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個人間（親族間）売買の注意点
個人間（親族間）売買で注意すること
（１）売買金額の決定方法
不動産の売買価格については、原則当事者の合意さえあれば取引は成立します。売主側から見るとなるべく高く、買主側から見るとなるばく安く買おうという気持ちが働くでしょうが、やはりある程度は相場価格を把握した上で売買金額を決めることが望ましいです。
お互いに良く知っている関係で長年お世話になっているからと安価で売買してしまうと、贈与（みなし贈与）と見做され後で課税される可能性も出てきます。
一般的には、以下のような指標を参考にしながら、価格を決めることが多いです。
- 公示地価・・・全国に設定された標準地について、毎年1月1日時点の価格を評価し、同年3月下旬に公表されているもの。
- 基準地価・・・公示地価とほぼ同じ内容だが、都道府県が主体となって毎年7月1日時点の価格を評価し、同年9月下旬に公表されているもの。
- 路線価・・・毎年1月1日時点の公示地価や売買価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額等をもとに、同年7月1日に公表されているもの。
- 固定資産税評価額・・・固定資産税を決める際の基準となる評価額で各自治体が個別に決定しているもの。土地であれば、時価の約70％が固定資産税評価額の目安とされている。
- 近隣の販売事例・・・マンション等であれば、同マンション内で過去の販売事例が存在することもありますので、その価格を参考にすることでマンションの価格を計算することもできます。
- 不動産会社・不動産鑑定士の査定等・・・不動産会社や不動産鑑定士に依頼すれば、査定書を貰うこともできます。但し、費用が別途かかってくることもあります。
（２）売買代金の支払い時期
不動産売買の場合には、通常売買契約書の中の特約にて売買代金の支払いと物件の引渡し、登記手続きは同時に行います。
お金を支払ったのに登記がされない、物件の引渡しをしたのにお金が振り込まれない、等後日のリスクを避ける為にも同時に手続きを行えるように段取りを踏んでおく方が良いでしょう。
（３）売買した後に面積が違っていた場合
土地の売買の場合には、登記簿上の面積をもとに売買価格を決めることになります。しかし、後日土地の測量をし直したところ、実際の面積が大きく異なっていた場合には、売買価格にも影響を及ぼすことがあります。
そのような事態を避ける為にも、測量をし直すのか、測量して面積が異なっていたら再清算するのか、等決めておくことも大切です。
（４）隣地との境界問題
以前から存在している不動産（土地）では、隣地との境界が曖昧なこともあり、境界点もない物件もあります。売主以前から隣地との関係性が良好であったので問題にならなかったが、所有者が変わった途端に隣地と境界問題で揉めることもあります。
後日のリスク回避の為にも、境界の明示について売主がどの程度の義務を負うのかは決めておくことは大切です。
（５）売買物件に抵当権等が設定されている場合
対象物件に抵当権や差押等の登記がされている場合には、所有権移転（売買）と同時に又はそれ以前に抹消することができるかどうか確認しておく必要があります。
その他にも、個人間（親族間）売買に起こりうるリスク・問題点は存在します。
仲介手数料がかからないだけという安易な理由で取引をしてしまうと後日の紛争に発展してしまう可能性もあります。
個人間（親族間）売買をご検討されている方は当事務所にお気軽にご相談ください。
当事者双方の意向に沿った売買契約書作成・売買に関するリスクの回避・登記申請まで一貫してサポートいたします。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
遺産分割調停による相続登記とは
遺産分割調停とは
被相続人の死亡により相続が開始したものの、その遺産の分割方法等について相続人間の話合いがつかない場合には、家庭裁判所に対して遺産分割調停の手続きを利用することができます。
この調停は、相続人の内の1人でも手続きを利用することができますが、他の相続人全員を相手方として申し立てなければなりません。
調停手続きでは、家庭裁判所によって選任された調停委員のもと、当事者による話し合いが行われます。
この話し合いでは、当事者双方から事情を聴いたり、必要に応じて関係する資料等の提出、遺産についての鑑定を行う等事情をよく把握したうえで、各当事者がどのような分割方法を希望しているかがの意向を踏まえた上で解決案の提示をしたり、解決のための助言がなされるため、客観的な解決を図ることができます。
なお、話し合いがまとまらず調停が不成立になった場合には、自動的に審判手続きが開始され、裁判官により一切の事情を考慮して、審判することになります。また調停手続きを最初にとることなく、いきなり審判手続きを利用することも可能です。
調停が成立した場合の相続登記
相続人間による遺産分割調停が成立すると、確定した審判と同一の効力を有するものとして扱われます。
