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相続で一つの土地を兄弟２人で分けるには？
相続による遺産分割と土地の分筆
相続の相談を受ける中で時々ある相談内容が「父親が持っていた土地を半分に分けて、兄弟（姉妹）でそれぞれ相続したい」というものです。
この内容をそのまま遺産分割協議書に記載すると「甲土地を半分に分けて、兄と弟がそれぞれ１つずつ取得する」となるでしょうか。
しかし、この内容の遺産分割協議書ではその趣旨は理解できても、登記手続きをすることはできません。
それはなぜかというと、兄弟のどちらが甲土地の半分に分けたどの部分（北側？南側？東側？西側？どの地点で分けてそれが何㎡？）かが分からない為です。
このような場合には、土地をどのように分けるか確定させる為の「分筆登記」が必要となってきます。
「分筆登記」は司法書士ではなく、土地家屋調査士が測量、境界確定をした上で、どの地点で土地を分けるかの図面を作成し、土地を分割する登記をすることとなります。
分筆登記が無事完了すると、元々甲土地１筆であったものが、乙土地・丙土地の２つに分かれ、それぞれの面積や地番が登記されます。
こうして分筆登記により、土地を２つに分けた後で遺産分割協議書に「乙土地を兄●●が取得する。丙土地は弟●●が取得する。」と記載することで、晴れて相続登記をすることが可能となります。
相続人の意向を踏まえた上で、確実に相続手続きを進めていくには、中には上記のような順序立てて行っていくケースもでてきます。
当事務所は、必要であれば他の士業（弁護士、土地家屋調査士、税理士など）と連携しながら、お客様のご意向の沿えるように手続きを進めていきます。
お困りやご相談ごとがあれば、気軽にご連絡ください。
初回相談・費用見積は無料です。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
未登記建物の相続はどうするのか？
未登記建物とは
固定資産税は課税されているものの、不動産の登記簿上存在しない建物もあります。
このような建物は、「未登記建物」と呼ばれ、相続が発生した際には未登記建物も相続財産となる為に、相続人が承継することとなります。
未登記建物かどうかは、役所から送られている納税通知書を見ると分かります。
納税通知書の中に未登記建物があると、未登記という記載があったり、登記されていれば存在する家屋番号の記載がなかったりします。
では、未登記建物についての相続手続きはどのように行えばよいのでしょうか。
未登記建物の相続手続き
相続人が一人の場合には、その相続人が当然に承継します。
相続人が複数いる場合には、後の相続人間の紛争を防ぐ為にも遺産分割協議書に誰が未登記建物を相続するのか明記おくことが良いでしょう。
登記されている建物を遺産分割協議書に記載する際には、登記簿通り「所在、家屋番号、種類、構造、床面積」などを明記します。
ただし、未登記建物については、登記簿が存在しない為に、家屋番号などもありません。よって納税通知書に記載さてれいる未登記建物の内容及び未登記である旨を記載して特定しておくことが望ましいです。
未登記建物の注意点
不動産登記法では「新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければなりません」と定められています。
しかしながら、建物の表題登記も費用がかかる為に、相続で取得した古い建物をわざわざ登記するということは少ないでしょう。
ただし、今後売却や担保権を設定するときには、未登記建物について表題登記及び保存登記をすることは求められることがありますので、ご注意ください。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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初回電話無料相談実施中です
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当事務所では、当事務所来所による対面式の相談はもとより、初回につき電話無料相談も実施しております。
昨今、ニュース等にも取り上げられている相続登記の義務化や、遺産整理業務、相続登記、不動産登記、会社設立、役員変更等の商業登記、成年後見制度、家族信託等、お困りのことがあれば、気軽にご連絡ください。
また、当事務所は行政書士事務所も併設しており、以下の相談事例に限らず、各種許認可、帰化、VISA申請等幅広く相談業務について対応しております。
初回電話無料相談実施日：毎週月曜日～金曜日（祝日を除く） ９：００～１７：００
（メールでも随時相談は受け付けております）
電話番号：０６―６４２３―９０８３
最近あった相談事例
●不動産登記について
- マイホームを購入したいので、不動産の登記に関わることが知りたい
