相続登記義務化から2年、放置は危険！罰則と複雑化事例を解説

2026/03/04

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相続登記義務化から2年、あなたも「まだ大丈夫」と思っていませんか？

2024年4月1日に相続登記が義務化されてから、まもなく2年（2026年3月時点）です。テレビや新聞でも話題になったので、「相続した不動産は登記しないといけない」ということは、多くの方がご存知かもしれません。

しかし、心のどこかで「期限は3年だから、まだ1年ある」「うちの家族は仲が良いから大丈夫」と、少し先延ばしにしてしまってはいないでしょうか。

もし、そうお考えでしたら、少しだけ立ち止まってこの記事を読み進めてみてください。私たち司法書士のもとには、この2年間で相続に関するご相談が実際に増え続けています。そして残念ながら、その多くが「もっと早く相談してくだされば…」と感じる、問題が複雑化してしまったケースなのです。

この記事は、義務化の期限が迫る中で、「そろそろ本気でやらないとまずいかも…」と焦りや不安を感じ始めているあなたのために書きました。放置し続けることの本当の怖さと、まだ間に合う解決策を、専門家の視点から具体的にお伝えします。相続登記の義務化に関する全体像については、相続登記の義務化！放置はもうできませんで体系的に解説していますので、併せてご覧ください。

【期限まであと1年】放置し続けることで起こる3つの悲劇

「まだ1年ある」という時間は、あっという間に過ぎていきます。相続登記を放置することで、単に手続きが面倒になるだけでは済まない、深刻な事態を招く可能性があります。ここでは、具体的に起こりうる3つの悲劇について解説します。

相続登記を放置した場合の3つのデメリットを図解したインフォグラフィック。罰則、不動産の塩漬け、権利関係の複雑化というリスクが示されている。

1. 罰則（過料）が現実に。法務局からの通知で慌てる日々

相続登記の義務化には、正当な理由なく期限内に登記をしない場合、「10万円以下の過料」という罰則が設けられています。

具体的には、以下のような流れで科される可能性があります。

期限（3年）経過：相続の開始を知った日から3年が経過します。
法務局からの催告：登記がされていないことを把握した法務局から、登記をするよう求める通知（催告状）が届きます。
裁判所への通知：催告に応じず、放置を続けた場合、法務局は裁判所にその事実を通知します。
過料の決定：通知を受けた裁判所が、過料を科すかどうかの判断を下します。

ある日突然、法務局から正式な通知が届けば、誰でも冷静ではいられないでしょう。そこから慌てて手続きを始めても、すぐに完了できるとは限りません。「相続人間で争いがある」「病気で手続きができなかった」といった事情がある場合でも、「正当な理由」に当たるかどうかは法務局（登記官）が個別事情を確認して判断します。自己判断で「うちは大丈夫だろう」と安易に考えるのは非常に危険です。

2. いざという時に売れない、貸せない。塩漬けになる不動産

相続登記が完了していない不動産は、亡くなった方の名義のままです。つまり、法的には「誰が現在の所有者か」が確定しておらず、第三者に対して所有権を主張することができません。

これにより、具体的には次のような問題が発生します。

売却できない：急にお金が必要になり実家を売りたいと思っても、買い手が見つかっているのに名義が違うため売買契約が進められません。
融資を受けられない：空き家になった実家を担保にリフォームローンを組もうとしても、金融機関は所有者が確定していない不動産を担保とは認めてくれません。
賃貸に出せない：不動産を貸し出す際にも、正式な所有者でなければ法的に有効な賃貸借契約を結ぶことが難しくなります。

いざという時に活用できない不動産は、まさに「塩漬け」状態。固定資産税だけがかかり続ける、負の資産になりかねないのです。

3. 相続人が増え続け、関係者が数十人に…もはや収拾不能な事態

相続登記を放置することの最大のリスク、それは「数次相続（すうじそうぞく）」の発生です。

例えば、お父様が亡くなり、相続人が母と長男、次男の3人だったとします。遺産分割協議をしないまま10年が経過し、その間に長男が亡くなったらどうなるでしょう。長男の相続権は、長男の妻と子供たちへと引き継がれます。さらに5年後、次男も亡くなれば、次男の相続権もその家族へ…。

このように、当初は3人だった相続人が、時間の経過とともに雪だるま式に増えていくのです。甥や姪、さらには会ったこともない親戚が権利関係者となり、最終的に関係者が数十人に膨れ上がることも珍しくありません。長年放置された相続登記では、このような事態が頻繁に起こります。

関係者が増えれば増えるほど、全員の合意を得て遺産分割協議をまとめるのは事実上不可能に近くなります。戸籍謄本を集めるだけでも膨大な時間と費用がかかり、最終的には専門家でも解決が困難な「詰み」の状態に陥ってしまうのです。

【実例】義務化を甘く見ていた…相続が複雑化した事例と解決策

ここでは、実際に起こりうる複雑化した事例を2つご紹介します。ご自身の状況と照らし合わせながら、「うちも同じ状況かもしれない」と感じたら、すぐに行動を起こすサインです。

事例1：数次相続で相続人が15人に。音信不通の親族も…

【状況】
相談に来られたのは50代のAさん。20年前に亡くなった祖父名義のままになっている田舎の土地についてでした。当初の相続人は祖父の子供4人。しかし、登記をしないまま長年が過ぎるうちに、長男と次男が相次いで亡くなってしまいました。相続権はAさんを含む孫世代に移り、中には離婚して名字が変わった人や、どこに住んでいるか分からない音信不通の親族もいる状態。最終的に、権利を持つ可能性のある人を洗い出したところ、15人にも膨れ上がっていました。

