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成年後見制度が必要なときとは？

2022-02-10

成年後見制度とは

認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力が不十分となった場合、不動産や預貯金の管理や、介護サービスや施設への入所契約など、ご自身ですることが難しくなってきます。またご自身に不利益な契約であってもよく判断ができず、契約を結んでしまい被害にあう恐れもあります。

このような判断能力が不十分な方を保護し、支援するのが成年後見制度です。

手続きとしては、本人や親族による後見開始の審判の申立てにより家庭裁判所が後見人等を選任することとなります。ただし、判断能力が不十分となったからといって必ずしも後見制度の利用をしなければならない、ということではありません。必要が生じた際に後見制度を申立てることができます。

当事務所にも成年後見制度の相談は頂きますが、ここでは成年後見制度の利用を思い立った理由について多いものをご紹介します。

成年後見制度を検討した理由

  • 預貯金の管理・解約

金融機関の窓口などで振込や出金をする際には、その用途や本人確認を求められます。

このような場合に本人の判断能力が不十分だと思われた際には、金融機関から成年後見制度を利用しての手続きを求められることもあります。

  • 不動産の売却

本人の判断能力が不十分と判断されれば、不動産の売却をすることはできません。

どうしても不動産を売却する理由があるときには、後見人が選任された後に家庭裁判所の許可を得て、売却することとなります。

  • 施設の入所契約や病院への入院手続き

老人ホームなどへの入所する際には、本人に契約をするだけの判断能力が必要となります。その他要介護認定の申請手続きや病院への入院手続きなども本人が原則行うこととなります。

但し、本人の判断能力が不十分なときには、後見人が代わりに入所契約や病院への入院手続きを行います。

  • 遺産分割による相続手続き

法定相続分通りであれば、本人の意思に関係なく相続手続きを行うことはできますが、法定相続分とは異なる相続手続きをする場合には、遺産分割協議が必要となります。

遺産分割協議の当事者となるには、判断能力が必要となる為に、相続人の中に判断能力が不十分な方がいる場合には、後見人を選任した上で後見人が遺産分割協議の当事者となります。

 

注意しなければならない点は、後見制度を利用すると上記のような理由が後見人により解消された後も、その方が亡くなるまで後見人の任務は終わりません。

よって、不動産を売却したいだけや相続手続きだけの理由だけで後見制度を利用することは適当でないといえるでしょう。

成年後見制度の主旨を理解した上で、利用を検討されることが大切です。

 

成年後見制度の利用をご検討の方、進め方についてご不安な方などは当事務所でサポートさせて頂きます。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

 

個人間売買で不動産を売る時の注意点

2022-02-08

個人間売買の手続き

個人間や身内間で不動産を売買するときは、売買契約書の作成や売買代金の支払、名義変更登記の手続き等、一般的には色々な手順を踏んでいき、売主・買主双方が後で揉めないように

しっかりと進めていくことが大切です。

ここでは、売主から見た不動産売買の際の登記上の注意点についてご紹介します。

個人間売買における売主の注意点

①対象不動産に担保などの買主の利益は損なうような登記はついていないか

売買をしようとする際には、事前に対象不動産の登記簿謄本は確認しておいた方が良いです。

既にローンを完済していても、手続きをしてないと登記簿謄本には抵当権等の担保権が残ったままになっています。

また売買代金を持ってローンを返済して、担保権を抹消しようとする際には、前もって金融機関に連絡をして名義変更と担保権抹消の登記手続は同時にできるように準備しておく方が良いでしょう。

担保が付いままでも不動産の売買自体は可能ですが、場合によっては買主の不利益となることもあります。

事前に登記簿謄本の記載内容を確認して、買主に不利益になりそうなものが登記されていないか、登記されていれば抹消する手続きをちゃんと踏んでいるか等、後に揉めないようにしておくことが大切です。

 

②登記名義人の住所や氏名は現状と一致しているか

不動産の登記簿謄本には①に記載した担保の他に、現在の所有者が購入した際の住所や氏名が登記されています。

不動産を購入した後に、引越しや結婚などで住所や氏名が変わることは当然あると思いますが、登記上の住所や氏名は申請しないと自動的には変わりません。

名義変更の登記申請時に、法務局では売主の住所や氏名が登記簿に記載されている住所・氏名を一致しているか確認します。不動産購入後に住所や氏名が変更していると、いくら本人で間違いないといっても、変更登記手続きをしておかないと、同一人物とみなしてもらえません。

