Archive for the ‘その他’ Category

民法改正~保証人の公正証書による意思確認について~

2020-08-04

従来より、事業資金の融資を受ける際には連帯保証人をつけることが一般的です。連帯保証人は、借入の返済義務を実質的に負うものであり、重大なリスク・責任があるにも係わらず、改正前の民法では保証について特段の規制がありませんでした。そのため、よく保証内容・リスクなどが分からないまま保証契約を締結してしまい、結果多額の連帯保証債務が履行できず、保証人の生活が破綻してしまうケースが多々存在していました。

そこで、令和2年4月1日から施行の改正民法では公的機関である公証人を介することで、保証人になろうとする者の、保証意思及び保証債務のリスクなどを認識する機会を制度化することとなりました。

具体的に公証人の意思確認が必要となるケースは、事業のために負担した貸金等債務(金銭の貸渡し又は手形の割引を受けることによって負担する債務)を主たる債務とする保証契約を締結する場合です。その他、主たる債務の範囲に事業のために負担する貸金等債務が含まれる根保証契約を締結する場合や、上記各契約の保証人の主たる債務者に対する求償権に係る債務を主たる債務とする保証契約の場合も該当します。該当する債務を保証する場合には、その契約に先立ち、締結日の1ヶ月以内に公正証書を作成して、その公正証書において保証人になろうとする者が保証債務を履行する意思を表示することが、効力発生の要件となっています。

公証人による保証意思確認の流れ    

①保証人になろうとする者は、公正役場に連絡して訪問日時などを予約(代理人は不可)するか事前に保証契約に関する資料を送付するなどした上、作成日時に公証役場に行きます。

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②保証人になろうとする者は、公証人に対して主たる債務の内容などを口頭を説明することで、保証意思を宣明します。

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③公証人は、保証人になろうとする者が、主たる債務の具体的な内容を理解しているか、保証契約を締結した場合、主たる債務が履行されなければ自らが保証債務を履行しなければならなくなるなどのリスクを理解しているか確認するなどして、保証意思を確認します。

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④公証人は、保証意思のあることが確認され、その他に嘱託を拒否すべき事由がない場合には、保証人になろうとする者が述べた内容を筆記します。公証人は、保証人になろうとする者に筆記した内容を読み聞かせるなどして、保証意思宣明公正証書の内容を確認させます。

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⑤最後に、保証人になろうとする者が、当該証書の内容が正確なことを承認して署名押印し、公証人が当該証書に署名押印することで公正証書の原本が作成されます。保証人になろうとする者は公正証書の正本又は謄本を受けることができますので、それを金融機関に提出します。公正証書の作成手数料は、保証債務の金額には関係なく、保証契約ごとに,原則として1件11,000円となります。

この条項が適用されるのは、個人の保証人に限られます。また、主たる債務者の事業の状況をよく理解しており、保証した場合のリスクの認識がある者については、公証人の意思確認を不要としております。具体的には下記のような場合が該当しますので、ご注意ください。

※公証人の意思確認が不要となるケース

   主債務者       保証人になろうとする者
   法 人

・当該法人の役員(取締役、理事、執行役など)

・当該法人の議決権の過半数を有する者

・当該法人の議決権の過半数を有する株式会社の議決権の過半数を有する者  など

   個 人

・その個人と共同して事業を行う者

・その個人が行う事業に現に従事している、その個人の配偶者

 

任意後見制度って?任意後見制度をご検討の方へ

2020-07-01

任意後見制度とは

法定後見制度が、判断能力が低下した時に利用する制度であるのに対し、任意後見制度は、判断能力が十分にあるときに信頼できる人と任意後見契約を結んでおいて、将来判断能力が低下した時にその契約をした人に後見をしてもらう制度です。
任意後見制度は、将来判断能力が十分にある時に、不十分となった場合に備えて、あらかじめ自らが選んだ代理人(任意後見人)に、自分の生活や療養看護、財産管理などに関する事務について代理権を与えておく契約(任意後見契約)を結んでおくものです。
簡単に言うと、自分の信頼できる人・団体に自信の判断能力が低下したら、その後の財産管理などについて「お願いできる仕組み」を自ら作っておく制度になります。

