住所氏名変更登記の義務化｜過去の変更・放置の罰則を解説

2026/03/18

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【2026年義務化】住所・氏名変更登記、あなたも対象かもしれません

「そういえば、引っ越したけど不動産の登記住所は昔のままだ…」「会社の代表だけど、自宅の住所変更登記って必要だったかな？」

もし、少しでも心当たりがあるなら、この先をぜひお読みください。2026年4月1日から、不動産の住所・氏名変更登記が義務化され、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。

この法改正は、過去に住所変更した方にも影響が及ぶ、決して他人事ではない重要なルール変更です。

何年も前に引っ越したきり、登記上の住所をそのままにしている
手続きが面倒で、つい長年放置してしまっている
会社の代表者で、過去に引っ越した経験がある

このような状況にある方は、もしかしたら過料の対象になってしまうかもしれません。法改正のニュースを見て、「自分は大丈夫だろうか？」と不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ご安心ください。この記事を最後までお読みいただければ、新しい制度で何がどう変わるのか、ご自身の状況で何をすべきかが明確になります。司法書士として、専門的な知識を分かりやすく解説し、あなたの不安を解消するお手伝いをします。

個人と法人で違う？住所変更登記の義務と罰則を徹底比較

住所変更の登記と一言でいっても、「個人の不動産」と「法人の役員」では、根拠となる法律も、罰則の重さも全く異なります。この違いを理解することが、適切な対応への第一歩です。まずは、下の表で全体像を確認してみましょう。

個人（不動産）と法人（役員）の住所変更登記義務化に関する比較表。対象者、根拠法、期限、過料、遡及適用の有無を分かりやすく解説。

このように、法人の方がはるかに厳格なルールが定められていることが分かります。それでは、それぞれについて詳しく見ていきましょう。
なお、このテーマの全体像については、相続登記・住所変更登記の義務化で体系的に解説しています。

個人の不動産：2026年4月から義務化、過去の変更も対象に

土地や建物の所有者にとって、最も大きな変更点がこの不動産登記名義人の住所・氏名変更登記の義務化です。2026年4月1日以降に住所や氏名を変更した場合は、その日から2年以内に登記申請をしなければなりません。

特に注意が必要なのが、法律が施行される2026年4月1日より前に住所変更し、まだ登記を改めていないケースです。この場合も義務化の対象となり、施行日である2026年4月1日から2年以内（つまり2028年3月31日まで）に登記を申請する必要があります。これが「遡及適用」です。

例えば、2010年に引っ越して登記をそのままにしていた方も、2028年3月31日までに手続きを済ませる必要があるのです。

この法改正の背景には、所有者が分からなくなってしまった「所有者不明土地問題」があります。登記簿の情報が古いままだと、土地の有効活用や災害復旧の妨げになるため、国として正確な情報の把握を急いでいるのです。正当な理由なくこの義務を怠ると、5万円以下の過料が科される可能性があります。

より詳しい情報については、法務省の特設ページも参考になります。

参照：法務省：住所等変更登記の義務化特設ページ

法人の役員：既に義務、放置期間が長いと過料は高額に

一方、株式会社の代表取締役や取締役といった役員の住所変更登記は、今回の法改正で始まったものではありません。以前から会社法によって、変更が生じた日から2週間以内に登記を申請することが義務付けられています。

この登記を放置することを専門用語で「登記懈怠（けたい）」と呼びます。登記懈怠の状態になると、裁判所から100万円以下の過料の通知が届く可能性があります。個人の5万円以下と比べて、非常に高額な設定になっている点が特徴です。

「100万円なんて、めったにないだろう」と思われるかもしれませんが、決してそんなことはありません。実際に、放置していた期間に応じて数万円から十数万円の過料を命じられたケースは数多く存在します。放置期間が長ければ長いほど、そのリスクは高まると考えた方がよいでしょう。役員の氏名や住所の変更があった場合は、速やかな対応が不可欠です。

登記を放置するデメリット｜過料はいつ、どうやって請求される？

「過料が科されるかもしれない」と言われても、具体的にいつ、どのように請求されるのか分からなければ、実感が湧きにくいかもしれません。登記を放置することのデメリットは、過料だけにとどまりません。

まず、過料が科されるまでの流れを理解しておきましょう。

個人の不動産の場合：
登記官が義務違反を把握した場合、まず登記をするように催告を行います。この催告に応じず、なおも登記をしない場合に、登記官が裁判所に通知し、裁判所から過料の通知が届くという流れが想定されています。
法人の役員の場合：
法人の場合は、定期的に行われる登記所（法務局）の調査などで登記懈怠が発覚します。催告なしに、いきなり裁判所から代表者個人の住所宛に過料の通知書が送られてくるケースが一般的です。

過料という金銭的なペナルティ以上に深刻なのが、実務上のデメリットです。

不動産を売却・担保設定できない：登記簿上の住所と現住所が異なると、本人確認ができないため、売却したり、住宅ローンの担保に入れたりすることができません。いざという時に、不動産を動かせない事態に陥ります。
相続手続きが煩雑になる：相続登記の手続きを進める際に、被相続人（亡くなった方）の登記簿上の住所と死亡時の住所が異なると、その繋がりを証明する書類が追加で必要になり、手続きが非常に複雑になります。
重要な通知が届かない：固定資産税の納税通知書など、自治体からの重要なお知らせが届かず、トラブルの原因になることもあります。

このように、登記の放置は様々な不利益に繋がる可能性があるのです。

今からでも間に合う！ケース別・住所変更登記の対処法

ここまで読んで、「自分のケースはどうすれば…」と不安が大きくなった方もいるかもしれません。でも、大丈夫です。今からでも決して遅くはありません。ご自身の状況に合わせて、やるべきことを一つずつ確認していきましょう。