- 競売物件をローンで購入したいので、登記手続き含め相談したい
- 銀行の借換を検討しており、登記をお願いしたい
- 権利証を亡くして困っているが、売却できるのか
- 夫婦間で生前に不動産を贈与したい
- 離婚することになり、不動産の財産分与をしたい
- 住宅ローンを完済したので、担保を消してほしい
●相続について
- 不動産を相続したので、名義を変更したい
- 相続登記の義務化の前に、相続登記をしたい
- 遺産分割協議書の作成をお願いしたい
- 遺言書の作成をお願いしたい
- 相続人の中に行方不明や海外に住んでいる方がいるので手続きが進めれない
- 相続人の数も多く、自身も遠方に住んでいるので、相続（遺産整理）手続きを全てお願いしたい
●借金関係
- 借金が多く、生活に困っており自己破産を検討している
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- 相続放棄の手続きをお願いしたい
●家族関係
- 成年後見制度を利用したく、手続きについて教えてほしい
- 最近母親のもの忘れがひどく、実家の管理が心配
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●会社（商業登記）
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●家族信託について
- 家族信託という言葉をよく耳にするが、詳細を知りたい
- 家族信託について、具体的に手続きをお願いしたい
●建物明渡関係
- 滞納家賃の回収を相談したい
- 未払い家賃が長く続いており、建物明渡請求の手続きをお願いしたい
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合併した会社の不動産の所有権移転登記
会社の合併した際の不動産登記について
会社が合併するとは、「吸収合併」や「新設合併」のように、合併により承継する会社と消滅する会社ができます。
これらの事由は当事者が定めた効力発生日により発効されますが、対抗要件として合併した旨の登記（商業登記）をしておきます。
それでは、消滅会社が不動産を所有していたときには、その名義変更登記をする必要はあるでしょうか。
承継会社が不動産んを所有している場合には、特段手続きをする必要はありませんが、消滅会社名義の不動産については、承継会社に権利を移転させるための登記をする必要があります。
登録免許税については、通常の売買などによる登録免許税の税率ではなく、相続などと同様の税率（不動産価格の1000分の4）を納める必要があります。
登記についての申請期限はありませんが、会社の合併登記が完了したら、速やかに不動産についても名義変更登記することをお勧めします。
吸収合併の手続きについては、下記リンクもご参照ください。
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司法書士（提携）をお探しの税理士先生へ
当事務所は商業登記を得意としております
当事務所は、各種法人設立・役員変更・増資、減資、本店移転、解散、清算結了等あらゆる商業登記をいままで手掛けてきました。
顧問先の会社様で商業登記の手続きが必要になったものの、
- 知り合いの司法書士が近くにいない
- 提携司法書士を探している
- 提携司法書士はいるが、費用の面で合わない
など、お困りのことがあれば、当事務所に気軽にご連絡ください。
費用見積は無料で承っております。
また、面談などが必要な際にも柔軟に対応させて頂いております。
当事務所の特徴
①不動産登記は勿論のこと、商業登記にも力を入れており、得意としております。
②兵庫、東京に事務所を構えておりますので、幅広いお客様に対応することができます。
③行政書士事務所も併設しておりますので、登記手続の他、各種許認可・免許の取得手続きにも対応が可能です。
④費用については、ご納得頂けるようなリーズナブルな価格で提供することを心掛けております。
当事務所ホームページにも取り扱い業務については記載しておりますので、ご参考にして頂きながら、お気軽にお問合せください。
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住宅を購入する際に司法書士をお探しなら
住宅購入時の登記手続
マンションや戸建を新たに購入される際には、大きなお金が動くこととなります。また、金融機関で借入をされる際には、金融機関にとっても売買と同時に担保権をしっかりと設定してもらう必要があります。
このような場合には、司法書士が不動産取引に立ち会い、売主様・買主様共に登記手続に必要な書類は揃っているかを確認した上で、買主様から売主様へえ売買代金の支払いなどを行って頂きます。