相続財産の中に不動産がある場合には、調停手続きの中で、不動産の分割方法には定められていると思いますので、調停内容に沿った相続手続きが必要となります。注意しなければならない点は、調停で不動産の名義が誰になるのか定められていても、登記上の名義人は自動的に変わるわけではないということです。
あくまで、法務局に対して相続登記の申請が別途必要です。この場合には、不動産の名義を取得する方の単独申請により行うことができます。
- 必要書類
１．遺産分割調停調書謄本（正本）
２．被相続人の死亡を証する書面
（除籍謄本等です。相続開始日が調停調書に記載されている場合は不要となります）３．被相続人の最後の住所を証する書面
（住民票除票・戸籍の附票等。調停調書に記載されている被相続人の最後の住所と、登記簿上の住所が同じ場合は不要となります）４．不動産の名義人となる方の住民票
５．固定資産税評価証明書又は固定資産課税通知書
（登録免許税の計算に必要となります）
相続全般や相続登記でお困りのことやご相談があれば、当事務所にご連絡ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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相続放棄の順位とは
相続放棄の順位
法定相続人には以下のように順位が定められています。
- 法定相続人の順位
配偶者がいれば配偶者は必ず相続人となります。その他、配偶者とともに、子、両親、兄弟姉妹がその順位に応じて相続人となります。
※配偶者がいれば、常に相続人となります。
第1順位相続人は、その時に存在していれば、必ず相続人となりますが、第2順位や第3順位の人は、自分より前の順位の相続人が全ていないときに初めて相続人となります。よって、被相続人に子がいれば、被相続人の両親や兄弟姉妹は相続人となりません
相続放棄をする際に、この相続人の順位はどう影響するのでしょうか。第1順位の相続人である子が相続放棄を行った場合には、その子はもともと相続人でなかったという扱いになります。
よって、相続人の順位自体が変わることとなり、第2順位の相続人である直系尊属（両親、祖父母など）に相続権が移ります。第2順位の相続人である両親なども既に亡くなっていたり、相続放棄をしたような場合には、第3順位となる兄妹姉妹（兄弟姉妹がなくなっている時には、甥・姪）に相続権が移っていくこととなります。
つまり、第3順位の相続人には、第1順位・第2順位の相続人が全て相続放棄をしない限りは相続権が移ることはありません。
その他法定相続人について注意する点
- 相続人となる子は、実子・養子を問いませんし、複数いる場合にも実子と養子で相続分は異なりません。非嫡出子については、被相続人より認知を受けている必要があります。相続人が子の場合に、被相続人より先に子が死亡しているときには、被相続人の孫が相続人となり、これを「代襲相続」といいます。
- 第2順位相続人である直系尊属（両親など）が相続人となる場合には、両親が先に死亡している場合には、祖父母が相続人となります。また、子と同様に、直系尊属には実親・養親は問わず、同じ相続分となります。
- 第3順位相続人である兄妹姉妹が相続人となる場合には、父（または母）の異なる兄妹（異父・異母兄弟）については、両親が同じ兄弟姉妹の相続分の半分となります。また、子と同様に代襲相続の規定もありますが、子と違い、被相続人よりも先にその兄弟姉妹が死亡している場合には、その兄弟姉妹の子は相続人となりますが、兄弟姉妹の孫は相続人となることはありません。※代襲相続は相続人である兄弟姉妹の子までであり、孫までは代襲できないということです。
相続放棄の順位が移ったら
相続放棄には期限があり、原則「被相続人が亡くなり自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」と定められています。
先順位の相続人が相続放棄をすることで、次順位の相続人に相続権が移ることになりますが、自動的に「あなたに相続権が移りましたよ」と通知されることはありませんので、注意が必要です。
自身は相続人にあたると思ってもいなかったのに、ある日突然債権者から相続人として請求が来ることも考えれらます。その際は債権者から請求があった日に初めて相続の開始があったことを知ったことになるので、その日から3ヶ月以内に相続放棄の手続きをすれば間に合います。
しかしながら、突然債権者から通知が来ると困惑するでしょうし、先順位の相続人に対して不信感が起こることもあり得ますので、お互いに連絡がとれるような関係性であれば、先順位の相続人は相続放棄をする際には、次順位の相続人に対して一言その旨を伝えておくことも大切かもしれません。
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死亡日が推定年月日等の場合の相続登記
死亡日が推定年月日等で戸籍に記載されている場合の相続登記
相続による所有権移転登記を申請する際の登記原因は、「令和〇年〇月〇日相続」となります。
