買」など、個別の条件を設定することも可能。

3️⃣ 知人・親族間での売買がしやすい

👪 親から子、兄弟間などで不動産を売買する場合、個人間売買の方がスムーズ。

📌 相続対策として、早めに不動産を移転するケースもある。

4️⃣ 売却までのスピードが速い

🚀 仲介業者を通さないため、「買いたい人」と「売りたい人」が合意すれば、すぐに売買契約が可能。

📌 市場に出してから買い手を見つける時間を短縮できる。

⚠️ 不動産の個人間売買のデメリット・注意点

1️⃣ 契約・手続きが複雑

🏢 不動産売買には、「売買契約書の作成」「所有権移転登記」「住宅ローンの対応」など、多くの手続きが必要。

📌 対策 → 司法書士など不動産の専門家に依頼して手続きを代行してもらう。

2️⃣ 買主の住宅ローン審査が通りにくい

🏦 個人間売買の場合、住宅ローン審査が厳しい為に、現金での購入も視野に入れておく必要がある。

📌 対策 → 現金購入が難しい場合には事前に金融機関に相談してから、個人間売買を検討した方がよい。

3️⃣ 契約不適合責任（瑕疵担保責任）に注意

❌ 売主は、売却後に「雨漏り」「シロアリ被害」「設備の故障」などが発覚した場合、買主から補償を求められる可能性がある。

📌 対策 → 「契約不適合責任を負わない」特約を契約書に記載し、後のトラブルを防ぐ。

4️⃣ 市場価格の判断が難しい

💰 不動産業者の査定がないため、適正価格が分かりにくく、高すぎる or 安すぎる価格設定になるリスクがある。

📌 対策 → 不動産の査定サイトを利用する or 不動産鑑定士に相談する。

💡 不動産の個人間売買で必要な手続き

✅ 売買契約書の作成（※トラブルを防ぐために専門家に依頼推奨）

✅ 所有権移転登記の手続き（司法書士が代行可能）

✅ 固定資産税の精算（引き渡し時に日割り計算）

✅ 住宅ローンがある場合、金融機関と調整

✨ まとめ：個人間売買はコスト削減できるが、慎重な対応が必要！

✅ 仲介手数料が不要でコストを抑えられる！

✅ 自由な交渉が可能で、柔軟な取引ができる！

✅ 一方で、契約・登記などの手続きを慎重に進める必要がある！

✅ トラブル防止のため、専門家（司法書士・不動産鑑定士）に相談するのが望ましい

📌 「知人・親族間で不動産売買を検討している」「手続きをスムーズに進めたい」など、ご相談事があれば気軽にご連絡ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

土地の交換登記とは

2025-01-27

土地の交換登記とは？手続きの流れと注意点

土地の交換登記について聞かれたことがありますか？名義変更の登記については、「売買」や「贈与」「相続」等が一般的ですが、「交換」という方法もあります。具体的には、土地の所有者同士が互いに土地を交換し、その所有権を正式に変更するための手続きです。土地活用や境界整理などでよく行われるこの登記、意外と知られていない方も多いと思います。

土地の交換登記の基本から手続きの流れ、注意点まで説明します。

土地の交換登記とは？

土地の交換登記とは、異なる所有者がそれぞれ所有する土地を交換し、所有権を変更する登記手続きを指します。
例えば、Aさんの土地とBさんの土地を交換し、それぞれが新たな所有者として登録されるようにするものです。

なぜ土地を交換するのか？

土地の交換は、以下のような理由で行われることがあります：

  • 境界整理や土地活用のため
    自分の土地の形状や位置を改善したい場合に有効です。
  • 土地の有効利用
    現在使いづらい土地を、より利便性の高い土地と交換するケース。
  • 家族間や親族間の取引
    相続対策や土地の分配の一環として交換を行うこともあります。

土地の交換登記の流れ

  1. 交換契約の締結
    土地の交換を行う前に、双方の合意をもとに「交換契約書」を作成します。この契約書には、交換する土地の詳細や条件を明記します。

  2. 必要書類の準備
    登記に必要な書類を揃えます。主な書類は以下の通りです：

    • 各土地の登記簿謄本（登記事項証明書）
    • 土地の固定資産評価証明書や課税明細書写し
    • 交換契約書
    • 当事者の印鑑証明書
    • 各所有者の本人確認書類

  3. 登記申請の準備
    法務局に対して登記を申請するための書類を作成します。この際、登録免許税が発生します。
    登録免許税は、交換する土地の固定資産評価額に基づいて計算されます。

  4. 法務局への申請
    作成した申請書類を法務局に提出します。法務局が内容を審査し、問題がなければ登記が完了します。

  5. 登記完了後の確認
    登記が完了したら、新しい登記簿謄本を取得して内容を確認します。これにより、土地の所有権が正式に変更されたことが確認できます。

注意点：土地の交換登記で気をつけること

  • 交換する土地の評価額のバランス
    交換する土地の固定資産評価額に大きな差がある場合、贈与税が発生する可能性があります。事前に評価額を確認し、適切な手続きを行いましょう。

  • 境界の明確化
    土地の境界が不明確な場合、トラブルになることがあります。交換前に測量士や専門家の立ち会いのもとで境界を確認することが大切です。

  • 税務面での確認
    土地の交換によって、譲渡所得税が発生する場合があります。税務署や税理士に相談して、事前に確認しておくと安心です。

まとめ：土地の交換登記は当事者同士の早めの準備が大切です

土地の交換登記は、土地の有効活用や境界整理にとても役立つ手続きです。しかし、手続きが複雑な場合も多いため、専門家のサポートを受けながら進めることが成功のポイントです。