そして、同日中に必ず名義変更の登記を法務局に申請します。金融機関から借入をされる際には、担保設定（抵当権設定）の登記も併せて申請します。
以上のようにこれらの登記手続は司法書士が行うこととなりますが、お客様の方から司法書士について何も言わなければ不動産業者や金融機関の指定する司法書士が担当することになるでしょう。
不動産業者から「知り合いの司法書士はいますか？」など聞かれることも場合によってはあるでしょうが、身近に司法書士がいる方も多くはないでしょう。
それではマイホームの購入は一生に一度の買い物となる方も多いのに、司法書士は自分で選ぶことはできないのでしょうか。
結論から言うと、原則はご自身で司法書士を選ぶことはできます。
司法書士をご自身で選べないケース
新築マンションや新築戸建を購入される場合には、分譲会社が司法書士を指定しているケースもあります。
また、一部の金融機関（ネット銀行等）でも司法書士を指定していることもあります。
このような場合でも、登記費用を払うのはお客様ご自身なので、交渉できる余地はありますが、原則司法書士は指定されてしまうことが多いです。
住宅の購入で司法書士と顔を合わせる時間は1時間～2時間程度で、印象に残りにくいでしょうし、どの司法書士であっても、登記手続はしっかりと行ないますので、結果も変わりません。
よって、明確な差が出るとしたら費用です。
司法書士の報酬は自由報酬なので、相場はありますが、司法書士同士で一律同じ費用が出ることは稀です。
住宅購入の際には、司法書士も安くない報酬を頂きます。折角お客様ご自身で登記費用を支払うのですから、ご自身で司法書士を探してみるのも考えの一つです。
まとめ
- 登記費用を払うのだから、司法書士は自身で選びたい
- 不動産業者から司法書士の見積書を貰ったが、費用に納得できない
- 自身も会社経営をしており、今後の付き合いも含め懇意の司法書士をつくりたい
- 相続のことなどいろいろ相談できる司法書士を見つけておきたい
その他にも、住宅購入の際に関らず司法書士にご相談したいこと、質問などあれば、当事務所にお気軽にご連絡ください。
登記費用の見積作成を含め、初回相談は無料で承っております。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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後見等制度の申立書類作成をお願いしたい
後見等制度を利用するには
認知症や知的障害などの精神上の障害により、本人の判断能力が低下し、財産管理を含めた保護が必要な場合には、本人の住所地がある管轄の家庭裁判所に対して後見等開始の申立手続きを行わなければなりません。
それでは、後見等制度を利用したいと考えた場合にどのような手続き・書類を揃えれば良いのでしょうか。
【後見等制度の手続きの流れ】
１．家庭裁判所への申立
※申立出来る人・・・本人・配偶者・4親等内の親族等・市町村長等
※申立先・・・本人の住所地のある管轄家庭裁判所
※申立費用・・・収入印紙800円（申立内容によって異なります）、収入印紙2600円（登記費用として）、切手3000円～5000円
２．家庭裁判所による事実の調査
申立人、本人、成年後見人（保佐人、補助人）候補者等が家庭裁判所に呼ばれて事情を聞かれます。また、親族への意向を書面にて確認する場合もあります。
３．精神鑑定
必要があると判断された場合には、精神鑑定が行われます。必要ならば、鑑定料（5万円～10万円）を申立人が医師に払うこととなりますが、実際に鑑定が行われるケースは稀です。
４．審判
申立書に記載した成年後見人（保佐人、補助人）候補者がそのまま選任されることがありますが、場合によっては弁護士や司法書士等が選任されることもあります。
後見人等の選任は、以下のような事を踏まえて家庭裁判所が総合的に判断します。
①本人の心身の状態や生活、財産の状況
②後見人等候補者の生活状況
③後見人等候補者と本人との利害関係の有無
④本人の意見
５．審判の告知と通知
審判の内容を記した審判所が、選任された後見人等に送付され、2週間以内に不服申し立てがなければ審判の効力が確定されます。
６．後見登記
審判が確定したら、裁判所から法務局（東京法務局）へ後見登記の依頼が行われ、後見人等へ登記番号が通知されます。
なお、申立てから審判までの期間は事案等にもよりますが、2ヶ月以内で審判に至るケースが殆どです。後見等制度の利用をご検討の方、申請でお困りの方等は当事務所にお気軽にご相談ください。
申請の手続きからサポートさせて頂きます。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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個人間（親族間）売買の注意点
個人間（親族間）売買で注意すること
（１）売買金額の決定方法