この年月日は、被相続人（亡くなられた方）の戸籍謄本（除籍謄本）に記載されている死亡日=相続開始日のことを指します。
それでは、戸籍謄本に亡くなった日について記載がはっきりされていない場合の相続登記はどう申請すればよいでしょうか。
被相続人（亡くなられた方）の戸籍謄本（除籍謄本）には、亡くなられた日の記載があります。
通常戸籍謄本の中で死亡日の記載については、以下のようになります。
【死亡日】令和〇年〇月〇日
【死亡時分】午前●時●分
例外的に亡くなられた方の死亡の日時などがはっきりとしない場合には、戸籍謄本の記載が以下のようにされることもあります。
【死亡日】令和〇年〇月〇日頃
推定令和〇年〇月〇日
年月日不詳
令和〇年〇月〇日から同月〇日の間に死亡
このような場合の相続登記の登記原因日は、基本的には戸籍謄本に合わせる形で申請することとなります。
例）令和〇年〇月〇日頃相続
推定令和〇年〇月〇日相続
年月日不詳相続
令和〇年〇月〇日から同月〇日の間相続
この取扱いは年月日のみで、相続登記は時刻については登記されないので、時刻に「頃」や「不詳」との記載があっても相続登記には影響はありません。
相続登記といっても、登記原因日を含めた登記申請書の作成、遺産分割協議書の作成、戸籍謄本等の収集など多岐に亘る作業があります。
当事務所にご相談頂けたら、その手間や労力も省け、ご意向に沿った相続登記のサポート致します。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
お気軽にご連絡ください。
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遠方にある不動産を相続した場合
遠方にある不動産の相続登記
実家から離れて生活していた、などの理由により遠方にある不動産を相続した場合には、相続の手続きをするにあたって手続きが複雑になるのではないか？何度か不動産の所在地に足を運ぶ必要かあるのではないか？など気にされることもあるかもしれません。
確かに以前は司法書士やご自身が相続登記をする際には、不動産の所在地を管轄する法務局に出向いて手続きをする必要がありました。
しかしながら現在はオンラインによる不動産登記が全国どこの法務局でも出来るようになったために、現地に行く必要性はなくなりました。
当事務所でも、勿論オンラインで全国の不動産登記申請には対応できます。オンライン申請なので、現地に出向く必要もなく、余分な交通費などを頂くこともございません。不動産が遠方にあるので頼みにくいのではないか、などは気にせず安心して手続きをお任せください。
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不動産登記名義人の住所・氏名が変わったら
不動産登記名義人の住所・氏名の変更登記
不動産を購入した後に、引っ越したり、結婚や離婚などをすることにより、住所や氏名が変わることも当然に考えられます。
住所や氏名が変わったときには、役所や警察署（運転免許証の関係）などに届け出ることにより、変更した旨の手続きをしなければなりません。
では、不動産の登記名義人が同様に住所・氏名の変更があったときに、法務局にその旨の登記申請をしなければならないでしょうか。
不動産の登記名義人も登記申請をしない限りは自動的に変わることはありませんが、特段その期限もなく、また罰則等の規定があるわけではありません。
（※不動産登記法の改正により、今後住所等の変更日から2年以内に変更登記の申請を義務付ける旨の方策が予定されています、正当な理由のない申請漏れには過料の罰則あり）
では、どのようなケースで登記名義人の住所・氏名の変更登記をする必要があるのでしょう。
住所・氏名の変更登記が必要な場合
不動産を売却したり、贈与したりするケースでは、その前提として不動産登記名義人の住所や氏名が現状と異なっているときには、変更登記をしなければなりません。
住所や氏名が登記簿上の記録と異なっていれば、法務局は同一人物として見ないために、現在の住所や氏名と一致させる必要があるのです。
よって、今後の不動産登記法の改正により、義務付けられることもあり、不動産の登記簿は現在の権利関係を正確に表すものですので、住所や氏名の変更があったときには、変更登記をしておいた方が良いでしょう。
変更登記に必要な書類
- 住民票（登記上の住所から現在までの繋がりの分かるもの）
- 戸籍附票（住所が何回も変わっているような場合）
- 戸籍謄本（氏名の変更があった場合）
- 認印
- 本人確認書類（免許証など）
ご自身のケースでどの書類が必要になるかは、当事務所にご相談頂ければ、ご説明させていただきます。
また、当事務所にて代理で取得することもできます（その場合は実費などを別途いただきます）。
初回相談・費用見積は無料で承っておりますので、まずはご相談ください。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
任意後見人になるには
任意後見人とは
