Archive for the ‘不動産’ Category
不動産を購入される方へ～登記費用について～
不動産の登記費用とは
不動産を購入される際には、原則司法書士に依頼して登記をお願いすることになります。通常、不動産会社が間に入っているときは、不動産会社からの紹介による司法書士に登記を依頼することが殆どかと思います。当事務所にも、たまに「登記費用の見積りを貰ったが、費用が妥当か知りたい」「もっと安くならないのか」という旨の問い合わせを頂くことがあります。
- 登記費用の中には「登録免許税」「報酬」「その他実費（交通費、郵券など）」が含まれており、その合計額にて計算されています。
この中で「登録免許税」はどの司法書士に依頼しても変わりません。登録免許税の税額は決まっておりますので、司法書士によって変わるということはあり得ないのです。
また、「その他実費（交通費、郵券など）」も司法書士によって多少の差はあれ、大きく変わることはないでしょう。
それでは「報酬」についてはどうでしょうか？司法書士はその報酬を自由に決めることができるため、司法書士によって報酬の金額は異なります。皆さんが不動産を購入する機会は一生でそんなに数はないと思いますので、司法書士に出会う機会も少なく、報酬が妥当か不安に思うこともあるでしょう。
当事務所では、皆さんが登記費用の金額について不安に思われたときには、セカンドオピニオンの立場として無料で見積書を提示しております。
当事務所も特別安価で登記手続きを行っていると言えるわけではありませんが、妥当だと思う金額で作成しますので、皆さんの参考にする手段の一つとして考えて頂けたらと思います。
司法書士も金融機関の指定などがない限りは、皆さんで自由に選ぶことは勿論できますので、気軽にご相談ください。
見積書作成にあたって準備頂きたい資料
- 不動産登記簿謄本（写）
- 当該不動産の固定資産税評価証明書や課税通知書（写）
- 金融機関で借入する際には、借入（設定）金額
- 居住用不動産か否かの是非
- 売買契約書（写）
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。
初回相談・見積り作成は無料です。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
添付情報の原本還付とは
原本還付とは
不動産登記申請手続きの書面申請において、申請書に添付情報を添付する場合には、原則として原本を添付しなければなりません。しかし、一定の添付情報については原本の還付を請求できるものもあります。
原本還付請求の手続きをしたい場合には、申請人は、原本とともに「原本と相違ない」旨を記載した謄本（写し）を提出します（登記が完了した後には、原本還付請求はできませんので、ご注意ください）。そして、無事登記が完了した後に、当該原本を申請人に還付されることとなります。
一定の添付情報については、原本還付請求ができると記載しましたが、では一体原本還付が可能なものはどういうケースになるか以下に纏めてみましたので、参考にしてください。
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原本還付ができるもの |
（当事者間の証拠とする目的で作成された売買契約書や抵当権設定契約書など） |
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原本還付ができないもの |
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不動産登記については、ご本人で申請することも可能ですが、一度登記が完了してしまうと後から原本還付請求をすることはできません。司法書士は登記のプロであり、司法書士に依頼した方が法務局に足を運ぶ必要もなく手間も省け、迅速確実に手続きができるのでメリットがあります。
登記に関するご相談なら、当事務所へ気軽にご相談ください。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
相続人ではない第三者へ遺贈する旨の遺言があった場合の不動産登記
相続登記について
亡くなられた方（被相続人）が不動産を所有していた場合、被相続人の相続人が財産に関する権利義務を承継することになり、承継する割合（法定相続分）については民法で定められています。
- 法定相続分
