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個人間（親族間）売買に適している条件とは？
個人間売買を検討されている方へ
不動産を取引される際には、一般的に不動産会社（仲介会社）を通して、買主（売主）を見つけてもらい価格交渉や契約書作成、売買代金の交付、物件の引渡しなど一連の作業全般を行ってもらう事が殆どです。
これに対し、個人間売買とは、不動産会社を通さずに売主・買主が直接取引することを一般的に指します。
不動産会社を通さないということは、価格交渉や契約書作成、売買代金の交付、引渡し作業を当事者同士で行っていく必要があり、その過程でトラブルなどがあったときも対処しなければなりません。
仲介手数料（売買代金×３％＋６万円）がかからないことは魅力的ですが、非常に労力を費やされることもあるでしょう。
その他、個人間売買では中々買主の銀行ローンの審査が通りにくいという難点もあります。
当事務所も「個人間売買」のサポートをさせて頂くことも多いですが、個人間売買で後々トラブルにならないように「個人間売買」に適した条件を幾つか説明していきます。
①売主・買主が決まっていること
⇒一般の方が不動産の相手方を探すのは非常に大変です。
不動産会社では専用のサイトの掲載があったりと幅広く相手方を見つけることは可能ですが、個人の方だとどうしても制限されてしまいます。
価格面含め、売主・買主双方が既に決まっている状況でないと、成約も時間ばかりがかかり難しいといえるでしょう。
②不動産そのものにトラブルがないこと
⇒不動産の取引では、買主が物件の状況を細かく把握することが難しいケースが多いです。
物件の引渡しを受けた後に「雨漏りがあった」「実は隣地と境界で揉めている」「水廻りに不具合があった」など分かっても、売主がちゃんと対応してくれるのか、補償してくれるのか、確約は難しくなってきます。
不動産そのものにトラブルがないことは非常に大切です。
③買主はローンの利用が原則ないこと
⇒個人間売買では、銀行の住宅ローンの利用などは基本審査が通らないことが殆どです。
せっかく売買契約をしても、買主が資金を用意できないのであれば、契約は不履行となってしまいます。
事前に買主の資金計画は大丈夫なのか、ローンを利用しなくても現金で購入することはできるのか、など確認はしておいた方が良いです。
個人間売買で以上のような条件を満たすようであれば、手続きをスムーズに進めていくことが出来るでしょう。
その他、個人間売買でのサポートを望まれる方は気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
不動産の相続登記の方法
不動産の相続登記について
被相続人（亡くなられた方）が不動産を所有していた場合には、相続登記の手続きが必要となってきます。
不動産の相続登記は管轄の法務局に申請をしますが、管轄法務局とは被相続人の住所地ではなく、あくまで不動産の所在地の管轄法務局となります。
遠方に不動産を所有している場合などは、その最寄りの法務局に申請しなければなりません。
また不動産の相続登記の申請書や添付書類は、金融機関の相続手続きと異なり、書類も多く厳格化されていますので、億劫になることもあるでしょう。
しかしながら、今までは放置していても罰則規定はありませんでしたが、2024年4月1日から相続登記は義務化されます。正当な理由がなく、相続発生から3年以内に相続登記の申請をしないで放置していると、過料がかかる恐れもありますので、注意が必要です。
今回は相続登記の方法として、主な3つのケースを説明していきます。
- 遺言書による相続
こちらは被相続人の意思が遺言に記載されていますので、手続きに関する必要書類も少なくなってきます。
よく言われる被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める必要もなく、被相続人の死亡の旨の記載のある戸籍のみで手続きすることができます。
- 遺産分割協議による相続
こちらの手続きが最も多いかもしれません。相続人同士で、相続財産を遺産分割協議することにより、その内容に基づいて登記申請をします。
ただし、相続人全員の協力が必要となってきますので、協力的でない方がいる、行方不明の方がいるなどのケースでは手続きが進みません。
- 法定相続分による相続
法定相続割合で不動産を共有状態にします。他の相続人の同意がなくても進められる手続きですが、後々売却や二次相続の発生などを考えると揉めてくる可能性もありますので、事前に相続人同士の意思疎通をしておくことが大切です。
その他、事例によって相続登記は様々なケースが出てきます。
相続登記を長年放置していたことによって、戸籍が出生から揃わないことも考えられます。戸籍や必要書類がが揃わないような場合には、その理由を書かなければならなくなったりと手続きはどんどん煩雑化してきます。
