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相続した建物に登記がされていなかったら

2023-01-10

建物の登記とは

建物が新しく建築されたときは、その建物の登記簿というものは存在しません。よって、建物を新築したときには、所有権を取得した日から1ヶ月以内に表題登記をしなければならないとされています。

表題登記をして始めて登記簿が新しくでき、その後所有権保存登記をすることで権利部（甲区）に所有者が記載されます。

それでは、未登記建物を相続した場合の登記手続きはどこから始めればよいのでしょうか？

未登記建物

未登記建物ということは、表題登記がされていないということになります。

よって登記簿の無い建物の所有権保存登記をするには、まず表題登記をしなければなりません。

（※表題登記の専門家は司法書士ではなく土地家屋調査士です。ご要望があれば、土地家屋調査士をご紹介させていただいております。）

相続による所有権保存登記

所有権保存登記は、相続人からすることもできます。

よって未登記（表題登記がされていない）建物を相続した場合に、所有権保存登記をするのであれば相続人が、

  • ①表題登記
  • ②所有権保存登記

をそれぞれ手続きすることになります

 

未登記建物の相続などでお困りのことがあれば、気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。

今年もよろしくお願いします。

2023-01-05

明けましておめでとうございます。

旧年中は大変お世話になり、厚くお礼申し上げます。

本年もどうぞ宜しくお願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所員一同

年末年始休業のお知らせ

2022-12-21

年末年始休業のお知らせ

　年末年始の休業日につきまして、下記のとおりお知らせいたします。

本年は当事務所をご愛顧いただきまして誠に有難うございました。

２０２３年も引き続きご愛顧いただけますようお願い申し上げます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所員一同

・年末年始休業日

令和４年１２月２９日（木）～令和５年１月４日（水）

１月５日（木）より、通常営業を開始いたします。

※休暇中のお問合せにつきましては、メールにて随時受け付けております。

内容等によっては、ご返信が遅くなることもございますので予めご了承いただきますようお願い申し上げます。

 

相続人の中に相続放棄をした方がいる時の相続登記

2022-12-14

相続人の中に相続放棄をした方がいると

相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継しますので、被相続人が所有していた不動産は相続人が承継します。

不動産には原則として登記簿が存在し、被相続人の名義となっている登記簿の名義につき、不動産を承継した相続人名義に変更することができます。

しかしながら、相続人の中に相続放棄をした方がいる場合にはどうなるのでしょうか。

相続人は自分のために相続の開始があったことを知った時か原則ら3ヶ月以内に相続放棄をすることができ、相続の放棄をした者はその相続に関しては初めから相続人とならなかったものとみなされます。

例えば、相続人が被相続人の子である長男と二男であるときに、長男が相続放棄をしたのであれば、二男が被相続人の財産を全て相続することになります。

相続放棄をした方がいる場合の相続登記の手続き

相続登記は対象となる不動産を管轄する法務局へ申請書類等を提出する方法によって行います。

相続放棄をした相続人がいる場合の相続登記においては、相続放棄をした相続人がいることを書類で示さなければなりません。

相続放棄をした相続人がいることを登記官に示すには、相続放棄受理通知書（もしくは相続放棄申述受理証明書）を添付する方法が認められています。

先程の例の通り、被相続人の子である長男と二男が相続人であるときに、長男が相続放棄をしたので二男が単独で被相続人の不動産を承継した場合の相続登記の添付書類は主に次のとおりです。

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍関係一式
  • 被相続人の戸籍の附票
  • 長男、二男の戸籍謄本
  • 二男の住民票
  • 固定資産評価証明書もしくは課税明細書
  • 長男の相続放棄受理通知書もしくは※相続放棄申述受理証明書

※相続放棄申述受理証明書は長男が相続放棄をした家庭裁判所で交付してもらうことができます（1通150円）。

相続放棄をした長男が取得することができるのはもちろんのこと、二男も利害関係人として交付請求をすることができます。

 

