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「信託登記」は本当に必要？まず知っておきたい基本
「親の将来のために家族信託を考え始めたけれど、『信託登記』という手続きが必要らしい。でも、これって本当にやらなきゃいけないの？」「費用もかかるみたいだし、できれば避けたい…」
ご家族の未来を真剣に考えるほど、このような疑問や不安を感じるのは当然のことです。特に「登記」と聞くと、なんだか難しくて面倒な手続きに感じてしまいますよね。
結論からお伝えしますと、信託財産に不動産が含まれる場合、信託登記は法律上の義務であり、ご家族の財産と未来を守るために「絶対に必要」な手続きです。
この記事では、なぜ信託登記がそれほど重要なのか、その基本的な仕組みから、登記をしない場合に起こりうる深刻なリスク、そして具体的な手続きの流れや費用まで、司法書士がわかりやすく解説していきます。読み終える頃には、信託登記に対する漠然とした不安が解消され、ご自身のケースで何をすべきかが明確になっているはずです。どうぞ、肩の力を抜いて読み進めてくださいね。
信託登記とは？所有権移転登記との違いをわかりやすく解説
まず、信託登記がどのようなものか、基本的なところからご説明します。
信託登記とは、「この不動産は、信託契約に基づいて管理されている特別な財産ですよ」ということを、法務局の登記簿に記録し、公に証明するための手続きです。
家族信託では、親（委託者）が自分の財産（不動産など）を、信頼できる子（受託者）に託し、管理・運用してもらいます。このとき、不動産の名義は親から子へ変更されますが、これは売買や贈与のように完全に子のものになるわけではありません。あくまで「信託の目的のために」管理を任されている状態です。
この特殊な関係を公示するのが信託登記です。
通常の売買などで行う「所有権移転登記」と「信託登記」の大きな違いは、財産の所有権のあり方にあります。
| 所有権移転登記（売買・贈与など） | 所有権移転及び信託登記 | |
|---|---|---|
| 目的 | 財産の所有権を完全に相手に移す | 財産の管理・運用を相手に託す |
| 登記簿の記載 | 原因：「売買」「贈与」権利者：買主・受贈者 | 原因：「信託」権利者：受託者（子の名前）あわせて「信託目録」が作成される |
| 財産の性質 | 買主・受贈者の固有財産となる | 受託者の固有財産とは区別される信託財産となる |
信託登記を行うと、登記簿には所有者の名義が受託者（子）に変わると同時に、「信託」が原因であること、そして委託者（親）や受益者（親など）、信託の目的などを記載した「信託目録」というものが作成されます。これにより、誰が見ても「この不動産は、受託者が自分のために所有しているのではなく、信託契約に基づいて預かっている財産なのだ」ということが一目でわかるようになるのです。
信託登記が必要な財産、不要な財産
「うちの場合、信託登記は必要なんだろうか？」と疑問に思われる方もいらっしゃるでしょう。信託する財産の種類によって、登記の要否は変わります。
- 信託登記が【必要】な財産
土地や建物などの不動産です。不動産を信託財産に含める場合は、信託法という法律で登記が義務付けられています。ご自宅やアパート、駐車場などを家族信託の対象にするなら、必ず信託登記が必要です。 - 信託登記が【不要】な財産
預貯金や現金、上場株式などの有価証券です。これらの財産には登記という制度がありません。その代わり、預貯金の場合は、受託者（子）の名義で「信託口口座（しんたくぐちこうざ）」という専用の銀行口座を開設して、受託者個人の預金とは明確に分けて管理するのが一般的です。
もし、ご実家の土地と建物を信託したいとお考えなら、信託登記は避けて通れない手続きということになります。
信託登記をしないとどうなる？放置する5つの深刻なリスク
「法律の義務とは言っても、家族間のことだし、契約書だけ作っておけば大丈夫なのでは？」
そうお考えになる気持ちもわかります。しかし、信託登記を怠ることで、将来ご家族が想像もしていなかったような深刻なトラブルに巻き込まれる可能性があるのです。ここでは、実際に起こりうる5つのリスクを具体的に解説します。