任意後見制度を利用する場合には、法定後見制度と違い、契約で依頼した方を任意後見人とすることができます。
他方、法定後見制度では、後見人について希望を伝えることはできるものの、最終的には家庭裁判所から選任された人がなるために必ずしも希望が通るとは限りません。
よって、任意後見制度を利用することでご自身が信頼できる方を任意後見人として選任することができ、その点では利用しやすい制度となっています。ただし、ご自身で選んだ方ならどなたでも、任意後見人となれるわけではなく、一部制限があります。
任意後見人になれない人
以下のような事項に該当する方を任意後見人には選任することはできませんので、ご注意ください。
- 未成年者
- 家庭裁判所で解任された法定代理人、保佐人、補助人
- 破産者
- 行方の知れない者
- 本人に対して訴訟をし、又はした者及びその配偶者並びに直系血族
- 不正な行為、著しい不行跡その他任意後見人の任務に適しない事由がある者
任意後見制度について、検討中の方、内容を知りたい方、質問がある方など当事務所にお気軽にご相談ください。
初回相談は無料で承っております。
また、任意後見制度の詳細については、以下の当ホームページもご参照ください。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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「遺言・相続」「会社設立」は司法書士？行政書士？
司法書士と行政書士の業務
「遺言作成」や「相続相談」「会社設立」などのキーワードで検索すると、多くの司法書士事務所や行政書士事務所のホームページを目にされることでしょう。ご依頼される方にとっては、司法書士事務所と行政書士事務所のどちらに依頼した方が良いのか、ホームページを見ても分かりにくいと思います。
当事務所は司法書士事務所、行政書士事務所を併設しておりますので、どちらの事務所でご依頼頂いても特段問題はありませんが、お客様にとっては色々なホームページを見る中で、一体どちらに依頼するのが良いのか悩まれるケースもあるでしょう。
司法書士と行政書士は、似た業務内容の仕事も実際にはあります。それが、先ほど書きました「遺言・相続」や「会社設立」の分野です。
しかし、実は同じように見えても、業務範囲が明確に制定されていますので、ご依頼される内容によってどちらに頼むのが良いのか比較してください。
- 「遺言・相続」
| 依頼内容 | 司法書士 | 行政書士 |
| 遺言書の作成 | 〇 | 〇 |
| 遺産分割協議書の作成（相続人間での紛争がない場合） | 〇 | 〇 |
| 相続人の調査 | 〇 | 〇 |
| 相続による名義変更登記 | 〇 | ✕ |
| 相続放棄手続き | 〇 | ✕ |
| 家庭裁判所への調停・審判の申立書作成 | 〇 | ✕ |
| 家庭裁判所への遺言書検認手続き | 〇 | ✕ |
司法書士も行政書士も遺産分割協議書や遺言書の作成は行うことができます。
しかしながら、被相続人が不動産を所有していた場合の相続による名義変更手続きは司法書士のみが行うことができますので、相続財産に不動産があるような場合には、司法書士では全て纏めて手続きを行うことはできますが、行政書士では相続登記の手続きはご自身でされるか別に司法書士に依頼する必要が出てきます。
また、家庭裁判所に対しての書類作成手続きは司法書士は行うことはできますが、行政書士はできません。
以上のように、相続財産の内訳（預貯金だけなのか、不動産もがあるのか）やどこまでサポートをお願いしたいのかなどのケースによって検討してください。
- 「会社設立」
| 依頼内容 | 司法書士 | 行政書士 |
| 定款・議事録等作成 | 〇 | 〇 |
| 公証役場での定款認証 | 〇 | 〇 |
| 会社設立の登記手続き | 〇 | ✕ |
司法書士も行政書士も会社設立に必要な書類の作成は行うことができます。
ただし、法務局にて提出する設立登記手続きは司法書士でないと行うことができません。会社設立は登記が効力要件となっていますので、登記をしないことには会社は成立しません。よって、会社設立まで全てサポートを望まれるのであれば、司法書士の方が良いでしょう。
行政書士の依頼された場合には、設立登記手続はご自身でされるか別に司法書士に依頼することとなります。
まとめ
これらは、あくまで業務内容の違いとして記載してだけなので、「どこの部分まで依頼するのか」「依頼したときの報酬の面」や「相談したときの事務所の対応」、などトータルで検討してお客様が信頼できると思った事務所に依頼するのが良いでしょう。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
遺言で生命保険金の受取人を変更するには
遺言とは
遺言は、遺言書を残されるご自身の意思を残すための制度です。自分が死んだあとも家族が揉めることなく暮らしてほしい、世話になった人に金銭を渡したいなど、ご本人の意思をを叶えるためには遺言が必要です。あくまでご家族様の思い通りの相続を実現するための制度ではありません。ただし、遺言は万能なものではなく、法的効力を持たせることができる事項は法律で定められています。（これを法定遺言事項といいます）
