不動産 | 兵庫県尼崎市で相続遺言に力をいれている司法書士は無料相談対応の｢司法書士法人れみらい事務所｣ - パート 2

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遺言書に基づく遺贈登記で相続人の協力が得られないときは

遺言書による相続登記と遺贈登記

遺言書の内容が、法定相続人に「相続させる」と記載されているような場合では、この法定相続人が単独で名義変更の申請をすることができます。
これに対し、遺言書の内容が、相続人ではないものに対して「遺贈する」と記載されているような場合では、原則法定相続人全員の協力（印鑑証明書の取得や委任状の署名・捺印など）がなければ、遺贈による名義変更の登記をすることができません。

逆を言うと、このようなケースでは遺言書があっても、法定相続人全員の協力が得られない限り、登記手続きを進めることができません。
協力が得れらない場合の解決方法として、遺言書に遺言執行者が指定されていれば、遺言執行者の協力を得て手続きを進めることができますが、遺言執行者の指定がない場合にはどうすればよいのでしょうか。

遺言書に遺言執行者の指定がなくても、受遺者は遺言書の利害関係人として、管轄の家庭裁判所に遺言執行者の選任の申立をすることによって登記手続きを進めることができます。

遺言執行者の選任申立手続きの流れ

申立人　　

• 利害関係人（相続人、受遺者、遺言者の債権者など）

申立先

• 遺言者の最後の住所地の家庭裁判所

費用

• 収入印紙８００円
• 郵券（家庭裁判所によるがだいたい2000円程度）

申立に必要な書類

• 遺言執行者選任申立書
• 遺言執行者の死亡の記載のある除籍謄本
• 遺言書のコピー
• 利害関係を証明する資料

遺言執行者と司法書士

司法書士は家庭裁判所に提出する書類の作成ができるので、遺言執行者選任申立書類の作成をご依頼頂くことも可能です。

また、遺言書で遺言執行者が指定されていない場合、司法書士を遺言執行者の候補者として、家庭裁判所に遺言執行者の選任を申し立てることもできます。

遺言執行者の選任手続き方法や候補者などでお困りのことがあれば、当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

相続人になるかどうかでよくある質問（代襲相続と数次相続）

代襲相続と数次相続

相続人となるべき人については、民法で定められているので、配偶者や子は当然相続人になることはご存知でしょう。

ただし、相続開始前後に相続人が亡くなってしまった場合は誰が相続人となるのか。本来相続すべきであった相続人の権利は誰に帰属するのでしょうか。

ここでよくある質問が「代襲相続」と「数次相続」の違いから起こる相続人の問題です。

代襲相続と数次相続の違い

本来相続人であった者が被相続人より先に死亡した場合は、「代襲相続」です。

一方、相続人であった者が、被相続人の後に死亡した場合は、「数次相続」となります。

それでは、代襲相続と数字相続で相続人に変化は出てくるのでしょうか。

代襲相続のケース

例）家族構成：父A、母B、子C、子Cの妻D、孫Eの場合

Aさんが亡くなった際には、通常であれば相続人はB及びCとなります。

ではここで、Aさんより先にCさんが亡くなっているケースでは、代襲相続人としてEさんがBさんと共に相続人となります。

これを代襲相続といい、本来相続人になるべきだった者の子（Cの子E）が、先に死亡したCに代襲して相続人となるものです。

よって、この代襲相続のケースでは、相続人はBとEになります。

数次相続のケース

例）例）家族構成：父A、母B、子C、子Cの妻D、孫Eの場合

代襲相続のケースと同様の家族構成で考えてみます。

Aさんが亡くなった後に、Cさんが亡くなった場合の相続人は誰になるのでしょうか。

このケースでは、被相続人の死亡後に相続人が死亡している為、数次相続が生じます。

Aが死亡し、BとCが相続しますが、その後子Cが死亡したら、Cの相続人はCの妻Dと子Eである為、Cの配偶者までもがAの相続人おける相続人になるのです。

よって、この数次相続のケースでは、相続人はB、D、Eとなります。

このように、代襲相続と数次相続では相続人自体が変わってくることがある為に、注意が必要です。

代襲相続は被相続人の死亡よりも前に本来相続人になるはずだった者が死亡することによって起こるため仕方がありません。一方で、数次相続は、きちんと相続手続をしないでおくことで起こる問題だといえます。

相続手続を放置しておいて、数次相続が複数起こり、相続人が膨大になるケースも多々あります。。相続人が増えてくると、面識がなかったり話し合いが難しくなってくることで、相続手続を進めることは不可能になってしまうことも起こりえます。

相続登記の義務化も始まりますので、相続が起こったらなるべく速やかに相続手続をするということは大切です。

相続問題でお困りのことがあれば、ご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

遺言があった場合の遺言執行者の登記義務

遺言と遺言執行者の登記義務

遺言があった場合の不動産の名義変更手続きでお困りのことがあれば、気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

