不動産 | 兵庫県尼崎市で相続遺言に力をいれている司法書士は無料相談対応の｢司法書士法人れみらい事務所｣ - パート 3

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個人間売買でよくご相談を頂く事例について

個人間売買の相談事例

当事務所では、不動産の個人間（身内間）売買のご相談を頂くことが最近多くなっております。

ここでは個人間売買をご検討されている方に参考として、よくご相談を頂く事例について記載しておきます。

• 親子間で不動産の売買を行いたい。

⇒最も多く、ご相談を頂く事例となります。娘が結婚をするので今後のことも考えて両親が不動産を購入し、ローンについても完済したいなど、その具体的な理由は様々となります。

• 離婚した妻に不動産を売りたい。

⇒離婚後も妻が引き続きその不動産に住み続ける場合で、ローンがご主人名義で残っているケースなどでご相談を頂いております。

• 隣地などご近所の方へ家を売りたい。

⇒隣地の方へ不動産を売却したいが、金額面等の条件は合意できており、不動産会社を通すと仲介手数料がかかってしまうので、個人間で直接売買したいなどのご相談を頂いております。

• 相続で不動産を取得したが、今後住む予定もなく、知人へ売りたい。

⇒上記のケースと同様ですが、相続で取得した不動産について今後住む予定などもない為に、知り合いの方などへ直接売買したいなどのご相談を頂いております。

個人間売買については、単なる売買代金の支払いなどで収まらず、名義変更の手続きや、ローン利用、不動産取得税などの税金の問題も絡んできます。

不動産は一般的に高額な買い物です。

よく知った関係だからと安易に売買に応じずに、双方のリスクも考え、売買契約書の作成や登記手続きの準備などしっかりと手続きを踏まえながら進めていくことが大切です。

個人間（身内間）売買をご検討の方がおられれば、当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積書は無料で承っております。

相続登記と抵当権抹消はどういう順番で行うのか

相続登記と抵当権抹消の順番

亡くなられた方が所有していた不動産に抵当権が設定されていた場合には、どちらを先に登記するのか？同時にできないのか？相続登記をしなくてもよいのか？

など順番や手続き方法について悩むケースも出てきます。

結論としては、抵当権が抹消（債務が完済）されたのが、相続開始の前後のどちらかであるかで以下のように順番が変わってきます。

①相続開始前に抵当権が消滅していた場合

例えば、不動産を所有していた方がローンを完済したものの、抵当権抹消登記の手続きをせずに亡くなられてしまったようなケースです。

このような場合には被相続人名義（亡くなられた方の名義）のままでも抵当権抹消登記をすることは可能ですので、遺産分割協議に時間がかかるが先に抵当権だけ抹消しておきたいときなど利用することがあるかもしれません。

申請人（登記権利者）となる方は、相続人の内の一人でも可能ですが、相続開始の事実を証明するために法務局には被相続人の除籍謄本や申請する方が相続人であることを証明するための戸籍謄本などが必要となってきます。

①のケースでも、勿論相続登記をしてから相続人が申請者となって、抵当権抹消登記をすることはできます。

②相続開始後に抵当権が消滅した場合

例えば、住宅ローンで債務者の方が亡くなり団体信用生命保険で、ローンを完済したようなケースです。

一般的にはこちらの②のケースの方が多いかもしれません。

このケースでは、あくまで不動産の所有者が亡くなられてから、抵当権が消滅していますので、相続登記をしてから、抵当権抹消登記をする運びとなります。

（実務的には、2件の登記を同時に申請することはできます）

手続きについてご不安な方、法務局に足を何度も運べない方、面倒な手続きは全て任せたい方など、相続登記や抵当権抹消登記の手続きについては、当事務所でサポートさせて頂きます。

