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買戻し特約の抹消登記の簡易化

2023-07-15

買戻し特約の単独抹消

最近は少なくなりましたが、以前の分譲マンションなどでは分譲会社や住宅供給公社の買戻特約が登記されていることが多くありました。

売買などの際に、この買戻特約登記を抹消することとなりますが、相手方の委任状なども必要であったことから、手続きに時間もかかることもありました。

しかしながら、2023年4月１日に施行された改正不動産登記法により、一定の条件を満たせば所有者からの申請で単独抹消登記をすることができるようになったのです。

（買戻しの特約に関する登記の抹消）
“第六十九条の二　買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から十年を経過したときは、第六十条の規定にかかわらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。 ”
 

一定の条件というのは、上記条文にある通り「買戻しの特約がされた売買契約の日から１０年を経過していること」のみです。

登記手続きでお困りのことは当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

後見申立に関する必要書類

2023-07-11

成年後見申立てには様々な書類が必要となります

成年後見制度について利用される際には、本人の居所（住民票所在地ではなく、実際の住まいや病院、施設の所在地）を管轄する家庭裁判所に申立てを行います。

後見人の選任は、本人に代わって財産管理や身上監護を行う観点からも、厳格な手続きを求められ、提出書類も多岐に亘ります。

ここでは、提出書類についてご案内していきます。

成年後見申立の提出書類について

成年後見制度を利用するには、管轄の家庭裁判所には下記の書類を提出する必要があります。

家庭裁判所によって、提出書類が一部異なることもあるために、事前に確認しておいた方がよいでしょう。

  • 後見（保佐・補助）開始申立書
  • 申立事情説明書
  • 親族関係図
  • 財産目録（及びその疎明資料）
  • 相続財産目録（及びその疎明資料）※遺産分割未了の相続財産がある場合のみ
  • 収支予定表（及びその疎明資料）
  • 医師の診断書
  • 本人情報シート
  • 本人の戸籍謄本
  • 本人の住民票
  • 本人の登記されていない証明書（法務局にて取得）
  • 本人の介護保険証、障害者手帳など

書式については、各家庭裁判所のホームページなどにも添付されていますので、参照してください。

提出書類については、不備があると追加で提出や訂正などが求められ、日数も相応にかかります。

後見申立手続きの書類作成や必要書類の取りまとめについては、当事務所でもサポートさせて頂きますので、検討されている方やお困りの方は気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

遺言作成に関するご相談で多い事項

2023-07-07

遺言作成に関するご相談

当事務所にも、遺言作成についてのご相談をよく受けますが、ここでは遺言作成を思い立ったキッカケで多い事項や遺言作成をお勧めするケースについて説明していきます。

・相続人がいないため財産を寄付したい

相続人が誰もいない場合（親族がいない、親族はいるが全員が相続放棄している）は、その財産は最終的には国庫に帰属されます。遺言をのこすことにより、特定の慈善団体や公共団体に寄付することができます。

・子どもがいない

子どもがいない夫婦においては、配偶者に全財産を相続させたい、あるいは住んでいる家は配偶者にそのまま継続して住んでほしいと考えることも多いでしょう。子どもがいない場合の法定相続人は亡くなられた方の親がまだ生きている場合はその親と配偶者、既に親も亡くなられている場合は亡くなられた方の兄弟姉妹と配偶者が相続人となります。

特に兄弟姉妹と配偶者が相続人のケースでは、お互いが疎遠であったり意思疎通が上手くいかないことで、紛争になってしまうケースが多いのではないでしょうか。

兄弟姉妹には遺留分がありませんので、配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合は、遺言（全財産を妻に相続させる）をのこしておくことによって配偶者にすべて相続させることができます。

・相続人以外のお世話になった人に財産を渡したい

遺言がない場合、特定のケースを除いて相続人以外の人には財産は渡りません。
子や兄弟姉妹などの相続人は生きているが、財産をそれ以外の人にのこしたいのであれば遺言をのこしておく必要があります。