不動産の売買価格については、原則当事者の合意さえあれば取引は成立します。売主側から見るとなるべく高く、買主側から見るとなるばく安く買おうという気持ちが働くでしょうが、やはりある程度は相場価格を把握した上で売買金額を決めることが望ましいです。
お互いに良く知っている関係で長年お世話になっているからと安価で売買してしまうと、贈与（みなし贈与）と見做され後で課税される可能性も出てきます。
一般的には、以下のような指標を参考にしながら、価格を決めることが多いです。
- 公示地価・・・全国に設定された標準地について、毎年1月1日時点の価格を評価し、同年3月下旬に公表されているもの。
- 基準地価・・・公示地価とほぼ同じ内容だが、都道府県が主体となって毎年7月1日時点の価格を評価し、同年9月下旬に公表されているもの。
- 路線価・・・毎年1月1日時点の公示地価や売買価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額等をもとに、同年7月1日に公表されているもの。
- 固定資産税評価額・・・固定資産税を決める際の基準となる評価額で各自治体が個別に決定しているもの。土地であれば、時価の約70％が固定資産税評価額の目安とされている。
- 近隣の販売事例・・・マンション等であれば、同マンション内で過去の販売事例が存在することもありますので、その価格を参考にすることでマンションの価格を計算することもできます。
- 不動産会社・不動産鑑定士の査定等・・・不動産会社や不動産鑑定士に依頼すれば、査定書を貰うこともできます。但し、費用が別途かかってくることもあります。
（２）売買代金の支払い時期
不動産売買の場合には、通常売買契約書の中の特約にて売買代金の支払いと物件の引渡し、登記手続きは同時に行います。
お金を支払ったのに登記がされない、物件の引渡しをしたのにお金が振り込まれない、等後日のリスクを避ける為にも同時に手続きを行えるように段取りを踏んでおく方が良いでしょう。
（３）売買した後に面積が違っていた場合
土地の売買の場合には、登記簿上の面積をもとに売買価格を決めることになります。しかし、後日土地の測量をし直したところ、実際の面積が大きく異なっていた場合には、売買価格にも影響を及ぼすことがあります。
そのような事態を避ける為にも、測量をし直すのか、測量して面積が異なっていたら再清算するのか、等決めておくことも大切です。
（４）隣地との境界問題
以前から存在している不動産（土地）では、隣地との境界が曖昧なこともあり、境界点もない物件もあります。売主以前から隣地との関係性が良好であったので問題にならなかったが、所有者が変わった途端に隣地と境界問題で揉めることもあります。
後日のリスク回避の為にも、境界の明示について売主がどの程度の義務を負うのかは決めておくことは大切です。
（５）売買物件に抵当権等が設定されている場合
対象物件に抵当権や差押等の登記がされている場合には、所有権移転（売買）と同時に又はそれ以前に抹消することができるかどうか確認しておく必要があります。
その他にも、個人間（親族間）売買に起こりうるリスク・問題点は存在します。
仲介手数料がかからないだけという安易な理由で取引をしてしまうと後日の紛争に発展してしまう可能性もあります。
個人間（親族間）売買をご検討されている方は当事務所にお気軽にご相談ください。
当事者双方の意向に沿った売買契約書作成・売買に関するリスクの回避・登記申請まで一貫してサポートいたします。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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遺産分割調停による相続登記とは
遺産分割調停とは
被相続人の死亡により相続が開始したものの、その遺産の分割方法等について相続人間の話合いがつかない場合には、家庭裁判所に対して遺産分割調停の手続きを利用することができます。
この調停は、相続人の内の1人でも手続きを利用することができますが、他の相続人全員を相手方として申し立てなければなりません。
調停手続きでは、家庭裁判所によって選任された調停委員のもと、当事者による話し合いが行われます。
この話し合いでは、当事者双方から事情を聴いたり、必要に応じて関係する資料等の提出、遺産についての鑑定を行う等事情をよく把握したうえで、各当事者がどのような分割方法を希望しているかがの意向を踏まえた上で解決案の提示をしたり、解決のための助言がなされるため、客観的な解決を図ることができます。
なお、話し合いがまとまらず調停が不成立になった場合には、自動的に審判手続きが開始され、裁判官により一切の事情を考慮して、審判することになります。また調停手続きを最初にとることなく、いきなり審判手続きを利用することも可能です。
調停が成立した場合の相続登記