任意後見制度を利用する際には必ず公証人役場で公正証書を作成する必要があります。公正証書を作成する費用は以下のとおりです。
①公正証書作成の基本手数料・・・1万1,000円
②登記嘱託手数料・・・1400円
③登記所に納付する印紙代・・・2600円
この他にも当事者に交付する正本等の証書代や登記嘱託書郵送代がかかります。

任意後見契約の類型
任意後見契約には、現在のお考え、お身体の状態に応じてさまざまなタイプ(将来型・移行型・段階型)の契約方法があります。
今のご自身にあった契約内容を選ぶことで安心して後見契約を締結することができます。

将来型とは?
財産管理までお願いするのは不安なのでとりあえずは「見守り契約」からはじめて信頼関係を築きたいと、いう方に適しています。

「将来型」の場合、任意後見契約締結から任意後見の開始まで相当な期間が経過することから、任意後見を開始せずに本人が亡くなられることもあり得ます。
また、任意後見受任者が、本人の判断能力の低下に気がつかなかったりすることもあります。そのため別途、「見守り契約」(本人の健康状態等を把握するために定期的に電話や訪問するなどして見守るという契約)を結び、任意後見の発効まで継続的に支援する仕組みを作ることをおすすめします。

移行型とは?
現在、判断能力はあるが、身体の具合がよくないなどの理由から、金融機関などの手続きを任せたい、という方に適しています。

任意後見契約で恐らく最も多く使われている類型です。
任意後見契約締結と同時に「財産管理契約」(財産管理・身上監護に関する委任契約)を締結します。
本人の判断能力がある当初は委任契約による支援を行い、本人の判断能力が低下後は任意後見契約による支援を行うため、支援の空白期間がないというメリットがあります。

段階型とは?

はじめに段階的に信頼関係を築きつつ、身体が不自由になった場合に、金融機関の手続きなどで慌てないようにしておきたい、などの手厚いサポートを望む方に適しています。

任意後見契約締結と同時に「見守り契約」の他「財産管理契約」や「死後事務委任契約」などを締結します。

いずれの契約類型においても、※死後事務委任契約を結んだり、遺言書作成をすることで葬儀から埋葬、相続までよりご自身のお気持ちを反映することができます。

※死後事務委任契約~
本人に相続人がいない場合や、相続人がいても妻が認知症であったり、お子様が知的障害を持たれている場合などは、本人の死後の事務ができないこともあります。
後見人は本人が死亡すると、後見事務は終了してしまいますので、本人の死後事務をあらかじめ委任しておく必要性があるケースもあります。
そのような場合に、死後事務委任契約をしておくことで不安を解消できます。

任意後見制度のメリット・デメリット

メリット:
●本人の意思で適切と考える任意後見人を選任できる
●任意後見制度は本人の意思を尊重する制度であり、事前に本人に関する情報を把握することができる
●資格のはく奪や権利の制限がない
●任意後見契約だけでなく、他の死後事務委任契約などの制度も選択ですることで、自身が亡くなった後の不安も解消できる

デメリット:
●契約などの取り消し権は持たないので、本人に不利益な契約であっても取り消すことができない
●任意後見監督人の監督下にあり、財産の柔軟な利用・処分ができない任意後見制度の場合は、家庭裁判所の選任により、任意後見監督人がつけられます。任意後見監督人が定期的に任意後見人の職務を監督しますので、任意後見契約で定めた権限が全て履行できるとは限りません。
●報酬が必要となる
●任意後見監督人の報酬は家庭裁判所が決定します。

尼崎市内の方に関わらず、任意後見制度について、ご関心がある方、ご検討されている方がおられましたら、当事務所にご相談ください。

初回相談・見積は無料です。

 

個人間(親族間)での不動産売買を検討されている方へ

2020-06-29

個人間・親族間での不動産売買を検討されている方へ

通常、不動産取引を行う際には、売主または買主が条件・希望に合致する物件を不動産仲介会社に依頼して探すケースが多いと思います。そして、条件・希望に合致する物件が見つかったら、契約書の作成及びローン手続き、不動産の引渡手続き、登記手続まで仲介会社が準備、斡旋、手配してくれます。

