- アパート経営をしているが、賃借人が家賃を払ってくれない、
- または家賃を払わないので、賃貸借契約を解除したが、賃借人が出て行ってくれない、
等お困りのオーナー様はいらっしゃいませんか。
家賃を滞納する賃借人の多くは、いちど賃料を延滞すると中々解消できず、最終的には全く家賃を支払わなくなり、多額の滞納が生じてしまうケースも多く見られます。
ご自身の交渉で何とか解決できればそれが一番良いのですが、時間ばかりかかってしまい、その間に賃借人の資産状況もますます悪化し、結果的には多額の費用をかけて、強制執行手続きによる立ち退き請求をせざるを得なくなるケースも珍しくありません。
このような場合、早期に専門家に相談し、法的手続きをすることで被害を最小限に抑え、安定した家賃収入の確保に繋げることもできます。
当事務所では、滞納家賃の回収問題・建物明渡請求訴訟についても取り扱っておりますので、以下を参考にして頂き、お困りのことがあればお気軽にご相談ください。
家賃滞納回収について
①まずは、賃借人との話し合いにより解決することが最善です。
第一の請求者宛名はもちろん賃借人になりますが、賃借人に資力がなく支払いが困難である場合には、保証人にもその旨を伝え、支払いの催告を続けていく必要性があります。
②それでも支払いがない場合、内容証明郵便を送付します。
これは、未払い家賃の支払いの督促と、支払いがない場合の賃貸借契約解除の通知を内容証明郵便ですることで、その内容及び誰から誰宛てへ差し出したのかを明らかにすることができ、後に裁判になったときの重要な証拠にもなるためです。
③-Ⅰ 滞納家賃の支払い、立ち退きの意思が確認できれば、書面によって合意しておくことが重要です。
③-Ⅱ 支払い、立ち退きの意思が確認できず、内容証明郵便に記載した期限が経過した場合には、賃貸借契約解除の効力が発生します。
家賃については、賃料回収の支払い請求訴訟を裁判所へ提起することにより、その回収を図ります。そして、借主がなお借家に居座る場合には、下記建物明渡請求訴訟を別途提起していくことになります。
建物明渡請求訴訟について
賃貸借契約解除の効力が生じたにも関わらず、賃借人が居座って退去しないような場合には、裁判所に対し建物明渡請求訴訟を提起していくことになります。
建物明渡請求の流れ
Step１
① 提訴
賃借人が家賃の支払い・建物明渡請求に応じない場合、被告（賃借人）の住所地もしくは不動産の所在地を管轄する裁判所に建物明渡訴訟を提起します。
勝訴判決 又は 裁判上の和解により、解決
Step2
② 執行裁判所へ建物明渡の強制執行の申立て
賃借人が判決及び裁判上の和解が出たにも関わらずそれに従わない場合、また賃借人が行方不明の場合などは裁判所に強制執行を申し立てていきます。
強制執行とは、法律上の権利、賃金債権、建物明け渡し請求権などを強制的に実現する手続きのことです。強制執行の際は、強制執行担当の裁判所の職員（執行官）が借家人を退去させることになります。
裁判所の執行官による建物明渡の催告
概ね１か月以内の期間を定めて、任意の退去を促します。
Step3
③ 強制執行の実行
それでも退去しない場合は、強制執行が実行されます。
執行官は債務者が任意に鍵を開けない場合や不在であっても、解錠して強制的に室内に立ち入ることができますので、通常は、執行官の手配した回収業者によって物件の荷物が全て運び出され、運び出された後は、鍵を交換して、明渡が完了となります。
運び出された荷物は、通常、執行官が指定する保管場所に１カ月程度保管され、賃借人が引き取りに来ない場合、売却または廃棄されます。
ここで注意すべき点は、強制執行の費用は自己負担という点です。
この回収作業にかかる作業員やトラック代などの費用は、賃貸人の自己負担となるのです。申立時に、執行官に対してお金を預けることになり、これを予納金と言います。この予納金は、基本額が物件１つ、相手方1名でだいたい65,000円です。物件や相手方が増えるにつれて25,000円が追加されます（管轄によって相違がある場合もあります）。
この立ち退き費用はもちろん賃借人へ請求できますが、強制執行になるまで退去しなかった賃借人が任意に支払う可能性は低く、たいていは支払い能力もない場合がほとんどです。よって、賃貸人で被るケースがほとんどになります。
滞納家賃の問題は、早期のご相談を
家賃の滞納、と一言で言っても、一時の滞納で解決するケースは少なく、その請求を先延ばしにすることで、明渡の強制執行まで必要となり、結果的に滞納家賃を回収できないだけでなく、執行費用の支払いまで賃貸人で被らなければならないという莫大な被害が発生する恐れもでてきます。
一度や二度の滞納の時点では、なかなか専門家に相談をせず、当人同士で解決を先延ばしにしがちですが、この時期であれば、まだ賃借人も退去をし、転居するだけの資力が残っているケースも多く、強制執行手続きを取らずとも解決ができる余地が多くあるのです。賃借人にとっても、支払いを先延ばしにして法的紛争に及ぶよりは、自身の現状をしっかり把握して、より安い賃料の物件へ転居するとか、場合によっては生活保護を受ける等の選択ができます。
当事務所は、オーナー様のお立場はもちろん、賃借人の生活再建も視野に入れ、裁判所を通した法的紛争に行く前に、双方にとってより良い解決のお手伝いをさせていただきたいと思っております。
滞納が発生した早期の段階で、ぜひご相談いただきたいと思います。