相続登記でお困りのことがあれば、当事務所に気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

子どもがいない時の遺言の必要性

2022-11-28

子どものいない夫婦の相続人とは？

法定相続人とは民法で定められており、子のいない夫婦のうち夫が亡くなった場合、夫の相続人は次のとおりとなります。

  • ①妻と夫の直系尊属（夫の両親など）
  • ②妻と夫の兄弟姉妹（夫の直系尊属がいない場合）

子がいない夫婦が高齢になり、直系尊属（父母、祖父母等）が既に他界している場合は、夫の相続人は妻と（夫の）兄弟姉妹となります。

長年連れ添ってきたご夫婦で、配偶者が亡くなったときには、当然に財産全てをご自身が相続されると思われているケースもありますので、ご注意ください。

子どものいない夫婦に相続が発生すると

子がいない夫婦において、仮に夫が亡くなった場合、既に夫の両親が他界していて兄弟姉妹がいるときには、夫の財産は妻と（夫の）兄弟姉妹が相続します。

この場合、基本的には妻と（夫の）兄弟姉妹が遺産分割協議をし、誰がどれだけ相続するかを決定することになります。

妻として、夫と一緒に築いてきた財産の一部を（夫の）兄弟姉妹が相続することに納得いかない人もいるかもしれませんが、（夫の）兄弟姉妹にも相続権が認められています。

夫の兄弟姉妹といっても、長年疎遠であったり、連絡先も分からないこともあるでしょう。

そうした中で連絡を取り合って相続の話合いを進めていくことは大変です。

配偶者に相続させる遺言があると

夫が、残された妻に全て相続させる旨の遺言を残すことは勿論可能です。

この場合、夫の相続財産は全て妻が承継することになります。

兄弟姉妹には遺留分がありませんので、相続財産につき妻に全て相続させる旨の遺言があれば、妻が全て相続することができます。

ただし、今後の関係を踏まえて兄弟姉妹にもいくらか財産の残すような遺言を残しておくこともできますので、そのような時には内容もご検討ください。

この遺言については、夫が先に亡くなり妻が残されるケースで記載しておりますが、その逆の可能性（妻が亡くなり、夫と妻の兄弟姉妹が相続人）も勿論あり得ます。

こうした事態に備えて、ご夫婦共に同時に遺言を作成しておくことをお勧めします。

注意点としては、夫が全て妻に相続させる旨の遺言を残したときに、妻が夫より先に亡くなっている場合です。

この場合、その遺言の効力は生じず、夫の財産は（夫の）兄弟姉妹が相続することになります。

もし、夫が自分の兄弟姉妹に自分の財産を相続させたくないときは、全て妻に相続させるが、先に妻が亡くなっていた場合は●●に相続させるという遺言を残すこともできます。

 

誰がいつ亡くなるかは分かりませんので、このような形態の遺言を残すことも検討されるのも方法の一つです。

 

遺言作成でお困りのことがあれば、当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

養子の子は相続人？

2022-11-11

養子の相続権について

養子縁組（普通養子、特別養子）を結んだ際には、養親と養子の間には親子関係が生まれます。法律上の親子となりますので、実子と区別なく養親が亡くなった際には、法定相続人となり、法定相続分も実子と同様に与えられます。

では、養親が亡くなる前に養子が亡くなった際には、その養子の子は相続人となるのでしょうか。

養子の子は相続人となるのか？

養親より先に養子が亡くなった場合、その養子の子は代襲相続人として相続人となる場合とならない場合があります。

これを間違えると相続人の人数が変わることとなり、遺産分割協議書もやり直しになってしまう可能性もありますので、注意が必要です。

養子の子が相続人となる場合

養子縁組した後に、その養子に子どもが産まれた場合には、その子は養親と血縁関係があり相続人となります。

例えば、再婚相手の子どもを養子にしたような場合には、その子どもが養子縁組した後に子どもが産んでいれば、その子は相続人（代襲相続人）となります。

養子の子が相続人にならない場合

養子縁組する前に、養子に子どもがいる場合、その子どもと養親の間には血縁関係は生じません。

よって、養子縁組する前に養子に子どもいる場合には、養子の子どもは相続人（代襲相続人）とはならないということになります。

例外：養子縁組前の子でも相続人になる場合

先程のとおり、養子縁組する前に、養子に子どもがいる場合には、養親と養親の子には相続関係は発生しないと述べました。

これにも例外があり、「養子縁組前の養子の子が養親の実子の子であっても、養親の直系卑属にあたる場合には、養親を被相続人とする相続において、養子の子は養親より先に死亡した養子を代襲して相続人となる」とされています。

