不動産 | 兵庫県尼崎市で相続遺言に力をいれている司法書士は無料相談対応の｢司法書士法人れみらい事務所｣ - パート 5

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個人間（親族間）売買の注意点

個人間（親族間）売買で注意すること

（１）売買金額の決定方法

不動産の売買価格については、原則当事者の合意さえあれば取引は成立します。売主側から見るとなるべく高く、買主側から見るとなるばく安く買おうという気持ちが働くでしょうが、やはりある程度は相場価格を把握した上で売買金額を決めることが望ましいです。

お互いに良く知っている関係で長年お世話になっているからと安価で売買してしまうと、贈与（みなし贈与）と見做され後で課税される可能性も出てきます。

一般的には、以下のような指標を参考にしながら、価格を決めることが多いです。

• 公示地価・・・全国に設定された標準地について、毎年1月1日時点の価格を評価し、同年3月下旬に公表されているもの。
• 基準地価・・・公示地価とほぼ同じ内容だが、都道府県が主体となって毎年7月1日時点の価格を評価し、同年9月下旬に公表されているもの。
• 路線価・・・毎年1月1日時点の公示地価や売買価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額等をもとに、同年7月1日に公表されているもの。
• 固定資産税評価額・・・固定資産税を決める際の基準となる評価額で各自治体が個別に決定しているもの。土地であれば、時価の約70％が固定資産税評価額の目安とされている。
• 近隣の販売事例・・・マンション等であれば、同マンション内で過去の販売事例が存在することもありますので、その価格を参考にすることでマンションの価格を計算することもできます。
• 不動産会社・不動産鑑定士の査定等・・・不動産会社や不動産鑑定士に依頼すれば、査定書を貰うこともできます。但し、費用が別途かかってくることもあります。

（２）売買代金の支払い時期

不動産売買の場合には、通常売買契約書の中の特約にて売買代金の支払いと物件の引渡し、登記手続きは同時に行います。

お金を支払ったのに登記がされない、物件の引渡しをしたのにお金が振り込まれない、等後日のリスクを避ける為にも同時に手続きを行えるように段取りを踏んでおく方が良いでしょう。

（３）売買した後に面積が違っていた場合

土地の売買の場合には、登記簿上の面積をもとに売買価格を決めることになります。しかし、後日土地の測量をし直したところ、実際の面積が大きく異なっていた場合には、売買価格にも影響を及ぼすことがあります。

そのような事態を避ける為にも、測量をし直すのか、測量して面積が異なっていたら再清算するのか、等決めておくことも大切です。

（４）隣地との境界問題

以前から存在している不動産（土地）では、隣地との境界が曖昧なこともあり、境界点もない物件もあります。売主以前から隣地との関係性が良好であったので問題にならなかったが、所有者が変わった途端に隣地と境界問題で揉めることもあります。

後日のリスク回避の為にも、境界の明示について売主がどの程度の義務を負うのかは決めておくことは大切です。

（５）売買物件に抵当権等が設定されている場合

対象物件に抵当権や差押等の登記がされている場合には、所有権移転（売買）と同時に又はそれ以前に抹消することができるかどうか確認しておく必要があります。

その他にも、個人間（親族間）売買に起こりうるリスク・問題点は存在します。

仲介手数料がかからないだけという安易な理由で取引をしてしまうと後日の紛争に発展してしまう可能性もあります。

個人間（親族間）売買をご検討されている方は当事務所にお気軽にご相談ください。

当事者双方の意向に沿った売買契約書作成・売買に関するリスクの回避・登記申請まで一貫してサポートいたします。

遺産分割調停による相続登記とは

遺産分割調停とは

被相続人の死亡により相続が開始したものの、その遺産の分割方法等について相続人間の話合いがつかない場合には、家庭裁判所に対して遺産分割調停の手続きを利用することができます。
この調停は、相続人の内の1人でも手続きを利用することができますが、他の相続人全員を相手方として申し立てなければなりません。

調停手続きでは、家庭裁判所によって選任された調停委員のもと、当事者による話し合いが行われます。
この話し合いでは、当事者双方から事情を聴いたり、必要に応じて関係する資料等の提出、遺産についての鑑定を行う等事情をよく把握したうえで、各当事者がどのような分割方法を希望しているかがの意向を踏まえた上で解決案の提示をしたり、解決のための助言がなされるため、客観的な解決を図ることができます。

なお、話し合いがまとまらず調停が不成立になった場合には、自動的に審判手続きが開始され、裁判官により一切の事情を考慮して、審判することになります。また調停手続きを最初にとることなく、いきなり審判手続きを利用することも可能です。