仲介会社を入れることでスムーズに手続きは進みますが、所定の仲介手数料を支払わなくてはなりません。

(参考:売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は【(売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税】となります。)

それでは、既に売主と買主が決まっている場合にまで仲介会社を入れないと売買の手続きはできないでしょうか。

勿論、仲介会社を入れなくても売買の手続きは可能です。ただし、個人間だけで手続きを進めていくと、契約内容や登記手続きなど専門的な知識が必要な部分もあり、リスクも存在します。売主、買主が身近な関係性で、多少のトラブルがあっても自身たちだけで解決できる、というのであればいいのですが、不動産の取引というのは、一般的に買主にとっては高額な買い物となります。仲がいいからといって、契約内容、引渡手続きを曖昧にすることで、お互いの関係性が悪化し、場合によっては訴訟にまで発展することもありえます。

お互いが納得して、不動産取引を円滑に進めていく意味でも、個人間・親族間売買を検討している方がおられれば、当事務所にご相談ください。

当事務所には司法書士・行政書士がいますので、売買契約書の作成から引渡手続きのアドバイス、不動産の名義変更のための登記申請手続きまで一括で支援することができます。

仲介会社を介さないことで、仲介手数料の削減にもなりますし、当事務所が一括で行うことにより、登記手続きの費用なども安価に抑えることも可能です。

また、親族間売買などで起こりうる、税金の問題もお困りごとがあれば、パートナー税理士と一緒に進めていきます。親族間売買のときは場合によっては、売買ではなく他の方法(生存贈与)がメリットが出るときもありますので、その際にはお客様によって最善の方法を提案しながら、解決していきます。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩3分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも立ち寄りやすい立地にあります。尼崎市内の方に関わらず、個人間・親族間売買を検討されている方は是非ご相談ください。お互いの意思に合致するように、売主様と買主様の契約手続きから、登記完了手続きまで支援させていただきます。

初回相談・見積り作成は無料です。

 

 

 

 

 

 

遺言書の保管制度について

2020-06-09

遺言書保管制度とは?

従来の相続法では、自筆証書遺言を公的機関などで保管する制度はありませんでした。
自筆証書遺言は自宅などで保管されることが多いので、紛失したり、破棄されたり、場合によっては偽造されたりする恐れもありました。
改正相続法では、こうした問題で起こりうるトラブルを防止するために、また自筆証書遺言を利用しやすくするために、法務局で遺言書を保管する制度が新設されました。
(令和2年7月10日施行)

遺言書保管制度についてのリンクはこちら
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji03_00051.html

遺言書の保管制度の手続きの流れ

Step1:遺言者自ら(代理人不可)が※管轄法務局に申請書、自筆証書遺言及び必要書類を持参して申請

遺言書の保管の申請は1件3,900円手数料がかかります。

※管轄法務局(下記①~③のいずれかの管轄法務局)

①遺言者の住所地

②遺言者の本籍地

③遺言者が所有する不動産の所在地  

尼崎(塚口)に遺言者の住所地がある場合の管轄法務局はこちら

http://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/amagasaki.html

Step2:法務局で本人確認、形式審査を行う
遺言書保管官が、原本を保管するとともに、遺言書に係る情報を管理
遺言者の死亡により、相続開始
相続人などは、「遺言書情報証明書」の交付請求や遺言書の原本の閲覧を請求
(遺言者の死亡後でないと、交付請求はできません)
法務局及び遺言書保管官は、遺言書情報証明書を交付するか相続人などに遺言書の閲覧をさせたときは、当該遺言書を保管している旨を遺言者の他の相続人、受贈者、遺言執行者に通知
相続手続き開始(家庭裁判所の検認不要)

遺言書保管制度のメリット・デメリット
メリット
●紛失や偽造の心配がない
●法務局で事前に形式審査を行うので、形式不備の心配がない
●家庭裁判所の検認が不要なので、相続開始後の手間がへる