リスク1：第三者に権利を主張できず、不動産を失う可能性
信託登記の最も重要な役割は、「対抗力（たいこうりょく）」を持つことです。対抗力とは、簡単に言えば「信託契約の当事者以外の人（第三者）に対して、『この不動産は信託財産です！』と正々堂々と主張できる法的な力」のことです。
もし登記をしていなければ、この対抗力がありません。すると、たとえば次のような事態が起こりえます。
- 委託者（親）の借金で差し押さえられる：親が誰かからお金を借りていて、その返済が滞ったとします。債権者は、登記名義がまだ親のままである不動産を「親の財産」とみなし、差し押さえてしまう可能性があります。たとえ家族間で信託契約を結んでいても、登記がなければ「この不動産は信託財産なので差し押さえないでください」と主張することができないのです。
- 悪意の第三者に売却されてしまう：万が一、事情を知らない第三者に親が不動産を二重に売却してしまい、その買主が先に所有権移転登記をしてしまった場合、受託者（子）は「その不動産は信託財産だ」と主張できず、不動産を取り戻すことが極めて困難になります。
信託登記は、こうした外部のリスクから大切な財産を守るための、いわば「法的な鎧」の役割を果たします。
リスク2：不動産の売却や賃貸契約がスムーズに進まない
信託の目的によっては、将来、受託者（子）が親の介護費用などを捻出するために、信託された不動産を売却したり、アパートの大規模修繕のために銀行から融資を受けたりする必要が出てくるかもしれません。
このような場面で信託登記がされていないと、大変な困難が生じます。
不動産の買主や金融機関、不動産会社は、取引の安全を確保するために必ず登記簿を確認します。その際に登記がされていなければ、たとえ信託契約書を見せたとしても、「本当にこの人（受託者）に不動産を処分する正当な権限があるのだろうか？」と疑念を抱かれ、取引を拒否されてしまう可能性が高いのです。
結果として、必要な資金をタイムリーに得られなかったり、有利な条件での売却機会を逃してしまったりと、信託の目的そのものが達成できなくなる恐れがあります。
リスク3：他の相続人との間で深刻なトラブルに発展
信託登記を怠ることが、家族の絆に亀裂を入れる引き金になることもあります。
たとえば、長男が受託者となって親の不動産を管理する信託契約を結んだとします。しかし、登記をしないまま親が亡くなってしまいました。信託の存在を知らなかった他の兄弟（次男や長女）は、登記簿を見て「親の不動産はまだ親名義のままだから、遺産分割の対象になるはずだ」と考えるでしょう。
そのときになって長男が「実は生前に親と信託契約を結んでいた」と契約書を見せても、他の兄弟からすれば「兄さんが親を言いくるめて、勝手に財産を独り占めしようとしているのではないか」と疑心暗鬼になりかねません。
公的な証明である登記がないばかりに、本来は家族を守るためだったはずの信託が、かえって深刻な「争族」の火種となってしまうのです。信託登記は、家族間の無用な争いを防ぐための「お守り」でもあるのです。
リスク4：受託者が先に亡くなった場合、手続きが複雑化する
あまり考えたくないことかもしれませんが、親（委託者）より先に子（受託者）が亡くなってしまう可能性もゼロではありません。
もし信託登記がされていないと、登記簿上は親名義のままですから、信託財産である不動産と、受託者である子が元々所有していた個人の財産との区別が非常に曖昧になります。これにより、亡くなった子の相続手続き（誰が次の受託者になるのか、など）が非常に複雑化し、混乱を招く可能性があります。
信託登記をしておけば、登記簿と信託目録によって「この不動産は信託財産である」ことが明確に分離されているため、万が一の事態が起きても、スムーズに次の手続きに進むことができます。
リスク5：法律上の義務違反となる可能性
これまで見てきた実務上のリスクに加え、そもそも不動産を信託財産とする場合、信託登記をすることは信託法で定められた法律上の義務です。