つまり、婿養子のようなケース（妻の両親と妻の夫が養子縁組）では、その夫婦間の子については養子縁組より産まれるのが前であっても後であっても養親と養子の子（孫）は直系卑属となる為に相続人となるということです。

 

相続手続きでお困りのことがあれば、当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

 

 

 

法務局から休眠会社の案内が届いたら

2022-10-17

休眠会社とは？

休眠会社とは、株式会社及び一般社団法人又は一般財団法人であって、一定期間の間登記がされていない会社を指します。

株式会社と一般社団法人及び一般財団法人では登記がされていない期間に差異があり、下記のとおりとなります。

(1) 休眠会社：最後の登記から12年を経過している株式会社（特例有限会社、持分会社は含まれません。）
(2) 休眠一般法人：最後の登記から５年を経過している一般社団法人又は一般財団法人（公益社団法人又は公益財団法人を含みます。）

この12年以内又は5年以内という期間内に登記事項証明書や印鑑証明書の交付を受けていたなどの理由は関係がなく、あくまで登記がされたかどうかとなります。

みなし解散とは？

上記期間内に会社の登記簿に変更（登記）がされないままになっている会社は会社の経営実態がないものとされ、下記のような要件により解散したものとみなされます。
  • 法務大臣が、休眠会社に対し2ヶ月以内にその本店の所在地を管轄する登記所に事業を廃止していない旨の届出をすべく旨を官報に公告し、かつ、休眠会社に対し、その旨の通知を発すること。
  • 当該期間内に事業を廃止していない旨の届出がなく、かつ、当該休眠会社に関する登記がされないとき
以上の要件に該当した場合には、上記要件の2ケ月の期間の満了の時に解散したものとみなさます。
令和4年度も兵庫県内の企業の対象企業に対しても、休眠会社の整理事業の為に通知書が発送がされておりますので、通知書が届いたら確認をするようにお願いします。

みなし解散されると会社はどうなるか

法務局の職権で解散の登記がされてしまいます。では、一旦みなし解散の登記がされてしまうと会社を継続することはできないのでしょうか？

結論として解散したものとみなされた後3年以内であれば、株主総会の特別決議を経て会社継続の登記をすることにより、事業を継続することができます。

会社継続の登記とは

みなし解散の登記は、一定の手続きや申請を行うことにより、解散している会社ではない状態に戻ることができます。この解散していない状態に戻す登記を、会社継続の登記といいます。但し、先述のとおり会社継続の決議は、解散したとみなされた日から3年以内に限り行うことができます。

また、会社継続の登記は効力発生日から2週間以内にすることが求められています。結局のところ、放置しておくと会社継続もできなくなってしまいますので、注意してください。

会社継続の登記手続きについて

会社の機関設計によって、異なることもありますが、ここでは一般的な手続きについて説明していきます。

①株主総会の開催

会社を継続するには、その旨を株主総会で決議する必要があります。この決議は、特別決議の要件を満たさなくてなりません。

さらに、休眠会社においては役員の任期が切れているはずですので、新しい役員の選任（再任含む）と、必要に応じて定款変更の決議もします。

②清算人、代表清算人の登記

みなし解散の登記をされると、取締役と代表取締役の氏名・住所には下線が引かれ、退任したことになっています。

そのため、会社継続の登記の前提として、清算人と代表清算人の登記をしなければなりません。

定款に清算人・代表清算人に関する定めがあればその規定に従うことになりますが、無ければみなし解散時の取締役・代表取締役を法定（代表）清算人として登記をします。

※監査役はみなし解散時に退任することはありません。

③会社継続の登記

株主総会の決議が終わったら、会社継続の登記と併せて役員変更の登記を申請します。必要に応じて、取締役会設置会社の登記等も併せて登記しますが、②の清算人、代表清算人の登記と会社継続の登記は同時にすることが可能です。

