Archive for the ‘不動産’ Category
休眠担保権（昔の抵当権）の抹消手続きについて
かなり昔に設定された抵当権が残っていたら
抵当権はその被担保債権（借入金）が完済されれば、原則抵当権の効力はなくなるために、放置しておいても特段問題がなく、その為に抵当権抹消登記がされていないケースがあります。特に抵当権者が個人の方の場合に多く見受けられます。
しかし、不動産を相続した後に、いざ当該不動産を売却しようとする時や、当該不動産に新しく担保を付けてローンを借りる時には、昔の抵当権がついたままでは手続きを進めることが難しくなるケースも考えられます。
抵当権が設定されたのが、大正や昭和であった場合では、抵当権者が個人であれば既に相続が発生しており、相続人の連絡先・行方も分からなくなってしまうことも充分起こりえます。
では、このような場合に抵当権（休眠担保権）を抹消する方法はないのでしょうか？
休眠担保権の抹消手続きの方法
休眠担保権を抹消する方法は、ケースに応じていくつかの種類があります。
- 債権者（抵当権者）の連絡先が分かる場合
こちらの方法が最も基本的で簡単な方法です。抵当権者が特定できており、かつ抹消登記手続きに協力をしてくれるのであれば可能です。但し、抵当権者にも相続が発生しており、
相続人が当時の事情などが分かっていない場合には、本当に返済をしているのかなどの説明・疎明が必要になるケースもあります。
- 債権者（抵当権者）が既に清算結了している法人の場合
抵当権者が既に清算結了してしまっている場合は、不動産所有者と清算人が共同で抵当権抹消登記を申請することができます。
- 除権決定による手続き
抵当権者が行方不明であっても、抵当権が消滅していることを証明することができるのであれば、公示催告手続きを経て裁判所が行う裁判により、不動産所有者が単独で抵当権抹消登記を申請することができます。但し、手続きには費用及び時間が相応にかかってしまいます。
- 供託による手続き
抵当権者が行方不明であり、弁済期から20年以上が経過していて、債権額と利息、損害金の全額に相当する金銭を供託するという条件を満たせば、不動産所有者が単独で抵当権の抹消登記をすることができます。
ただし、弁済期を証する情報が必要であり、証明をすることが難しく、また供託する金額が多大にかかってしまうケースもあります。
- 訴訟による手続き
抵当権者が所在不明ではないが抵当権抹消登記手続きに協力しない場合は、抵当権者を相手方として抵当権抹消の訴訟を提起し、判決を得ることによって、不動産所有者が単独で抵当権抹消登記を申請することができます。
以上のような代表的な手続きがありますが、ケースによって行う方法は異なってきます。昔の抵当権が残っていて、お困りの方がおられれば一度ご相談ください。
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでもお立ち寄りください。
初回相談・見積り作成は無料です。
相続登記に期限はあるの？
相続登記に期限はあるの？
亡くなられた方が不動産を所有していた場合、相続登記を行わないと売却したり、賃貸に出すことなどはできません。それでは、相続登記はいつまでに行う必要があるのでしょうか？
実際は、相続登記に期限はありません。よって相続登記をせずに放置していても、特に罰則などもありません。
相続登記は戸籍などを集めたり、相続人同士での話し合いも必要な為に、手続きを先延ばしておいたり、面倒で放置しておくこともあるでしょう。
しかし、相続登記をせずに放置しておくと以下のような問題が起こることもありますので、当事務所では早めの相続登記をお勧めしております。
相続登記をせずに放置していたら
相続人同士で話し合いはついていたものの、相続登記をせずに放置していたところ、相続人の一人が亡くなってしまった。。。
このような場合に相続人全員で一旦話し合いがついていたものの、今度は亡くなった相続人の相続人とも協議をする必要が出てきます。最初の相続人は身近な関係（兄弟など）が多く、協議しやすい環境が多いでしょう。しかし相続登記をしない内にその兄弟などが亡くなってしまうと、次はその兄弟の相続人（子ども）との協議が必要にあり、自分とは縁の遠い関係になっていくので、住所、連絡先が分からなかったり、協力もすんなりと得ることが難しくなってきます。
また、相続登記には相続人全員の同意及び亡くなった方及び相続人の戸籍が原則必要です。相続人がどんどん増えていくとその分費用も手間もかかってきてしまいます。
相続登記をしようと思ったら
亡くなられた方が不動産を所有していたら、速やかに相続登記をしておいた方が良いでしょう。
登記手続きに必要となる書類、費用などは個々の相続案件によって変わりますので、当事務所へ一括でご依頼頂ければ、戸籍など必要な書類の収集から、手続きに必要な書類の作成まで全てお手伝いさせて頂きます。
