Archive for the ‘不動産’ Category
権利証や登記識別情報を亡くしてしまったら。。。
権利証（登記済証）とは
以前は不動産を購入したり、相続によって取得したり、また担保を設定したりすると、新しい権利を得た方（新所有者、担保設定者など）法務局の受付番号などを記載した登記済の判子が押されたものが発行されていました。
こちらは、一般的に皆さんが権利証と呼んでいるもので、登記済証と言います。
しかし、2005年より法律が改正され、土地・建物の登記情報は順次法務局毎にオンライン化されることになり、登記済証に代わり、「登記識別情報」が新たに不動産を取得した方などに交付されることとなりました。現在新たに登記済証が発行されることはなくなりましたが、法改正以前に登記された土地や建物を売買や担保設定・抹消したりする際には登記済証の提出が必要となりますので、充分な管理が必要なことに変わりはありません。
登記識別情報とは
12桁の英数字を組み合わせてできたパスワードであり、不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められ、法務局より通知、発行されるものです。
（例えば、土地１筆、名義人AB2名共有の場合には、土地１×AB2名で、2通発行されます。）
次回の登記申請の際には、本人確認方法として法務局に提出して頂き、登記識別情報を提供する者が不動産の真の名義人として扱われる事となります。
パスワードについては非常に重要な情報になりますので、第三者に見られないよう目隠しシールが貼られていますが、必要になるまでの間は封印したままの保管をお薦めします。
権利証・登記識別情報を紛失してしまったら？
再発行手続きはできませんので、不動産を売却するときなどに下記の3つのいずれかの手続きをとる必要があります。
①本人確認情報（代理人司法書士が作成）
「本人確認情報」とは、権利証・登記識別情報に代わる書類で、司法書士が真の不動産所有者であることを確認し、司法書士の責任によって所有者であることを証明するものです。司法書士としても自らの権限と責任によって証明することとなりますので作成にあたっては別途費用がかかります。第三者への不動産の売却などの際には確実に速やかに登記申請を行える制度であり、本人確認情報を使うのが一般的です。
②法務局からの事前通知制度
権利証・登記識別情報がない状態のまま登記申請書に権利証・登記識別情報を提供できない理由を記載して、そのまま登記申請を行うこともできます。ただし、その場合は法務局から本人限定受取郵便で申請人宛に事前通知が届きますので、この通知書に実際に登記申請をしたことが間違いない旨の実印を押印し、２週間以内に返送することで登記申請が完了されます。しかし、本人確認情報と違って郵便物を受け取らなかったり、返送をしなかった場合には登記申請が却下となり買主に名義を移すことができなくなってしまいます。このようなリスクがあることから、身内間の売買や贈与など限られたケースで使うことが多いです。
③公証人による本人確認制度を利用する
売買までに時間が多少余裕があり、また司法書士に支払う報酬をなるべく抑えたいときには「公証人による本人確認情報制度」を利用することもできます。
実印、身分証明書、印鑑証明書などを持参して公証役場へ足を運び、公証人の立ち会いのもと所定の手続きを行うことでその委任状そのものが土地・建物の権利証及び登記識別情報の代わりとして公的に認められます。司法書士などに支払う報酬よりは安くすみますが、手間・労力はかかってしまいます。
権利証・登記識別情報を紛失してしまったら
もし紛失してしまい、不安に思っている方がおられたら、不正な登記申請に用いられることがないようにするため、発行した法務局に対して、「不正登記防止申出」や「登記識別情報についての失効の申出」をすることができますのでご安心ください。
権利書・登記識別情報を紛失し、お困りであれば気軽にお問いわせください。
ご相談、お見積りは無料です。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
相続法改正による不動産登記について
遺言書による不動産相続登記について
従来「相続させる」旨の遺言があった場合には、特段の事情がない限り、当該遺言によって不動産を取得した者は、登記なくしても第三者にその権利を対抗することができるとされていました。
しかしながら、このような考え方を貫くと、相続人はいつまでも登記なくして第三者にその所有権を対抗することができることになりかねず、
法定相続分による権利の承継があったと信頼した第三者が損害を被るなど、取引の安全を害する恐れがあり、登記制度に対する信頼が損なわれるといった指摘がありました。
そこで今般の相続法改正により、相続による権利の承継については、相続分を超える部分については、登記その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができないとして、相続分の指定や「相続させる旨の遺言」の場合も含めて登記などの対抗要件を要することとなりました。
これにより、遺言書に私に相続させると書いてあるのだから、不動産の所有権は自分の者だと安心することができなくなりました。
被相続人が亡くなられて遺言者があった場合、また遺言書がなくても遺産分割協議が整った場合には、速やかに不動産の相続登記の手続きをすることがご自身の権利を保全するために必須となります。
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。
初回相談・見積り作成は無料です。
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住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記をする必要があるの？
抵当権抹消登記とは
ご自宅を購入する際、多くの方が住宅ローンを組み、その購入したご自宅を担保として提供し、抵当権を設定されているかと思います。
数十年後にようやく住宅ローンの返済が終わると、その借入をした金融機関から借入の契約書や抵当権設定登記抹消のご案内といった文書が送られてきます。
抵当権抹消の登記とは、住宅ローンを返済し終わったときに、ご自宅等に設定されている抵当権（担保）を抹消する登記のことを言います。
抵当権抹消登記をする必要性について
住宅ローンを返済し終わったとしても、ご自宅の登記簿から抵当権設定の登記が自動的に消えるわけではありません。抵当権の登記を消すためには、不動産の管轄法務局へ申請することが必要となります。
住宅ローンは全て返したのだからもう安心だ、と抵当権設定の登記をそのまま放置してしまう方もいます。たしかに返済自体は既に終わっているため、特段問題が起こることもないでしょう。
しかし、そのまま放置をしておくとご自宅の登記簿上ではいつまでも住宅ローンが残っているように見えてしまいます。
ご自宅を売却する際には、抵当権のついている不動産をそのまま売却することは通常ないので、売却する前か売却と同時に抵当権の抹消登記をする必要があります。
ただ、抵当権抹消をせずに時間が経過していると実際に抵当権を抹消しようとする時に金融機関等から受け取った書類をどこかに無くしてしまったり、
所有者の住所が変わっていたことなどにより、余計な費用・時間がかかってしまうこともあります。
当事務所では住宅ローンを完済した際に、金融機関から抵当権抹消の書類が送られてきたら、なるべく速やかに抵当権の抹消登記を申請することをお勧めしております。
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩3分に位置しており、日中お時間が空いたときやお仕事帰りでも立ち寄りやすい場所にあります。
初回ご相談、お見積りは無料です。
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