【解決策】
ご依頼を受け、私たちはまず職務上の権限（職務上請求権）を使い、全国の役所から戸籍謄本や住民票を取り寄せ、15人全員の現在の連絡先を特定しました。次に、一人ひとりに丁寧な手紙を書き、事情を説明。遠方の方とは電話やオンラインで面談を重ね、粘り強く交渉を続けました。幸い、ほとんどの方が土地の相続を望んでいなかったため、最終的にはAさんが土地を相続する内容で遺産分割協議がまとまり、無事に登記を完了させることができました。しかし、相続人の確定から登記完了まで、約1年半という長い時間と、戸籍収集や専門家報酬で数十万円の費用がかかりました。20年前に手続きをしていれば、数週間で、費用もずっと安く済んでいたはずです。もし相続人が行方不明のケースでは、さらに複雑な手続きが必要になることもあります。

事例2：相続人の一人が認知症に。遺産分割協議が凍結

【状況】
Bさんのご家庭では、父の相続財産について、母と子供たちで話し合いを先延ばしにしていました。ところが先日、お母様が認知症と診断され、意思能力が不十分な状態になってしまったのです。遺産分割協議は、相続人全員が合意しなければ成立しません。しかし、認知症のお母様は有効な意思表示ができないため、協議は完全に凍結状態となってしまいました。

【解決策】
この状況を打開するため、私たちは家庭裁判所に「成年後見人」の選任を申し立てる手続きをサポートしました。裁判所によって選ばれた成年後見人が、お母様の代理人として遺産分割協議に参加することで、法的に有効な協議を進めることが可能になったのです。結果、不動産をBさんが相続する形で協議がまとまり、相続登記を申請できました。ただし、成年後見制度の利用には、申立てから後見人が選任されるまでに数ヶ月の時間と費用がかかります。また、後見人が決まると、その後の財産管理は家庭裁判所の監督下で行われることになります。もし、お母様がお元気なうちに協議を終えていれば、こうした負担は一切必要ありませんでした。判断能力の低下は、不動産の売却などにも影響を及ぼす重要な問題です。

まだ間に合う！罰則を回避し、問題を解決するための具体的対策

ここまで読んで、「うちも早くなんとかしないと…」と感じた方も多いでしょう。ご安心ください。今からでも打つ手はあります。ここでは、具体的な2つの対策をご紹介します。

応急措置：「相続人申告登記」でひとまず義務を履行する

「相続人間で話し合いがまとまらない」「すぐに遺産分割協議をする時間がない」など、3年の期限内に正式な相続登記の申請が難しい場合のために、新しい救済策が用意されました。それが「相続人申告登記」制度です。

これは、「私がこの不動産の相続人の一人です」と法務局に申出書と必要書類を提出する、比較的簡易な手続きです。この申出をしておけば、ひとまず相続登記の義務を果たしたとみなされ、過料の罰則を回避することができます。

メリット：相続人の一人から単独で申請できる、必要書類が少なく費用も安い、過料を回避できる。
デメリット：あくまで応急措置。所有権が移るわけではないので、不動産の売却や担保設定はできません。いずれは正式な遺産分割協議と相続登記が必要です。

この制度は、あくまで時間稼ぎのための手段と考えるべきでしょう。より詳しい手順については、相続人申告登記の利用についてをご覧ください。

参照：法務省：相続人申告登記について

根本解決：司法書士に相談し、複雑な糸を解きほぐす

相続関係がすでに複雑化している、あるいは自分たちで手続きを進めるのが難しいと感じる場合は、私たち司法書士に相談することが最も確実で、結果的に近道となります。

司法書士にご依頼いただければ、以下のような煩雑な手続きについて、必要書類の収集や書類作成、申請手続などを適切にサポートできます。

亡くなった方や相続人の戸籍謄本の収集
誰が相続人になるかを確定し、図にする「相続関係説明図」の作成
相続人全員の合意内容をまとめる「遺産分割協議書」の作成
法務局への相続登記の申請代理

「費用が心配…」という方もいらっしゃるかもしれません。しかし、もし放置し続けて問題がさらに深刻化すれば、解決にかかる時間、労力、そして金銭的なコストは計り知れません。早期に専門家に依頼することは、将来の大きな損失を防ぐための「投資」と考えることもできるのです。手続きを効率化する法定相続情報一覧図の作成などもサポートいたします。

あなたの相続は大丈夫？司法書士が教える危険度チェックリスト

ご自身の状況を客観的に把握するために、以下の項目をチェックしてみてください。もし当てはまるものが多ければ、問題が複雑化するサインかもしれません。

相続登記の危険度を自己診断するためのチェックリスト。相続人の数や経過年数など7つの項目でリスクを判定できる。

相続が発生してから2年以上が経過している
相続人の数が4人以上いる
連絡先がわからない、または会ったことのない相続人がいる可能性がある
相続人の中に、高齢（75歳以上）の方がいる
相続人同士の仲が良くない、または疎遠になっている
亡くなった方の名義の不動産が複数ある、または遠方にある
遺言書がない

【診断結果】
チェックが0〜1個：ご自身での手続きも可能かもしれませんが、早めに準備を始めましょう。
チェックが2〜3個：注意が必要です。問題が複雑化し始めている可能性があります。一度専門家にご相談ください。
チェックが4個以上：危険信号です。放置すれば解決が困難になる恐れがあります。今すぐ専門家への相談を強くおすすめします。相続登記には思わぬ落とし穴が潜んでいることもあります。