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遺言があるからといって相続登記を放置していると・・・

2021-12-07

相続登記を放置しておくと

遺言があり、自身が不動産を相続する旨の記載があると、それで安心してしまい相続登記は後回しになってしまうこともあるでしょう。

今までであれば遺言の効力は非常に強く、第三者に対しても所有権を主張することができました。

しかしながら、2019年7月1日に改正相続法が施行されたことにより、遺言により不動産を承継した相続人は、自分の相続分を超える部分については、相続登記をしないと第三者へ対抗することができないと定められました。

これにより、遺言によって不動産を承継した相続人以外の人が、その相続登記よりも先に何かしらの登記を入れてしまった場合、当該相続人の相続分を超える部分については、自身がその不動産の所有者であることを主張することが極めて難しくなったということです。

具体的には、以下のようなケースが考えられます。

事例）相続人が長男A、次男Bの2名、長男Aに不動産を全て相続させる旨の遺言がある。

  • Bの債権者が差押えしてきたケース

Bの債権者にとっては、万一Bが返済できない場合には、不動産を処分した代金から回収してくることも考えてきます。

遺言の存在を知らず、また登記簿上にも遺言通りの相続登記がされていない状況では、それを信用した債権者を保護する必要があります。

よってＢの法定相続分である2分の1について差押えをしてきても、Ａ自身が不動産の所有者であることを主張することが難しくなります。

  • Ｂが持分を勝手に売却してしまったケース

遺言によって不動産を承継した相続人以外であるＢが、その相続登記よりも先に自身の法定相続分の持分について売却し、登記を入れてしまった場合には、Ａは当該相続人の相続分を超える部分（2分の1）については、自身がその不動産の所有者であることを主張することが難しくなります。

第三者に対抗するには

上記のようなケースを回避する方法としては、遺言があった場合でも、速やかに相続登記をすることです。

2024年を目処に相続登記も義務化されます。今までと違い、遺言があるからといって相続登記を後回しにしていると、上記のような思わぬ事態に合うリスクも出てきます。

遺言による相続登記も遺言の種類によって、手続きが異なってくることもありますので、お早目にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

 

相続人の連絡先・行方が分からない・・・

2021-12-01

遺産分割協議は相続人全員の同意が必要

相続手続きを進めていくにあたって、相続財産について話し合いをすることを「遺産分割協議」と言います。

遺産分割協議をする際には、

  • 相続人全員の参加
  • 相続人全員の合意

は必須要件です。

相続の内の一人の連絡先が分からないという理由で、その方を除いた遺産分割協議は有効とはなりません。

それでは、相続人の中で連絡先や行方が分からない方はいる場合には、どのように進めていけば良いでしょうか。

結論としては、その相続人の行方（住所）を調査し、連絡をとれるように事を進めていかなければなりません。

相続人調査の方法

①相続人の戸籍謄本の取得

相続人の住所が分からないケースでは、通常戸籍から追っていくこととなるでしょう。

一般的に他人の戸籍謄本を取得することはできませんが、遺産相続の為で正当な事由があれば、親族の戸籍謄本を取得することは可能です。

戸籍謄本を取得することで、行方が分からない相続人の本籍地を調査することができます。

②戸籍の附票の取得

戸籍謄本を取得し、本籍地が分かれば、次にその本籍地がある役所に「戸籍の附票」を請求します。

戸籍の附票には、その方の住所が記載されています。戸籍謄本には、本籍地等の記載があるだけで、住所は記載されていません。

戸籍の附票を取得することで、初めてその方の住所が分かる、という事です。

③住所が分かれば、手紙を出す等連絡をとれるようにする

その方の住所が近くであれば、直接訪問することも可能かもしれませんが、長年連絡をとっていなかったり、顔も知らないこともあります。

突然訪問することにより、心証を害することもあり得ます。被相続人が亡くなった旨、その方が相続人にあたる旨、遺産相続の手続きで協力が必要な旨などを記載した手紙を送り、相手からの連絡を待つのも一つでしょう。

他にもアプローチの方法はあるかもしれませんが、親族同士で、今後話し合いを進めていく関係にあることから、順序立てて進めていくことが望ましいと思います。

 

遺言執行者を選任しておくべきかお悩みの方へ

2021-11-26

遺言執行者を選任するメリット

遺言執行者とは、遺言の内容にそった手続きをする人のことをいいます。財産目録の作成から始まり、預貯金の解約手続きや不動産の名義変更手続きなど、遺言の内容を実現するために必要な一切の行為をする権限を持ちます。

遺言執行者が定められていない遺言ももちろん有効であり、その場合には、相続人全員で協力して遺言の内容を実現していくことになります。

とはいえ、相続人が複数いる場合や相続人同士の関係が良好とはいえない場合には、作成する書類の収集や署名押印手続きなど全員の関与が必要となる為に、時間や労力もかかり、何かと頻雑になりがちです。

