地役権設定の完全ガイド｜登記手続き・費用・拒否トラブル解決策

2026/01/19

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地役権とは？隣の土地を使うための大切な権利

「自分の土地から公道に出るには、隣の土地を通るしかない」「水道管を引くのに、どうしてもお隣の敷地を経由する必要がある」——。土地の利用で、このようなお悩みを抱えていませんか？そんな「困った」を解決する法的な権利が「地役権（ちえきけん）」です。

簡単に言うと、地役権とは「自分の土地（要役地）の使い勝手を良くするために、お隣の土地（承役地）の一部を使わせてもらう権利」のことです。これは、当事者間の契約によって設定され、法務局で登記をすることで、将来土地の所有者が変わったとしても、その権利を主張し続けることができます。

この記事では、地役権を設定するための具体的な手続きや費用、そして最も心配な「お隣さんから承諾を得られない場合」のトラブル解決策まで、専門家である司法書士が分かりやすく解説します。地役権に関する全体像については、不動産登記はなぜ必要か？で体系的に解説しています。

「要役地」と「承役地」の関係性を図で理解する

地役権の話を進める上で、必ず登場するのが「要役地」と「承役地」という言葉です。少し難しく聞こえるかもしれませんが、関係性はとてもシンプルです。

要役地（ようえきち）：便益を受ける側の土地（あなたの土地）
承役地（しょうえきち）：便益を提供する側の土地（お隣の土地）

例えば、Aさんの土地（要役地）が公道に出るために、Bさんの土地（承役地）の一部を通らせてもらう、というケースを考えてみましょう。この場合、Aさんの土地の利便性が高まるので「要役地」、Bさんの土地はAさんのために利用を承諾するので「承役地」となります。

地役権の要役地と承役地の関係を図で解説。公道に出るために承役地の一部を通行する要役地のイラスト。

通行だけじゃない！地役権の主な目的と種類

地役権と聞くと「通行」のイメージが強いかもしれませんが、目的はそれだけではありません。様々な目的で設定することが可能です。

通行地役権：公道への出入りのために他人の土地を通行する権利。最も一般的な地役権です。
送電線地役権：送電線を上空に設置するために、土地の上空を利用する権利。
日照地役権：自分の土地の日当たりを確保するために、隣の土地に高い建物を建てないように制限する権利。
用水地役権：農業用水などを自分の土地に引くために、他人の土地に水路を設置したり利用したりする権利。

このように、ご自身の状況に合わせて様々な目的で設定できるのが地役権の特徴です。

似ているけど違う「囲繞地通行権」との決定的な違い

地役権とよく混同される権利に「囲繞地（いにょうち）通行権」があります。これは、他の土地に囲まれて公道に出られない土地（袋地）の所有者が、法律上当然に、周りの土地を通行できる権利です。

両者は「他人の土地を通れる」という点で似ていますが、その性質は全く異なります。トラブルを避けるためにも、違いをしっかり理解しておくことが重要です。

項目	地役権	囲繞地通行権
発生原因	当事者間の契約によって発生	法律の規定により当然に発生
通行料（償金）	契約で自由に決められる（無償も可）	原則として支払う義務がある
通行範囲	契約で自由に決められる（自動車の通行も可）	必要最小限の範囲に限られる
登記	可能（第三者に対抗できる）	不要（登記なしでも主張できるとされる）

地役権と囲繞地通行権の比較

一番の大きな違いは、地役権が当事者の「合意」に基づく契約であるのに対し、囲繞地通行権は法律で認められた権利である点です。囲繞地通行権はあくまで最終手段であり、通行範囲も最小限に制限されます。そのため、自動車での通行を確保したい場合など、より柔軟な利用を望むのであれば、当事者間で話し合い、地役権を設定するのが望ましいと言えるでしょう。隣地との関係は、不動産の共同所有と同様に、将来のトラブルを避けるために明確な取り決めが重要です。

地役権設定にかかる費用の全て【相場と内訳】

地役権を設定する際、具体的にどれくらいの費用がかかるのかは、最も気になるところだと思います。費用は大きく分けて「必ずかかる実費」と「専門家に依頼した場合の報酬」の2つに分かれます。

必ずかかる実費「登録免許税」の計算方法

地役権設定の登記を法務局に申請する際には、「登録免許税」という税金を納める必要があります。これは法律で金額が定められています。

登録免許税＝承役地1筆につき1,500円

例えば、お隣の土地1筆（土地の登記簿上の単位）の上に地役権を設定する場合、登録免許税は1,500円となります。もし、2筆にまたがって設定する場合は、1,500円 × 2筆＝ 3,000円となります。

参照：登録免許税法（e-Gov法令検索）

司法書士への依頼費用、報酬の相場は？

地役権の設定は、当事者間の権利関係を明確にする重要な手続きです。後々のトラブルを防ぐためにも、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。その場合の報酬相場は、依頼する内容にもよりますが、おおよそ5万円～10万円程度が目安となります。