会社継続登記の必要書類

会社継続の登記をする際に、主な必要書類は以下のとおりです。

  • 定款
  • 株主総会議事録
  • 役員の就任承諾書及び印鑑証明書
  • 印鑑届出書　など

※印鑑カードは、みなし解散時に失効しますので、会社継続の登記の際に新たに印鑑届及び印鑑カードの交付申請が必要となってきます。

会社継続登記の登録免許税

会社継続の登記、（代表）清算人の登記、役員変更の登記をするときの登録免許税は次のとおりです。

  •  9,000円　清算人、代表清算人の登記
  • 30,000円　会社継続の登記
  • 10,000円　役員変更の登記

この他にも取締役会設置会社とする場合や、目的変更、監査役設置会社の定めを廃止するときなどは、別途登録免許税がかかってきます。

会社継続登記をする又はしない際の注意点

①過料がかかる恐れがある

役員の変更を含め、会社登記については効力が発生してから2週間以内に登記申請を原則しなければなりません。

休眠会社については、登記手続きが少なくとも疎かになっている会社が対象となっていますので、役員の登記懈怠（もしくは選任懈怠）の状態となっており、過料が課せられる対象となっています。

②解散状態を放置していても、精算手続きとはならない

会社継続の決議は解散したとみなされてから3年以内に限ります。

3年を経過してしまうと、会社は事業活動を行えず、清算事務しか行うことができなくなってしまいます。

みなし解散登記をされると会社の登記記録は登記官の職権で閉鎖されてしまいますで、この手続きは清算結了とは異なりますので、最終的には当該会社自身で精算手続きをする必要があります。

 

休眠会社の通知書が法務局から届き、手続きにお困りの方は当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

持分が少なくても相続登記は必要？

2022-10-05

不動産の共有者が亡くなったら

不動産は必ず単独名義というわけではなく、夫婦間や親子間で共有名義にしていることも当然あります。

例えば、夫婦間で持分2分の1づつ持っている不動産で夫が亡くなったときでも相続登記は必要でしょうか。

この場合、妻も持分2分の1を所有しており、そのまま住み続けるので生活に何ら支障はない為に相続登記をつい放置してしまうケースも見受けられます。

しかしながら、確かに妻も不動産の共有者であることは間違いありませんが、夫が持っていた2分の1の持分については夫の相続財産になっているので、相続人間で誰が相続するのかといった遺産分割協議書の作成や、また相続人で一人であったとしてもその方への相続登記が必要です。

相続登記を放置していると・・・

この相続登記手続きを放置していると、第２、第３の相続が発生してしまい、相続人が増え話し合いができなくなってしまう可能性もでてきます。

もし話し合いがまとまらないと、調停や審判手続きなど余分な費用や時間、精神的負担も相応にかかってきます。

 

共同名義人の相続が発生したら、自分も所有者だからと安心せずに、速やかに相続手続きに入られることをお勧めします。

これは亡くなられた方の持分が2分の1であっても、100分の1であっても変わりません。

将来的に不動産の処分なども視野に入れているのであれば、尚更早期の手続きが必要です。

 

共有者の相続が発生して、お困りの方やご相談ごとがあれば、当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

一般社団法人の任期は注意が必要

2022-10-03

一般社団法人の役員の任期

役員の任期は株式会社（取締役）と一般社団法人（理事）では、原則2年で変わりはありませんが、株式会社では10年を超えない範囲で任期を伸長することができます。

しかしながら、一般社団法人の理事の任期は、２年を超えることが出来ません。

これは定款で定めても認められませんので、注意が必要です。

よって、理事の任期は、株式会社のように１０年までは伸長することはできませんが、任期満了時の理事改選の際に再任させることは可能です。

2年毎の重任登記手続が必要となってきますので、株式会社に比べて手間やコストが掛かってくることもありますが、一般社団法人の役員については、任期の伸長がない為にやむを得ない手続きです。

