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太陽光パネル設置と担保設定

2021-11-12

太陽光発電事業に対する担保設定

太陽光発電事業をする際に、金融機関として担保を設定する為に一般的に以下のような事項を請求してくることがあります。

Ⅰ、太陽光発電事業をする不動産（土地）に対する担保設定

Ⅱ、太陽光パネル等発電設備（動産）に対する担保設定

Ⅲ、太陽光発電事業をする不動産（他人の土地）に対する担保設定

その他にも、電力会社に対する売掛債権（売電）に対する担保設定を要求してくるケースもあります。

Ⅰ、不動産に対する担保設定

不動産に対しては、通常通り金融機関と共同して抵当権を設定することができます。

Ⅱ、太陽光パネル等動産に対する担保設定

動産については、不動産のように通常では抵当権の設定はできませんが、

①動産譲渡担保や②工場抵当を利用することにより、動産にも担保設定ができ、金融機関からの融資も受けやすくなります。

①動産譲渡登記制度

法人が保有する在庫商品、機械設備、家畜等の動産を活用した資金調達の円滑化を図るために平成17年10月から開始されたものです。その登記の対象は法人が動産を譲渡した場合に限定しており、動産譲渡登記をすることによって民法第178条の引渡しがあったものとみなされ、第三者対抗要件が具備されます。同一の動産について二重譲渡された場合の譲受人相互間の優劣は、登記の先後または登記と民法第178条の引渡しの先後によって決まります。

動産譲渡担保権には、個別の動産を担保の目的とする場合（以下「個別動産」）と集合物として担保の目的とする場合（以下「集合動産」）があります。個別動産として担保設定する場合には、製造番号や製造者名などを特定して登記します。一方、集合動産として担保設定する場合には、「〇〇設備一式」などと記載して、保管場所の所在や名称も登記します。集合動産として担保設定した際には、登記後に保管場所に搬入されたものであっても、同種類の動産であれば登記の対抗力は及ぶこととなります。

例）登記記録例

※個別動産の場合

【種類】太陽光パネル

【特質】製造番号　〇〇〇―〇〇〇〇

【備考】保管場所の所在地：兵庫県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号　製造者名：〇〇株式会社

※集合動産の場合

【種類】太陽光発電設備一式

【保管場所の所在地】兵庫県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号

【備考】太陽光発電設備一式の内訳：〇〇

　　　　保管場所の名称：〇〇発電所

②工場抵当登記制度

太陽光発電事業などを行う土地を所有していれば、動産譲渡担保と違い、法人・個人関係なく不動産及び動産についても抵当権を設定できます。

こちらの設定方法では、通常の抵当権設定と合わせて「機械器具目録」を作成し、法務局に提出する必要があります。

「機械器具目録」には土地１筆ごとに、動産譲渡担保の登記記録と同じように種類・構造・個数・製作者の氏名、名称・製造年月・型式等を記載して、識別できるようにします。

動産譲渡登記と異なり、簡易な手続きで利用できます。ただし、登記が完了された後に登記簿謄本を普通に取得しても通常の抵当権設定の記載しかでてきませんが、工場抵当であることが分かるように「工場抵当法第３条第２項目録作成」と記載されます。

機械器具目録付の登記簿謄本を取得する際には、当該不動産の管轄法務局でしか取得できませんので、ご注意ください。

Ⅲ、太陽光発電事業をする不動産（他人の土地）に対する担保設定（地上権）

地上権とは

工作物や竹木を所有するために他人の土地を使用する権利のことです。通常、地上権を設定する際には地上権設定契約書を締結することになると思いますが、契約をしただけでは第三者に地上権の存在を主張することはできませんので、速やかに登記をしておいた方が良いでしょう。

 