税制面でもご相談も当事務所が提携している税理士のご紹介もできますので、安心してご相談ください。
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。
初回相談・見積り作成は無料です。
住宅ローン返済中にローン契約者が亡くなったら
住宅ローン返済中にローン契約者が亡くなったら
皆さんが住宅ローンの借入の契約をする際に団体信用生命保険（以下「団信」といいます）に加入されていることが殆どだと思います。この団信という制度は、住宅ローンの返済中にローン契約者が死亡あるいは高度障害になった場合に、本人に代わって保険会社がその時点でのローン残高に相当する保険金を金融機関に払い込み、その結果住宅ローンが完済となるものです。現在は死亡あるいは高度障害だけでなく、金融機関の商品によっては三大疾病になった際にも団信が適用される保険商品などもあります。
団信に加入していたローン契約者が死亡した場合には、上記の通り住宅ローンは完済されますので、相続人は住宅ローンの返済を引き継ぐことはありません。但し、返済義務を免れる代わりに、自宅を金融機関に差し出すものではなく、相続人は自宅について相続をすることができます。
これに対し、団信に加入していなかった場合はローン契約者が死亡しても、住宅ローンの支払いに影響はなく、相続人は相続放棄をして自宅を手放さない限りは、返済義務を引き継ぐこととなります。
団信に加入していて住宅ローンが完済されたら
団信によって住宅ローンが完済となった場合でも、自動的に自宅の登記簿から抵当権が消えるわけではありません。
抵当権の登記を抹消するには、抵当権の抹消登記に必要となる書類を集めて、当該不動産の管轄法務局に抵当権抹消の登記申請をする必要があります。
抵当権抹消の手続きについて
団信によって住宅ローンが完済され、抵当権の効力が亡くなった際の抵当権抹消手続きの手順は①ローン契約者の死亡②団信による住宅ローンの完済③完済による抵当権の抹消 という順番で事実が発生しておりますので、自宅の所有者の名義を相続登記してから、抵当権抹消登記の手続きをする運びとなります。
相続登記については、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍、遺産分割をする際には遺産分割協議書及び印鑑証明書、不動産を実際に相続する方の住民票などの書類が必要となります。相続登記の書類及び抵当権抹消の書類が揃っていれば、①相続登記②抵当権抹消登記を同時に申請することもできます。
この手続きは、特段いつまでにしなければならないという期限はありませんが、金融機関から送られてくる抵当権抹消書類を紛失したり、相続人間で二次相続が行ったときには余分な費用や時間がかかってしまうことも十分あり得ますので、なるべく速やかに当該手続きを申請することをお勧めします。
団信による住宅ローンの完済手続きでお困りのことがあれば、当事務所にご相談ください。
相続登記をせずに売買できる？
相続登記をせずに売買できるのか
不動産を所有していた被相続人が亡くなった後に、相続した不動産を売却するケースも当然にあると思います。相続不動産を売却する場合に相続人全員の意思も合致しており、売却代金も法定相続分通りで分けるといったケースでは、後に相続人同士で揉めることもないでしょうし、手続き面、費用面でも節約できるので、相続登記をせずに売買することができればそれが一番です。しかしながら、いかに相続人全員の売却意思が確固たるものであっても、当該不動産を被相続人から相続人の名義に変更してからでないと、売買による所有権移転登記は行うことができません。これは原則生前に被相続人が売買契約を締結していた場合でも変わりません。
生前に売買契約を締結していたのだから、そのまま相続登記をせずとも所有権移転登記を行えるのではないかと思われる方も多いでしょう。確かに物権変動の時期については、民法第176条で
「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる」と定めています。この規定によれば、不動産の売買でも売買契約を締結したときに物権変動が生じ、売主から買主に移転されることになります。
但し、不動産売買では売買契約締結時には手付金のみを支払い、後日残代金の支払いと引き換えに不動産の引渡しを行う旨などの特約をつけておくことが通常です。これは、不動産の取引は高額であり、売買契約を締結してから金融機関にローンを申し込みしたりと残代金の準備をする時間が必要であり、売買契約締結と同時に代金の全額を売主が受け取ることは、現実的ではないからです。