直接的な罰則がすぐに適用されることは稀ですが、この義務を怠っている状態は法的に不安定であり、将来、何らかのトラブルが発生した際に、受託者の立場が著しく不利になる可能性があります。
「知らなかった」では済まされない問題に発展する前に、法律のルールに従って、きちんと手続きを済ませておくことが、結局は一番の安心に繋がるのです。
信託登記のメリットとデメリットを天秤にかける
ここまで読んで、信託登記をしないことのリスクの大きさを感じていただけたかと思います。その上で、改めてメリットとデメリットを整理し、ご自身の状況と照らし合わせてみましょう。
【メリット】将来の安心を守るための重要な手続き
信託登記のメリットは、前章で解説したリスクをすべて回避できることに集約されます。具体的には、以下の3つの「安心」を手に入れることができます。
- 財産の保全：第三者に対して正当な権利を主張できる「対抗力」を持つことで、差し押さえなどの外部リスクから大切な不動産を確実に守ることができます。
- 円滑な財産管理・処分：受託者の権限が公的に証明されるため、不動産の売却や賃貸、融資の申し込みなどがスムーズに進みます。これにより、親の認知症が進行した後でも、必要に応じて柔軟な財産管理が可能になります。
- 相続トラブルの予防：信託の事実が公に記録されることで、他の相続人との間の誤解や疑念を防ぎ、無用な家族間の争いを未然に防ぐことができます。
信託登記は、将来にわたってご家族の資産と穏やかな関係性を守るための、非常に価値のある「先行投資」と言えるでしょう。
【デメリット】費用と手間がかかる点は考慮が必要
一方で、デメリットも正直にお伝えしなければなりません。それは主に以下の2点です。
- 費用がかかる：登記手続きには、国に納める「登録免許税」という税金や、手続きを依頼する司法書士への報酬といった費用が発生します。
- 手続きに手間がかかる：信託契約書の内容を決めたり、必要な書類を集めたりと、一定の時間と手間がかかります。
しかし、これらのデメリットは、「将来起こりうる、より大きな金銭的・精神的損失を回避するためのコスト」と捉えることもできます。数万円から数十万円の費用を惜んだ結果、数千万円の価値がある不動産を失ったり、家族関係が修復不可能なほどこじれてしまったりするリスクを考えれば、どちらが賢明な選択かは明らかではないでしょうか。次の章で、具体的な費用や手続きの流れを詳しく見ていきましょう。
信託登記の手続きの流れと費用の目安
「実際に信託登記をするには、何から始めて、どれくらい費用がかかるの？」という具体的な疑問にお答えします。手続きの全体像を掴むことで、漠然とした不安も解消されるはずです。
相談から登記完了までの4ステップ
信託登記は、一般的に以下の4つのステップで進みます。私たち司法書士にご依頼いただいた場合を想定してご説明します。
- 専門家への相談・信託契約内容の設計
まずは、私たちのような信託に詳しい司法書士にご相談ください。ご家族の状況やご希望を丁寧にお伺いし、「誰が、誰のために、どの財産を、どのように管理していくのか」という信託の骨格を一緒に設計していきます。 - 信託契約書の作成（公正証書化）
設計した内容に基づき、法的に有効な信託契約書を作成します。契約書の内容は非常に専門的で複雑になるため、後々のトラブルを防ぐためにも、公証役場で「公正証書」として作成するのが一般的です。 - 必要書類の収集
登記申請に必要な書類（委託者の印鑑証明書、受託者の住民票、不動産の権利証、固定資産評価証明書など）を集めます。必要書類のご案内や取得の代行もサポートしますのでご安心ください。 - 法務局への登記申請
すべての書類が揃ったら、司法書士が代理人として管轄の法務局に所有権移転及び信託登記の申請を行います。申請から1～2週間ほどで登記が完了し、新しい権利証（登記識別情報通知）が発行されます。
ご相談から登記完了までの期間は、事案にもよりますが、おおよそ1ヶ月～2ヶ月程度が目安となります。
費用の内訳：登録免許税と司法書士報酬
信託登記にかかる費用は、大きく分けて「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つです。
- 登録免許税（国に納める税金）