よって、このようなケースでも名義変更と住所・氏名変更登記の登記手続は同時に行えるように書類を準備しておくことが大切です。

当事務所では、登記簿の確認、売買契約書の作成から登記手続きに必要な書類の作成・申請手続きまでトータルでサポートしております。

初回相談・費用見積りは無料で承っております。

不動産業を始めるにあたっての司法書士・行政書士との関係

2022-01-27

不動産業を始めるにあたって

不動産業を始めるにあたって、税務面では税理士、会社設立や免許関係などでは司法書士・行政書士にご相談される方が多いかと思います。

ここでは、当事務所で取り扱っている司法書士・行政書士との関係性について説明していきます。

司法書士との関係性

司法書士の主な仕事は法務局に対しての登記手続の書類作成や代行業務です。

登記手続は、不動産の売買などに限らず、会社設立や役員変更などの商業登記も勿論含まれます。

これから不動産業を始める方は各種法人を設立されることが殆どかと思いますので、最初に会社設立に際しての書類作成や定款認証などの手続きで関係することになるでしょう。

その後、不動産業を開始した後にも、自社で不動産を購入・売却するとき、仲介業務で買主への名義変更手続きをするとき、銀行で不動産担保をつけて借入をするとき、お客様からの相続登記の相談への対応、その他にも自社の役員変更や資本金の変更などで司法書士と一緒に仕事をするケースは多くでてきます。

行政書士との関係性

行政書士の主な仕事は、行政庁に対する書類作成や手続きの代行業務です。

不動産業を始めるにあたっては、宅建業の免許取得が必要です。この免許取得の手続きについての書類作成や代行手続きを行政書士に依頼することもできます。

その後不動産業を開始した後でも本店や代表者、宅地建物取引士の変更などがあった場合には、宅建業変更届を提出する必要がありますし、一旦取得した宅建業免許の更新手続きも出てきます。

こうした各種手続きを行政書士に依頼することで、本業に集中することができるでしょう。

 

当事務所は、司法書士・行政書士業務の双方の取扱いができますので、不動産業を始める方にとってはワンストップで手続きを進めていくことができます。

また、事業を進めていく中での色々な相談ことにも、迅速に対応させて頂きます。

不動産業を始めようとされる方で、これからどこに相談しようかお悩みの方は、一度当事務所にご相談ください。

初回相談は無料で承っております。

夫婦間の不動産贈与をご検討の方

2022-01-24

居住用不動産の贈与

不動産を贈与する場合に、最も気になるのが贈与税だと思います。

相続等に比べて基礎控除額も少なく、税率も高い為に税金を考えると贈与することに二の足を踏んでしまうこともあるでしょう。

しかしながら、夫婦間で一定の要件などを満たしたときには贈与税がかからないケースもありますので、生前対策の一つとしてご検討の方は参考にして下さい。

夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除の特例

●概要

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産の贈与が行われた場合、基礎控除110万円の他に最高2,000万円まで控除できる特例となっております。

※同じ配偶者からは一生に一度しか受けることはできません。

※対象不動産によっては、不動産取得税は課税されることもあります。

●要件

  • 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
  • 配偶者から控除された財産が、居住用不動産であること
  • 贈与を受けた時の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産に贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

●手続き方法

所轄税務署に以下のような書類を添付して、贈与税の申告をする必要があります。

（１）財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本または抄本

（２）財産の贈与を受けた日かた10日を経過した日以後に作成された戸籍附票の写し

（３）居住用不動産の登記事項証明書その他の書類で贈与を受けた人がその居住用不動産を取得したことを証するもの

（４）その居住用不動産を評価するための書類（固定資産税評価証明書など）

居住用不動産の登記手続き

●必要書類

（１）贈与する人の印鑑証明書

（２）贈与を受ける人の住民票

（３）対象不動産の登記識別情報通知（又は、登記済証）

（４）対象不動産の固定資産税評価額が分かるもの（固定資産税評価証明書、納税通知書写しなど）

●登録免許税

  • 対象不動産の固定資産税評価額の1000分の20（2％）

夫婦間贈与について、ご検討の方は当事務所にお気軽にご相談ください。贈与税申告手続きについても、パートナー税理士をご紹介させて頂くことも可能です。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

会社の役員が亡くなった時の登記手続き

2022-01-18

会社の役員が亡くなったら

会社の取締役やその他監査役などの役員が亡くなられた場合には、法務局に役員の変更登記をしなければなりません。

これにも、期限があり原則相続開始の日から2週間以内に申請する必要があります。

もし、登記手続きを怠り長期間放置していると、裁判所から過料の支払を命じられる可能性もありますので、ご注意ください。

会社の役員の死亡による変更登記には、以下のような2パターンが考えられます。

①役員死亡の登記及び後任者の就任の登記を申請する場合

取締役の死亡の場合には、定款で定めた人数を満たさなかったり、取締役会設置会社で死亡により、3名以上の要件を満たさなくても登記は受理されます。

ただし、法令または定款で定めた取締役の人数を欠く状態となり、新たな取締役の選任手続きをすることを怠った場合には、会社の代表者に対して過料が課せられる可能性もあります。