よって言い換えると被相続人が生前に不動産の売買契約を締結しており、その契約書の中に残代金の支払いと引き換えに引渡しをする旨などの特約がなければ、売買契約締結時に被相続人から買主に所有権移転されていたことになるので、相続登記をせずに買主に所有権移転登記をすることが可能です。
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。
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株式会社における不動産取引の際の利益相反について
株式会社での取締役の利益相反とは
取締役が自分のために株式会社と取引をするときは、その株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示した上でその承認を受けなければならないとされています。取締役が自分のためにする取引とは、その取引が利益相反取引に該当するかは外形的に判断されるため、取締役が実際に経済的な利益を受けない取引も利益相反取引に該当します。
例を挙げると、取締役が3,000万円で購入した不動産を、自分が取締役を務める株式会社に4,000万円で売却した場合も、2,000万円で売却した場合も、実際に利益を挙げたかどうかに関わらず、利益相反取引に該当することになります。
ただし、次のような明らかに会社の利益を害さない取引は利益相反取引に該当しません。
- 取締役から会社への無利子の貸付
- 取締役から会社への贈与
利益相反取引と不動産登記
不動産登記手続きにおいて、このような取締役と会社が不動産の売買をしたときは、この利益相反取引を会社は「承認したことを証する書面」も一緒に提出しなければなりません。「承認したことを証する書面」とは株式会社の機関設置内容によって異なりますが、以下の通りとなります。
取締役会の決議（取締役会設置会社の場合）
●株主総会の決議（取締役会非設置会社の場合）
議事録を作成する際の注意点
- 取締役会設置会社の場合
利益相反取引を承諾を証する書面として法務局へ提出する取締役会議事録、株主総会議事録にはそれぞれその印鑑証明書の添付が必要とされています。取締役会議事録を添付する場合には、取締役会に出席した取締役と監査役は、書面で作成された取締役会議事録に実印を押印し、その印鑑証明書を添付しなければなりません。実印については、代表取締役は会社実印（法務局に届出している会社代表印）と押印し、その他の取締役・監査役は個人の実印を押印します。
印鑑押印制度と共に注意しなければならない点は、特別利害関係人です。特別利害関係人とは、当該不動産を会社に売ったり、会社から購入する当該取締役を指します。特別利害関係人が取締役会に参加しては公平な決議が行われない可能性がある為に、決議に参加することはできません。
- 取締役会非設置会社の場合
取締役会非設置会社の場合は、株主総会の決議が必要となりますが、議事録については取締役等の署名義務がありません。
不動産登記における利益相反取引を承諾する書面として株主総会議事録を提出するときは、少なくとも議事録作成者1名が記名押印をして、実印の押印及び印鑑証明書の添付をする必要があります。なお、ここでいう実印とは、代表取締役は会社実印（法務局に届出している会社代表印）であり、それ以外の取締役、監査役であれば個人実印がそれに当たります。
提出書類の原本還付について
取締役会議事録、株主総会議事録に添付した印鑑証明書の原本還付をすることはできませんが、取締役会議事録あるいは株主総会議事録自体は原本還付をすることができます。また、議事録に添付する印鑑証明書の有効期限は特段決まりがありませんので、3ヶ月より前に取得していたものでも問題ありません。
遺産分割協議を成立させるには？
遺産分割協議を成立させるには
遺産分割協議自体は、相続人全員が遺産分割の協議内容に同意すれば成立しますので、必ずしも遺産分割協議書の作成及び相続人全員の署名・捺印が必要な訳ではありません。しかしながら、遺産分割協議の内容を基に、不動産の名義変更や金融機関への相続手続きなどをするには、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書を提示や添付を求められることが殆どです。また、今後相続人同士で揉め事にならない様にするためにも、遺産分割協議書は作成しておいた方が良いでしょう。
遺産分割協議による相続登記の場合を例にみましょう。
父親が亡くなり、相続人が母（妻）、子供２人の合計３名いるときに、遺産分割協議によって不動産については母（妻）が相続することとなったときは、不動産の名義人を父から母に相続による所有権移転の登記を申請することができます。このときの相続登記の申請の際には、その旨が記載された「遺産分割協議書」及び「相続人の印鑑証明書」を添付しなければなりません。（この「遺産分割協議書」「印鑑証明書」は原本を添付する必要がありますが、原本還付の請求をしておくことで、登記完了後に原本は返却されます。）