・帰化したことを子どもに知られたくない

通常相続が発生した場合には、金融機関などの手続きで亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍謄本等が必要となってきます。

帰化した方については、帰化してからの戸籍謄本は取得できますが、帰化する前の戸籍については日本の役所で取得することはできません。

自身が生まれた国の大使館などで書類を集めなければならず、その過程で子どもに知られてしまうこともあるでしょう。

両親の氏名が日本名になっているかなどの諸条件はあるものの、遺言を残しておくことで、戸籍の取得も軽減されることとなり、結果相続人の労力も少なくなることでしょう。

・相続人のうちの誰かに、他の相続人より多く遺産をのこしたい

遺言がないと、原則各相続人の取り分は法定相続割合で決まってしまいます。

最期まで看病をしてくれた相続人、将来的にお金が必要になるであろう相続人がいる場合など、特定の相続人に多く財産をのこしたいのであれば、遺言を残しておくことでご自身の意思に沿った財産の分け方をすることができます。

・自身が会社経営をしている

相続人が複数おり、特定の相続人に事業を引き継いでもらいたいケースなどでは、遺言でその旨を指定することができます。

遺言がないと相続人が事業や株式が分割されてしまい、後々の紛争の種となる可能性もあります。

・先妻との間に子がいる、養子がいる

このようなケースでは、相続人同士で全く面識がないことも多く、話し合い自体にも進まなかったり、争いになるケースも多くでてきます。

遺言を残しておくことで、争いのリスクを下げることができます。

・相続人同士の仲が悪い、相続人が多数いる、相続財産が多い

相続人間の仲が悪い、相続人が多数いる場合には、話し合いをすること自体難しく、またそれをまとめることも非常に大変な作業となってきます。

遺言を残しておくことで、争いのリスクを下げることができます。

・内縁の夫婦がいる

内縁の夫・妻は、内縁の相手方の法定相続人ではありません。例えば、亡くなった内縁の夫に法定相続人がいる場合、遺言を残しておかないと内縁の妻は、内縁の夫の財産を貰うことができなくなります。

 

いずれのケースでも、遺留分に配慮した遺言を作成するなど注意が必要となることもあります。

遺言作成でお困りのことや、不安なことなどあれば当事務所にご相談ください。

抵当権の債務者の相続登記

2023-06-26

抵当権の債務者が亡くなったら

抵当権の債務者が亡くなられたら、相続により各相続人に法定相続分に応じて引き継がれます。

よって、本来は遺産分割協議の対象とはなりませんが、遺産分割協議によって債務を相続人の誰が引き継ぐのか取り決めることも可能です。

今回は債務者が亡くなった後の債務者変更登記の手続きについてご案内します。

登記手続きの方法としては、遺産分割協議があるのかないのかで方法も異なってきますので、参考にしてください。

相続による債務者変更の登記手続き

１．法定相続人全員で変更登記をする場合

相続を原因として、債務者を共同相続人全員に変更登記をします。この場合は、相続人全員が債務者として登記されます。

２．遺産分割協議による場合

債権者（金融機関）の承諾を得た上で、遺産分割協議に相続人の内の一人が債務を承継する旨を取り決めることによって、債務者変更登記をする方法です。

この場合は、１の申請を踏まずにいきなり遺産分割協議で定めた債務者に変更登記もされ、登記申請は1件となります。

３．法定相続人全員で変更登記をした後に免責的債務引受をする場合

相続を原因として、債務者を共同相続人全員に変更登記をします。この場合は、相続人全員が債務者として登記します。

この過程は１と変わりませんが、この後に相続人の一人が債務を引き受ける場合には、免責的債務引受を行うことで債務者を一人にする登記手続きが可能です。

登記申請は2件となります。

 
 

いずれの方法をとるにしても、まずは金融機関との話し合いが事前に必要となってくるでしょう。

金融機関からどの方法で登記すべきか指示されることもあります。

抵当権の債務者が亡くなられた場合で、お困りのことがあれば、気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積書は無料で承っております。