| 配偶者と子が相続人 | 配偶者2分の1、子2分の1 |
| 配偶者と直系尊属（親）が相続人 | 配偶者3分の2、直系尊属3分の1 |
| 配偶者と兄弟姉妹が相続人 |
配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1 |
配偶者がいない場合には、子がいれば子に、子がいない場合で親が生きている場合には親に、子も親もいない場合には兄弟姉妹に相続財産が承継されます。但し、一般的には相続人同士が遺産分割協議をして相続財産の分け方、割合を決めることが多いです。
遺言による不動産の指定があった場合
被相続人が遺言を残していたときはその遺言の内容が優先されるため、法定相続人が法定相続分どおりに承継するのではなく遺言の内容に従って不動産も承継されます。不動産についても同じであり、遺言で不動産を承継させる者を指定することができます。
被相続人が遺言で、被相続人が所有していた不動産を相続人ではなく、第三者に遺贈すると指定することも勿論できます。
この場合の遺贈を受ける第三者のことを「受遺者」といいます。
遺言で不動産を遺贈する者が指定されていた場合には、被相続人の名義となっている不動産については、その名義を不動産を遺贈すると指定された受遺者名義へ名義変更登記をすることになります。
自筆証書遺言がある場合の遺贈登記
遺言には主に自筆証書遺言と公正証書遺言、そして秘密証書遺言の3種類がありますが、現状最も多いのが自筆証書遺言でしょう。
第三者へ遺贈する旨の遺言があるときの遺贈登記は、受遺者と相続人全員が共同で申請をします。
遺言執行者が選任されている場合は、受遺者と遺言執行者が共同で申請をします。
遺言執行者が選任されておらず、相続人が万一登記に協力してくれない場合は、相続人に登記手続の履行を求めて訴えを提起するか、家庭裁判所に遺言執行者が選任してもらうことになります。
第三者へ遺贈をするときは、遺言で遺言執行者を指定しておいた方が相続手続きはスムーズになるでしょう。
但し、自筆証書遺言の場合には※例外を除くとそのままでは相続登記の添付書類として使用できません。
自筆証書遺言を相続登記に使用するには、家庭裁判所へ遺言書の検認の申立てをして、自筆証書遺言に検認済証明書を付けてもらう必要があります。
※例外については、法務局での遺言書保管制度が始まり、当該遺言書については検認が不要となります。詳細は下記当事務所ホームページをご参照ください。
https://amagasaki-shiho.com/souzokuhoukaisei_igon_hokan/
家庭裁判所で遺言書の検認手続きが完了したとしても、その遺言が有効なものと判断されたわけではなく、自筆証書遺言の成立要件を満たしていなければ遺言は有効とみなされませんので、ご注意ください。
公正証書遺言がある場合の遺贈登記
公正証書遺言は公証人が作成する遺言であり、遺言の原本が公証役場に保管されるため偽造や紛失のリスクがありません。また、自筆証書遺言や秘密証書遺言と異なり、家庭裁判所による遺言の検認手続きが不要です。そのため、費用が他の遺言と比べてかかるものの、公正証書遺言は遺言の中でも人気のある遺言の一つです。よって、公正証書遺言はそのまま遺贈登記の添付書類とすることができます。
いずれの遺言の種類でも、受遺者へ遺贈する旨の遺言があるときは、被相続人の名義となっている当該不動産につき、その名義を受遺者名義へと変更する登記を速やかにしておいた方がよいでしょう。
遺言の存在を知らない相続人が、自身へ相続登記をして当該不動産を売却してしまうと第三者には対抗できなくなってしまう恐れもあります。
第三者への遺贈登記の添付書類
第三者への遺贈登記について、遺言執行者がいる場合といない場合で必要書類が異なってきます。
- 遺言執行者がいる場合の添付書類
・公正証書遺言の正本または謄本
・対象不動産の登記済証または登記識別情報
・遺言者の死亡した旨の記載がある戸籍謄本
・遺言者の住民票除票
・遺言執行者の印鑑証明書
・受遺者の住民票
・対象不動産の固定資産税評価証明書または課税通知書
- 遺言執行者のいない場合の添付書類
・公正証書遺言の正本または謄本
・対象不動産の登記済証または登記識別情報
・遺言者の死亡した旨の記載がある戸籍謄本
・遺言者の住民票除票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・対象不動産の固定資産税評価証明書または課税通知書