お困りの方や面倒な手続きは任せたい方などは、当事務所に一度ご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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年末年始に相続に関する話し合いがまとまったら
相続財産に関する話し合い
年末年始の機会で家族や兄弟などが集まり、亡くなった方の相続財産の分け方について話し合うことがあるかもしれません。
その場で口約束で話し合いがまとまったとしても、それだけでは何も証拠になりませんし、実際に金融機関や法務局への手続きを進めることができません。
話合いがまとまった場合でも、速やかに遺産分割協議書を作成し、それに基づいた各種相続手続きを行うことが大切です。
その中でも、不動産の名義変更は特に手続きを放置しておくと、必要書類や捺印書類も厳格で多くなってくることもあるので、早目に動かれる方がよいでしょう。
相続登記を放置しておくと。。。
相続登記は令和６年４月１日より義務化が始まります。そればかりでなく、放置しておくことで以下のようなデメリットも出てくる恐れがあります。
①相続人が亡くなり、更に相続が発生するリスク
– 相続人に更に相続が発生すると、その相続人と遺産分割協議をやり直さなければならない可能性が生じます。特に兄弟相続の場合では、兄弟の誰かが亡くなり、甥や姪が当事者になると関係性も希薄になり、話し合いが進まないこともよくあります。
②相続人と遺産分割協議ができなくなるリスク
– 相続人が認知症になったり、行方不明になると遺産分割協議書に署名・捺印をもらえない可能性が生じ、手続きが止まってしまうことがあります。
いずれにしても、相続登記の義務化により、相続登記をずっと放置しておくことは難しくなってきます。
これを機会に、司法書士へ相続登記をご相談してみるのも良いでしょう。
司法書士は相続登記に必要な書類の収集から書類作成、法務局への代理申請まで全て行うことができます。
以下のような内容でお困りの方は、是非ご相談ください。
- 仕事が忙しく、相続登記の手続きをしている時間のない方
- 相続登記のやり方が分からない方
- 何年も相続登記をやろうやろうと思っているが、中々腰が上がらない方
- 一日も早く手続きを済ませたい方
当事務所は、初回相談無料です。登記手続きに関する費用についても無料で作成致します。
気軽にご相談ください。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
年末年始休業のお知らせ
年末年始休業のお知らせ
年末年始の休業日につきまして、下記のとおりお知らせいたします。
本年は当事務所をご愛顧いただきまして誠に有難うございました。
２０２４年も引き続きご愛顧いただけますようお願い申し上げます。
所員一同
・年末年始休業日
令和５年１２月２９日（金）～令和６年１月３日（水）
１月４日（木）より、通常営業を開始いたします。
※休暇中のお問合せにつきましては、メールにて随時受け付けております。
内容等によっては、ご返信が遅くなることもございますので予めご了承いただきますようお願い申し上げます。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
会社設立手続きでよくあるご質問
会社を設立される際に設立日を質問すると、皆さま大体がご自身で縁起の良い日や大安に合わせて設立日を希望されます。
勿論新たな門出としての会社設立なので、なるべくご意向に沿えるようにはしておりますが、実務上は会社設立日=会社の設立登記を申請した日となります。
よって、法務局が開庁されている日に限られる為に、土日祝日などは設立日とすることはできません。
今後会社設立をご検討されている方は、この点も少し頭に入れながらスケジュールを組んで頂ければと思います。
その他、会社設立についてのご質問は初回相談無料で承っております。
お気軽にご相談ください。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
帰化した方の法定相続情報証明制度の利用の可否
法定相続情報証明制度
法定相続情報証明制度は、相続関係の一覧図を登記官（法務局）が認証してくれることで戸籍に代わるものとして、金融機関や証券会社、税務署など幅広く利用することができます。
相続手続きで複数の金融機関などに提出する場合には、都度全ての戸籍謄本関係を提出する必要がありますが、それが法定相続情報一覧図１枚で代用することが可能となり、利便性は格段に上がります。
しかしながら、作成するにあたっての条件もあり、今回はよくご相談頂く「帰化した方が亡くなられた時に法定相続情報証明制度が利用できるか」についてお答えします。
結論として、現状では利用することはできません。
法定相続情報作成にあたっての必要書類として、被相続人の出生～死亡までの戸籍謄本関係がありますが、これは全て日本の戸籍であることが条件となっております。
よって、帰化した方については、出生からの戸籍が全て日本では取得できない為に、法定相続情報を取得することはできないという事です。
外国籍で生まれた方の出生からの戸籍を集めることは非常に大変な作業です。