毎週土曜日は塚口無料相談会を実施しています。

2023-06-22

兵庫県司法書士会では、毎週土曜日１３時から１５時に塚口さんさんタウン２番館４階大集会室で無料相談会を行っています。

予約不要で無料相談会と銘打っていることから、勿論相談料も無料です。

 

司法書士が３名体制で順次相談に来られた方から順番に対応しております。

 

また、今後は令和６年４月から始まる「相続登記の義務化」を前に相談件数が増えてきている「相続登記無料相談」にも塚口無料相談会では力を入れていきます。

司法書士事務所に直接電話して予約をとるのは気が引ける、こんな質問内容は場違いではないか、など悩んでおられる方でも気にせず、気軽に足を運んでください。

私も大体月１回は参加していますので、ご縁がありましたら宜しくお願いします。

 

帰化したことは戸籍で分かる？

2023-06-16

帰化した後の戸籍の状態

帰化を検討されている方、既に帰化されている方など、帰化した後のご自身の戸籍の状態が気になることもあるでしょう。

中には子どもたちに元々外国籍だったことや帰化したことをお話されていないなど、ご事情によっては将来的に分かられたくないこともあると思います。

今回はこの点について、ご説明していきます。

帰化は戸籍から分かる

結論からいうと、帰化したことは戸籍に記載される為に、戸籍を遡っていけば帰化したことは分かってしまいます。

戸籍から帰化した旨を削除するような手続きもありません。

本籍地を変える（転籍）ことによって、帰化した旨が記載されている戸籍から新しく戸籍がつくられる為に、多少は分かりづらくなりますが、両親が帰化していなければ氏名の記載などから、いずれにしても分かってしまうこともあります。

両親が帰化して日本名になっていれば、更にご本人も転籍をすることで、遡って戸籍を追っていかない限り、帰化されたことは分かりづらくなるでしょう。

もし、上記のようなケース（両親が帰化しており、ご自身も転籍などしている）に当てはまるのであれば、帰化したことが相続人に分かりづらくする為に書類集めを簡略化した相続手続きをすることもできます。

帰化した後の相続手続き

日本に帰化された方が亡くなった場合には、通常の日本の相続手続きとなります。

よって、亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍謄本等が必要となります。
この場合、帰化した後の戸籍関係は日本で取得できますが、出生から帰化する前までの戸籍については日本にありません。

帰化前に国籍をおいていた国から取り寄せていかなければなりません。

例えば、韓国では家族関係証明書、基本証明書、婚姻関係証明書などで法定相続人を特定します。

アメリカでは、出生証明書・結婚証明書・死亡証明書などが必要となってきて、それらの書類により相続人を特定し、相続人全員で「私たちは被相続人の相続人であり、私たち以外に相続人はいません」という旨の宣誓供述書を作成し、 当該国の在日領事館や公証人の認証を受けます。

これらの書類を相続人が集めるのは、大変苦労しますし、費用や時間もかかってきます。

そこで当事務所では帰化された方については、相続手続きで残された相続人が困らないように公正証書遺言の作成をお勧めしております。

公正証書遺言のメリット

①自筆証書遺言や秘密証書遺言では、被相続人が亡くなった後に遅滞なく、家庭裁判所への遺言書の検認手続きが必要となりますが、公正証書遺言ではその手続きが不要です。

よって公正証書遺言は、検認手続きを経ることなくそのまま相続登記の添付書類として使用することができます。
公正証書遺言の原本は公証役場に保管されているため、正本または謄本を相続登記の申請書に添付することになります。
②相続登記の手続きについても、遺言執行者を定めておければ、その者と不動産を承継する方のみで申請することができ、他の相続人の関与は必要ありません。