家族信託した不動産を売却するには

家族信託された不動産の売却

認知症対策などで不動産の家族信託（信託登記）をご検討されている方もおられると思います。

家族信託した後に、不動産を売却を視野に入れている方はそれに沿った家族信託の設定を行わなければなりません。それさえしっかり出来ていれば、勿論売却は可能です。

万一誤った設定をしてしまうと、せっかく家族信託をしたのに、売却ができない事態に陥ることも考えられますので注意が必要です。

不動産を家族信託する際の注意点

• 不動産の売買に関する項目があるか

信託契約の条項に信託する不動産について売買が含まれている場合には、売却することができます。

売却する際の売主については、家族信託した不動産については、名義人が委託者（元々の所有者）から受託者に変わりますので、受託者となります。

万一、信託契約の条項に売買に関する項目がない場合には、信託契約書の条項を変更するか、一旦合意解除により信託を終了させた上で委託者（元々の所有者）が売主となって売却する方法となります。

• 信託不動産に担保（抵当権など）がついていないか

信託不動産に担保がついている場合、所有者は受託者に変更されるものの、債務者は委託者のままで変わりません。

金融機関によっては、所有者を金融機関の承諾なしに第三者に移転した場合には、一括返済を求められることもありますので、事前に担保を抹消するか金融機関の承諾を得る必要があるでしょう。

まとめ

このように不動産を家族信託するには、適切に手順を踏んでいく必要があります。

せっかく家族信託したのに、当初の目的である売却ができなければ意味がありません。

不動産の家族信託をご検討されている方は、気軽にご相談ください。初回相談・費用見積は無料で承っております。

買戻し特約の抹消登記の簡易化

抵当権の債務者の相続登記

抵当権の債務者が亡くなったら

抵当権の債務者が亡くなられたら、相続により各相続人に法定相続分に応じて引き継がれます。

よって、本来は遺産分割協議の対象とはなりませんが、遺産分割協議によって債務を相続人の誰が引き継ぐのか取り決めることも可能です。

今回は債務者が亡くなった後の債務者変更登記の手続きについてご案内します。

登記手続きの方法としては、遺産分割協議があるのかないのかで方法も異なってきますので、参考にしてください。

遺産に関する話し合いがまとまったら、速やかに手続きを行いましょう

遺産に関する話し合い

亡くなられた方の相続財産の分け方について、口頭ではまとまっているものの、そのまま手続きを放置していることもあるかと思います。

相続人同士が仲良く、すぐに手続きを進めなくても、その内タイミングが来ればで良いと思っている方もおられるでしょう。

但し、口約束で話し合いがまとまったとしても、それだけでは何も話し合いの結果に対する証拠がありませんので遺産分割協議書を作成し、それに沿った相続手続きを行うことが大切です。

特に不動産の相続手続きは、放置しておくと以下のようなデメリットがでてきます。

相続手続きを放置するデメリット

①相続人に更に相続が発生するリスク
– 相続人に相続が発生すると、その相続人と再度話し合い（遺産分割協議）をやり直さなければならないリスクがあります。

②相続人と遺産分割協議自体ができなくなるリスク
– 相続人が認知症になったり、音信不通・行方不明になると遺産分割協議書に署名・捺印をもらえず手続きが進まないリスクがあります。

③相続人の一人が法定相続登記を入れてしまうリスク
– 相続登記については、相続人の内の一人が単独で法定相続分による相続人全員の相続登記をすることが可能です。これによって、後日登記をやり直すにしても余計な手間や費用などもかかってきます。

➃令和６年４月より相続登記が義務化される為に、過料が発生するリスク
– 令和６年４月１日から相続登記が義務化されます。理由なく、相続登記を放置していると過料が科せられるリスクがあります。

いずれにしても、相続登記の義務化により今後は正当な理由なくして相続登記を放置していると過料が発生してしまいます。

既に話し合いでご自身が不動産を相続することが決まっているのであれば、なるべく早めに相続登記をしておくのが望ましいでしょう。

当事務所では、相続登記やその他預貯金の相続手続きにも必要な戸籍収集の代行や遺産分割協議書の作成、登記申請までサポートさせて頂きます。

相続手続きで思い立ったら、是非気軽にご相談ください。

住所変更と抵当権抹消

抵当権抹消に先立って住所変更登記が必要となるケース

住宅ローンなどローンを完済したときには、金融機関から抵当権を抹消登記の手続きについて案内されるかと思います。

ただし、不動産を購入したとき（不動産登記簿上の住所）と完済したときの住所が異なっている場合には、抵当権抹消登記の前に「住所変更登記」をする必要があります。

不動産登記上の住所と現在の住所が一致することで、初めて本人と認められるからです。

住所変更登記の必要書類

住所変更登記の申請には、登記簿上の住所から現在の住所に住所が変わったことを証明する書類として、住民票や戸籍の附票が必要となります。

一度しか住所が変わってない方は、現在の住民票を取得すれば前住所の記載もありますので、それで事足ります。

しかしながら、複数回住所が変わっている方は、それぞれの住民籍があった役所で住民票除票を取得して現在の住所まで繋げていくことも可能ですが、住民票除票にも保存期間がありますので、昔の住所地の役所では廃棄されていることもあり得ます。

その際には、本籍地の役所で戸籍の附票を取得することで代用することもできます。

例外として、それでも住所変更の経緯が証明できない場合には、登記済証（権利証）の原本を法務局に提出し、本人に間違いない旨を記載することで、登記手続きをすることも可能です。

住所変更登記や抵当権抹消登記でお困りの方や、手続きが面倒なので任せたい方など、気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

遺言執行者の重要性について

相続した建物に登記がされていなかったら