相続人間による遺産分割調停が成立すると、確定した審判と同一の効力を有するものとして扱われます。
相続財産の中に不動産がある場合には、調停手続きの中で、不動産の分割方法には定められていると思いますので、調停内容に沿った相続手続きが必要となります。注意しなければならない点は、調停で不動産の名義が誰になるのか定められていても、登記上の名義人は自動的に変わるわけではないということです。
あくまで、法務局に対して相続登記の申請が別途必要です。この場合には、不動産の名義を取得する方の単独申請により行うことができます。
- 必要書類
１．遺産分割調停調書謄本（正本）
２．被相続人の死亡を証する書面
（除籍謄本等です。相続開始日が調停調書に記載されている場合は不要となります）３．被相続人の最後の住所を証する書面
（住民票除票・戸籍の附票等。調停調書に記載されている被相続人の最後の住所と、登記簿上の住所が同じ場合は不要となります）４．不動産の名義人となる方の住民票
５．固定資産税評価証明書又は固定資産課税通知書
（登録免許税の計算に必要となります）
相続全般や相続登記でお困りのことやご相談があれば、当事務所にご連絡ください。
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相続放棄の順位とは
相続放棄の順位
法定相続人には以下のように順位が定められています。
- 法定相続人の順位
配偶者がいれば配偶者は必ず相続人となります。その他、配偶者とともに、子、両親、兄弟姉妹がその順位に応じて相続人となります。
※配偶者がいれば、常に相続人となります。
第1順位相続人は、その時に存在していれば、必ず相続人となりますが、第2順位や第3順位の人は、自分より前の順位の相続人が全ていないときに初めて相続人となります。よって、被相続人に子がいれば、被相続人の両親や兄弟姉妹は相続人となりません
相続放棄をする際に、この相続人の順位はどう影響するのでしょうか。第1順位の相続人である子が相続放棄を行った場合には、その子はもともと相続人でなかったという扱いになります。
よって、相続人の順位自体が変わることとなり、第2順位の相続人である直系尊属（両親、祖父母など）に相続権が移ります。第2順位の相続人である両親なども既に亡くなっていたり、相続放棄をしたような場合には、第3順位となる兄妹姉妹（兄弟姉妹がなくなっている時には、甥・姪）に相続権が移っていくこととなります。
つまり、第3順位の相続人には、第1順位・第2順位の相続人が全て相続放棄をしない限りは相続権が移ることはありません。
その他法定相続人について注意する点
- 相続人となる子は、実子・養子を問いませんし、複数いる場合にも実子と養子で相続分は異なりません。非嫡出子については、被相続人より認知を受けている必要があります。相続人が子の場合に、被相続人より先に子が死亡しているときには、被相続人の孫が相続人となり、これを「代襲相続」といいます。
- 第2順位相続人である直系尊属（両親など）が相続人となる場合には、両親が先に死亡している場合には、祖父母が相続人となります。また、子と同様に、直系尊属には実親・養親は問わず、同じ相続分となります。
- 第3順位相続人である兄妹姉妹が相続人となる場合には、父（または母）の異なる兄妹（異父・異母兄弟）については、両親が同じ兄弟姉妹の相続分の半分となります。また、子と同様に代襲相続の規定もありますが、子と違い、被相続人よりも先にその兄弟姉妹が死亡している場合には、その兄弟姉妹の子は相続人となりますが、兄弟姉妹の孫は相続人となることはありません。※代襲相続は相続人である兄弟姉妹の子までであり、孫までは代襲できないということです。
相続放棄の順位が移ったら
相続放棄には期限があり、原則「被相続人が亡くなり自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」と定められています。
先順位の相続人が相続放棄をすることで、次順位の相続人に相続権が移ることになりますが、自動的に「あなたに相続権が移りましたよ」と通知されることはありませんので、注意が必要です。
自身は相続人にあたると思ってもいなかったのに、ある日突然債権者から相続人として請求が来ることも考えれらます。その際は債権者から請求があった日に初めて相続の開始があったことを知ったことになるので、その日から3ヶ月以内に相続放棄の手続きをすれば間に合います。
しかしながら、突然債権者から通知が来ると困惑するでしょうし、先順位の相続人に対して不信感が起こることもあり得ますので、お互いに連絡がとれるような関係性であれば、先順位の相続人は相続放棄をする際には、次順位の相続人に対して一言その旨を伝えておくことも大切かもしれません。
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