ケース1：過去の住所変更（個人）を今から手続きする場合

「何年も前に引っ越したきり、不動産の登記は昔の住所のまま」という、最も多いであろうケースです。

Step1：登記情報と現住所の確認
まずは、法務局で不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、登記されている住所を確認しましょう。

Step2：住所の変遷を証明する書類の準備
次に、登記簿上の住所から現在の住所までの移転履歴を証明する書類が必要です。一般的には、現在の市区町村役場で「住民票の除票」や「戸籍の附票」を取得します。

ここで注意したいのが、複数回引っ越しを繰り返している場合です。市区町村をまたいで転居していると、それぞれの役所で書類を取得する必要があり、手間がかかることがあります。また、書類の保存状況や保存期間の経過等により、証明書が取得できないケースも少なくありません。長年手続きを放置していると、このような問題が発生しがちです。もし書類が揃わない場合は、権利証や上申書といった代替手段が必要になることもあり、手続きが複雑になります。

Step3：法務局へ登記申請
必要書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に登記申請書を提出します。ご自身で手続きすることも可能ですが、書類の収集や作成が複雑だと感じたら、私たち司法書士にご相談ください。

ケース2：法人の役員住所変更を忘れていた場合

会社の代表取締役や役員の方で、住所変更登記を忘れていた場合は、とにかく一日でも早く手続きをすることが重要です。登記懈怠に気づいた時点で、速やかに登記申請を行いましょう。

手続き自体は、登記申請書を作成し、法務局に提出するという流れになります。過料の通知が来る前に自主的に登記をすれば、過料が科されない、あるいは金額が考慮される可能性もゼロではありません。リスクを最小限に食い止めるためにも、迅速な行動が求められます。
特に会社の本店を自宅にしている場合は、引っ越しの際に本店移転登記と代表者の住所変更登記の両方が必要になるため、特に注意が必要です。

経営者の方は日々の業務でお忙しいことと思います。このような手続きは、私たち司法書士にご相談いただくことで、手続きをスムーズに進めやすくなり、本業に専念していただきやすくなります。

負担を減らす新制度「スマート変更登記」とは？

「毎回引っ越しのたびに手続きするのは大変だ…」と感じる方も多いでしょう。そんな負担を軽減するために、新しい制度もスタートする予定です。

これは、法務局が他の公的機関の情報と連携し、自動的に（職権で）登記情報を更新してくれる仕組みで、「スマート変更登記」とも呼ばれています。

個人の場合：
事前に法務局に申し出をしておくことで、住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）の情報に基づき、引っ越し後の新しい住所が自動で登記に反映されるようになります。
法人の場合：
代表取締役の住所が商業登記と不動産登記の両方に記録されている場合、商業登記の変更を行えば、不動産登記も職権で変更されるようになります。

この制度を利用すれば、将来の申請漏れを防ぎ、義務違反のリスクをなくすことができます。ただし、制度を利用するためには事前の申し出など一定の条件が必要となる見込みですので、今後の情報に注目していく必要があります。

住所・氏名変更登記に関するよくあるご質問（Q&A）

ここでは、皆さまからよく寄せられるご質問にお答えします。

Q1. 過料を支払えば、登記をしなくてもよいのでしょうか？

A. いいえ、登記の義務はなくなりません。

過料は、申請を怠ったことに対する行政上の罰則（ペナルティ）です。したがって、過料を支払ったとしても、登記を申請する義務がなくなるわけではありません。登記をしない限り、不動産が売却できないといった実務上のデメリットも解消されませんので、必ず登記申請を行ってください。

Q2. 登記を怠っても「正当な理由」と認められるのはどんな場合ですか？

A. 重病やDV被害など、極めて限定的なケースが想定されます。

法律上、「正当な理由」の具体的な定義はありません。しかし、一般的には以下のようなケースが考えられます。

重い病気で長期入院しており、手続きが困難だった場合
DV被害者などで、住民票の閲覧制限を受けており、相手に住所を知られるリスクがある場合
経済的に著しく困窮しており、登記費用を捻出できない場合

単に「仕事が忙しかった」「制度を知らなかった」といった理由では、正当な理由として認められる可能性は低いと考えられます。個別の事情によりますので、判断に迷う場合は一度ご相談ください。

Q3. 登記手続きには、どれくらいの費用がかかりますか？

A. ご自身で行うか、専門家に依頼するかで異なります。

費用の内訳は、主に①登録免許税、②書類取得費用、③司法書士報酬の3つです。

①登録免許税：不動産1つ（土地1筆、建物1個）につき1,000円です。例えば、土地と建物1つずつなら2,000円となります。
②書類取得費用：住民票や戸籍の附票などを取得するための実費で、1通数百円程度です。
③司法書士報酬：司法書士に依頼する場合の費用です。手続きの複雑さによって変動します。

当事務所の料金表もございますので、費用の目安としてご覧ください。初回のご相談は無料ですので、まずはお気軽にお見積りをご依頼いただければと思います。

Q4. 亡くなった親名義の不動産。住所が古いままですが、どうすれば？

A. 相続登記の手続きの中で、一緒に解決できます。

この場合、亡くなったお父様（被相続人）の住所変更登記を単独で行う必要はありません。相続登記を申請する際に、不動産を引き継ぐ相続人の方の現在の住所・氏名で登記をすれば問題ありません。相続登記自体も2024年4月から義務化されていますので、住所変更の問題とあわせて、速やかに相続登記の手続きを進めることを強くお勧めします。