その他 | 兵庫県尼崎市で相続遺言に力をいれている司法書士は無料相談対応の｢司法書士法人れみらい事務所｣ - パート 2

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不動産を（生前）贈与するには

不動産の贈与

生前に妻や孫、相続人ではないがお世話になった方に財産を渡すことができる手段として「生前贈与」があります。贈与については、無償で渡すことが多いでしょうが、負担付等の条件をつけることも可能です。

贈与は、遺言とは異なり生前に渡す側ともらう側双方の合意によって成立するものです。合意方法は書面でなければならないという決まりはありませんので、口頭での約束でも贈与は成立します。

ですが生前贈与については不動産などの高額財産を対象とすることが多く、後々「言った言わない」等のトラブルを避けるためにも書面を残しておく方が良いでしょう。

贈与とは基本的に信頼のおける相手に財産を渡すことが殆どかと思いますが、折角お互いに合意していたのに、書面をきちんと残していなかったばかりに予期せぬトラブルが起こっては元も子もありません。

他にも生前贈与には贈与契約書作成の他、不動産を対象とする場合には名義変更の登記手続が必要となってきますし、税金関係の問題も関わってきます。

当事務所では、提携している税理士事務所も無料でご紹介させて頂きますので、生前贈与をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

司法書士法人れみらい事務所

当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。

初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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初回電話無料相談実施中です

初回電話無料相談実施中

当事務所では、当事務所来所による対面式の相談はもとより、初回につき電話無料相談も実施しております。

昨今、ニュース等にも取り上げられている相続登記の義務化や、遺産整理業務、相続登記、不動産登記、会社設立、役員変更等の商業登記、成年後見制度、家族信託等、お困りのことがあれば、気軽にご連絡ください。

また、当事務所は行政書士事務所も併設しており、以下の相談事例に限らず、各種許認可、帰化、VISA申請等幅広く相談業務について対応しております。

初回電話無料相談実施日：毎週月曜日～金曜日（祝日を除く）　９：００～１７：００

（メールでも随時相談は受け付けております）

電話番号：０６―６４２３―９０８３

最近あった相談事例

●不動産登記について

• マイホームを購入したいので、不動産の登記に関わることが知りたい
• 競売物件をローンで購入したいので、登記手続き含め相談したい
• 銀行の借換を検討しており、登記をお願いしたい
• 権利証を亡くして困っているが、売却できるのか
• 夫婦間で生前に不動産を贈与したい
• 離婚することになり、不動産の財産分与をしたい
• 住宅ローンを完済したので、担保を消してほしい

●相続について　

• 不動産を相続したので、名義を変更したい
• 相続登記の義務化の前に、相続登記をしたい
• 遺産分割協議書の作成をお願いしたい
• 遺言書の作成をお願いしたい
• 相続人の中に行方不明や海外に住んでいる方がいるので手続きが進めれない
• 相続人の数も多く、自身も遠方に住んでいるので、相続（遺産整理）手続きを全てお願いしたい

●借金関係

• 借金が多く、生活に困っており自己破産を検討している
• 亡くなった父が事業をしており、その借金を引き継ぎたくないのだが手続きをお願いしたい
• 相続放棄の手続きをお願いしたい

●家族関係

• 成年後見制度を利用したく、手続きについて教えてほしい
• 最近母親のもの忘れがひどく、実家の管理が心配
• 障害のある子供の世話を他人に頼めるか心配
• 今は元気だが、将来のことを考えて任意後見制度を検討したい

●会社（商業登記）

• 会社（株式会社、合同会社、一般社団法人、NPO法人）を設立したいのだが、手続きをお願いしたい
• 役員の変更（再任・就任・住所、氏名変更）をしたい
• 会社を清算したい
• 会社の資本金を増資（減資）したい

●家族信託について

• 家族信託という言葉をよく耳にするが、詳細を知りたい
• 家族信託について、具体的に手続きをお願いしたい

●建物明渡関係

• 滞納家賃の回収を相談したい
• 未払い家賃が長く続いており、建物明渡請求の手続きをお願いしたい

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当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。

初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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司法書士（提携）をお探しの税理士先生へ