遺言執行者がいる場合といない場合の大きな違いは、遺言者の相続人全員の協力が必要か否かということです。遺言執行者がいれば、相続人の協力なく遺贈登記を行うことができますが、遺言執行者がいなければ、相続人と受遺者との共同申請となりますので、相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書など協力が必要となってきます。
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。
初回相談・見積り作成は無料です。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
自筆証書遺言がある場合の相続登記
相続登記
亡くなられた方（被相続人）が不動産を所有していた場合、被相続人の相続人が財産に関する権利義務を承継することになり、承継する割合（法定相続分）については民法で定められています。
- 法定相続分
| 配偶者と子が相続人 | 配偶者2分の1、子2分の1 |
| 配偶者と直系尊属（親）が相続人 | 配偶者3分の2、直系尊属3分の1 |
| 配偶者と兄弟姉妹が相続人 |
配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1 |
配偶者がいない場合には、子がいれば子に、子がいない場合で親が生きている場合には親に、子も親もいない場合には兄弟姉妹に相続財産が承継されます。但し、一般的には相続人同士が遺産分割協議をして相続財産の分け方、割合を決めることが多いです。
遺言による相続財産の指定があった場合
被相続人が遺言を残していたときはその遺言の内容が優先されるため、法定相続人が法定相続分どおりに承継するのではなく遺言の内容に従って相続財産が承継されます。不動産についても同じであり、遺言で相続させる者を指定することができます。
遺言で不動産を相続する者が指定されていた場合には、被相続人の名義となっている不動産については、その名義を不動産を相続すると指定された相続人名義へ相続登記をすることになります。
自筆証書遺言がある場合の相続登記
遺言には主に自筆証書遺言と公正証書遺言、そして秘密証書遺言の3種類がありますが、現状最も多いのが自筆証書遺言でしょう。
自筆証書遺言により不動産を相続した相続人は、その自筆証書遺言を使って、自身で自分名義へ相続登記をすることが可能です。
しかしながら、自筆証書遺言の場合には※例外を除くとそのままでは相続登記の添付書類として使用できません。
自筆証書遺言を相続登記に使用するには、家庭裁判所へ遺言書の検認の申立てをして、自筆証書遺言に検認済証明書を付けてもらう必要があります。
※例外については、法務局での遺言書保管制度が始まり、当該遺言書については検認が不要となります。詳細は下記当事務所ホームページをご参照ください。
https://amagasaki-shiho.com/souzokuhoukaisei_igon_hokan/
家庭裁判所で遺言書の検認手続きが完了したとしても、その遺言が有効なものと判断されたわけではなく、自筆証書遺言の成立要件を満たしていなければ遺言は有効とみなされませんので、ご注意ください。
自筆証書遺言による相続登記
家庭裁判所の検認を終えると、相続登記の手続きを行うことができます。具体的には以下のような書類を添付して申請することとなります。
- 検認済の自筆証書遺言の原本
- 遺言者の死亡の記載のある戸籍謄本、住民票除票など
- 不動産を取得する相続人の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 不動産の固定資産税評価証明書、課税通知書など
不動産の名義変更登記は、法務局という公的機関によってなされるものであり、登記記録という第三者に公開されている名簿の名義を書き換えるとても重要な手続きになります。
よって、この手続きには必要な書類を始め、申請内容においても厳格に法律で定めがあり、不備や誤記があると名義変更手続きができなくなってしまいます。
また、多忙から相続登記を放置しておくと、遺言書があるからといっても第三者に自信が所有者だと対抗することができません。
当事務所では、お忙しい相続人様の為に相続手続きの全てをお手伝いする「相続手続きトータルサポートプラン」を始め、できるところは自分でしたいが、より専門的な部分だけ専門家の力を借りたいといった方の為の「登記手続きプラン」もご用意しております。