よって、定めた取締役の人数を欠く状態となる際には、同時に後任の取締役を選任しておく方が良いでしょう。

  • 株主総会議事録（取締役会議事録）
  • 死亡を証する書面（死亡した旨の記載のある戸籍謄本・死亡届など）
  • 就任承諾書

②役員死亡の登記のみを申請する場合

  • 死亡を証する書面（役員が死亡した旨の記載のある戸籍謄本・死亡届など）

 

身近の人間が亡くなられると、すぐに手続きに動ける状況ではないと思います。

しかしながら、今後の会社経営を速やかに移行させていく為にも、お困りのことがあればご相談ください。

任意後見契約とは？任意後見契約をご検討の方へ

2022-01-13

法定後見と任意後見

高齢、認知症などの理由で判断能力が低下してきたときに、ご自身の不動産や預貯金の管理や介護・福祉サービスの契約や施設入所の契約などの行為を一人で行うことは難しくなってきます。

その他にもご自身に不利益な契約を結んでしまい、被害にあう恐れも出てきます。このような事態に備えて、判断能力が不十分な方を法的に保護し、支援するのが後見制度です。

法律上の後見には、「法定後見」と「任意後見」があります。

法定後見は、ご自身の判断能力が低下してきたときに、ご自身や親族などの申立により、裁判所の手続によって後見人が選ばれます。後見人の候補者を届け出ることもできますが、最終的には裁判所の判断により後見人が選任されることとなりますので、面識がない後見人が選任されることも当然あり得ます。

これに対し、任意後見はまだ判断能力がある方が、ご自身で後見人を選ぶことができる制度となっています。

任意後見契約

任意後見は先ほどの通り、もし判断能力が低下したときでも、ご自身が信頼する方と任意後見契約を締結することで、その方に確実に後見人になってもらうことができます。

任意後見契約を締結するには、公正証書で行う必要があります。

これは、当事者間の意思の確認や契約の内容が法律に従ったものであるか確認する為にも公証人が作成する公正証書によらなければならないというものです。

ただし、あくまで任意後見契約は「契約」であるために、当事者双方の合意により、法律の趣旨に反しない限りは、ある程度自由にその内容を定めることもできます。

契約内容いかんに関わらず、「財産管理」（不動産や預貯金の管理、支払い等）「身上監護」（介護・福祉サービスの契約・施設の入所手続きなど）については、任意後見人の主な仕事であり、しっかりとご本人の財産や生活面のバックアップをしてあげることが大切です。

任意後見人の任務開始時期

任意後見契約は、ご本人の判断能力が低下した場合に備えて締結されるものです。よって、任意後見人としても、ご本人が判断能力が低下してから、任務が開始されることとなります。

ご本人が元気なままお亡くなりになられた場合には、任意後見が開始されることもないまま、任意後見契約が終了されることもあります。

ご本人がの判断能力が低下し、任意後見事務を開始する必要が生じたときには、任意後見監督人を選任してほしい旨の申立てを家庭裁判所にします。その後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任するとそのときから、任意後見人として契約に定められて任務を開始することとなります。

 

任意後見契約をご検討の方、作成方法が分からない方など当事務所にお気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

 

海外にいても相続放棄はできるのか

2022-01-07

海外にいる方の相続放棄

相続人が海外に住んでいて、「今後も日本に帰る予定はない」「負債が多いので相続したくない」などの理由で相続放棄をしようと思ったときでも、正式に管轄の家庭裁判所での手続きを踏まないと相続放棄は認められません。

よって、海外在住の方でも当然に相続放棄の手続きをすることはできます。

では、海外在住の相続人が相続放棄を進めていくには、どのようにすればよいのか良いのでしょうか。

海外にいる方の相続放棄の進め方

海外に住んでいても、基本的に必要な書類などは変わりません。

ただし、相続人の住所を記載する際に、海外のどこに住所があるのかを証明するために「在留証明」を提出を求められることが殆どです。

家庭裁判所によっては、その他にサイン証明を求められることもありますので、提出する家庭裁判所に事前に確認しておく方が良いでしょう。

また、家庭裁判所によっては、相続放棄申述受理の申立てをした後に、申述人へ「照会書」が送付されることがあります。

このようなケースでは、EMSが送れる国や地域であれば、家庭裁判所から海外の住所宛に、EMSによって直接書類を送付する取り扱いをしている裁判所もあります。この場合、EMS用の封筒（2組）を申立時に提出します。また、EMSラベルに受取人（申述人）の氏名、住所等も記入しておきます。

こちらについても事前に家庭裁判所に確認した上で手続きを進めていく方が良いでしょう。

海外にいても相続放棄の期限はある？

相続放棄の申し出ができる期間には、制限があるので注意です。

相続放棄の申述は，民法により、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内にしなければならないと定められています。海外に在住していても、この期限に変わりはありません。