※法定遺言事項の主な内容
- 法定相続分とは違う割合にする
- 個々の遺産について相続させる人の指定をする
- 特別受益者の持戻しの免除
- 一定期間、遺産分割を禁止する
- 推定相続人の廃除または廃除の取消
- 遺言執行者の指定
- 相続人以外への寄付、贈与
- 遺留分減殺の指定
- 婚姻外の子の認知
- 認知
- 未成年後見人の指定
- 祭祀主催者の決定
- 生命保険金受取人の変更 など
遺言による生命保険金の受取人の変更
平成22年4月1日から保険法が施行されたことにより、遺言によって生命保険金の受取人を変更することができることとされました。
これにより、遺言書に保険金の受取人を変更する旨が記載されている場合には、保険会社に連絡をして保険金の受取人を変更してもらうことが可能です。
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保険法第44条 １、保険金受取人の変更は、遺言によってもすることができる。 ２、遺言による保険金受取人の変更は、その遺言が効力を生じた後、保険契約者の相続人がその旨を保険者に通知しなければ、これをもって保険者に対抗することができない。 |
保険法（平成22年4月1日以前）施行前に保険契約していた場合
平成22年4月1日より前に締結された保険契約については、保険金受取人変更の規定は原則適用されませんが、保険会社及び保険契約の内容によっては遺言による保険金の受取人変更を受け付けられることもあります。事前に保険会社に確認しておく方がよいでしょう。
以上のように遺言による生命保険金の受取人の変更は可能ですが、遺言の作成にも有効性や費用面含め手間もリスクもかかります。
特段の事情がない限りは、遺言ではなく、生前に保険会社に手続きをすることにより変更しておいた方が確実といえるでしょう。
遺言を作成したおいた方が良いのか、遺言の作成をお願いしたい、遺言を一旦作成しているが内容を変更したい、など遺言に関するご相談は当事務所までお気軽にご連絡ください。
初回相談・費用見積は無料です。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
住宅ローンやアパートローンの借換え登記
ローンの借換えについて
お客様が現在組まれている住宅ローンやアパートローンを新しく別の金融機関などでローンを組み替えることを「ローンの借換」と一般的に言います。
昨今の低金利化の中で、以前に固定金利などでローンを組まれている方は、借換をした方が月々の返済額に大きくメリットが出ることもあるでしょう。
いずれにしても、ローンを組まれた場合にはその金融機関の抵当権が当該物件に設定されていることが殆どです。ローンの借換をされる際には、現在設定されている「抵当権の抹消登記」と新たにローンを組まれる金融機関での「抵当権の設定登記」を行わなくてはなりません。
この借換登記については、「抵当権の抹消登記」と「抵当権の設定登記」を同時に行う必要があるために、お客様ご自身で登記を行うことは金融機関も了承しないでしょう。よって、司法書士に登記を依頼することとなります。
当事務所も金融機関から借換登記については、よくご依頼を頂いておりますので、お客様もローンの借換をご検討されている場合には、是非当事務所にお声がけください。
見積書の提示から、金融機関との打合せ・立会・抵当権抹消書類の代理受領まで責任をもって行います。
借換え登記の流れ
１．ご相談・お問合せ
メールや電話でも随時受け付けておりますので、気軽にご連絡ください。
２．登記費用見積書の提示
費用見積は無料で承っております。見積書の金額についてご了承頂けたら、正式に業務に着手します。
３．金融機関との打合せ
新たに借換をされる金融機関とローン実行までの打合せ・必要書類などの調整をします。
また、ご返済される金融機関にも事前に連絡の上、手続きに漏れがないようにいたします。
４．ローン契約の立会
原則、新たにローンを組まれる金融機関でローン契約をされる際に、当事務所も立会をいたします。
その際に、登記申請に必要な書類も当事務所が持参しますので、ご説明の上、署名・捺印を頂きます。
５．ローンの借換え実行
ローンの借換え実行当日には、抵当権の設定登記及び抵当権の抹消登記を当事務所で行います。
抵当権抹消登記については、お客様に同行して受取りに行くケースもありますが、当事務所のみで受け取れる場合には委任状等を頂き、当方で代理受領いたします。
６．登記完了・書類返却
登記が完了したら（2週間程度お時間を要します）、お客様ご希望の住所に返却書類を郵送にて送らせて頂きます。
尼崎市、伊丹市、西宮市、宝塚市如何に関らず、ローンの借換えをご検討されている方は当事務所にご相談ください。
金融機関との繋がりもありますので、ご依頼があれば金融機関をご紹介することも可能です。
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