ご相続人様のニーズに合わせてプランニングし、ご安心ご納得いただける形でお手伝いさせて頂きます。
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。
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相続による所有権移転手続き
不動産の相続による所有権移転
被相続人が不動産を所有していた場合には、相続による所有権移転登記の手続きが必要となりますが、何から始めれば良いのでしょうか。
遺言及び遺産分割協議などが特段ない場合には、法定相続分の割合にて所有権移転登記をすることとなりますので、相続による所有権移転登記の手続きについては、まず相続人を確定するところから始めていかなければなりません。
相続人を判断していくには、まず、推定相続人について判断します。推定相続人とは、法定相続人のうち最優先順位にあたる者で、相続開始によって直ちに相続人となるべき者です。具体的には
第１順位で子、第２順位で直系尊属（被相続人の父、母など）、第３順位で兄弟姉妹がなり、配偶者は常に相続人となります。
但し、相続人となるべき者であっても下記のような場合には注意が必要です。
- 相続人の中に相続放棄をした者がいる場合
相続放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなされます。したがって、相続放棄をした者は相続人の数には入れずに相続分を算定します。
- 代襲相続がある場合
被相続人の死亡以前に相続人となるべき子や兄弟姉妹が死亡していた場合には、その者の直系卑属（子や孫など、但し兄弟姉妹の場合はその子に限ります）がその者に代わってその者が受けるはずであった相続分を相続します。相続人が相続放棄をしている場合には、代襲原因とはなりませんので、ご注意ください。
- 相続人の中で廃除されている者がいる場合
相続人の中で※廃除されているものがいる場合、その者自身は相続人となりませんが、代襲相続の場合と同様にその者の直系卑属がその者に代わって相続分を相続します。
※廃除とは
相続人から虐待を受けたり、重大な侮辱を受けたりしたとき、またはその他の著しい非行が相続人にあったときに、被相続人が家庭裁判所に請求したり、遺言によって相続人の地位を奪うことをいいます。
法定相続分
配偶者及び子が相続人であるときは、配偶者及び子の相続分は各2分の1であり、配偶者及び直系尊属が相続人であるときは、配偶者の相続分は3分の2、直系尊属の相続分は3分の1、配偶者及び兄弟姉妹が相続人であるときは、配偶者の相続分は4分の3、兄弟姉妹の相続分は4分の1となります。子が数人いるときは、各自の相続分は均等になります。
数字相続のケース
既に開始した相続について、相続登記未了の間に相続人の死亡により、さらに相続が開始した場合を数字相続といいます。
数字相続が発生しているケースでは、下記の2通りの相続登記の手続きを行います。
①中間の相続が単独相続であるとき
数字相続において、単独で相続した者がその登記をしないうちに死亡し、さらに相続が開始した場合のように、中間の相続が単独相続であるときは、現在の相続人に直接所有権移転登記をすることができます。中間の相続が単独相続である場合とは、相続放棄、遺産分割、相続分の譲渡、特別受益などにより、中間の相続が単独相続となる場合でも良いとされています。最終の相続自体は、単独又は共同相続のいずれであっても構いません。
②中間の相続が単独相続でないとき
中間の相続が単独相続でない場合には、中間者の相続登記を省略することできません。まず、中間者名義に相続登記をした後に、現在の相続人に相続登記をする必要があります。
相続登記をせずに放置しておいても、特段罰則などはありませんが、以上のように相続登記をしないうちに代襲相続や数字相続が発生した結果、推定相続人が増えていくことで、相続人同士の縁も薄れていくことから、相続登記が困難になるケースもあります。
不動産の相続登記はお早めにご相談されることをお勧めします。
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。
初回相談・見積り作成は無料です。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
休眠担保権（昔の抵当権）の抹消手続きについて