ただし、相続財産が全くないものと信じ、かつそのように信じたことに相当な理由があるときなどは、3ヶ月を経過していても相続放棄が認められる場合もありますので、その際は専門家へご相談ください。

相続放棄をしないとどうなるの？

相続放棄とは、「被相続人の財産に対する相続権の一切を放棄すること」と申し上げました。プラス財産も負債（マイナス財産）も全てです。

とすると、逆に、相続放棄をしなければ、このプラス財産もマイナス財産も全て相続するという事です（相続の単純承認）。

すなわち、被相続人のプラス財産だけでなく、負債（マイナス財産）もすべて相続分に応じて承継することとなってしまうのです。

単純承認した場合でも、プラス財産については、相続人間での遺産分割協議により、相続する範囲や割合を別途決めることもできますが、負債（マイナス財産）については、債権者の承諾なしに相続人が割合負担を決めることはできません。

よって、負債を承継したくない場合には、この相続放棄という手続きが必ず必要となってきますので注意が必要です。

相続放棄の手続きでお困りであれば、当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

 

年末年始休業のお知らせ

2021-12-22

年末年始休業のお知らせ

　年末年始の休業日につきまして、下記のとおりお知らせいたします。

本年は当事務所をご愛顧いただきまして誠に有難うございました。

２０２２年も引き続きご愛顧いただけますようお願い申し上げます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所員一同

・年末年始休業日

令和３年１２月２９日（水）～令和４年１月５日（水）

１月６（木）より、通常営業を開始いたします。

※休暇中のお問合せにつきましては、メールにて随時受け付けております。

内容等によっては、ご返信が遅くなることもございますので予めご了承いただきますようお願い申し上げます。

 

合同会社の社員が亡くなられたら

2021-12-21

合同会社の社員が亡くなると

合同会社の社員は死亡が退社事由とされており、社員が死亡したときに退社することとなります。

亡くなられた社員の相続人は、定款に別段の定めがない限りは社員としての地位を相続することはできませんので、持分自体を相続するのではなく、持分の払戻請求権を相続するという事になります。

例外として、先述したように定款に定めがあれば、社員の相続人が持分を承継することも可能です。

（会社法第608条）

1、持分会社は、その社員が死亡した場合又は合併により消滅した場合における当該社員の相続人その他の一般承継人が当該社員の持分を承継する旨を定款で定めることができる。

このように定款に定めがあれば、社員が死亡した場合にその社員の相続人が合同会社の社員として加入することとなります。

合同会社では、業務執行社員や代表社員は登記事項となっていますので、亡くなられた社員が該当するようなケースでは、登記手続も必要となってきます。

合同会社の相続登記

①定款の定めにより、死亡した社員の相続による変更登記

相続により、業務執行社員や代表社員の変更があった場合には、以下のような書類を添付し、法務局に変更登記の手続きをしなければなりません。

  • 当該合同会社の定款
  • 亡くなられた社員の出生から死亡までの戸籍謄本等一式
  • 相続人の戸籍謄本
  • 業務執行社員の互選書
  • 代表社員の就任承諾書
  • 遺産分割協議書（相続人が2名以上おり、遺産分割協議によって加入する社員を決める際）

②定款の定めがなく、相続人が社員としての地位を承継しない場合

社員としての地位を承継せず、持分払戻請求権により払い戻しをするときは、払い戻しを受ける社員が出資した際に計上されていた資本金が減少される為に、資本金減少の登記申請が必要となってきます。

資本金を減少させる際には、株式会社と同様に債権者保護手続きが行わなければなりませんので、注意が必要です。

合同会社の相続手続きでお困りのことがあれば、気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

不動産登記についての勉強会

2021-12-17

昨日は、大阪駅近くの不動産会社様の従業員向けに不動産登記についての勉強会を行ってきました。

説明会をしてきた会社は、不動産の買取業務の他、太陽光発電事業も積極的に行っており、

業容を拡大している会社です。

業容拡大に伴い、新たに従業員が数名入社したとのことで、

不動産登記の必要性や、登記簿謄本の見方、各種不動産登記の方法について等簡単にレジュメを作成し、１時間程時間を頂いて説明させて頂きました。

いざ、不動産登記について！とレジュメを作成するにも、どこから書けばよいのか、どう書けば理解してもらえやすいのか、などなど意外と時間もかかってしまい、試行錯誤の末何とか前日に完成させることができ、当日も無事説明会は終わりましたが、果たしてどこまで分かって頂けたかは不安です。。。

文章に興して相手に理解をしてもらうというのは、中々大変な作業で自分自身にとっても新たな発見もあり、こちらもいい勉強の機会とさせてもらえました。

今後も、各種説明会、勉強会等機会があれば、積極的に対応していきたいと思う今日この頃です。

 

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