③戸籍関係についても、出生から取り寄せる必要はなく、亡くなられ方については最後の戸籍（除籍）謄本のみで足ります。

以上のように公正証書遺言を残しておくことで、遺言書に偽造・紛失及び相続人同士の紛争が起きるリスクも減り、また相続手続きについても必要書類の簡素化や検認手続きが要らないなどの手間を省くこともでき、当事務所では、遺言を作成される際には公正証書遺言をお勧めしております。

遺産に関する話し合いがまとまったら、速やかに手続きを行いましょう

2023-06-06

遺産に関する話し合い

亡くなられた方の相続財産の分け方について、口頭ではまとまっているものの、そのまま手続きを放置していることもあるかと思います。

相続人同士が仲良く、すぐに手続きを進めなくても、その内タイミングが来ればで良いと思っている方もおられるでしょう。

但し、口約束で話し合いがまとまったとしても、それだけでは何も話し合いの結果に対する証拠がありませんので遺産分割協議書を作成し、それに沿った相続手続きを行うことが大切です。

特に不動産の相続手続きは、放置しておくと以下のようなデメリットがでてきます。

相続手続きを放置するデメリット

①相続人に更に相続が発生するリスク
– 相続人に相続が発生すると、その相続人と再度話し合い（遺産分割協議）をやり直さなければならないリスクがあります。

②相続人と遺産分割協議自体ができなくなるリスク
– 相続人が認知症になったり、音信不通・行方不明になると遺産分割協議書に署名・捺印をもらえず手続きが進まないリスクがあります。

③相続人の一人が法定相続登記を入れてしまうリスク
– 相続登記については、相続人の内の一人が単独で法定相続分による相続人全員の相続登記をすることが可能です。これによって、後日登記をやり直すにしても余計な手間や費用などもかかってきます。

➃令和６年４月より相続登記が義務化される為に、過料が発生するリスク
– 令和６年４月１日から相続登記が義務化されます。理由なく、相続登記を放置していると過料が科せられるリスクがあります。

いずれにしても、相続登記の義務化により今後は正当な理由なくして相続登記を放置していると過料が発生してしまいます。

既に話し合いでご自身が不動産を相続することが決まっているのであれば、なるべく早めに相続登記をしておくのが望ましいでしょう。

 

当事務所では、相続登記やその他預貯金の相続手続きにも必要な戸籍収集の代行や遺産分割協議書の作成、登記申請までサポートさせて頂きます。

相続手続きで思い立ったら、是非気軽にご相談ください。

一般社団法人の休眠会社の定義は早いので、注意が必要！

2023-06-05

休眠会社の定義は法人形態によって異なります

休眠会社とは、株式会社及び一般社団法人又は一般財団法人であって、一定期間の間登記がされていない会社を指します。

株式会社と一般社団法人及び一般財団法人では登記がされていない期間に差異があり、下記のとおりとなります。

(1) 休眠会社：最後の登記から12年を経過している株式会社（特例有限会社、持分会社は含まれません。）
(2) 休眠一般法人：最後の登記から５年を経過している一般社団法人又は一般財団法人（公益社団法人又は公益財団法人を含みます。）

この12年以内又は5年以内という期間内に登記事項証明書や印鑑証明書の交付を受けていたなどの理由は関係がなく、あくまで登記がされたかどうかとなります。

以上のように、一般社団法人では休眠会社になる期間が５年と株式会社などに比べて非常に短くなっております。

例えば、理事が1名しかいない一般社団法人では、2年毎の重任登記を忘れてしまいがちですので、気づかない内に5年経っていることも多々あります。では、この登記を放置しているとどうなるのでしょうか？

登記を放置しているとみなし解散される

上記期間内に会社の登記簿に変更（登記）がされないままになっている会社は会社の経営実態がないものとされ、下記のような要件により解散したものとみなされます。
  • 法務大臣が、休眠会社に対し2ヶ月以内にその本店の所在地を管轄する登記所に事業を廃止していない旨の届出をすべく旨を官報に公告し、かつ、休眠会社に対し、その旨の通知を発すること。
  • 当該期間内に事業を廃止していない旨の届出がなく、かつ、当該休眠会社に関する登記がされないとき
以上の要件に該当した場合には、上記要件の2ケ月の期間の満了の時に解散したものとみなさます。
 