当事務所は商業登記を得意としております

当事務所は、各種法人設立・役員変更・増資、減資、本店移転、解散、清算結了等あらゆる商業登記をいままで手掛けてきました。

顧問先の会社様で商業登記の手続きが必要になったものの、

• 知り合いの司法書士が近くにいない
• 提携司法書士を探している
• 提携司法書士はいるが、費用の面で合わない

など、お困りのことがあれば、当事務所に気軽にご連絡ください。

費用見積は無料で承っております。

また、面談などが必要な際にも柔軟に対応させて頂いております。

当事務所の特徴

①不動産登記は勿論のこと、商業登記にも力を入れており、得意としております。

②兵庫、東京に事務所を構えておりますので、幅広いお客様に対応することができます。

③行政書士事務所も併設しておりますので、登記手続の他、各種許認可・免許の取得手続きにも対応が可能です。

④費用については、ご納得頂けるようなリーズナブルな価格で提供することを心掛けております。

当事務所ホームページにも取り扱い業務については記載しておりますので、ご参考にして頂きながら、お気軽にお問合せください。

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住宅を購入する際に司法書士をお探しなら

住宅購入時の登記手続

マンションや戸建を新たに購入される際には、大きなお金が動くこととなります。また、金融機関で借入をされる際には、金融機関にとっても売買と同時に担保権をしっかりと設定してもらう必要があります。

このような場合には、司法書士が不動産取引に立ち会い、売主様・買主様共に登記手続に必要な書類は揃っているかを確認した上で、買主様から売主様へえ売買代金の支払いなどを行って頂きます。

そして、同日中に必ず名義変更の登記を法務局に申請します。金融機関から借入をされる際には、担保設定（抵当権設定）の登記も併せて申請します。

以上のようにこれらの登記手続は司法書士が行うこととなりますが、お客様の方から司法書士について何も言わなければ不動産業者や金融機関の指定する司法書士が担当することになるでしょう。

不動産業者から「知り合いの司法書士はいますか？」など聞かれることも場合によってはあるでしょうが、身近に司法書士がいる方も多くはないでしょう。

それではマイホームの購入は一生に一度の買い物となる方も多いのに、司法書士は自分で選ぶことはできないのでしょうか。

結論から言うと、原則はご自身で司法書士を選ぶことはできます。

司法書士をご自身で選べないケース

新築マンションや新築戸建を購入される場合には、分譲会社が司法書士を指定しているケースもあります。

また、一部の金融機関（ネット銀行等）でも司法書士を指定していることもあります。

このような場合でも、登記費用を払うのはお客様ご自身なので、交渉できる余地はありますが、原則司法書士は指定されてしまうことが多いです。

住宅の購入で司法書士と顔を合わせる時間は1時間～2時間程度で、印象に残りにくいでしょうし、どの司法書士であっても、登記手続はしっかりと行ないますので、結果も変わりません。

よって、明確な差が出るとしたら費用です。

司法書士の報酬は自由報酬なので、相場はありますが、司法書士同士で一律同じ費用が出ることは稀です。

住宅購入の際には、司法書士も安くない報酬を頂きます。折角お客様ご自身で登記費用を支払うのですから、ご自身で司法書士を探してみるのも考えの一つです。

まとめ

• 登記費用を払うのだから、司法書士は自身で選びたい
• 不動産業者から司法書士の見積書を貰ったが、費用に納得できない
• 自身も会社経営をしており、今後の付き合いも含め懇意の司法書士をつくりたい
• 相続のことなどいろいろ相談できる司法書士を見つけておきたい

その他にも、住宅購入の際に関らず司法書士にご相談したいこと、質問などあれば、当事務所にお気軽にご連絡ください。

登記費用の見積作成を含め、初回相談は無料で承っております。

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「遺言・相続」「会社設立」は司法書士？行政書士？

司法書士と行政書士の業務

「遺言作成」や「相続相談」「会社設立」などのキーワードで検索すると、多くの司法書士事務所や行政書士事務所のホームページを目にされることでしょう。ご依頼される方にとっては、司法書士事務所と行政書士事務所のどちらに依頼した方が良いのか、ホームページを見ても分かりにくいと思います。

当事務所は司法書士事務所、行政書士事務所を併設しておりますので、どちらの事務所でご依頼頂いても特段問題はありませんが、お客様にとっては色々なホームページを見る中で、一体どちらに依頼するのが良いのか悩まれるケースもあるでしょう。

司法書士と行政書士は、似た業務内容の仕事も実際にはあります。それが、先ほど書きました「遺言・相続」や「会社設立」の分野です。
しかし、実は同じように見えても、業務範囲が明確に制定されていますので、ご依頼される内容によってどちらに頼むのが良いのか比較してください。

• 「遺言・相続」

司法書士も行政書士も遺産分割協議書や遺言書の作成は行うことができます。

しかしながら、被相続人が不動産を所有していた場合の相続による名義変更手続きは司法書士のみが行うことができますので、相続財産に不動産があるような場合には、司法書士では全て纏めて手続きを行うことはできますが、行政書士では相続登記の手続きはご自身でされるか別に司法書士に依頼する必要が出てきます。