気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

相続登記を放置していると・・・

相続登記の期限

不動産の相続について、誰が相続するのか相続人間で話し合いも終わったので、解決したものとして相続登記を後回し（放置）にしておくこともあるでしょう。

現状（令和4年3月）では相続登記は義務化されておりませんので、相続登記を放置しておいても固定資産税を支払っていれば特段影響もないかもしれません。

しかし相続不動産の売却が決まり、いざ相続登記の申請をしようとしたときなど、後回しにしたことで以下のようなリスクが出てくる恐れもあります。

相続登記を放置することのリスク

①遺産分割協議書の収集が困難となるリスク

複数の相続人で不動産を相続する方をどなたか特定の方に決めた場合には、相続登記の申請の際に「遺産分割協議書」が必要となってきます。

遺産分割協議書には相続人全員の署名、押印（実印）、印鑑証明書の添付も必要です。

口頭で話し合った際には、特段他の相続人も問題はなかったが、何年も経ってから言われると印鑑証明書の取得や実印を押印することに抵抗を感じることもあります。

また、当初の話し合いのときと相続人の置かれる状況（収入や生活環境）や気持ちが変わってきて、一旦白紙にした上で再度話し合いの協議を申出されることもあります。

こういったリスクを避けるためにも、話し合いが終わった段階で速やかにその意思表示を法的に証明する為にも、遺産分割協議書の署名・押印、印鑑証明書の取得は行うことは望ましいでしょう。

②相続人の内の誰かが亡くなってしまうリスク

相続登記をしない内に他の相続人が亡くなってしまうとどうなるでしょうか。

その場合には、亡くなった相続人の相続人と遺産分割協議書を締結しなければなりません。

当初の相続人同士では関係も良かったところ、亡くなったことによりその配偶者や子が相続人となってしまい、折角口頭で話し合いがついていたものも振り出しになってしまうこともあり得ます。

③他の相続人が相続登記をしてしまうリスク

法定相続分に応じた持分であれば、相続人の一人から相続登記をすることができます。

よって知らない内に相続登記をされてしまう可能性もあるということになります。

いくら口頭で遺産分割協議の話合いがついていても、法定相続分で登記されその持分を売却されてしまうと、第三者に対抗できなくなってしまう恐れもあります。

また、法定相続分で登記された後に債権者がその持分を差押してきたケースなどでも、債権者に対抗できなくなってしまうでしょう。

④相続人の内の誰かが高齢などにより認知症になってしまうリスク

相続人の内の1人が、認知症などになってしまうと意思能力が欠けている状況になる為に、有効な遺産分割協議を行うことはできません。

意思能力が欠けている人が遺産分割協議等の法律行為を行うには、成年後見制度の利用が必要となり、費用も時間も相応にかかってしまいます。

まとめ

以上のように、相続登記を放置している期間が長いとその分リスクは増えていきます。

また、令和6年4月1日から相続登記の義務化も行われます。

相続が発生したら、なるべく後回しにせず速やかに手続きを行ってしまう方が良いでしょう。

相続全般、相続登記についてもご相談やご質問は気軽にご連絡ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