普通地上権設定登記の登記記録例

順位番号

登記の目的

受付年月日・受付番号

権利者その他の事項

1

地上権設定

令和〇年〇月〇日第〇号

原因　令和〇年〇月〇日設定

目的　太陽光発電事業のための施設・設備少雨

存続期間　令和〇年〇月〇日から令和〇年〇月〇日まで

地代　１平方メートル１年金〇円

支払時期　毎年〇月〇日

地上権者　〇市〇町〇番〇号

　　　　　株式会社A

地上権設定登記は、抵当権等と同じように不動産登記簿謄本の乙区（権利部）欄に記載されます。

地上権設定登記の登記事項

  • 目的

「太陽光事業のための施設・設備所有」等が挙げられます。

  • 存続期間

存続期間の定めがある場合には、登記することができます。

期間については、特段定めがなく「永久」や「50年」「100年」等とすることも可能です。

  • 地代・支払期

こちらも定めがある場合には、登記することができます。地代については額だけではなく、「存続期間中地代の増減をしない」旨の特約がされている場合には、その特約も登記することができます。

地上権設定登記の必要書類について

  • 登記原因証明情報
  • 不動産の所有者（設定者）の登記識別情報又は登記済証
  • 不動産の所有者（設定者）の印鑑証明書
  • 登録免許税

不動産の価額（固定資産税評価証明の価額）×1,000分の10

動産譲渡担保や工場抵当、地上権設定登記を金融機関から依頼されてお困りの方などおられれば、一度ご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

 

 

相続放棄を生前にできるのか

2021-10-08

相続放棄することが分かっていても

当事務所でも相続放棄のご依頼を受けることはよくありますが、相続放棄に関するご相談の中で以下のような問い合わせを受けることがあります。

「生前から兄弟間で仲が良くない、父親が多額の借金をしている、母親が田舎の土地を多数所有していて相続しても自身で管理ができない、などの理由でもし相続が発生して自身が相続人になっても、絶対に相続放棄をすることは分かっているので、生前に相続放棄の手続きをしておきたい」というようなものです。

自身が相続放棄することを決めていたら、なるべく早いうちに相続放棄をしておきたいと思われるのも当然でしょう。

しかしながら、結論から言うと相続放棄を生前にすることはできません。

相続放棄は相続が発生して初めてできる手続きである為に、生前に手続きをしようとしても、家庭裁判所は受け付けてくれません。

よって、被相続人との関係性や、借金問題などで相続放棄をすることが予め分かっていても、手続きは被相続人が亡くなられた後となります。

更に、相続放棄には期限もありますので、手続きを放置していると相続したものとみなされる恐れもありますので、注意も必要です。

「相続放棄」については、当事務所ホームページ下記リンクもご参照ください。

https://amagasaki-shiho.com/souzokuhouki/

不動産を（生前）贈与するには

2021-10-06

不動産の贈与

生前に妻や孫、相続人ではないがお世話になった方に財産を渡すことができる手段として「生前贈与」があります。贈与については、無償で渡すことが多いでしょうが、負担付等の条件をつけることも可能です。

贈与は、遺言とは異なり生前に渡す側ともらう側双方の合意によって成立するものです。合意方法は書面でなければならないという決まりはありませんので、口頭での約束でも贈与は成立します。

ですが生前贈与については不動産などの高額財産を対象とすることが多く、後々「言った言わない」等のトラブルを避けるためにも書面を残しておく方が良いでしょう。

贈与とは基本的に信頼のおける相手に財産を渡すことが殆どかと思いますが、折角お互いに合意していたのに、書面をきちんと残していなかったばかりに予期せぬトラブルが起こっては元も子もありません。

他にも生前贈与には贈与契約書作成の他、不動産を対象とする場合には名義変更の登記手続が必要となってきますし、税金関係の問題も関わってきます。

当事務所では、提携している税理士事務所も無料でご紹介させて頂きますので、生前贈与をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

 

相続で一つの土地を兄弟２人で分けるには？

2021-10-04

相続による遺産分割と土地の分筆

相続の相談を受ける中で時々ある相談内容が「父親が持っていた土地を半分に分けて、兄弟（姉妹）でそれぞれ相続したい」というものです。

この内容をそのまま遺産分割協議書に記載すると「甲土地を半分に分けて、兄と弟がそれぞれ１つずつ取得する」となるでしょうか。

しかし、この内容の遺産分割協議書ではその趣旨は理解できても、登記手続きをすることはできません。

それはなぜかというと、兄弟のどちらが甲土地の半分に分けたどの部分（北側？南側？東側？西側？どの地点で分けてそれが何㎡？）かが分からない為です。

このような場合には、土地をどのように分けるか確定させる為の「分筆登記」が必要となってきます。

「分筆登記」は司法書士ではなく、土地家屋調査士が測量、境界確定をした上で、どの地点で土地を分けるかの図面を作成し、土地を分割する登記をすることとなります。

分筆登記が無事完了すると、元々甲土地１筆であったものが、乙土地・丙土地の２つに分かれ、それぞれの面積や地番が登記されます。

こうして分筆登記により、土地を２つに分けた後で遺産分割協議書に「乙土地を兄●●が取得する。丙土地は弟●●が取得する。」と記載することで、晴れて相続登記をすることが可能となります。