●保管後に相続人の一人に遺言書の証明書を交付した り遺言書の閲覧をさせた場合,他の相続人 に遺言書が保管されていることが通知される

●保管後も遺言書の撤回・変更ができる

デメリット
●本人が必ず法務局まで出頭しなければならない
(寝たきりなどで外出できない場合には利用できない)
●法務局での要式チェックはされない為、無効な遺言もそのまま受け付けられてしまう
●従来、自筆証書遺言においてはその紛失や発見されないままになってしまうというデメリットが大きな壁でした。かといって公証役場で保管してもらえる、公正証書はそれなりの作成料がかかってしまうというデメリットがあります。
紛失のおそれもなく、この保管制度はこれから大きく注目される事でしょう。

ただし、法務局での遺言書の要式チェックはなされません。
きちんと保管されていてもそれが無効な遺言では、ご自身の意思は反映されません。
新しい制度には、メリットも多くございますが、見落としがちなデメリットも必ずあるものです。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩3分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。遺言書の作成について、不安な方、分からない方は当事務所が秘密厳守で遺言書作成のお手伝いをさせて頂きます。

 

 

法定相続情報証明制度について

2020-06-04

法定相続情報証明制度とは

法定相続証明制度は2017年5月29日に開始された制度で、亡くなった人(被相続人)の法定相続人は誰で、各法定相続人は被相続人とそれぞれどのような間柄なのかという情報を証明するための制度です。
この制度が開始される以前は、相続手続きにおいて相続情報を証明するために、相続関係説明図を作成したり、被相続人及び相続人全員の戸籍謄本等の提出が必要とされ、労力が大変にかかるものでした。それが、この制度によって逐一銀行等に戸籍謄本等の提出をする手間が省け、簡単に証明できるようになりました。

この中で法定相続情報一覧図とは、法定相続人が誰で各法定相続人は被相続人とそれぞれどのような間柄なのかという情報を一覧化した図のことです。
この法定相続情報一覧図の写しが、従来の戸籍謄本等の膨大な提出書類の代わりに、法定相続人の情報・内容を証明してくれるので、相続手続きを円滑に進めることができるのです。
あくまでこの制度の利用は任意なので、従来通りの方法によって法定相続情報を証明しても構いません。
ここで、「法定相続情報一覧図と相続関係説明図と同じ書類では?」と思われる方もいるでしょう。
「相続関係説明図」も「法定相続情報」もいずれも「被相続人の相続関係を表している書類」という点では同じ書類になります。

相続関係説明図と法定相続情報の違い
相違点①【作成者の違い】
そもそも法定相続証明情報制度は、各種相続手続きにおいて毎回膨大な戸籍等の提出をするのは、提出者のコストや手間も膨大であるし、その戸籍等を全て確認する受け手側にとっての労力も膨大であるから、法務局にて一度戸籍等で相続関係を確認し、それがきちんと正確に「相続関係情報」として一覧図にて記載されていれば、以後、その記載内容でもって相続関係を間違いのないものと扱ってよいとして、手続きの簡素化を図ったものです。
よって、法定相続証明情報は法務局によって「認証」がなられた公的な書類ということになります。
一方、相続関係説明図の作成は、法務局の関与はありません。一般の方でも、ご相続人の方自身で作成できます。
相違点②【記載内容の違い】
法定相続情報一覧図には既に亡くなっている方の記載されません。
(例えば、被相続人が母であって配偶者の父が既に他界していた場合には、父の記載はされない)
法定相続情報一覧図には廃除を受けた相続人の記載されません。
法定相続情報一覧図には遺産分割や相続放棄等の記載はされません。
法定相続情報一覧図には数次相続の場合には次の相続は記載されません。

法定相続情報一覧図は、あくまで、現在の相続人が誰であるのか、その相続関係をなるべく簡素にわかりやすく記載する一覧図となるので、記載事項に制限があるのです。
一方、相続関係説明図には、上記のとおり記載事項に制限はありません。
既に他界している父も記載するのが一般的ですし、本来の相続人は全て記載し、遺産分割によって相続分がなくなれば、遺産分割の旨を、相続放棄によって相続しないこととなった場合には、放棄の旨を記載していくのが一般的となります。
相続関係全体を把握するには、簡素化された法定相続証明情報制度を利用するよりも、全てを一覧表記していく「相続関係説明図」の方が適している場合も多いのです。
相違点③【利用方法の違い】
法定相続情報の一覧図は、すでに記載したとおり、法務局にてその内容を確認されており、法務局の認証がついた公的書類になりますので、基本的には各相続手続きで「戸籍等」が要求される場合に、戸籍等一式の提出に代えて、法定相続情報のみを提出すれば足ります。
一方、相続関係説明図は、一般の方が作成する書類になりますので、書類の内容を証明するために戸籍等一式も併せて提出することになります。
法定相続情報の一覧図は、法務局にてその写しを何通も取得できますので(費用は無料です)、銀行や証券会社、登記用等、多数の機関で利用されたい場合には、大変便利な制度になります。