みなし解散されると会社はどうなるか

法務局の職権で解散の登記がされてしまいます。では、一旦みなし解散の登記がされてしまうと会社を継続することはできないのでしょうか？
 
結論として解散したものとみなされた後3年以内であれば、社員総会の決議を経て会社継続の登記をすることにより、事業を継続することができます。
このみなし解散を防ぐ方法としては、役員（理事・監事）の任期が発生するごとに確実に役員変更登記を行うことだと思います。
 
株式会社では定款で定めることで最長任期を10年まで伸長させることはできますが、一般社団法人では理事は2年、監事は4年と定められており、これを伸長することはできません。
会社設立したときから、そのまま何も登記手続きをせずに数年経っている方は特に注意してください。
 
 
 

相続人なき財産の行方は？自身の意思を実現する方法とは

2023-05-31

相続人なき財産は国庫に帰属されます

相続が発生し、相続人の捜索の公告の期間満了まで相続人が現れないなど、一定の手続きを経た後に、相続財産は国庫に帰属されます（民法第959条）。

こちらについては、年々国庫に帰属する相続財産は増加しているというニュースがリリースされていますので、下記もご参考にしてください。

「遺産の相続人がいないなどの理由で国庫に入る財産額が、2021年度は647億円と過去最高だったことがわかった。身寄りのない「おひとり様」の増加や不動産価格の上昇も背景に、行き場のない財産は10年前の倍近くに増えた。」
朝日新聞デジタルニュースより抜粋

https://www.asahi.com/articles/ASR1N4VWKR1HULFA00H.html(2023年1月23日）

相続人がいないケースとは

相続人がいないケースとは、子や孫、配偶者、父母、祖父母、兄弟姉妹等の法定相続人が被相続人の死亡時に誰も存在していないことを指します。

それに加えて、法定相続人はいるけれども、法定相続人全員が相続放棄をした場合も、相続人がいないことになります。

国庫に帰属させない方法とは

ご自身の意思で国庫に帰属させることは民法でも定められたものであり、悪いことではありませんが、もし誰か財産を渡したい方がおられるのであれば、そちらを実現させる方が望ましいでしょう。

国庫に帰属させずに、ご自身の意思を実現させる方法の一つとして「遺言」があります。

遺言で財産の残す方を指定することにより、相続財産は国庫に帰属することなく、その方（受遺者）に帰属させることができます。

当事務所でも時折相談を受けることがありますが、この意思表示は「遺言」として書面を残すことが重要であり、口約束ではできません。

また、遺言自体も要式が決まっており、それらを満たしてないと無効になる恐れもありますので、注意が必要です。

遺言の要式が整っていなかった、せっかく遺言を作成したのに誰にも発見されない、という事態がないよう遺言作成は専門家に相談することをお勧めします。

 

固定資産税の納税通知書の宛名にご注意を

2023-05-15

不動産を所有されている方については、毎年その不動産がある役所より納税通知書が届きます。

この通知書の宛名については、勿論不動産の所有者宛に届きますが、

例えばお二人で共有で持っているときなどは、代表のお一人の名前で届きます。

それでは、亡くなった方名義のままで相続登記されていない場合の宛名は誰宛になっているか

確認されたことはありますか？

この場合、通常役所に相続人代表者指定届を提出しているときには、亡くなれた方及び代表相続人の名前で通知が届きます。

逆を言えば、宛名に亡くなられた方の名前が入っているということは、相続登記がされていない可能性が高いということです。

相続登記の義務化は令和６年４月１日より始まります。

納税通知書の宛名が変わっていなければ、相続人同士の話し合いを進める契機の一つになればと思います。

 

相続登記でお困りのことがあれば、気軽にご相談ください。

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