司法書士の報酬には、主に以下のような業務が含まれます。

登記申請の代理：法務局への複雑な登記申請手続きを全て代行します。
地役権設定契約書の作成：法的に有効で、将来のトラブルを防ぐための契約書を作成します。
地役権図面の要否確認・手配：承役地の一部に地役権を設定する場合、どの範囲かを特定するための図面（地役権図面）が必要になることがあります。その要否を判断し、必要であれば土地家屋調査士への作成依頼を手配します。

正確な費用は事案によって異なりますので、まずは一度ご相談いただき、お見積もりを取ることをお勧めします。不動産取引における司法書士の役割と同様に、権利を確実に保全するための重要な投資とお考えいただければと思います。

【事例別】費用総額のシミュレーション

では、実際にどれくらいの費用がかかるのか、簡単なモデルケースでシミュレーションしてみましょう。

【ケース】隣の土地1筆に、通行を目的とした地役権を設定する手続きを司法書士に依頼する場合

登録免許税：1,500円
司法書士報酬：約60,000円（契約書作成、登記申請代理などを含む）
その他実費：数千円（登記事項証明書取得費用、郵送費など）

合計：約6万5,000円～

※事案の難易度や、地役権図面の作成が必要かどうかによって費用は変動します。あくまで目安としてお考えください。

地役権設定登記の4ステップ｜手続きの流れと必要書類

地役権を設定すると決めたら、どのような流れで進んでいくのでしょうか。ここでは、当事者間の合意から登記完了までの流れを4つのステップに分けて解説します。

地役権設定登記の手続きの流れを示す4ステップのインフォグラフィック。合意、書類準備、申請、登記完了の順。

ステップ1：当事者間の合意と契約書の作成

まず最も重要なのが、要役地と承役地の所有者双方の合意です。口約束だけでも契約は成立しますが、後々の「言った、言わない」というトラブルを防ぐため、必ず「地役権設定契約書」を書面で作成しましょう。

契約書には、最低でも以下の項目を盛り込む必要があります。

当事者の表示（誰と誰が契約するのか）
対象となる土地の表示（どの土地が要役地で、どの土地が承役地か）
地役権設定の目的（通行、送水など、何のために設定するのか）
地役権の範囲（承役地のどの部分を利用するのか）
対価（通行料など）の有無と金額、支払方法
存続期間（永久とするのか、期間を定めるのか）

これらの内容は、当事者間の関係を良好に保つための根幹となります。特に契約書の作成は、専門的な知識が求められるため、司法書士にご相談ください。

ステップ2：登記申請のための必要書類を準備する

契約が成立したら、法務局へ登記申請するための書類を準備します。主に以下の書類が必要です。

【承役地の所有者（登記義務者）が準備するもの】

登記識別情報通知（または登記済権利証）：いわゆる土地の権利証です。
印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
実印

【要役地の所有者（登記権利者）が準備するもの】

住民票
認印

【双方で準備・作成するもの】

地役権設定契約書（登記原因証明情報）
登記申請書
地役権図面（承役地の一部に設定する場合に必要）
委任状（司法書士に依頼する場合）

万が一、権利証や登記識別情報を紛失してしまった場合でも、事情に応じて特別な手続きを利用して登記申請ができる場合がありますので、まずは専門家にご相談ください。

ステップ3：法務局への登記申請

必要書類がすべて揃ったら、承役地の所在地を管轄する法務局へ登記申請を行います。登記は、権利者（要役地所有者）と義務者（承役地所有者）が共同で申請するのが原則です。

このステップは、司法書士にご依頼いただければ、書類作成から申請、完了後の書類受け取りまで、すべて代理で行います。平日に法務局へ行く時間がない方でも、スムーズに手続きを進めることができます。

ステップ4：登記完了と権利の確定

登記申請後、法務局の登記官による審査が行われ、不備がなければ概ね数日～数週間程度で登記が完了します。登記が完了すると、法務局から登記識別情報通知などの完了書類が発行されます。

この登記が完了することで、あなたの地役権は法的に保護され、第三者に対してもその権利を主張できる「対抗力」を持つことになります。例えば、将来、承役地の所有者が土地を売却して所有者が変わったとしても、新しい所有者に対して「ここを通る権利があります」と堂々と主張できるのです。この「対抗力」を得ることが、登記を行う最大の目的と言えます。

承諾を拒否されたら？円満解決に向けた5つの対処ステップ

地役権設定の最大の難関は、承役地の所有者から承諾を得ることです。もし、お隣の方から「承諾できない」と拒否されてしまったら、どうすればよいのでしょうか。感情的にならず、冷静に対処するための5つのステップをご紹介します。

ステップ1：まずは拒否の理由を冷静にヒアリングする

最初から喧嘩腰になってはいけません。まずは「なぜ承諾していただけないのでしょうか？」と、相手の理由を丁寧に聞く姿勢が何よりも大切です。相手にも、土地を守りたいという正当な理由があるはずです。