相続登記の申請の添付書類は厳格なものとなりますので、遺産分割協議書に実印が押印されていなかったり、相続人の内の一人でも印鑑証明書の添付がないときは相続登記を完了することはできません。
遺産分割協議書がまとまらない場合
そもそも相続人同士の遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所へ遺産分割の調停の申し立てをする必要があります。遺産分割調停の手続きは下記リンクをご参照ください。
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_07_12/index.html
- 遺産分割協議の内容はまとまったが、協議書に押印しない相続人がいる場合
この場合には、当事者間で解決できる見込みがないときには、当該相続人に対して所有権の確認の訴えを提起し、勝訴判決を得ることで相続登記が可能となります。
- 遺産分割協議書に押印はしたものの、印鑑証明書を提供してくれない場合
遺産分割協議書の真否確認の訴えを提起し、勝訴判決を得ることで相続登記が可能となります。
いずれの方法にしても、遺産分割協議がまとまらないケースや書類が揃わないケースの場合には、裁判、調停などの手続きを経る必要があり、手間及び時間、費用もかかってしまいます。相続人同士でも全く面識がないケースなどもありますので、協議自体を進めていくことが難しいケースもあるでしょう。
遺産分割協議や相続でお困りのことがあれば、当事務所へご相談ください。
相続分の譲渡と不動産の名義変更について
相続分の譲渡とは
相続分の譲渡とは、各共同相続人が遺産分割前に、自己の相続分を他人に譲り渡すことをいいます。この「相続分」とは遺産全体に対する各共同相続人が有する包括的持分、法律上の地位（身分上の地位は含みません）のことを指します。相続分の譲渡を受けることができる者については、特別な制限はなく、共同相続人以外の第三者や法人でも可能です。
相続分の譲渡の効果
- 相続分の譲渡を受けた者は、譲渡人が有していた共同相続人の地位そのものを取得しますので、相続財産を共有し、遺産分割にも参加することができるようになります。
その結果、相続分の譲渡を受けた者を除外した遺産分割協議は無効となります。
- 相続分の譲渡人は共同相続人の地位を失い、相続関係から離脱します。
ただし、相続分の譲渡をして譲渡人が相続債権者から請求を受けた場合には、依然として支払い義務があるので、ご注意ください。
相続分を譲渡するには
相続分の譲渡は、売買又は贈与などにより譲渡することも可能ですし、有償・無償でも構いません。ただし、相続分の無償譲渡は贈与とみなされ、贈与税が課されることもありますので、ご注意ください。譲渡をするタイミングとしては、遺産分割協議前であれば可能ですし、他の共同相続人の同意も必要ありません。
相続分の譲渡をする方法は特段決まりはありませんので、口頭での合意でも構いませんが、後日の言った言わないなどの争いを避けるためにも、相続分譲渡証明書などを作成しておくことが良いでしょう。
譲渡された相続分を取り戻すには
共同相続人の１人が遺産の分割前にその相続分を第三者に譲渡したときは、他の共同相続人は、その価格及び費用を償還することで、その相続分を譲り受けることができます。これは、遺産分割前に第三者が介入して争うことを防止するために、他の共同相続人がその相続分を取り戻すことができることを規定したものです。
- 取戻しの要件
①取戻しを請求できる人・・・譲渡人以外の共同相続人（譲渡人自身は取戻しできません）
②行使できる場合・・・相続人以外の第三者に対して相続分の譲渡がされた場合（相続人間での譲渡の場合は、取戻しはできません）
③行使期間・・・譲渡のときから１ヶ月以内に、取戻権は行使しなければなりません
相続分の譲渡を原因とする相続登記
共同相続登記がされる前に、同一順位の相続人間で相続分の譲渡がされた場合には、相続分の譲渡で修正された相続分で相続があったものとされ、譲渡した後の状態で、直接相続による移転登記をすることができます。この場合には、「相続分譲渡証明書」の添付が必要となります。
譲受人が同一順位の相続人以外の場合は、遺産分割協議がされている場合を除き、譲渡人を含めた共同相続登記を申請した後で、「相続分の贈与（売買）」を原因とする移転登記を申請しなければなりません。
当事務所は阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などの立ち寄りやすい場所にあります。
塚口・尼崎市内に関わらず、仮に相続不動産の所在地が遠方であっても、当事務所はオンライン申請を得意としており、全国どこの不動産でも相続登記は対応しておりますので、ご安心ください。