もし土地の交換や登記に関する疑問やお困りごとがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

相続した不動産を売却するには

2024-11-27

相続した不動産を売却するには、まずは相続登記を完了させる必要があります。亡くなった方の名義のままであれば、売却することができませんので、売却を検討されている方は速やかに相続登記手続きを進めることをお勧めします。

1. 相続登記を完了する

相続した不動産を売却するには、まず所有権を被相続人（亡くなった方）から相続人名義に変更します。

  • 必要書類（一例）：

    • 被相続人の戸籍謄本・住民票の除票など（出生～死亡）
    • 相続人全員の戸籍謄本
    • 不動産の登記簿謄本
    • 固定資産評価証明書もしくは課税明細書など
    • 遺産分割協議書（相続人全員が合意し署名・捺印したもの）
    • 各相続人の印鑑証明書

  • 手続き方法：

    • 不動産所在地を管轄する法務局で手続きします。
    • 自分で行うことも可能ですが、売却を急がれている際などは司法書士に依頼するとスムーズです。

 

２.注意点

  • 相続人が複数いる場合：

    • 相続人間で単独名義にする際などは、遺産分割協議書で合意を得ておく必要があります。また、売却代金を相続人間で配分するときは、遺産分割協議書に明記しておくことが必要です。
    • 不動産を共有名義にする場合、売却手続きの際には全員の同意が必要です。

抵当権を相続させるには

2024-11-18

抵当権は、担保権の一種で、相続人に引き継がれる権利です。抵当権の相続は通常、不動産や借入金の相続とともに行われますが、状況によって複雑になることがあります。

以下に、抵当権が相続される際についての注意点を記載しましたので、参考にしてください。

1. 抵当権の相続の基本

  • 抵当権の性質
    抵当権は財産権の一部として相続され、複数の相続人がいる場合は、その相続分に応じて共有されます。
    例: 抵当権を持つ親が亡くなり、子ども2人が相続する場合、抵当権の持分は各1/2になります。

  • 被担保債権の相続
    抵当権は債権を担保する権利であるため、被担保債権（貸金など）が相続されなければ抵当権も無効になります。相続人は被担保債権を確認する必要があります。

2. 登記の変更手続き

  • 抵当権の相続が発生した場合、抵当権移転登記を行う必要があります。
    必要な書類:

    • 被相続人の死亡届出書類（戸籍謄本など）
    • 相続人の戸籍謄本
    • 相続財産目録
    • 登記識別情報または登記済証（権利証）

  • 登記をしないと、不動産の売却や担保設定時に問題が発生する可能性があります。

3. 抵当権相続に伴うトラブル

  • 相続人間の意見の不一致
    相続分や債権の回収方針について意見が分かれることがあります。この場合、調停や専門家の仲介が必要です。

  • 被担保債権の消滅
    被相続人の死亡時点で債権が消滅している場合、抵当権も無効になります。この点を確認するため、債権の状況を調査する必要があります。

4.まとめ

抵当権や相続の問題でお困りのことがあれば、専門家に相談することでスムーズに進められることもあります。

抵当権のみならず、相続問題についてのご相談ごとがあれば、気軽にご連絡ください。

 

 

信託登記（信託契約に基づく）

2024-10-28

信託登記は、信託契約などに基づいて信託財産を管理する際に、その財産の所有権や管理権を法的に明確にするために行われる登記手続きです。不動産などの財産を信託に組み入れた場合、信託の内容を登記することで信託受託者（信託の管理者）が信託財産を管理・処分する権利があることを対外的に示します。

以下は信託登記のポイントです：

1. 信託登記の目的

  • 信託登記は、信託受益者の利益保護と信託契約の透明性を確保するために行われます。登記により、信託契約が有効であることや、信託の内容が明確であることが第三者にもわかるようになります。

2. 信託登記の対象

  • 主に不動産信託が対象で、不動産の所有者が信託の管理・運用のために所有権を信託受託者に移し、登記上も信託の名義にする場合があります。また、信託財産の名義を変更する際も登記が必要です。

3. 信託登記の手続き

  • 信託契約の締結: まず委託者と受託者が信託契約を締結し、信託の目的や内容、信託財産などの詳細を定めます。
  • 登記申請: 不動産の場合は、所轄の法務局に信託登記を申請します。登記には、信託契約書や申請書、登録免許税が必要です。
  • 必要書類の提出: 信託契約書、登記申請書、委任状（代理人が手続きする場合）、登記原因証明情報などの書類が必要です。

4. 信託登記にかかる費用

  • 信託登記には、登録免許税がかかります。不動産の信託登記の場合は、不動産評価額に応じて税額が決まります。また、登記手続きを司法書士に依頼する場合、その報酬も発生します。

5. 信託登記のメリット

  • 信託登記を行うことで、信託財産の帰属が明確化され、信託受託者の権限や責任範囲が対外的に保証されます。信託財産を確実に管理するため、信託受益者の利益が守られます。また、財産の円滑な継承や運用が可能となるため、相続対策や事業承継にも有効です。

信託登記は、信託内容の透明性を保つための重要な手続きです。近年では認知症対策の手段として、よく挙げられることが多いですが、手続きに関して利用の検討をされている方は是非当事務所にご相談ください。

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