相続人の意向を踏まえた上で、確実に相続手続きを進めていくには、中には上記のような順序立てて行っていくケースもでてきます。

当事務所は、必要であれば他の士業（弁護士、土地家屋調査士、税理士など）と連携しながら、お客様のご意向の沿えるように手続きを進めていきます。

お困りやご相談ごとがあれば、気軽にご連絡ください。

初回相談・費用見積は無料です。

 

 

未登記建物の相続はどうするのか？

2021-09-30

未登記建物とは

固定資産税は課税されているものの、不動産の登記簿上存在しない建物もあります。

このような建物は、「未登記建物」と呼ばれ、相続が発生した際には未登記建物も相続財産となる為に、相続人が承継することとなります。

未登記建物かどうかは、役所から送られている納税通知書を見ると分かります。

納税通知書の中に未登記建物があると、未登記という記載があったり、登記されていれば存在する家屋番号の記載がなかったりします。

では、未登記建物についての相続手続きはどのように行えばよいのでしょうか。

未登記建物の相続手続き

相続人が一人の場合には、その相続人が当然に承継します。

相続人が複数いる場合には、後の相続人間の紛争を防ぐ為にも遺産分割協議書に誰が未登記建物を相続するのか明記おくことが良いでしょう。

登記されている建物を遺産分割協議書に記載する際には、登記簿通り「所在、家屋番号、種類、構造、床面積」などを明記します。

ただし、未登記建物については、登記簿が存在しない為に、家屋番号などもありません。よって納税通知書に記載さてれいる未登記建物の内容及び未登記である旨を記載して特定しておくことが望ましいです。

未登記建物の注意点

不動産登記法では「新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければなりません」と定められています。

しかしながら、建物の表題登記も費用がかかる為に、相続で取得した古い建物をわざわざ登記するということは少ないでしょう。

ただし、今後売却や担保権を設定するときには、未登記建物について表題登記及び保存登記をすることは求められることがありますので、ご注意ください。

 

初回電話無料相談実施中です

2021-09-21

初回電話無料相談実施中

当事務所では、当事務所来所による対面式の相談はもとより、初回につき電話無料相談も実施しております。

昨今、ニュース等にも取り上げられている相続登記の義務化や、遺産整理業務、相続登記、不動産登記、会社設立、役員変更等の商業登記、成年後見制度、家族信託等、お困りのことがあれば、気軽にご連絡ください。

また、当事務所は行政書士事務所も併設しており、以下の相談事例に限らず、各種許認可、帰化、VISA申請等幅広く相談業務について対応しております。

初回電話無料相談実施日：毎週月曜日～金曜日（祝日を除く）　９：００～１７：００

（メールでも随時相談は受け付けております）

電話番号：０６―６４２３―９０８３

最近あった相談事例

●不動産登記について

  • マイホームを購入したいので、不動産の登記に関わることが知りたい
  • 競売物件をローンで購入したいので、登記手続き含め相談したい
  • 銀行の借換を検討しており、登記をお願いしたい
  • 権利証を亡くして困っているが、売却できるのか
  • 夫婦間で生前に不動産を贈与したい
  • 離婚することになり、不動産の財産分与をしたい
  • 住宅ローンを完済したので、担保を消してほしい

●相続について　

  • 不動産を相続したので、名義を変更したい
  • 相続登記の義務化の前に、相続登記をしたい
  • 遺産分割協議書の作成をお願いしたい
  • 遺言書の作成をお願いしたい
  • 相続人の中に行方不明や海外に住んでいる方がいるので手続きが進めれない
  • 相続人の数も多く、自身も遠方に住んでいるので、相続（遺産整理）手続きを全てお願いしたい