帰化された方の相続手続きについては、以下もご参考に頂ければと思います。
帰化した後の相続手続き
日本に帰化された方が亡くなった場合には、通常の日本の相続手続きとなります。
よって、亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍謄本等が必要となります。
この場合、帰化した後の戸籍関係は日本で取得できますが、出生から帰化する前までの戸籍については日本にありません。
帰化前に国籍をおいていた国から取り寄せていかなければなりません。
例えば、韓国では家族関係証明書、基本証明書、婚姻関係証明書などで法定相続人を特定します。
アメリカでは、出生証明書・結婚証明書・死亡証明書などが必要となってきて、それらの書類により相続人を特定し、相続人全員で「私たちは被相続人の相続人であり、私たち以外に相続人はいません」という旨の宣誓供述書を作成し、 当該国の在日領事館や公証人の認証を受けます。
これらの書類を相続人が集めるのは、大変苦労しますし、費用や時間もかかってきます。
そこで当事務所では帰化された方については、相続手続きで残された相続人が困らないように公正証書遺言の作成をお勧めしております。
公正証書遺言のメリット
①自筆証書遺言や秘密証書遺言では、被相続人が亡くなった後に遅滞なく、家庭裁判所への遺言書の検認手続きが必要となりますが、公正証書遺言ではその手続きが不要です。
よって公正証書遺言は、検認手続きを経ることなくそのまま相続登記の添付書類として使用することができます。
公正証書遺言の原本は公証役場に保管されているため、正本または謄本を相続登記の申請書に添付することになります。
②相続登記の手続きについても、遺言執行者を定めておければ、その者と不動産を承継する方のみで申請することができ、他の相続人の関与は必要ありません。
③戸籍関係についても、出生から取り寄せる必要はなく、亡くなられ方については最後の戸籍（除籍）謄本のみで足ります。
以上のように公正証書遺言を残しておくことで、遺言書に偽造・紛失及び相続人同士の紛争が起きるリスクも減り、また相続手続きについても必要書類の簡素化や検認手続きが要らないなどの手間を省くこともでき、当事務所では、遺言を作成される際には公正証書遺言をお勧めしております。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
遺言書に基づく遺贈登記で相続人の協力が得られないときは
遺言書による相続登記と遺贈登記
遺言書の内容が、法定相続人に「相続させる」と記載されているような場合では、この法定相続人が単独で名義変更の申請をすることができます。
これに対し、遺言書の内容が、相続人ではないものに対して「遺贈する」と記載されているような場合では、原則法定相続人全員の協力（印鑑証明書の取得や委任状の署名・捺印など）がなければ、遺贈による名義変更の登記をすることができません。
逆を言うと、このようなケースでは遺言書があっても、法定相続人全員の協力が得られない限り、登記手続きを進めることができません。
協力が得れらない場合の解決方法として、遺言書に遺言執行者が指定されていれば、遺言執行者の協力を得て手続きを進めることができますが、遺言執行者の指定がない場合にはどうすればよいのでしょうか。
遺言書に遺言執行者の指定がなくても、受遺者は遺言書の利害関係人として、管轄の家庭裁判所に遺言執行者の選任の申立をすることによって登記手続きを進めることができます。
遺言執行者の選任申立手続きの流れ
申立人
- 利害関係人（相続人、受遺者、遺言者の債権者など）
申立先
- 遺言者の最後の住所地の家庭裁判所
費用
- 収入印紙８００円
- 郵券（家庭裁判所によるがだいたい2000円程度）
申立に必要な書類
- 遺言執行者選任申立書
- 遺言執行者の死亡の記載のある除籍謄本
- 遺言書のコピー
- 利害関係を証明する資料
遺言執行者と司法書士
司法書士は家庭裁判所に提出する書類の作成ができるので、遺言執行者選任申立書類の作成をご依頼頂くことも可能です。
また、遺言書で遺言執行者が指定されていない場合、司法書士を遺言執行者の候補者として、家庭裁判所に遺言執行者の選任を申し立てることもできます。
遺言執行者の選任手続き方法や候補者などでお困りのことがあれば、当事務所にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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相続登記の義務化の広告活動
相続登記の義務化が令和６年４月より始まります。
当事務所もこれを契機にますます相続登記について力を入れていきますが、
その一環として啓蒙用チラシを作成しました。
塚口郵便局などにも置かさせて頂いておりますので、相続登記のみならず
相続についてお困りの方はご相談ください。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