相続登記の登録免許税の免税措置拡充について

相続登記の登録免許税免税措置拡充

所得税法の一部改正により、租税特別措置法第８４条の２の３第２項適用範囲が拡充されます。（令和４年４月１日施行）

免税期間は、令和7年3月31日までとなっておりますが、令和6年4月1日から相続登記の義務化が始まります。

これを機会に相続登記をご検討の方は、一度当事務所まで気軽にご相談ください。

登録免許税が免税となるケース

①相続により不動産を取得した方が、相続登記をしない内に亡くなられたとき

このケースでは、最初の相続登記（亡くなられた方への相続登記）の登録免許税が免税されることがあります。

②不動産の価額は100万円以下の土地に係る相続登記

従前は10万円までは免税とされていましたが、今回の法改正によりケースに応じて100万円まで拡充されることとなりました。

詳細は下記法務省のサイトにも掲載されていますので、ご参照ください。

(法務省Ｗｅｂページ）

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html

(法務省パンフレット）「相続登記に係る登録免許税の免税措置について」

https://www.moj.go.jp/content/001370027.pdf

相続した建物が登記されていなかったら

相続した建物が未登記だったら

建物を新築したときは所有権を取得した日から1ヶ月以内に表題登記をしなければならないとされています（不動産登記法第47条1項）。

表題登記をすることによって新たに登記簿が起こされ、その後に「所有権保存登記」をすることによって権利部（甲区）が作られそこに所有者が記載されます。

相続登記を司法書士に依頼すると費用はいくらかかるのか

相続登記を司法書士に依頼すると

相続登記が2024年（令和6年）4月1日より義務化されることになりました。義務化を契機に、相続登記を怠っていると10万円以下の過料の可能性もあります。

こちらは過去に発生した相続登記についても対象とされていますので、これを機会に相続登記を検討される方も多数おられるでしょう。

相続登記の申請手続きは法務局に対して行いますが、ご自身で行わない限りは司法書士に相談や依頼されることになりますが、「司法書士に依頼するとどれくらい費用がかかるのか」は最も気になる点かと思います。

一般的に司法書士へ相続登記を依頼された場合には、以下のような費用がかかります。

①登録免許税（法務局に対して支払う印紙税）

②実費（戸籍謄本や不動産登記簿謄本取得費用、郵便代など）

③司法書士報酬

これらを合計した金額がお客さまへ請求されることとなります。

各費用の内訳

①登録免許税

こちらは計算方法が決まっており、土地や建物の固定資産税評価額の1000分の4（0.4％）です。

例えば、相続対象の不動産の固定資産税評価額が土地1,000万円、建物800万円であれば、その合計額1,800万円の0.4％の72,000円かかります。

②実費（戸籍謄本や不動産登記簿謄本、郵便代など）

相続登記については、亡くなられた方の相続人を確定する為に、戸籍謄本などを取得する必要があります。こちらについては、相続人の人数や亡くなられた方の本籍地の変遷などによって必要な通数は変わってきますが、大体5,000円～15,000円前後かかるのではないでしょうか。

不動産登記簿謄本は、相続登記の対象不動産を特定したり、権利関係などを確認する為に事前に取得し、また法務局で登記が完了した後にも新たに取得してお客さまにお返します。

郵便代については、法務局への申請時の郵便代やお客さまに捺印頂く書類を郵送する際にかかった費用を請求します。

③司法書士報酬

ここの部分は明確な規定がないので、依頼される司法書士事務所の報酬規程や案件の難易度（相続が過去何代にも遡って発生いしている、相続人が多数など）によって費用は変わってきます。

当事務所では、ホームページにも相続登記の報酬基準を明確にしておりますので、参考にしてください。

相続登記費用報酬プラン（①登記手続きプラン・②個別依頼プラン）

個別プラン

①相続登記手続き（登記手続きプラン）

サービス内容

• 相続による所有権移転登記
• 遺産分割協議書のチェック
• 相続関係図の作成

（注）ここでの遺産分割協議書は、不動産のみ登記用のものとなります。
現預金、その他資産も含めた遺産分割協議書の作成をご希望の場合は、
下記④の料金表となります。

• 上記報酬は、申請１件あたりの金額になります。件数、筆数により加算がありますので詳細はお問合せください。
  ※不動産登記の登録免許税や郵送代等の費用は別途ご負担いただきます。
  ※戸籍取得手続きについては別途報酬が発生致します。