「知らない人が敷地を通るのが不安」というプライバシーへの懸念
「将来、家を建て替えるときに邪魔にならないか」という土地利用への不安
「昔、親の代で何かトラブルがあった」という過去の経緯

相手の立場や気持ちを理解しようと努めることが、解決への第一歩です。まずは反論せず、傾聴に徹しましょう。

ステップ2：相手の懸念を解消する代替案を提示する

相手の拒否理由が分かったら、その懸念を解消するための代替案を具体的に提示します。こちらが一方的に利益を得るのではなく、相手のデメリットをいかに減らせるかを考えるのが交渉のコツです。

懸念：「防犯面が心配」→ 代替案：「通行時間を日中に限定する」「防犯カメラの設置費用を負担する」
懸念：「土地の価値が下がりそう」→ 代替案：「相応の通行料（償金）を毎年支払う」「固定資産税の負担分を支払う」
懸念：「通路が荒れるのが嫌だ」→ 代替案：「通路部分の砂利敷きや舗装費用を全額負担し、維持管理も責任を持って行う」

このように、相手の不安に寄り添った譲歩案を示すことで、話し合いが進展する可能性があります。

ステップ3：書面でのやり取りに切り替える

口頭での話し合いが平行線をたどるようであれば、一度冷静になる期間を置く意味でも、書面でのやり取りに切り替えるのが有効です。手紙や提案書という形で、こちらの要望と、相手の懸念に対する配慮や代替案を丁寧にまとめます。

書面にすることで、感情的な応酬を避け、お互いに内容を客観的に検討することができます。また、後々の「言った、言わない」というトラブルを防ぐ証拠としても機能します。

ステップ4：第三者（専門家）を交えて協議する

当事者同士では、どうしても感情が先に立ってしまい、冷静な話し合いが難しいケースも少なくありません。そのような場合は、弁護士への相談や、司法書士に登記・契約書面の作成等の手続きを依頼し、法的観点からの助言を受けることを検討しましょう。

専門家が間に入ることで、

法的な論点が整理され、話がスムーズに進む
相手方も、こちらの要求が正当なものであると理解しやすくなる
感情的なしこりを残さず、客観的な落としどころを見つけやすくなる

といったメリットがあります。専門家への相談は、こじれてしまった関係を修復し、事態を打開する有効な一手です。当事者だけで抱え込まず、専門家を交えた協議を検討しましょう。

ステップ5：最終手段としての調停・訴訟

あらゆる交渉を尽くしても合意に至らない場合、最終的な手段として、裁判所での「調停」や「訴訟」という手続きがあります。

調停：裁判所で調停委員を介して話し合い、合意による解決を目指す手続き。
訴訟：裁判官が法的な判断を下す手続き。

ただし、これらはあくまで最終手段です。時間や費用、そして何より精神的な負担が大きく、ご近所との関係に決定的な亀裂を生む可能性もあります。この段階に進む前に、できる限りの交渉努力を尽くすことが賢明です。

地役権設定でよくある質問

最後に、地役権設定に関してよく寄せられる質問にお答えします。

Q. 地役権を登記しないと、どんなリスクがありますか？

A. 最大のリスクは、承役地の所有者が変わった場合に、新しい所有者に対して地役権を主張できなくなる可能性があることです。当事者間の契約（合意）だけでは、その二人の間でしか効力がありません。例えば、承役地の所有者が土地を売却したり、亡くなって相続が発生したりした場合、新しい所有者から「そんな話は聞いていない。今日から通らないでくれ」と言われても、法的に対抗することが難しくなります。不動産登記は、あなたの権利を未来にわたって守るための、非常に重要な「保険」なのです。

Q. 通行料（対価）は支払う必要がありますか？相場は？

A. 地役権の対価（通行料など）は、法律で支払いが義務付けられているわけではありません。当事者間の契約によって、有償にするか無償にするか、自由に決めることができます。

無償とすることも可能ですが、土地の利用に制約を受ける承役地所有者への配慮や、円満な関係を維持するために、何らかの対価を支払うケースが多いです。明確な相場はありませんが、近隣の駐車場料金や、承役地の固定資産税額などを参考に、当事者間で納得できる金額を協議して決めるのが一般的です。

Q. 地役権に期限はありますか？一度設定したら永久ですか？

A. 存続期間も、対価と同様に当事者間の契約で自由に設定できます。期間を定めず「永久」とすることもできますし、「子どもが独立するまでの20年間」といったように期間を区切ることも可能です。また、地役権には消滅時効（原則20年）があり、継続的でなく行使される地役権は最後の行使の時から、継続的に行使される地役権は行使を妨げる事実が生じた時から起算して、時効により消滅する可能性があります。もし地役権が不要になった場合は、地役権の抹消登記を行うことになります。より具体的な手順については、地役権の抹消登記をご覧ください。