また、家庭裁判所に対しての書類作成手続きは司法書士は行うことはできますが、行政書士はできません。

以上のように、相続財産の内訳（預貯金だけなのか、不動産もがあるのか）やどこまでサポートをお願いしたいのかなどのケースによって検討してください。

• 「会社設立」

司法書士も行政書士も会社設立に必要な書類の作成は行うことができます。

ただし、法務局にて提出する設立登記手続きは司法書士でないと行うことができません。会社設立は登記が効力要件となっていますので、登記をしないことには会社は成立しません。よって、会社設立まで全てサポートを望まれるのであれば、司法書士の方が良いでしょう。

行政書士の依頼された場合には、設立登記手続はご自身でされるか別に司法書士に依頼することとなります。

まとめ

これらは、あくまで業務内容の違いとして記載してだけなので、「どこの部分まで依頼するのか」「依頼したときの報酬の面」や「相談したときの事務所の対応」、などトータルで検討してお客様が信頼できると思った事務所に依頼するのが良いでしょう。

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借金の消滅時効の援用とは

借金の消滅時効の援用

借金をした後、5年又は10年の経過で消滅時効により、その借金の返済義務がなくなる可能性があります。しかしながら、その期間の経過により自動的に借金の返済義務を免れるわけではありません。
借金の返済義務をなくすためには、借りた人が貸した人に対し、「私が借りた借金は時効により消滅しているので、返済しません」といった旨の意思表示をしなければなりません。

これを一般的に「時効の援用」と言います。

時効の援用自体には、相手方の同意は不要ですので、借りた人が貸した人に対して、一方的に時効の援用を意思表示するだけで、借金の返済義務を消滅させることができます。

先ほども言いましたとおり、時効の援用は、一方的な意思表示で足り、援用方法も特に決まりはありません。よって、電話や普通郵便での時効の援用も有効ではありますが、後々の証拠を残しておくためにも、配達証明付内容証明郵便で通知しておくことが良いでしょう。

内容証明郵便を利用すれば、どのような内容の通知をしたのかが郵便局にも証拠として残ります。

また、借金の返済の問題で仮に裁判になっている場合で、原告が明らかに消滅時効になっている借金を訴訟により請求したとしても、被告が裁判上で消滅時効を援用しない限りは、裁判所は消滅時効の判断をすることもできませんので、注意が必要です。

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未払家賃・滞納家賃を回収するには

家賃の滞納が発生したら

アパート経営や賃貸物件をお持ちのオーナー様の最大の困りごとは「未払賃料の回収問題」ではないでしょうか。

家賃を滞納してしまった賃借人にも様々な事情はあるでしょうが、いちど賃料を延滞すると中々解消できず、最終的には全く家賃を支払わなくなり、多額の滞納が生じてしまうケースも多く見られます。

ご自身の交渉で何とか解決できればそれが一番良いのですが、時間ばかりかかってしまい、解決に中々至らないケースもあります。

また、その間に賃借人の資産状況もますます悪化し、結果的には多額の費用をかけて、強制執行手続きによる立ち退き請求をせざるを得なくなるケースも珍しくありません。

以下、家賃回収の方法について説明していきます。

1　内容証明郵便の送付

家賃滞納の初期段階では、口頭や手紙などで督促をすることが多いでしょう。しかしながら、何度督促しても、家賃の支払いがされないことも多いのが現状です。

そこで、相手方に「期限内に未払賃料の支払いがなければ、法的手続きも辞さない」旨の文言を入れた内容証明郵便を送ってみてはいかがでしょうか。

仮に、今後裁判手続きになった際にも、証拠として利用することもできますし、心理的プレッシャーにも繋がります。

内容証明郵便を受取った賃借人が、事の重大さを知り、未払家賃を振り込んできたり、話し合いの場を設けてくることも考えられます。

内容証明郵便を送ることで、滞納家賃を一括で回収できれば良いですが、一括で回収できなくても、話し合いにより解決することもあります。

賃借人の収入などの事情を充分にヒアリングしながら、オーナー様との間で今後の家賃の支払い方法を検討していくことも可能です。

今後の家賃の支払い方法や、再度滞納した際には、建物を明け渡す旨を双方に確認し、書面（示談書）を残しておくことが重要です。この示談書は公正証書にしておくことで、もし再度滞納した際などの手続きを簡素化することもできます。

