亡くなられた方が不動産をお持ちであった場合、当該不動産の名義を相続人へ変更する登記が必要となります。
いわゆる「相続登記」と言われるものです。
この相続登記は、当該不動産を取得する者が、不動産を管轄する法務局へ必
要書類とともに名義の変更を届け出ることによってなされます。
- 「誰が」：不動産を取得する者が
- 「どこへ」：当該不動産を管轄する法務局は
- 「どのようにして」：申告をすることで
なされるのです。
具体的に見ていきましょう。
① 誰が申請するの？
不動産を取得する者が申請すると申し上げましたが、ここにおける取得者は、
第一には「遺言書」によって指定された者になります。
指定者が相続人であれば、当該相続人が、指定者が相続人以外の第三者であれば、当該第三者と相続人の両者が申請人となります。
第二に、遺言書がなく遺産分割協議がなされた場合には「当該協議で合意された者」が取得者として申請人になります。
最後に、遺言書もなく、遺産分割協議もなされていない場合には、「法定相続人全員」が不動産の取得者となり、申請人となります。
② どこへ申請するのか？
当該不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。どこの地をどの法務局が管轄しているかは、法務省のサイトより確認することができます。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html
③ どのようにして申請するのか？
Ａ４用紙を用いて、決められた申請事項を記入し、下記必要書類を提出して「相続」もしくは「遺贈」の登記を管轄法務局へ申請します。
【法定相続の場合】
法定相続人の全員もしくは、代表のひとりからの申請によって下記書類を提出して「相続」登記申請を行います。
◆亡くなられた方の書類◆
１．被相続人の出生から死亡までの連続戸籍
２．被相続人の住民票の除票
◆ご相続人の方の書類◆
３．相続人全員の現在の戸籍謄本
４．不動産を取得する相続人の住民票
◆その他書類◆
５．不動産の固定資産評価証明書
【遺産分割協議により相続登記する場合】
遺産分割協議によって当該不動産を取得すると決まった者からの申請によって下記書類を提出して「相続」登記申請を行います。
◆亡くなられた方の書類◆
１．被相続人の出生から死亡までの連続戸籍
２．被相続人の住民票の除票
◆ご相続人の方の書類◆
３．相続人全員の現在の戸籍謄本
４．不動産を取得する相続人の住民票
５．遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印押印のあるもの）
６．相続人全員の印鑑証明書
◆その他書類◆
７．不動産の固定資産評価証明書
【遺言に基づく相続登記の場合】
１ 遺言により法定相続人に相続させる場合
遺言によって相続すると定められた者からの申請によって下記書類を提出して「相続」登記申請を行います。
◆亡くなられた方の書類◆
１．遺言書
⇒自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合は、検認済みのもの
公正証書遺言の場合、法務局保管制度利用による自筆証書遺言の場合は検認不要。
２．被相続人の死亡時の戸籍謄本
⇒出生からのつながりのある連続戸籍は、不要。
３．被相続人の住民票の除票
◆ご相続人の方の書類◆
４．遺言による相続する相続人の現在の戸籍謄本
５．遺言による相続する相続人の住民票
◆その他書類◆
６．不動産の固定資産評価証明書
２ 遺言により相続人以外の者に遺贈する場合
遺言によって相続人以外の第三者へ財産を残すこともできます。この場合は「相続」ではなく「遺贈」の登記をすることになり、当該遺言で遺贈を受けた者と遺言執行者もしくは相続人との共同申請にて、下記書類を提出して登記申請を行います。
≪遺言執行者の定めのある場合≫
◆亡くなられた方の書類◆
１．遺言書
⇒自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合は、検認済みのもの
公正証書遺言の場合、法務局保管制度利用による自筆証書遺言の場合は検認不要。
２．被相続人の死亡時の戸籍謄本
⇒出生からのつながりのある連続戸籍は、不要。
３．被相続人の住民票の除票
４．被相続人が当該不動産を取得した際の権利証
◆受遺者の書類◆
５．受遺者の住民票
◆その他書類◆
６．遺言執行者の印鑑証明書
⇒取得後３ヶ月以内のもの
７．不動産の固定資産評価証明書
≪遺言執行者の定めのない場合≫
◆亡くなられた方の書類◆
１．遺言書
⇒自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合は、検認済みのもの
公正証書遺言の場合、法務局保管制度利用による自筆証書遺言の場合は検認不要。
２．被相続人の死亡時の戸籍謄本
⇒出生からのつながりのある連続戸籍は、不要。
３．被相続人の住民票の除票
４．被相続人が当該不動産を取得した際の権利証
◆受遺者の書類◆
５．受遺者の住民票
◆その他書類◆
６．被相続人全員の印鑑証明書
⇒取得後３ヶ月以内のもの
７．被相続人全員の現在戸籍
８．不動産の固定資産評価証明書
相続登記の期間に決まりはあるの？
相続登記は、相続税の申告と異なり、現在の制度ではいつまでにしないといけないという決まった期間（期限）はありませんでしたが、
２０２１年４月に改正法案が可決されたことにより、２０２４年４月から「相続登記を義務化する」法案が施行されることとなりました。
この法案の施行により、３年以内の相続登記が義務化され、期限内に正当な理由なく相続登記をしなかった場合には罰則（１０万円以下の過料）が科せられることになります。
この大きな改正点を踏まえ、相続登記をしないで放っておくと以下のようなリスクがありますので注意が必要です。
- 相続人のうちの誰かが亡くなり、権利関係が複雑になる可能性がある
相続人のうちの誰かが亡くなることで、その配偶者・子どもなどに相続権が移り、相続人の人数が増えていくこともあります。相続人が増えていくにつれ、遺産分割協議の話し合いが困難になったり、手続きが煩雑になっていきます。 - 住民票や除籍謄本などは保存期限があり、相続登記に必要な書類が集められなくなる
市役所などで取得できる住民票、除籍謄本などには保存期間が定められています。
書類が揃わない場合には、相続手続きが複雑になってしまうこともあります。 - 相続人の高齢化により遺産分割協議が行えなくなる
相続人の誰かが認知症などになってしまい、判断能力が低下すると、遺産分割協議及び不動産の売却も行えなくなります。
そのような場合には、家庭裁判所を通して成年後見人を選任してもらわなければならず、時間的には費用的にも多くの負担がかかります。
不動産の名義変更登記は、法務局という公的機関によってなされるものであり、登記記録という第三者に公開されている名簿の名義を書き換えるとても重要な手続きになります。
この記録は一般的に「登記記録」といわれ、不動産の取引においては、ここにある記録をもとに所有者やその権利関係を確認していきます。
よって、この手続きには必要な書類を始め、申請内容においても厳格に法律で定めがあり、不備や誤記があると名義変更手続きができなくなってしまいます。
また、多忙から相続登記を放置しておくと、上記のような弊害が生じるおそれも出てきます。
当事務所では、お忙しい相続人様の為に相続手続きの全てをお手伝いする「相続手続きトータルサポートプラン」を始め、できるところは自分でしたいが、より専門的な部分だけ専門家の力を借りたいといった方の為の「登記手続きプラン」もご用意しております。
ご相続人様のニーズに合わせてプランニングし、ご安心ご納得いただける形でお手伝いさせて頂きます。