かなり昔に設定された抵当権が残っていたら
抵当権はその被担保債権（借入金）が完済されれば、原則抵当権の効力はなくなるために、放置しておいても特段問題がなく、その為に抵当権抹消登記がされていないケースがあります。特に抵当権者が個人の方の場合に多く見受けられます。
しかし、不動産を相続した後に、いざ当該不動産を売却しようとする時や、当該不動産に新しく担保を付けてローンを借りる時には、昔の抵当権がついたままでは手続きを進めることが難しくなるケースも考えられます。
抵当権が設定されたのが、大正や昭和であった場合では、抵当権者が個人であれば既に相続が発生しており、相続人の連絡先・行方も分からなくなってしまうことも充分起こりえます。
では、このような場合に抵当権（休眠担保権）を抹消する方法はないのでしょうか？
休眠担保権の抹消手続きの方法
休眠担保権を抹消する方法は、ケースに応じていくつかの種類があります。
- 債権者（抵当権者）の連絡先が分かる場合
こちらの方法が最も基本的で簡単な方法です。抵当権者が特定できており、かつ抹消登記手続きに協力をしてくれるのであれば可能です。但し、抵当権者にも相続が発生しており、
相続人が当時の事情などが分かっていない場合には、本当に返済をしているのかなどの説明・疎明が必要になるケースもあります。
- 債権者（抵当権者）が既に清算結了している法人の場合
抵当権者が既に清算結了してしまっている場合は、不動産所有者と清算人が共同で抵当権抹消登記を申請することができます。
- 除権決定による手続き
抵当権者が行方不明であっても、抵当権が消滅していることを証明することができるのであれば、公示催告手続きを経て裁判所が行う裁判により、不動産所有者が単独で抵当権抹消登記を申請することができます。但し、手続きには費用及び時間が相応にかかってしまいます。
- 供託による手続き
抵当権者が行方不明であり、弁済期から20年以上が経過していて、債権額と利息、損害金の全額に相当する金銭を供託するという条件を満たせば、不動産所有者が単独で抵当権の抹消登記をすることができます。
ただし、弁済期を証する情報が必要であり、証明をすることが難しく、また供託する金額が多大にかかってしまうケースもあります。
- 訴訟による手続き
抵当権者が所在不明ではないが抵当権抹消登記手続きに協力しない場合は、抵当権者を相手方として抵当権抹消の訴訟を提起し、判決を得ることによって、不動産所有者が単独で抵当権抹消登記を申請することができます。
以上のような代表的な手続きがありますが、ケースによって行う方法は異なってきます。昔の抵当権が残っていて、お困りの方がおられれば一度ご相談ください。
当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでもお立ち寄りください。
初回相談・見積り作成は無料です。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
相続登記に期限はあるの？
相続登記に期限はあるの？
亡くなられた方が不動産を所有していた場合、相続登記を行わないと売却したり、賃貸に出すことなどはできません。それでは、相続登記はいつまでに行う必要があるのでしょうか？
実際は、相続登記に期限はありません。よって相続登記をせずに放置していても、特に罰則などもありません。
相続登記は戸籍などを集めたり、相続人同士での話し合いも必要な為に、手続きを先延ばしておいたり、面倒で放置しておくこともあるでしょう。
しかし、相続登記をせずに放置しておくと以下のような問題が起こることもありますので、当事務所では早めの相続登記をお勧めしております。
相続登記をせずに放置していたら
相続人同士で話し合いはついていたものの、相続登記をせずに放置していたところ、相続人の一人が亡くなってしまった。。。
このような場合に相続人全員で一旦話し合いがついていたものの、今度は亡くなった相続人の相続人とも協議をする必要が出てきます。最初の相続人は身近な関係（兄弟など）が多く、協議しやすい環境が多いでしょう。しかし相続登記をしない内にその兄弟などが亡くなってしまうと、次はその兄弟の相続人（子ども）との協議が必要にあり、自分とは縁の遠い関係になっていくので、住所、連絡先が分からなかったり、協力もすんなりと得ることが難しくなってきます。