●借金関係

  • 借金が多く、生活に困っており自己破産を検討している
  • 亡くなった父が事業をしており、その借金を引き継ぎたくないのだが手続きをお願いしたい
  • 相続放棄の手続きをお願いしたい

●家族関係

  • 成年後見制度を利用したく、手続きについて教えてほしい
  • 最近母親のもの忘れがひどく、実家の管理が心配
  • 障害のある子供の世話を他人に頼めるか心配
  • 今は元気だが、将来のことを考えて任意後見制度を検討したい

●会社（商業登記）

  • 会社（株式会社、合同会社、一般社団法人、NPO法人）を設立したいのだが、手続きをお願いしたい
  • 役員の変更（再任・就任・住所、氏名変更）をしたい
  • 会社を清算したい
  • 会社の資本金を増資（減資）したい

●家族信託について

  • 家族信託という言葉をよく耳にするが、詳細を知りたい
  • 家族信託について、具体的に手続きをお願いしたい

●建物明渡関係

  • 滞納家賃の回収を相談したい
  • 未払い家賃が長く続いており、建物明渡請求の手続きをお願いしたい

 

 

合併した会社の不動産の所有権移転登記

2021-09-15

会社の合併した際の不動産登記について

会社が合併するとは、「吸収合併」や「新設合併」のように、合併により承継する会社と消滅する会社ができます。

これらの事由は当事者が定めた効力発生日により発効されますが、対抗要件として合併した旨の登記（商業登記）をしておきます。
それでは、消滅会社が不動産を所有していたときには、その名義変更登記をする必要はあるでしょうか。

承継会社が不動産んを所有している場合には、特段手続きをする必要はありませんが、消滅会社名義の不動産については、承継会社に権利を移転させるための登記をする必要があります。

登録免許税については、通常の売買などによる登録免許税の税率ではなく、相続などと同様の税率（不動産価格の1000分の4）を納める必要があります。

登記についての申請期限はありませんが、会社の合併登記が完了したら、速やかに不動産についても名義変更登記することをお勧めします。

吸収合併の手続きについては、下記リンクもご参照ください。

https://amagasaki-shiho.com/%e5%90%b8%e5%8f%8e%e5%90%88%e4%bd%b5%e3%81%ae%e6%89%8b%e7%b6%9a%e3%81%8d%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6/

司法書士（提携）をお探しの税理士先生へ

2021-09-09

当事務所は商業登記を得意としております

当事務所は、各種法人設立・役員変更・増資、減資、本店移転、解散、清算結了等あらゆる商業登記をいままで手掛けてきました。

顧問先の会社様で商業登記の手続きが必要になったものの、

  • 知り合いの司法書士が近くにいない
  • 提携司法書士を探している
  • 提携司法書士はいるが、費用の面で合わない

など、お困りのことがあれば、当事務所に気軽にご連絡ください。

費用見積は無料で承っております。

また、面談などが必要な際にも柔軟に対応させて頂いております。

当事務所の特徴

①不動産登記は勿論のこと、商業登記にも力を入れており、得意としております。

②兵庫、東京に事務所を構えておりますので、幅広いお客様に対応することができます。

③行政書士事務所も併設しておりますので、登記手続の他、各種許認可・免許の取得手続きにも対応が可能です。

④費用については、ご納得頂けるようなリーズナブルな価格で提供することを心掛けております。

当事務所ホームページにも取り扱い業務については記載しておりますので、ご参考にして頂きながら、お気軽にお問合せください。

住宅を購入する際に司法書士をお探しなら

2021-09-03

住宅購入時の登記手続

マンションや戸建を新たに購入される際には、大きなお金が動くこととなります。また、金融機関で借入をされる際には、金融機関にとっても売買と同時に担保権をしっかりと設定してもらう必要があります。

このような場合には、司法書士が不動産取引に立ち会い、売主様・買主様共に登記手続に必要な書類は揃っているかを確認した上で、買主様から売主様へえ売買代金の支払いなどを行って頂きます。

そして、同日中に必ず名義変更の登記を法務局に申請します。金融機関から借入をされる際には、担保設定（抵当権設定）の登記も併せて申請します。

以上のようにこれらの登記手続は司法書士が行うこととなりますが、お客様の方から司法書士について何も言わなければ不動産業者や金融機関の指定する司法書士が担当することになるでしょう。