法定相続情報一覧図の申し出方法・必要書類について
作成及び申し出方法
必要書類の収集
法定相続情報一覧図の作成は、まずは法務局にて相続人関係を確認してもらうために、被相続人および相続人の戸籍一式の取得・提出が必要となってきます。
必ず必要となる書類
 ①被相続人の出生~死亡までの戸籍謄本一式
 ②被相続人の最後の住所地での住民票の除票
 ③相続人の戸籍謄本
 ④申出人の身分証明書(免許証、マイナンバーカード等)
場合によって必要となる書類
 ⑤各相続人の住民票
  ⇒法定相続情報一覧図の相続人表記に住所も掲載希望の場合
 ⑥委任状
  ⇒代理人によって申し出をしたい場合

法定相続証明情報一覧図の作成
必要な戸籍等が収集でき、相続関係が明らかとなったら、次に一覧図を作成します。戸籍等を提出すれば、法務局が自動的に一覧図を作成してくれるという制度ではありません。
ご自身で一覧図を作成し、法務局がその一覧図に間違いない旨を確認した認証をつけてくれる制度なのです。
一覧図のひな形は、法務局のホームページに多数掲載されているので参考にされてみてください。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000015.html

申出書の記入、申出書の提出
必要書類が整い、一覧図も作成できましたら、申出書に必要事項を記載し、実際に法務局へ提出します。
申出書は、同じく法務局のホームページからダウンロードできます。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000015.html
作成後の提出先
申し出は、以下の地を管轄する法務局のいずれでも構いません。
(1)被相続人の本籍地
(2)被相続人の最後の住所地
(3)申出人の住所地
(4)被相続人名義の不動産の所在地

※例えば、被相続人の本籍地が尼崎市塚口の場合は神戸地方法務局尼崎支局へ提出できる。

 相続人の一人(申出人)の住所地が尼崎市塚口の場合も神戸地方尼崎支局へ提出できる。

塚口(尼崎)の管轄法務局のリンクはこちら

http://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/amagasaki.html
提出方法
法務局の窓口へ持参しても郵送で提出してもどちらでも構いません。

一覧図の交付請求
法務局での確認作業が終わると一覧図の交付を受けることができます。
後日、追加で必要となった場合でも、一覧図は申し出の翌日から5年間保存されますので、この間であれば再交付を受けることができます。
法定相続証明情報制度は、書類提出の簡略化を図った制度であり、提出先が多岐にわたる場合には非常に有用な制度です。
但し、ご相続人の中に外国籍の方がいらっしゃる場合には作成ができない、といった制限も一部あります。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩3分に位置しており、戸籍収集のサポートから、当該法定相続情報一覧図の作成申し出の代行までトータルでお手伝いしておりますので、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。

また、メールでも随時ご相談を受け付けております。

ご検討されていらっしゃいましたら、是非ご連絡ください。

不動産登記簿謄本(登記事項証明書)とは?

2020-06-02

不動産の登記簿謄本とは?
不動産を売買するときや、相続登記を行うときなどは事前に不動産の登記簿謄本が必要となる場合があります。実際に不動産を購入した方などは見られたことがあるかもしれませんが、普通は見る機会も取得する機会もないかもしれません。では、不動産の登記簿謄本とは何が記載されていているのでしょうか?