また、相続登記には相続人全員の同意及び亡くなった方及び相続人の戸籍が原則必要です。相続人がどんどん増えていくとその分費用も手間もかかってきてしまいます。
相続登記をしようと思ったら
亡くなられた方が不動産を所有していたら、速やかに相続登記をしておいた方が良いでしょう。
登記手続きに必要となる書類、費用などは個々の相続案件によって変わりますので、当事務所へ一括でご依頼頂ければ、戸籍など必要な書類の収集から、手続きに必要な書類の作成まで全てお手伝いさせて頂きます。
税制面でもご相談も当事務所が提携している税理士のご紹介もできますので、安心してご相談ください。
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住宅ローン返済中にローン契約者が亡くなったら
住宅ローン返済中にローン契約者が亡くなったら
皆さんが住宅ローンの借入の契約をする際に団体信用生命保険（以下「団信」といいます）に加入されていることが殆どだと思います。この団信という制度は、住宅ローンの返済中にローン契約者が死亡あるいは高度障害になった場合に、本人に代わって保険会社がその時点でのローン残高に相当する保険金を金融機関に払い込み、その結果住宅ローンが完済となるものです。現在は死亡あるいは高度障害だけでなく、金融機関の商品によっては三大疾病になった際にも団信が適用される保険商品などもあります。
団信に加入していたローン契約者が死亡した場合には、上記の通り住宅ローンは完済されますので、相続人は住宅ローンの返済を引き継ぐことはありません。但し、返済義務を免れる代わりに、自宅を金融機関に差し出すものではなく、相続人は自宅について相続をすることができます。
これに対し、団信に加入していなかった場合はローン契約者が死亡しても、住宅ローンの支払いに影響はなく、相続人は相続放棄をして自宅を手放さない限りは、返済義務を引き継ぐこととなります。
団信に加入していて住宅ローンが完済されたら
団信によって住宅ローンが完済となった場合でも、自動的に自宅の登記簿から抵当権が消えるわけではありません。
抵当権の登記を抹消するには、抵当権の抹消登記に必要となる書類を集めて、当該不動産の管轄法務局に抵当権抹消の登記申請をする必要があります。
抵当権抹消の手続きについて
団信によって住宅ローンが完済され、抵当権の効力が亡くなった際の抵当権抹消手続きの手順は①ローン契約者の死亡②団信による住宅ローンの完済③完済による抵当権の抹消 という順番で事実が発生しておりますので、自宅の所有者の名義を相続登記してから、抵当権抹消登記の手続きをする運びとなります。
相続登記については、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍、遺産分割をする際には遺産分割協議書及び印鑑証明書、不動産を実際に相続する方の住民票などの書類が必要となります。相続登記の書類及び抵当権抹消の書類が揃っていれば、①相続登記②抵当権抹消登記を同時に申請することもできます。
この手続きは、特段いつまでにしなければならないという期限はありませんが、金融機関から送られてくる抵当権抹消書類を紛失したり、相続人間で二次相続が行ったときには余分な費用や時間がかかってしまうことも十分あり得ますので、なるべく速やかに当該手続きを申請することをお勧めします。
団信による住宅ローンの完済手続きでお困りのことがあれば、当事務所にご相談ください。
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相続登記をせずに売買できる？
相続登記をせずに売買できるのか
不動産を所有していた被相続人が亡くなった後に、相続した不動産を売却するケースも当然にあると思います。相続不動産を売却する場合に相続人全員の意思も合致しており、売却代金も法定相続分通りで分けるといったケースでは、後に相続人同士で揉めることもないでしょうし、手続き面、費用面でも節約できるので、相続登記をせずに売買することができればそれが一番です。しかしながら、いかに相続人全員の売却意思が確固たるものであっても、当該不動産を被相続人から相続人の名義に変更してからでないと、売買による所有権移転登記は行うことができません。これは原則生前に被相続人が売買契約を締結していた場合でも変わりません。
生前に売買契約を締結していたのだから、そのまま相続登記をせずとも所有権移転登記を行えるのではないかと思われる方も多いでしょう。確かに物権変動の時期については、民法第176条で