②戸籍等収集【相続人の確定】サポート（個別依頼プラン）

サービス内容

• 戸籍取得手続き
• 住民票取得手続き
• 固定資産評価証明書取得手続き
• 相続関係図の作成

※戸籍謄本・固定資産評価証明書等の各種証明書の発行手数料、定額小為替、郵券等の諸費用（実費）は別途ご負担いただきます。

初回相談・費用見積は無料で承っておりますので、具体的な見積りについては、お気軽にご連絡ください。

個人間売買で不動産を売る時の注意点

不動産業を始めるにあたっての司法書士・行政書士との関係

不動産業を始めるにあたって

不動産業を始めるにあたって、税務面では税理士、会社設立や免許関係などでは司法書士・行政書士にご相談される方が多いかと思います。

ここでは、当事務所で取り扱っている司法書士・行政書士との関係性について説明していきます。

司法書士との関係性

司法書士の主な仕事は法務局に対しての登記手続の書類作成や代行業務です。

登記手続は、不動産の売買などに限らず、会社設立や役員変更などの商業登記も勿論含まれます。

これから不動産業を始める方は各種法人を設立されることが殆どかと思いますので、最初に会社設立に際しての書類作成や定款認証などの手続きで関係することになるでしょう。

その後、不動産業を開始した後にも、自社で不動産を購入・売却するとき、仲介業務で買主への名義変更手続きをするとき、銀行で不動産担保をつけて借入をするとき、お客様からの相続登記の相談への対応、その他にも自社の役員変更や資本金の変更などで司法書士と一緒に仕事をするケースは多くでてきます。

行政書士との関係性

行政書士の主な仕事は、行政庁に対する書類作成や手続きの代行業務です。

不動産業を始めるにあたっては、宅建業の免許取得が必要です。この免許取得の手続きについての書類作成や代行手続きを行政書士に依頼することもできます。

その後不動産業を開始した後でも本店や代表者、宅地建物取引士の変更などがあった場合には、宅建業変更届を提出する必要がありますし、一旦取得した宅建業免許の更新手続きも出てきます。

こうした各種手続きを行政書士に依頼することで、本業に集中することができるでしょう。

当事務所は、司法書士・行政書士業務の双方の取扱いができますので、不動産業を始める方にとってはワンストップで手続きを進めていくことができます。

また、事業を進めていく中での色々な相談ことにも、迅速に対応させて頂きます。

不動産業を始めようとされる方で、これからどこに相談しようかお悩みの方は、一度当事務所にご相談ください。

初回相談は無料で承っております。

夫婦間の不動産贈与をご検討の方

居住用不動産の贈与

不動産を贈与する場合に、最も気になるのが贈与税だと思います。

相続等に比べて基礎控除額も少なく、税率も高い為に税金を考えると贈与することに二の足を踏んでしまうこともあるでしょう。

しかしながら、夫婦間で一定の要件などを満たしたときには贈与税がかからないケースもありますので、生前対策の一つとしてご検討の方は参考にして下さい。

夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除の特例

●概要

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産の贈与が行われた場合、基礎控除110万円の他に最高2,000万円まで控除できる特例となっております。

※同じ配偶者からは一生に一度しか受けることはできません。

※対象不動産によっては、不動産取得税は課税されることもあります。

●要件

• 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
• 配偶者から控除された財産が、居住用不動産であること
• 贈与を受けた時の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産に贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

●手続き方法

所轄税務署に以下のような書類を添付して、贈与税の申告をする必要があります。

（１）財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本または抄本

（２）財産の贈与を受けた日かた10日を経過した日以後に作成された戸籍附票の写し

（３）居住用不動産の登記事項証明書その他の書類で贈与を受けた人がその居住用不動産を取得したことを証するもの

（４）その居住用不動産を評価するための書類（固定資産税評価証明書など）

居住用不動産の登記手続き

●必要書類

（１）贈与する人の印鑑証明書

（２）贈与を受ける人の住民票

（３）対象不動産の登記識別情報通知（又は、登記済証）

（４）対象不動産の固定資産税評価額が分かるもの（固定資産税評価証明書、納税通知書写しなど）

●登録免許税

• 対象不動産の固定資産税評価額の1000分の20（2％）

夫婦間贈与について、ご検討の方は当事務所にお気軽にご相談ください。贈与税申告手続きについても、パートナー税理士をご紹介させて頂くことも可能です。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

遺言があるからといって相続登記を放置していると・・・