2　裁判手続による滞納家賃の回収・建物の明渡

内容証明郵便を送っても、何も反応がない場合や、行方不明の場合には、今後督促を続けても時間ばかりが経過し、賃料を回収することは難しいでしょう。このようなケースでは賃貸借契約を解除して、法的手続きを経て未払賃料の回収や建物の明渡し手続きに移ります。

裁判所に未払賃料の請求及び建物明渡請求について申し立てます。

勝訴判決か和解により確定することで、賃借人には建物を明渡してもらいます。それでも、賃借人が任意に建物を明け渡さない場合には、強制執行の手続きも視野に入れておかなければなりません。

また、建物を明け渡しても、未払賃料は当然に免除されるわけではありませんので、給与や預金口座の差押え等の強制執行の手続きにより、出来る限り未払賃料も回収しなければならないでしょう。

当事務所では、滞納家賃の回収問題・建物明渡請求訴訟についても取り扱っております。

お困りのことがあればお気軽にご相談ください。

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自己破産をお考えの方へ

自己破産とは

「自己破産」とは、裁判所への申立てにより、生活必需品など最低限の財産を除いた財産を換価して返済にあて、残りの借金を免除してもらう手続きです。自己破産というと「他人に知られてしまうのではないか？」「会社を解雇されてしまうのではないか？」など不安ばかりが頭をよぎり、踏み出せないといったご相談もよく耳にします。

自己破産をしても、戸籍や住民票には記載されませんし、会社も自己破産の事実のみを理由に解雇することは認められていません。もちろん、借金について免除してもらう代わりに住宅や車などの資産も手放す必要がありますが、自己破産は国が定めた裁判上の手続きです。収入減でどうしても返済できない方や、多少減額されても支払っていけないくらい借金がある方などはこの制度を利用することでリスタートすることができます。

自己破産のメリット・デメリット

昨今のコロナ禍もあり、余儀なく収入が減少されている方も多くおられると思います。借金問題でお悩みの方にとって、自己破産は最終手段と考えていて、一歩踏み出すことは難しいと感じれられているでしょう。相談することで気が楽になることもあるかもしれません。また、お客さまの状況により、自己破産ではなく、他の方法を検討することもできるかもしれません。

ご相談頂いた方には、今の生活状況や、お悩み、ご希望もお聞きしながら、解決できる方法を一緒に考えていきたいと思います。

まずは悩んだり、お困りのことがあれば、ご相談ください。初回相談は無料で承っております

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動産譲渡登記とは？

動産譲渡登記制度

動産譲渡登記制度は、法人が保有する在庫商品、機械設備、家畜等の動産を活用した資金調達の円滑化を図るために平成17年10月から開始されたものです。その登記の対象は法人が動産を譲渡した場合に限定しており、動産譲渡登記をすることによって民法第178条の引渡しがあったものとみなされ、第三者対抗要件が具備されます。同一の動産について二重譲渡された場合の譲受人相互間の優劣は、登記の先後または登記と民法第178条の引渡しの先後によって決まります。

そのため、動産譲渡登記を利用することによって、対抗要件を具備していることやその時期についての立証が容易となり、占有改定の有無・先後をめぐる紛争を未然に防止することが可能となりました。近年では、太陽光発電に関して融資を受ける際に利用されることも多いです。

動産譲渡登記の取扱い

動産譲渡については、法人が動産を譲渡した場合に限定され、譲渡人が個人の場合には利用できません（譲受人は法人でも個人でも可）。存続期間は原則として10年以内ですが、融資期間が10年を超えているなど特別の事由がある場合には、疎明する資料を添付することで10年を超えて登記することもできます。一般の不動産や商業の登記とは異なり、動産譲渡登記を取り扱う登記所として、東京法務局が指定されており、全国の動産譲渡登記に関する事務を行います。

動産譲渡担保権について

動産譲渡担保権には、個別の動産を担保の目的とする場合（以下「個別動産」）と集合物として担保の目的とする場合（以下「集合動産」）があります。個別動産として担保設定する場合には、製造番号や製造者名などを特定して登記します。一方、集合動産として担保設定する場合には、「〇〇設備一式」などと記載して、保管場所の所在や名称も登記します。集合動産として担保設定した際には、登記後に保管場所に搬入されたものであっても、同種類の動産であれば登記の対抗力は及ぶこととなります。

例）登記記録例

※個別動産の場合

※集合動産の場合

動産譲渡登記申請に必要な書類

• 登記申請書（当事務所で作成します）
• 代理権限証書（当事務所で作成します）
• 譲渡人の代表者の資格証明書（作成後3ヶ月以内）
• 譲渡人の代表者の印鑑証明書（作成後3ヶ月以内）
• 譲受人が法人の場合には、譲受人の代表者の資格証明書（作成後3ヶ月以内）
• 譲受人が個人の場合には、譲受人の住民票写しなど
• 存続期間が10年を超える場合には、その存続期間を定めるべき特別の事由があることを証する書面