では、任期満了後も重任手続きなどを放置しているとどうなるのでしょうか。

登記せずに放置していると

任期満了により退任した役員は、その役員が退任することにより役員の数が会社法または定款で定めた人数に満たなくなってしまうときは、新たに役員が選任（再任を含む）されるまでは役員としての権利義務を有します（これを権利義務理事と言います）。

そもそも1名も後任者が選任されていない場合以外にも、理事会設置法人の理事3名が任期満了したが後任者が2名しか選任されなかったケースなども含まれます。

役員としての権利義務を有してはいますが、任期が切れていることには変わりはありませんので、早急に役員を選任しなければなりません。

この役員の任期が切れているのに役員の選任をしていない状況は、役員の選任懈怠の状態ですので過料の対象となります。

さらに、一般社団法人の場合は5年以上何も登記をしていない場合は、一定の手続きを経た後に登記官の職権で解散の登記を入れられてしまいます。

一般社団法人のみならず、法人の役員変更などのご相談は当事務所にお気軽にお問い合わせください。

初回相談・費用見積書は無料で承ります。

未成年者がいる場合の相続手続き

2022-09-28

相続人の中に未成年者がいたら

お子さまが幼い内に、不慮の事故などでご主人が亡くなられた場合には、その相続人は配偶者（妻）とその子どもになります。

相続財産の中に自宅があった場合には、今後のことも考えて通常は配偶者（妻）の単独名義にされようと思うケースも多いでしょう。

しかしながら、法定相続分と異なる方法で相続手続きを行おうとすれば、遺産分割協議が必要となってきます。相続人の中に未成年者がいれば、その手続きが問題となってくるのです。

母は子どもの親権者なので、当然に子どもの代わりに様々が手続きができますが、相続については母と子の利益が相反（いずれかの相続財産を増やせば、もう一方の財産が減ってします）するようなケースで相続手続きを行うには、家庭裁判所に※特別代理人を選任することを請求しなければなりません。

※特別代理人とは、家庭裁判所の審判で決められた行為について、代理権などを行使することができます。家庭裁判所で決められた行為が終了すると、特別代理人の任務も終了します。

その他にも以下のような行為は利益相反に該当する為に、特別代理人を選任する必要があります。

  • 親権者の債務の担保のため未成年者の所有する不動産に担保を設定する行為
  • 相続人である親権者（父又は母）が未成年者についてのみ相続放棄の申述をする行為
  • 子どもが数名いる場合に、一部の者だけ相続放棄の申述をする行為　など

この手続きは仮にお子さまがお二人いる場合には、それぞれ別の特別代理人を選任する必要があります。
 

家庭裁判所での特別代理人選任の手続きについて

１、申立人

  • 親権者
  • 利害関係人

２、申立先

  • 子の住所地の管轄家庭裁判所

３、必要書類

  • 申立書（書式は裁判所のホームページからも確認もできます）
  • 未成年者の戸籍謄本
  • 親権者の戸籍謄本
  • 特別代理人候補者の住民票
  • 利益相反に関する資料（例）遺産分割協議書の案、契約書の案など） 
  • 収入印紙800円及び郵券（切手代は裁判所や相続人の数などによって異なります）

 

特別代理人選任後の手続き

申立書や必要書類を提出して、特段不備や候補者に問題などがなければ、１ヶ月程度で審判がおります。

遺産分割協議の場合には、審判書が出れば記載された内容に基づき、親権者と特別代理人とで遺産分割協議書にそれぞれの実印で押印して、印鑑証明書や審判書を提出することで、相続手続きを行うことができます。

 

特別代理人選任の申立手続きで検討されている方やお困りのことがあればご相談ください。

必要書類の収集、作成まで一貫してサポートさせて頂きます。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

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