登記をする際に必ずかかる税金です。信託の場合、不動産の固定資産税評価額に対して、以下の税率で計算されます。- 土地：固定資産税評価額 × 0.3% （※令和8年3月31日までの軽減税率）
- 建物：固定資産税評価額 × 0.4%
- 司法書士報酬
信託契約書のコンサルティング・作成サポートから、登記申請の代理まで、一連の手続きに対する専門家への報酬です。報酬額は、信託内容の複雑さや財産の価額によって変動しますが、一般的には信託契約コンサルティングと登記申請を合わせて30万円～が一つの目安となります。もちろん、当事務所では、ご依頼いただく前に必ず明確なお見積もりを提示いたしますので、ご安心ください。
信託登記に関するよくある質問（Q&A）
最後に、信託登記に関して多くの方が疑問に思われる点について、Q&A形式でお答えします。
Q1. 自分で信託登記の手続きはできますか？
A. 理論上は可能ですが、現実的には極めて難しいと言わざるを得ません。
信託登記の前提となる信託契約書は、ご家族の状況に合わせてオーダーメイドで作成する必要があり、インターネット上のひな形をそのまま使うのは非常に危険です。内容に不備があれば、信託そのものが無効になったり、将来思わぬ税金問題が発生したりするリスクがあります。
また、登記申請手続きも専門的な知識が要求されます。間違いがあれば法務局で何度も補正を求められ、多大な時間と労力がかかります。安全かつ確実に手続きを完了させるためには、信託に精通した司法書士にご依頼いただくのが最善の選択です。
Q2. 登記はいつまでにすれば良いですか？
A. 信託契約を締結したら、「遅滞なく」行うべきです。
登記を先延ばしにしている間に、委託者である親御さんの判断能力が低下してしまったり、予期せぬ事故に遭われたり、あるいは借金問題が発覚したりする可能性も否定できません。そうなると、登記手続き自体ができなくなったり、財産を差し押さえられたりするリスクが生じます。
信託契約の締結と信託登記は、必ずワンセットで、できる限り速やかに行うものだとお考えください。
Q3. 信託が終わった後も何か手続きが必要ですか？
A. はい、必要です。
信託契約で定めた目的が達成されたり、委託者と受益者が亡くなったりして信託が終了した際には、信託財産を最終的に引き継ぐ方（帰属権利者）へ名義を移す必要があります。その際には、まず「信託登記の抹消」を行い、次に帰属権利者への「所有権移転登記」を行うという、2段階の登記手続きが必要になります。
信託は、開始から終了まで一連の登記手続きが伴います。私たち専門家は、その最後まで責任を持ってサポートさせていただきます。
まとめ：信託登記は家族の未来を守るための重要な手続きです
今回は、信託登記の必要性について、その仕組みからリスク、具体的な手続きまで詳しく解説してきました。
信託登記は、単に法律で定められた義務というだけではありません。それは、
- 第三者のリスクから、かけがえのない家族の財産を守る「盾」となり、
- 家族間の無用な争いを防ぎ、円満な関係を維持するための「お守り」となり、
- 認知症などによって判断能力が低下した後も、スムーズな財産管理を可能にする「道しるべ」
となる、非常に重要な手続きです。確かに費用や手間はかかりますが、それを上回る大きな安心感を得られる、未来への価値ある投資と言えるでしょう。
家族信託や信託登記について、「自分の場合はどうなるんだろう？」「何から相談すればいいかわからない」と少しでもお悩みでしたら、どうか一人で抱え込まないでください。
私たち司法書士法人れみらい事務所（所在地：兵庫県尼崎市南塚口町2丁目19番2号 若松ビル201、代表司法書士 上西祥平・大貫智江、所属：兵庫県司法書士会）では、家族信託に関するご相談にも力を入れています。初回相談は無料です。ご状況を伺ったうえで、考えられる選択肢や手続きの概要をご説明します。
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初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