不動産業者から「知り合いの司法書士はいますか？」など聞かれることも場合によってはあるでしょうが、身近に司法書士がいる方も多くはないでしょう。

それではマイホームの購入は一生に一度の買い物となる方も多いのに、司法書士は自分で選ぶことはできないのでしょうか。

結論から言うと、原則はご自身で司法書士を選ぶことはできます。

司法書士をご自身で選べないケース

新築マンションや新築戸建を購入される場合には、分譲会社が司法書士を指定しているケースもあります。

また、一部の金融機関（ネット銀行等）でも司法書士を指定していることもあります。

このような場合でも、登記費用を払うのはお客様ご自身なので、交渉できる余地はありますが、原則司法書士は指定されてしまうことが多いです。

住宅の購入で司法書士と顔を合わせる時間は1時間～2時間程度で、印象に残りにくいでしょうし、どの司法書士であっても、登記手続はしっかりと行ないますので、結果も変わりません。

よって、明確な差が出るとしたら費用です。

司法書士の報酬は自由報酬なので、相場はありますが、司法書士同士で一律同じ費用が出ることは稀です。

住宅購入の際には、司法書士も安くない報酬を頂きます。折角お客様ご自身で登記費用を支払うのですから、ご自身で司法書士を探してみるのも考えの一つです。

まとめ

  • 登記費用を払うのだから、司法書士は自身で選びたい
  • 不動産業者から司法書士の見積書を貰ったが、費用に納得できない
  • 自身も会社経営をしており、今後の付き合いも含め懇意の司法書士をつくりたい
  • 相続のことなどいろいろ相談できる司法書士を見つけておきたい

その他にも、住宅購入の際に関らず司法書士にご相談したいこと、質問などあれば、当事務所にお気軽にご連絡ください。

登記費用の見積作成を含め、初回相談は無料で承っております。

 

 

後見等制度の申立書類作成をお願いしたい

2021-08-30

後見等制度を利用するには

認知症や知的障害などの精神上の障害により、本人の判断能力が低下し、財産管理を含めた保護が必要な場合には、本人の住所地がある管轄の家庭裁判所に対して後見等開始の申立手続きを行わなければなりません。

それでは、後見等制度を利用したいと考えた場合にどのような手続き・書類を揃えれば良いのでしょうか。

【後見等制度の手続きの流れ】

１．家庭裁判所への申立

※申立出来る人・・・本人・配偶者・4親等内の親族等・市町村長等

※申立先・・・本人の住所地のある管轄家庭裁判所

※申立費用・・・収入印紙800円（申立内容によって異なります）、収入印紙2600円（登記費用として）、切手3000円～5000円

２．家庭裁判所による事実の調査

申立人、本人、成年後見人（保佐人、補助人）候補者等が家庭裁判所に呼ばれて事情を聞かれます。また、親族への意向を書面にて確認する場合もあります。

３．精神鑑定

必要があると判断された場合には、精神鑑定が行われます。必要ならば、鑑定料（5万円～10万円）を申立人が医師に払うこととなりますが、実際に鑑定が行われるケースは稀です。

４．審判

申立書に記載した成年後見人（保佐人、補助人）候補者がそのまま選任されることがありますが、場合によっては弁護士や司法書士等が選任されることもあります。

後見人等の選任は、以下のような事を踏まえて家庭裁判所が総合的に判断します。

①本人の心身の状態や生活、財産の状況

②後見人等候補者の生活状況

③後見人等候補者と本人との利害関係の有無

④本人の意見　

５．審判の告知と通知

審判の内容を記した審判所が、選任された後見人等に送付され、2週間以内に不服申し立てがなければ審判の効力が確定されます。

６．後見登記

審判が確定したら、裁判所から法務局（東京法務局）へ後見登記の依頼が行われ、後見人等へ登記番号が通知されます。

 

なお、申立てから審判までの期間は事案等にもよりますが、2ヶ月以内で審判に至るケースが殆どです。後見等制度の利用をご検討の方、申請でお困りの方等は当事務所にお気軽にご相談ください。

申請の手続きからサポートさせて頂きます。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

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