塚口での相続登記のお悩み、相談は是非当事務所へご連絡ください。
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根抵当権の債務者を変更したいときは
根抵当権の債務者を変更したいときは？
金融機関から借入を継続的に行いたいときは、所有不動産に根抵当権を設定して借入を行うときもあるかと思います。一旦根抵当権を設定すると借入金を返済してしまうか、他の担保を提供することなどがない限り、中々金融機関は担保の解除には応じてくれないでしょう。ただし、途中で自身の息子に事業を承継したので、債務者を変えたいような要望も起こることもあるでしょう。そのようなときに、一旦設定した根抵当権の債務者を変更することはできないのでしょうか。結論からいきますと、下記のような条件を満たすことで債務者の変更登記を行うことができます。
債務者変更の要件
- 確定前の根抵当権であること
- 根抵当権者「全員」と設定者（不動産の所有者）の間での契約をすること
- 共同根抵当権（複数の不動産に担保設定をしていること）の場合は、すべての不動産について債務者の変更の登記がなされること
それでは、説明を続けていく前に、確定前の根抵当権とはどういうものを指すのでしょうか。
根抵当権は抵当権と異なり、設定段階では根抵当権が担保する元本債権が特定されていません。しかしながら、下記のような理由で根抵当権の元本が確定することで、その後に発生する元本債権が、その根抵当権で担保されなくなります。つまり、元本が確定した時に存在する元本債権および利息、損害金とその後にその元本債権から発生する利息、損害金が極度額を限度として担保されることになり、抵当権と同じような状態になります。
根抵当権の主な元本確定事由
①確定期日の到来【これは、設定（設定後でも可能）のときに確定期日を定めておくことで期日の到来により当然に元本が確定します】
②債務者か根抵当権者が死亡した後に、相続開始後６ヶ月以内に合意の登記をしなかった場合
③根抵当権設定者が確定請求をした場合（これは、設定後３年を経過すると行うことができます）
④根抵当権者が確定請求をした場合（こちらは、３年経たなくても、いつでも請求ができます）
⑤根抵当権者が競売などの申し立てをした場合
⑥債務者または設定者が破産手続開始決定を受けた場合
その他にも確定事由はありますが、以上のような事由により、元本が確定した場合は原則的に元本確定登記をすることになります。
根抵当権者と設定者の変更契約により債務者変更を行うときは、旧債務者および新債務者の承諾は不要ですが、一般的には新債務者も契約書に捺印をもらうことで承諾をとっておくことが多いでしょう。
根抵当権の債務者変更の効果
債務者変更がされると、当社から変更後の債務者により根抵当権が設定されたいたのと同様の効果が生じます。つまり、変更後の債務者に対する債権は、既に発生しているものも含めて、将来の元本確定時において被担保債権となりうる可能性が発生、変更前の債務者に対する債権は、既に発生しているものも含めて、将来の元本確定時において被担保債権となりうる可能性がなくなります。よって、変更の結果、元本確定時点において担保される可能性がなくなった既に発生している債権を根抵当権で担保するには、当該債権を特定債権として根抵当権の債権の範囲に加える変更契約および登記申請が必要です。
具体的には、変更後の債権の範囲として「〇年〇月〇日債務引受（旧債務者甲）にかかる債権」のように登記されます。
尚、元々会社が設定（所有）している不動産の根抵当権の債務者を会社から取締役などに変更するときは、利益相反行為となるために、「取締役会議事録」が必要となりますので、ご注意ください。逆を言うと取締役個人で設定している不動産の根抵当権の債務者を取締役から会社に変更するときは、「取締役会議事録」は不要です。
個人間（親族間）での不動産売買を検討されている方へ
個人間・親族間での不動産売買を検討されている方へ
通常、不動産取引を行う際には、売主または買主が条件・希望に合致する物件を不動産仲介会社に依頼して探すケースが多いと思います。そして、条件・希望に合致する物件が見つかったら、契約書の作成及びローン手続き、不動産の引渡手続き、登記手続まで仲介会社が準備、斡旋、手配してくれます。
仲介会社を入れることでスムーズに手続きは進みますが、所定の仲介手数料を支払わなくてはなりません。
（参考：売買価格が４００万円を超える場合、仲介手数料の上限は【（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税】となります。）
それでは、既に売主と買主が決まっている場合にまで仲介会社を入れないと売買の手続きはできないでしょうか。