現在不動産登記簿謄本は全て電子化されており、大きく甲区・乙区に分かれております。甲区には、所有権の保存、移転、差押え等の処分の制限等の所有権に関する項目を記載され、乙区は、所有権以外の抵当権、賃借権などの権利を記載されています。
 登記事項証明書を見ることで、現在の所有者は誰なのか、またどういう担保が設定されているのか、などを確認することができます。

その他下記の内容を記載した登記簿謄本も取得することができます。

共同担保目録
共同担保目録とは、同一債権の担保として複数の不動産に設定された抵当権(これを共同抵当又は共同担保という)について、当該抵当権の設定登記を申請するときに添付すべき不動産の目録をいいます。 共同担保目録には、共同担保関係にある不動産の表示、抵当権者、抵当権設定者等が記載されています。
信託目録
信託目録とは、不動産信託契約のうち、不動産登記法で定められた信託の内容(受益者等の氏名や信託目的等)が記載された目録をいい、信託登記を行う際には必ず信託目録を添付することが必要となります。

登記簿謄本を取得する場合、共同担保目録や信託目録に記録された事項について証明を求めるときは、その旨を内容としなければなりませんので、どちらの記録もないときは共同担保目録・信託目録の記載が省略された登記簿謄本が交付されます。

また、呼び方としては「登記簿謄本」や「登記事項証明書」とありますが、「登記簿謄本」とはコンピュータ化される前の縦書きのものをいい、現在発行されるコンピューター化されているものは「登記事項証明書」といいます。一般的には登記簿謄本といえばどちらもで通じます。

登記簿謄本の種類について

登記簿謄本は、登記記録に記録されている事項についての証明する部分により、以下の種類に分類することができます。

①全部事項証明書・・・「登記記録に記録されている事項の全部」を証明するもの

②現在事項証明書・・・「登記記録に記録されている事項のうち現に効力を有するもの」を証明するもの

③所有者証明書・・・「登記記録に記録されている現在五の所有権の登記名義人の氏名及び住所」を証明するもの

④何区何番事項証明書・・・「権利部の相当区に記録されている事項のうち請求に係る部分」を証明するもの

⑤一棟建物全部事項証明書・・・「一棟の建物に属する全ての区分建物である建物の登記記録に記録されている事項の全部」を証明するもの

⑥一棟建物現在事項証明書・・・「一棟の建物に属する全ての区分建物である建物の登記記録に記録されている事項のうち現に効力を有するもの」を証明するもの

いずれを取得するにしても窓口で取得する際には、手数料は1通600円で変わりありません。

不動産の登記簿謄本の取得方法

不動産の登記簿謄本は、手数料を払えば誰でも取得することができます。誰かの同意を取る必要もありません。

登記簿謄本だけでなく、登記事項要約書(登記記録に記録されている事項の概要を記載した書面)、公図・地積測量図、建物図面なども誰でも取得することができます。
では実際に取得する方法はどうすれば良いでしょうか?

不動産の登記簿謄本を取得する方法としては、一般的に次の方法があります。
①法務局の窓口に行って取得する
②電子申請(オンライン)で取得する

①法務局窓口で取得する方法
最寄りの法務局に直接行き、は証明書窓口で登記簿謄本を取得する方法があります。

尼崎(塚口)の最寄りの法務局はこちら

http://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/amagasaki.html

ただし、全国どこの法務局でも不動産登記簿謄本を取得することは可能ですので、尼崎の法務局に行き、東京の不動産の登記簿謄本を取得することもできます。

法務局はどこも平日の8時30分から17時15分の間のみ開庁していますが、土日・祝日は開庁していないので、登記簿謄本を取得することはできません。
もしどうしても平日は法務局に行けない方は、誰かに取得をお願いするか、下記のように郵送やオンラインで取得することになります。
取得する際に免許証の提示などは必要ありませんが、1通につき600円の手数料がかかります。
また、事前に取得したい不動産の地番を確認しておいた方がスムーズに取得できるでしょう。

注意したいのが、住居表示と不動産登記簿謄本の地番は一致していないことが多く、住所だけは分かっているが、地番が分からないこともあるでしょう。そのような際には法務局で地番照会の電話確認をすることで、住所から地番を調べてくれて教えてくれます。

②電子申請で取得する
パソコン、スマホからインターネットを利用してオンラインによって不動産の登記簿謄本の交付請求を行うことができます。
利用方法については、下記ページをご参照ください。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/online_syoumei_annai.html