動産譲渡登記に係る登録免許税

動産譲渡登記についてご検討中の方、お困りの方がおられれば当事務所にご相談ください。個別に無料でお見積り作成いたします。

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死後事務委任契約とは

死後事務委任契約

人が亡くなられると、葬儀場の手配、役所への届出、また病院や施設の費用清算や年金の手続きなど様々な手続きが発生します。

一般的に、これらの手続きは残された家族や親族が行います。家族や親族であれば、わざわざ契約をしておかなくても葬儀の手続きや役所への届出をすることは当然可能です。

ただし、家族や親族、身寄りの方がおられない方の場合には、代わりにその手続きを行ってくれる人がいないこともあり得るでしょう。

今後より一層高齢化社会が進み、家族関係も変わってきていることから、このような手続きを行ってくれる方がおられないまま亡くなられてしまう事も増えてくる事は当然予想されます。

ご自身が亡くなった後の事を考えて、亡くなられた後の事務手続きを任せたいと思った方に、手続きを行ってくれるようにあらかじめ生前に契約をしておくことを「死後事務委任契約」と呼んでいます。

死後事務委任契約と遺言（遺言執行）の違い

先程も述べました通り、「死後事務委任契約」とは葬儀場の手配、役所への届出、病院や施設の費用の清算や年金の手続きなど様々な事務手続きを生前にあらかじめ委託する方と契約をしておくことです。亡くなられた後の事務手続きについての契約になる為に、相続財産については対応できません。

それに対して、遺言（遺言執行）とは自身が亡くなった後の財産の分け方などをあらかじめ指定しておくことです。遺言を残すような家族や親族がいるような場合では、その方たちが死後の事務手続きも行ってくれることでしょう。ただし、遺言ではあくまで財産承継についての記載しかすることができません。

よって例えば、第三者に遺贈する旨の内容の遺言で遺言執行者を定めていたとしても、遺言執行者は遺言で定められた財産等の承継しか手続きを行うことはできません。

すなわち、死後事務委任契約だけをしておいても財産承継の部分は対応することはできませんし、一方遺言だけでは死後事務手続きについて任せることはできません。

身近な家族・親族もなく、誰かに頼ることもできないような方であれば、「遺言書」と「死後事務委任契約」をセットで残しておくことで、財産承継と死後の事務手続きも網羅でき、心配や不安ごとも解消できるでしょう。

死後事務委任契約の契約内容について

亡くなられた後に発生する手続きが必要な可能性のある項目については、なるべく全て明記した上で契約をしておいた方が良いでしょう。

死後事務委任は、弁護士、司法書士、行政書士などの専門家へのご依頼に関わらず、知人などの第三者と契約をすることもできます。

しかしながら、死後の事務手続費用に関するお金を預けたり、報酬を支払っておいたりしても、それがご自身の意思とは違う部分で使用されたり、使い込まれてしまう可能性もあります。

専門家に依頼すれば、死後事務委任契約をしっかりと作成してもらうこともできるでしょうし、契約内容に沿った死後事務手続きをきちんと正確に行ってくれることでしょう。

死後事務委任は、あくまで亡くなられた後に委任事務が発動しますので、内容を変更することはできません。よって、あらかじめ話し合いにより委任事務の内容は詳細に盛り込んでおくこと方がお互いに安心できるでしょう。

また、死後事務は委任者が亡くなられると即時に事務作業は開始されます。

• 遺体の引取りや葬儀場の手配、病院や介護施設料の解約・清算費用なご、多くの費用が発生してきます。このような費用に対応するために、一定金額を契約時に受任者に預けておく（預託）方法が一般的です。預託金額は死後事務委任契約時に定めておくこととなりますが、ご依頼される内容や規模によって異なってきますので、あらかじめ確認しておいた方が良いでしょう。

• 死後事務委任は、亡くなられた方の意思を尊重しながら、最後まで見届ける必要があります。その分責任も重く、依頼される方にとっても、誰に頼めば安心なのかはすぐに答えが出ないでしょう。当事務所はそのようなことでお困りやお悩みの方に少しでも寄り添えるように、ご相談には真摯に対応するよう努めております。

相続や遺言に限らず、亡くなられた後のご不安やご心配ごとがあれば、お気軽にご相談ください。

司法書士法人れみらい事務所

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