勿論、仲介会社を入れなくても売買の手続きは可能です。ただし、個人間だけで手続きを進めていくと、契約内容や登記手続きなど専門的な知識が必要な部分もあり、リスクも存在します。売主、買主が身近な関係性で、多少のトラブルがあっても自身たちだけで解決できる、というのであればいいのですが、不動産の取引というのは、一般的に買主にとっては高額な買い物となります。仲がいいからといって、契約内容、引渡手続きを曖昧にすることで、お互いの関係性が悪化し、場合によっては訴訟にまで発展することもありえます。
お互いが納得して、不動産取引を円滑に進めていく意味でも、個人間・親族間売買を検討している方がおられれば、当事務所にご相談ください。
当事務所には司法書士・行政書士がいますので、売買契約書の作成から引渡手続きのアドバイス、不動産の名義変更のための登記申請手続きまで一括で支援することができます。
仲介会社を介さないことで、仲介手数料の削減にもなりますし、当事務所が一括で行うことにより、登記手続きの費用なども安価に抑えることも可能です。
また、親族間売買などで起こりうる、税金の問題もお困りごとがあれば、パートナー税理士と一緒に進めていきます。親族間売買のときは場合によっては、売買ではなく他の方法（生前贈与）がメリットが出るときもありますので、その際にはお客様によって最善の方法を提案しながら、解決していきます。
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも立ち寄りやすい立地にあります。尼崎市内の方に関わらず、個人間・親族間売買を検討されている方は是非ご相談ください。お互いの意思に合致するように、売主様と買主様の契約手続きから、登記完了手続きまで支援させていただきます。
初回相談・見積り作成は無料です。
順位変更登記について
順位変更の意味とは
不動産登記の順位変更とは、同一不動産上の数個の抵当権、根抵当権、不動産質権、不動産先取特権などの順位を各担保権者の合意により、利害関係人がいるときはその承諾を得て、絶対的に変更することをいいます。順位変更登記をすることで、順位変更される担保権者間および利害関係人の間では、はじめから変更後の順位で設定されたとの同様の効果が生じます。
順位変更の合意について
順位変更は、関係する担保権者全員の合意が必要です。順位変更の合意の当事者は、順位変更の対象となる権利があることが必要であり、優先弁済権の影響の生ずる担保権の権利者全員をいいます。例えば、ある不動産について、順位１番Ａ、順位２番Ｂ、順位３番Ｃの抵当権が設定されている場合、順位１番Ａの抵当権を２番とし、順位２番のＢの抵当権を１番とする順位変更をするときは、順位３番のＣの抵当権は優先弁済の順位に変更は生じないので、当事者はＡとＢだけになります。
これに対して、順位１番のＡの抵当権を３番とし、順位３番のＣの抵当権を１番とする順位変更をするときは、Ｂの順位は２番のままで変わりはないものの、今まではＣに優先していたものが、Ａに優先するものとなり、Ｂの抵当権の優先弁済権の順位に実質的な変更が生じることになりますので、当事者はＡ、Ｂ、Ｃとなります。この場合、Ａの債権額がＣの債権額より上回っていたときでも当事者に変更はありません。
順位変更における利害関係人とは
原則、順位変更につき利害関係人が存在する場合には、その者の承諾が必要です。具体的には、順位を変更しようとする担保権の転抵当権者、順位譲渡または放棄を受けているもの、被担保債権の差押債権者や質権者も該当します。ただし、地上権者、地役権者、不動産の差押債権者、所有権移転仮登記権利者などについては、担保権者相互間の優先弁済を受ける順位を変更しても影響を受けることはないので、利害関係人にはなりません。
利害関係人はあくまで不利益を担保権者間の順位変更により、不利益を生ずるものとなりますので、順位変更に順位が上昇する抵当権者の転抵当権者なども利害関係人とはなりません。
順位変更登記について
順位変更は、登記をしなければ、その効力を生じません。また、利害関係人がいるときはその承諾が必要となりますので、登記原因日付は、順位変更の合意がされた日と順位変更に対する利害関係人の承諾がされた日のいずかれ遅い日となります。登記申請にあたっては、利害関係人がいるときは、その承諾書とともに当事者である各担保権者の登記識別情報（登記済証）も必要となります。登録免許税は変更する担保権１件につき、1,000円となりますので、順位変更をする当事者が３名いる場合は、3,000円となります。
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。
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