遺言執行者の選任申立手続き、必要なケースとは？
遺言執行者の必要性
遺言執行者が定められていない遺言ももちろん有効であり、その場合には、相続人全員で協力して遺言の内容を実現していくことになります。
とはいえ、相続人が複数いる場合、作成する書類の収集や署名押印手続きなど全員の関与が必要となり何かと頻雑になりがちです。
遺言執行者の指定があれば執行者が相続人の代表者として一人で手続きを進められるので手間が省けますし、時間の短縮にもなります。
よって、相続人が相続手続きを円滑に行うことが難しい場合には、遺言執行者を指定しておいた方が良いでしょう。
その他にも、遺言執行者の重要性としては、不動産の登記を遺贈するケースです。
遺言執行者が指定されていれば、その人だけが登記義務者となって、受遺者と共同で登記を申請することが可能です。しかし、もし遺言執行者が指定されていなければ、相続人全員が登記義務者となり、全員の印鑑証明書や署名捺印が必要となるため、相続人の中に１人でも登記への協力を拒否する人がいれば、手続きは滞ってしまうことになります。
遺言執行者が選任されるパターン
遺言執行者（遺言執行人）はいつでも誰でも選任できるわけではなく、３つの決まった指定方法で選任しなければなりません。
①遺言書で指定する
②第三者に遺言執行者を指定してもらうような遺言書を作成する
③遺言者死亡後に家庭裁判所にて遺言執行者を選任してもらう
一般的には、遺言執行者は公正証書で作成された遺言の中で指定されることが多いので、自筆証書遺言の場合に選任申立てを利用することが多いと思います。
遺言執行者を選任した方が、金融機関や証券会社、法務局といった手続きがスムーズにいくことが多いので、遺言執行者不在の自筆証書遺言の場合には、家庭裁判所の選任申立てを検討される方が多いでしょう。
遺言執行者の選任申立手続きの流れ
申立人
- 利害関係人（相続人、受遺者、遺言者の債権者など）
申立先
- 遺言者の最後の住所地の家庭裁判所
費用
- 収入印紙８００円
- 郵券（家庭裁判所によるがだいたい2000円程度）
申立に必要な書類
- 遺言執行者選任申立書
- 遺言執行者の死亡の記載のある除籍謄本
- 遺言書のコピー
- 利害関係を証明する資料
遺言執行者と司法書士
司法書士は家庭裁判所に提出する書類の作成ができるので、遺言執行者選任申立書類の作成をご依頼頂くことも可能です。
また、遺言書で遺言執行者が指定されていない場合、司法書士を遺言執行者の候補者として、家庭裁判所に遺言執行者の選任を申し立てることもできます。
遺言執行者の選任手続き方法や候補者などでお困りのことがあれば、当事務所にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
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子どものいない独身者の相続人は？
法定相続人について
法定相続人とは、法律で定められた相続人のことを言い、被相続人の財産や負債を「誰が」「どの割合」で相続するかは法律で定められています。
法律では、配偶者は常に相続人となりますが、配偶者がいなければ血族のみが法定相続人となりますが、血族については次のように１～３の優先順位があります。
- 【第１順位】子供
- 【第２順位】親や祖父母
- 【第３順位】兄弟姉妹
【第１順位】子供
子供は第１順位なので、子供がいれば必ず相続人になります。もし子供が先に亡くなっている場合には、その子供（被相続人の孫）が代襲相続します。
【第２順位】直系尊属（親や祖父母など）
第２順位は直系尊属となります。直系尊属とは、亡くなった方の上の世代の人です。
子供がいない場合、父母や祖父母などの直系尊属の誰かが生きていれば、そのうち最も世代が近い人が相続人になります。
【第３順位】兄弟姉妹
第３順位は兄弟姉妹です。子供がおらず、直系尊属も亡くなっている場合、兄弟姉妹がいれば兄弟姉妹が相続人となります。
その場合で兄弟姉妹がすでに亡くなっていても、その子供（甥・姪）がいれば、その者が相続人となります。
子どものいない独身者の相続人は？
子どものいない独身者で、両親や祖父母も既に亡くなっている場合には、兄弟姉妹（もしくは甥・姪）が相続人になります。
但し、生前に兄弟姉妹とも交流があまりないような場合では、その甥・姪ともなると疎遠なことが多いでしょう。
しかしながら、日本の法律では遺言がないと兄弟姉妹（亡くなっていれば甥・姪）が相続人となり、財産を引継ぐことになります。
よって、生前お世話になった方やもっと関係性が近かった方に財産を遺すには「遺言」が必要となってきます。
「遺言」を残しておいた方がよいケースはそれぞれありますが、上記のようなケースで当てはまるような方がおられれば
遺言を作成する契機の一つとしてご検討してみるのも良いでしょう。
遺言については、お困りのことやご検討の方がおられれば、気軽にご相談ください。
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