亡くなった父の自宅不動産を相続したが、誰も今後住むことはないので売却したい、相続財産が殆ど不動産だったので、相続税を期限内に支払うお金がなく、やむなく売却したお金で納税したい、など相続で取得した不動産についても売却せざるを得ないケースもあります。
相続で取得した不動産を売却する際のメリット・デメリットについて以下では触れていきます。
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メリット１：譲渡所得税を抑えることができる
不動産を売却すると相続開始前でも、相続開始後でも同じく、譲渡所得に応じて譲渡所得税が課税されます。
ただし、相続不動産を売却する際に、次の要件を満たす場合は特例によって取得費に相続税額のうち、その不動産にかかる部分の相続税を取得費として加算することができます。
◎相続税の取得費加算の特例の要件
- 相続や遺贈により財産を取得したものであること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡していること
そのため、相続した不動産を早期に売却すれば、それによって発生する譲渡所得税を抑えることができるというメリットがあります。
メリット２：現金化して分配できる
不動産を相続しても、実際には各相続人がすでにマイホームを所有していたり、相続家屋が老朽化していて再建築が必要であったり等、必ずしもその不動産を有効活用できない場合もあります。
そんな場合は、売却して現金化することで相続人にとって有用な財産として現金を相続できるのです。
また、現金化することで、相続人間で完全に「分ける」ことができますので、不動産を共有保有することでの管理の手間やトラブルを回避できるといったメリットも大きいです。
デメリット：時間的な制約がある
売却を前提とする相続登記の場合、どうしても買主という相手方がいる為、不動産の引き渡しや、契約のタイミング等に時間的制約は出てきてしまいます。よって、遺産分割協議をするにしても、相続財産の調査も迅速に行う必要が出てきますし、相続人間での協議もじっくりゆっくりというわけには行かなくなってきます。ご相続発生後の多忙な時期に負担と感じられる場合もあるでしょう。
また、売却代金を納税資金に充てたいと思われている場合には、なお時間的制約が出てきます。といいますのも相続不動産を売却して納税資金に充てるためには、相続税の申告納税期限である、｢相続開始後10ヶ月以内｣がタイムリミットとなる為です。急ぎ売却する必要がある為、場合によっては相場よりも安い価格での売買となってしまう場合も出てきてしまいます。時間的制約のある売却における相続の場合は、少しでも長い期間売却物件として市場に出せるように、迅速かつ的確に相続登記をすることが必須となります。
相続不動産の売却のご相談は専門家へ
相続不動産は原則として、遺言書で定めがある場合を除き、遺産分割協議が相続人全員で整い、相続不動産を承継する相続人が確定してからでなければ売却活動に入ることはできません。
そのため、仮に相続不動産が相続人の内の誰かの自宅だったり、祖父からの代々の土地であるため思い入れの強い物件だったりすると、売却に反対する相続人が出てくる可能性があるため、結果として相続人間の足並みが揃わず、売却すること自体ができないというケースもあります。
相続における不動産は、元々どういう用途で使われていた物件なのか、今現に誰か住んでいるのか、いつから被相続人が所有していたのか、など事情は様々に異なってきます。
また、売却するタイミングによっても、税金の特例措置などのメリットはありますが、価格的に満足できる金額で売却できないかもしれないというデメリットもあります。
これらの内容をよく考えて、まずはいつ不動産を売却するのが最善なのか、事前によく検討し、納税資金の対策や場合によっては生前贈与なども視野に入れながら、必要な対策を講じておくことが何よりも大切になるでしょう。
当事務所では、相続開始後の相続登記手続き並びに売却登記手続きはもちろんのこと、生前における相続対策としての不動産登記についても力を入れております。
時間的制約のない生前に、不動産を現金化することが有益な場合もあります。
生前売却、相続後の売却、お気軽にご相談くださいませ。