「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる」と定めています。この規定によれば、不動産の売買でも売買契約を締結したときに物権変動が生じ、売主から買主に移転されることになります。
但し、不動産売買では売買契約締結時には手付金のみを支払い、後日残代金の支払いと引き換えに不動産の引渡しを行う旨などの特約をつけておくことが通常です。これは、不動産の取引は高額であり、売買契約を締結してから金融機関にローンを申し込みしたりと残代金の準備をする時間が必要であり、売買契約締結と同時に代金の全額を売主が受け取ることは、現実的ではないからです。
よって言い換えると被相続人が生前に不動産の売買契約を締結しており、その契約書の中に残代金の支払いと引き換えに引渡しをする旨などの特約がなければ、売買契約締結時に被相続人から買主に所有権移転されていたことになるので、相続登記をせずに買主に所有権移転登記をすることが可能です。
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株式会社における不動産取引の際の利益相反について
株式会社での取締役の利益相反とは
取締役が自分のために株式会社と取引をするときは、その株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示した上でその承認を受けなければならないとされています。取締役が自分のためにする取引とは、その取引が利益相反取引に該当するかは外形的に判断されるため、取締役が実際に経済的な利益を受けない取引も利益相反取引に該当します。
例を挙げると、取締役が3,000万円で購入した不動産を、自分が取締役を務める株式会社に4,000万円で売却した場合も、2,000万円で売却した場合も、実際に利益を挙げたかどうかに関わらず、利益相反取引に該当することになります。
ただし、次のような明らかに会社の利益を害さない取引は利益相反取引に該当しません。
- 取締役から会社への無利子の貸付
- 取締役から会社への贈与
利益相反取引と不動産登記
不動産登記手続きにおいて、このような取締役と会社が不動産の売買をしたときは、この利益相反取引を会社は「承認したことを証する書面」も一緒に提出しなければなりません。「承認したことを証する書面」とは株式会社の機関設置内容によって異なりますが、以下の通りとなります。
取締役会の決議（取締役会設置会社の場合）
●株主総会の決議（取締役会非設置会社の場合）
議事録を作成する際の注意点
- 取締役会設置会社の場合
利益相反取引を承諾を証する書面として法務局へ提出する取締役会議事録、株主総会議事録にはそれぞれその印鑑証明書の添付が必要とされています。取締役会議事録を添付する場合には、取締役会に出席した取締役と監査役は、書面で作成された取締役会議事録に実印を押印し、その印鑑証明書を添付しなければなりません。実印については、代表取締役は会社実印（法務局に届出している会社代表印）と押印し、その他の取締役・監査役は個人の実印を押印します。
印鑑押印制度と共に注意しなければならない点は、特別利害関係人です。特別利害関係人とは、当該不動産を会社に売ったり、会社から購入する当該取締役を指します。特別利害関係人が取締役会に参加しては公平な決議が行われない可能性がある為に、決議に参加することはできません。
- 取締役会非設置会社の場合
取締役会非設置会社の場合は、株主総会の決議が必要となりますが、議事録については取締役等の署名義務がありません。
不動産登記における利益相反取引を承諾する書面として株主総会議事録を提出するときは、少なくとも議事録作成者1名が記名押印をして、実印の押印及び印鑑証明書の添付をする必要があります。なお、ここでいう実印とは、代表取締役は会社実印（法務局に届出している会社代表印）であり、それ以外の取締役、監査役であれば個人実印がそれに当たります。
提出書類の原本還付について
取締役会議事録、株主総会議事録に添付した印鑑証明書の原本還付をすることはできませんが、取締役会議事録あるいは株主総会議事録自体は原本還付をすることができます。また、議事録に添付する印鑑証明書の有効期限は特段決まりがありませんので、3ヶ月より前に取得していたものでも問題ありません。
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