電子申請で登記簿謄本の交付請求をして郵送してもらう方法と、登記簿謄本の交付請求をして指定の法務局へ受け取りに行く方法があります。
前者の場合の登記簿謄本交付の手数料は1通500円、後者の場合は1通480円です。法務局に行く手間などを考えると手数料に若干の差はありますが、郵送してもらう方がお得かもしれません。
利用時間も来庁する際には17時15分までですが、電子申請による登記簿謄本の交付請求は、平日の21時まで利用することができます。

登記簿謄本の取得の方法が分からない、また取得したが見方が分からないなどあれば、当事務所へご相談ください。

当事務所は阪急「塚口」駅徒歩3分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などの立ち寄りやすい場所にあります。
塚口(尼崎)で不動産登記に関するご相談は是非当事務所へご連絡ください。
メール・電話にて無料相談を行っております。

行政書士業務も開始しました!

2020-05-20

この度、れみらい司法書士事務所は行政書士事務所も合わせて事業を開始することとなりました。

行政書士業務を兼ねることにより、今までよりも幅広いニーズ・ご相談に応えることができます。                     

今後とも宜しくお願い致します。

行政書士が取り扱う業務の一部

●建設業の許可 ●各種営業許可 ●開発許可 ●農地転用手続 ●宅建業の免許

●自動車関係 ●交通事故関係 ●融資手続き ●車庫証明 など

 

 

尼崎市南塚口町2丁目19番2号若松ビル201

れみらい司法書士事務所

    行政書士事務所

特別養親縁組について

2020-05-13

特別養子縁組の成立要件について
特別養子縁組とは、養子と実方の親族関係を終了させる縁組制度です。普通養子縁組と違い、特別養子縁組は恵まれない子の福祉のために創設された制度であり、普通養子縁組にはない特色があります。成立要件についても下記のとおり家庭裁判所の審判が必要になるなど、厳格なものとなっています。

①養親となる者の請求により、家庭裁判所の審判が必要

②養親となる者は配偶者のある者であり、25歳以上

(例外:夫婦の一方が他方の嫡出子を特別養子とする場合には夫婦共同縁組は不要、夫婦の一方が25歳以上であれば他方は20歳以上でよい)

③養子となる者は6歳未満であること
④養子の父母の同意が必要
(例外:養子となる者の利益を著しく害する場合は同意不要)

特別養子縁組の効力について
特別養子縁組は、家庭裁判所の審判の確定によって成立します。

特別養子縁組が成立することにより、実方の父母などの親族関係は終了し、相続権などはなくなってしまいます。
普通養子縁組では、養子縁組をしても実親との親族関係は消滅せず、相続の際には養親及び実親それぞれの相続人となることができましたが、ここは大きな違いと言えるでしょう。

一旦養子縁組すると離縁は可能か
普通養子縁組では、当事者はその協議で離縁することが可能ですが、特別養子縁組では裁判所の審判によってしか離縁することができません。
離縁すると①養親との親族関係の消滅②復氏③実親の親権復活④養親の相続権消滅 などの効果が発生します。

普通養子縁組について

2020-05-11

普通養子縁組の成立要件について

普通養子縁組の成立については、基本的に家庭裁判所の許可などは必要なく、当事者の親子と認められるような関係を成立させようという縁組意思の合致があれば成立要件となります。

縁組意思の合致については、相続税節税対策のために養子縁組をする場合であっても、それだけで直ちに縁組をする意思がないとはできないという判決も出ています。

但し、意思の合致さえあれば誰でも縁組関係を築けるというわけではなく、下記のような条件があります。

①養親となる者が成年者であること

(これは未成年者でも婚姻による成年擬制を受けた者もなることができます)

②養子となる者が尊属(自身の父・母など)又は年長者でないこと

③未成年者を養子とする場合は原則家庭裁判所の許可が必要

(例外:自身又は自身の配偶者の直系卑属(子や孫)を養子とする場合は不要)