調停が成立した場合の相続登記

相続人間による遺産分割調停が成立すると、確定した審判と同一の効力を有するものとして扱われます。

相続財産の中に不動産がある場合には、調停手続きの中で、不動産の分割方法には定められていると思いますので、調停内容に沿った相続手続きが必要となります。注意しなければならない点は、調停で不動産の名義が誰になるのか定められていても、登記上の名義人は自動的に変わるわけではないということです。
あくまで、法務局に対して相続登記の申請が別途必要です。この場合には、不動産の名義を取得する方の単独申請により行うことができます。

• 必要書類

  １．遺産分割調停調書謄本（正本）

  ２．被相続人の死亡を証する書面
  （除籍謄本等です。相続開始日が調停調書に記載されている場合は不要となります）

  ３．被相続人の最後の住所を証する書面
  （住民票除票・戸籍の附票等。調停調書に記載されている被相続人の最後の住所と、登記簿上の住所が同じ場合は不要となります）

  ４．不動産の名義人となる方の住民票

  ５．固定資産税評価証明書又は固定資産課税通知書
  （登録免許税の計算に必要となります）

相続全般や相続登記でお困りのことやご相談があれば、当事務所にご連絡ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

不動産登記名義人の住所・氏名が変わったら

不動産登記名義人の住所・氏名の変更登記

よって、今後の不動産登記法の改正により、義務付けられることもあり、不動産の登記簿は現在の権利関係を正確に表すものですので、住所や氏名の変更があったときには、変更登記をしておいた方が良いでしょう。

変更登記に必要な書類

住宅ローンやアパートローンの借換え登記

ローンの借換えについて

お客様が現在組まれている住宅ローンやアパートローンを新しく別の金融機関などでローンを組み替えることを「ローンの借換」と一般的に言います。

昨今の低金利化の中で、以前に固定金利などでローンを組まれている方は、借換をした方が月々の返済額に大きくメリットが出ることもあるでしょう。

いずれにしても、ローンを組まれた場合にはその金融機関の抵当権が当該物件に設定されていることが殆どです。ローンの借換をされる際には、現在設定されている「抵当権の抹消登記」と新たにローンを組まれる金融機関での「抵当権の設定登記」を行わなくてはなりません。

この借換登記については、「抵当権の抹消登記」と「抵当権の設定登記」を同時に行う必要があるために、お客様ご自身で登記を行うことは金融機関も了承しないでしょう。よって、司法書士に登記を依頼することとなります。

当事務所も金融機関から借換登記については、よくご依頼を頂いておりますので、お客様もローンの借換をご検討されている場合には、是非当事務所にお声がけください。

見積書の提示から、金融機関との打合せ・立会・抵当権抹消書類の代理受領まで責任をもって行います。

借換え登記の流れ

１．ご相談・お問合せ

メールや電話でも随時受け付けておりますので、気軽にご連絡ください。

２．登記費用見積書の提示

費用見積は無料で承っております。見積書の金額についてご了承頂けたら、正式に業務に着手します。

３．金融機関との打合せ

新たに借換をされる金融機関とローン実行までの打合せ・必要書類などの調整をします。

また、ご返済される金融機関にも事前に連絡の上、手続きに漏れがないようにいたします。

４．ローン契約の立会

原則、新たにローンを組まれる金融機関でローン契約をされる際に、当事務所も立会をいたします。

その際に、登記申請に必要な書類も当事務所が持参しますので、ご説明の上、署名・捺印を頂きます。

５．ローンの借換え実行

ローンの借換え実行当日には、抵当権の設定登記及び抵当権の抹消登記を当事務所で行います。

抵当権抹消登記については、お客様に同行して受取りに行くケースもありますが、当事務所のみで受け取れる場合には委任状等を頂き、当方で代理受領いたします。

６．登記完了・書類返却

登記が完了したら（2週間程度お時間を要します）、お客様ご希望の住所に返却書類を郵送にて送らせて頂きます。

尼崎市、伊丹市、西宮市、宝塚市如何に関らず、ローンの借換えをご検討されている方は当事務所にご相談ください。

金融機関との繋がりもありますので、ご依頼があれば金融機関をご紹介することも可能です。

初回相談・費用見積は無料です。

空き家問題と相続登記の有無

競売物件をローンで購入するには

競売物件の購入方法

競売物件を落札すると、裁判所より指定された代金支払期日までに代金を納付することで、裁判所書記官から法務局に所有権移転登記などの手続きが嘱託され、ご自身の名義の不動産となります。

競売物件の代金支払については、一括納付とされているために、自己資金を調達しなければならず、個人の競売物件の入札参加は難しいものとなっていました。しかしながら、民事執行法82条2項の制定により、競売物件に対してもローンを組むことは可能となっています。

従来であれば、代金を納付してから所有権移転登記がなされるまでには一定の時間が必要となる競売物件には、金融機関の担保設定ができず、金融機関も競売物件のローンには消極的でした。

しかしこの制度を利用することで、代金納付と同時に担保設定が可能となり、ローンでの購入もしやすいものとなっています。

競売物件の購入でローン制度の利用を検討されている方、手続きでお困りの方などは、当事務所にご相談ください。

金融機関や裁判所との調整なども、一緒にさせて頂くこともできますので、お気軽にご連絡ください。

相続した不動産が遠方にある場合の手続き

不動産の相続登記

亡くなられた方が不動産をお持ちであった場合には、相続による名義変更の登記手続が必要です。

必要といっても、相続登記は義務化されておりませんので、不動産が遠方の場合や山林などで誰も使用しないから等の理由でそのまま放置をしておいても、特に罰則規定はありません。

しかし今後2024年（令和6年）を目処に相続登記は義務化される予定です。よって、今後は相続が発生したら相続登記は速やかに手続きをされることが望ましいでしょう。

相続した不動産が遠方にある場合

では、相続登記は司法書士に依頼しないと出来ないものでしょうか。

結論としては、ご自身でも手続きをすることは可能です。しかしながら、相続登記は当該不動産を管轄している法務局で手続きを行う必要があります。

また、法務局は平日しか業務を行っておりません。

例えば、相続した不動産が東京で相続人が兵庫県にお住まいのケースでは、平日の日中に東京の管轄法務局まで登記の手続きに出向くか郵送で手続きを行わなければなりません。無事に法務局に書類を提出できても、不備があった場合には、補正の手続きも必要となり、ある程度の時間も費用もかかってくるでしょう。

このような場合には、最初から司法書士へ相続登記をご依頼されたらいかがでしょうか。

司法書士に依頼すると、勿論報酬が発生しますが、登記に必要な書類も確実に集めることもできますし、申請も不備なく行うことができますので、確実・安全です。

当事務所では、オンライン申請を行っておりますので、不動産の相続登記であれば全国対応が可能です。

お困りのことがあれば、是非一度気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料です。

抵当権付等の不動産を相続したら

担保付不動産（抵当権等）を相続したら

相続登記の義務化は、遡って適用されるのか？

相続登記の義務化

「不動産の所有者について相続があったときは、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記するよう義務づける」主旨の法改正が2024年を目処に施行される予定です。

本法律施行後は、「義務化」とありますので、登記をしなかった場合には10万円以下の過料を科されることがあります。

皆さんが気になる点は、この相続登記の義務化は相続がいつ開始されたかに適用が変わってくるかどうかだと思います。

法律施行後に相続が開始された場合には、相続登記の義務化が適用されるのは当然分かると思いますが、法律施行前（昭和～令和6年迄）に相続が開始した不動産について相続登記をしていなかった場合にも、義務化は適用されるのでしょうか。

結論としては、義務化は適用されます。「相続登記の義務化は遡って適用される」ということです。

よって、現在相続登記をしていなくても特段罰則規定はありませんが、このまま放置しておいては、今後過料が科される可能性がある、というなので注意してください。

相続登記について、ご相談・お困りのことなどあれば当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料です・

宗教法人に不動産を寄付するには

不動産を寄付するには

当事務所でも最近、現在不動産を所有しているが、相続人もいないので、お世話になった近所のお寺に寄付したいと相談を受けました。

「寄付」という行為によっても、売買や相続と同様に名義変更の登記を行うことができます

そもそも「寄付」とは「金銭や財産などを公共事業、公益・福祉・宗教施設などへ無償で提供すること」とされていますので、お寺に無償で不動産を提供する行為は「寄付」に該当します。

無償で提供する行為は「贈与」の意味合いと似たものですが、相手方が公益性の高いような者のときには「寄付」になります。

寄付する方の必要書類は売買や贈与の登記と同じように

• 印鑑証明書
• 対象不動産の登記済証（登記識別情報通知）
• 実印
• 対象不動産の固定資産税評価証明書

などが必要となってきます。

宗教法人が不動産を貰う場合

不動産を取得するには、通常「登録免許税」「不動産取得税」などが課税されますが、宗教法人の場合には「非課税証明書」を取得することで非課税にすることができます。

ただし、非課税証明書を取得するには、管轄都道府県知事の証明が必要となります。

要件としては、宗教法人が専ら自己の宗教の用途に供する境内建物又は境内地を取得する場合（宗教法人の施設として使用する）に限られており、土地や建物の図面や写真なども提出する必要があります。

非課税証明書を登記申請の際に添付することで、登録免許税は非課税となりますが、一旦名義変更登記をした後に非課税証明書を提出しても還付を受けることは出来ませんので、ご注意ください。

寄付したい先が決まっている方や検討されている方は、お気軽にご相談ください。

寄付により渡す方、寄付により貰う方双方の手続きを全てサポートさせて頂きます。

初回相談・費用見積は無料です。