④配偶者のある者が縁組する場合は、その配偶者の同意が必要

上記③の未成年者を養子とする場合に、養子となる者が15歳未満の際には家庭裁判所の許可及び法定代理人の関与も必要となります。

普通養子縁組の効力について

養子は、縁組の日から養親の嫡出子としての身分を取得します。それによって原則氏(苗字)も養親の氏を称することとなります。

養子縁組をしても実親との親族関係は消滅せず、相続の際には養親及び実親それぞれの相続人となることができます。

ただし、養子縁組前に生まれた子については、養親との親族関係は生じませんので、ご注意ください。

一旦養子縁組すると離縁は可能か

縁組の当事者は、その協議で離縁することが可能です。

ただし、養子が15歳未満であるときは、離縁は養親と養子の離縁後に法定代理人となるべき者との協議で行います。

協議が整わないときには、家庭裁判所の審判で離縁することもできます。

離縁すると①養親との親族関係の消滅②復氏③実親の親権復活④養親の相続権消滅 などの効果が発生します。

 

 

 

 

権利証や登記識別情報を亡くしてしまったら。。。

2020-04-09

権利証(登記済証)とは
以前は不動産を購入したり、相続によって取得したり、また担保を設定したりすると、新しい権利を得た方(新所有者、担保設定者など)法務局の受付番号などを記載した登記済の判子が押されたものが発行されていました。

こちらは、一般的に皆さんが権利証と呼んでいるもので、登記済証と言います。

しかし、2005年より法律が改正され、土地・建物の登記情報は順次法務局毎にオンライン化されることになり、登記済証に代わり、「登記識別情報」が新たに不動産を取得した方などに交付されることとなりました。現在新たに登記済証が発行されることはなくなりましたが、法改正以前に登記された土地や建物を売買や担保設定・抹消したりする際には登記済証の提出が必要となりますので、充分な管理が必要なことに変わりはありません。

登記識別情報とは

12桁の英数字を組み合わせてできたパスワードであり、不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められ、法務局より通知、発行されるものです。

(例えば、土地1筆、名義人AB2名共有の場合には、土地1×AB2名で、2通発行されます。)

次回の登記申請の際には、本人確認方法として法務局に提出して頂き、登記識別情報を提供する者が不動産の真の名義人として扱われる事となります。

パスワードについては非常に重要な情報になりますので、第三者に見られないよう目隠しシールが貼られていますが、必要になるまでの間は封印したままの保管をお薦めします。

権利証・登記識別情報を紛失してしまったら?
再発行手続きはできませんので、不動産を売却する時などに下記の3つのいずれかの手続きを取ることとなります。

①本人確認情報(代理人司法書士が作成)
 「本人確認情報」とは、権利証・登記識別情報に代わる書類で、司法書士が真の不動産所有者であることを確認し、司法書士の責任によって所有者であることを証明するものです。司法書士としても自らの権限と責任によって証明することとなりますので作成にあたっては別途費用がかかります。第三者への不動産の売却などの際には確実に速やかに登記申請を行える制度であり、本人確認情報を使うのが一般的です。

②法務局からの事前通知制度
 権利証・登記識別情報がない状態のまま登記申請書に権利証・登記識別情報を提供できない理由を記載して、そのまま登記申請を行うこともできます。ただし、その場合は法務局から本人限定受取郵便で申請人宛に事前通知が届きますので、この通知書に実際に登記申請をしたことが間違いない旨の実印を押印し、2週間以内に返送することで登記申請が完了されます。しかし、本人確認情報と違って郵便物を受け取らなかったり、返送をしなかった場合には登記申請が却下となり買主に名義を移すことができなくなってしまいます。このようなリスクがあることから、身内間の売買や贈与など限られたケースで使うことが多いです。

③公証人による本人確認制度を利用する
売買までに時間が多少余裕があり、また司法書士に支払う報酬をなるべく抑えたいときには「公証人による本人確認情報制度」を利用することもできます。
実印、身分証明書、印鑑証明書などを持参して公証役場へ足を運び、公証人の立ち会いのもと所定の手続きを行うことでその委任状そのものが土地・建物の権利証及び登記識別情報の代わりとして公的に認められます。司法書士などに支払う報酬よりは安くすみますが、手間・労力はかかってしまいます。

権利証・登記識別情報を紛失してしまったら
もし紛失してしまい、不安に思っている方がおられたら、不正な登記申請に用いられることがないようにするため、発行した法務局に対して、「不正登記防止申出」や「登記識別情報についての失効の申出」をすることができますのでご安心ください。

権利書・登記識別情報を紛失し、お困りであれば気軽にお問いわせください。

ご相談、お見積りは無料です。

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