遺言執行者の指定があれば執行者が相続人の代表者として一人で手続きを進められるので手間が省けますし、時間の短縮にもなります。

その他遺言を残される方にとっても、「遺言をちゃんと発見してくれるのか」「遺言通りに相続人がちゃんと手続きをしてくれるのか」「相続人同士で揉めごとにならないだろうか」などの不安を払拭することもできます。

その点でも、遺言執行者を選任するメリットはあるといえるでしょう。
遺言執行者を選任するにあたって相続人の内の誰かを選任することも可能です。

相続人の中で適当な方がおられない場合や、ちゃんと執行できるか不安であれば、専門家に依頼することもできます。専門家に依頼する際には、遺言書を作成する際にあわせて相談するもの良いでしょう。

遺言執行者の権限

・遺言執行者の任務開始

（民法第1007条）

1　遺言執行者が就職を承諾したときは、直ちにその任務を行わなければならない。

2　遺言執行者は、その任務を開始したときは、遅滞なく、遺言の内容を相続人に通知しなければならない。

2018年の民法改正により、第2項が新設されました。今までは、遺言書の内容がある特定の相続人にとって不利益な内容だった場合でも、その相続人に遺言執行者になったことや遺言書の内容を伝えないまま手続き等が行われ、後にトラブルとなっているケースがあったことなどを踏まえ、明文化されることになりました。

・遺言執行者の立場

民法第1015条

遺言執行者がその権限内において遺言執行者であることを示してした行為は、相続人に対して直接にその効力を生ずる。

遺言執行者の任務は、相続人の代理人ではなく、遺言者の意思を実現するためにあるとされ、相続人の利益を害する遺言であっても遺言を実現することができると判断されています。

・遺言執行者の権利義務

民法第1012条

1　遺言執行者は、遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する。

2　遺言執行者がある場合には、遺贈の履行は、遺言執行者のみが行うことができる。

遺言執行者は、遺言の内容を実現するための強い権限を持っております。遺言執行者がある場合には、相続人は勝手に不動産を処分したり、遺言の執行を妨げる行為をすることはできません。

相続人が勝手にした処分行為は絶対的に無効であるとされていますが、処分の相手方が善意の第三者である場合には対抗問題となるので、注意も必要です。

遺言書の作成や遺言執行者の選任の有無についてお困りの方はお悩みの方は、当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

法人と役員との不動産取引について

2021-11-15

法人と役員との不動産取引とは

不動産の取引については、広く認められていますので、勿論法人とその法人の役員（取締役等）との売買をすることも可能です。

不動産管理上の問題や税制面での問題等で、役員（個人）が所有している不動産を法人に売買することもあるでしょう。

ただし、通常の不動産取引と異なり、法人と役員との売買は「利益相反取引」に該当しますので、注意が必要です。

利益相反取引とは

利益相反取引とは、取締役が会社と自身の利益が相反する取引を会社に行わせることです。

会社法でも、利益相反取引については、次のとおり定めています。

会社法第３５６条（競業及び利益相反取引の制限）

取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。

一　取締役が自己又は第三者のために株式会社の事業の部類に属する取引をしようとするとき。

二　取締役が自己又は第三者のために株式会社と取引をしようとするとき。

三　株式会社が取締役の債務を保証することその他取締役以外の者との間において株式会社と当該取締役との利益が相反する取引をしようとするとき。

会社法第３６５条（競業及び取締役会設置会社との取引等の制限）

取締役会設置会社における第３５６条の規定の適用については、同条第一項中「株主総会」とあるのは、「取締役会」とする。

二　取締役会設置会社においては、第３６５条第一項各号の取引をした取締役は、当該取引後、遅滞なく、当該取引についての重要な事実を取締役会に報告しなければならない。

上記条文にある通り、法人と役員間で行う不動産取引は事前に株主総会（又は取締役会）での承認を受けなければなりません。

これは売買のみに関らず、法人から役員への贈与や役員への金銭消費貸借等も該当します。ここでよくある質問ですが、同族会社で株主及び役員が一人であって、決議が承認されることが分かっていても株主総会が必要か、という事です。

判例上は、自分以外の株主がおらず利益が侵害される可能性はありませんので、利益相反承認の決議自体は不要であると考えられています。

しかしながら、不動産登記申請においては、登記官が当該法人の株主が一人かどうか確認できない点などから、一人株主であっても、株主総会議事録の添付を省略することはできません。

具体的には、決議事項の中に「当事者（買主・売主）、対象不動産、売買契約締結日、売買価格」などを盛り込み、承認を受けることとなります。決議要件を満たし承認を得ることができたら、その議事の内容を株主総会議事録（取締役会議事録）として作成します。

株主総会（取締役会）での承認決議後の手続き

株主総会（又は取締役会）での承認決議を経たら、実際に不動産取引を進めることができます。

不動産取引申請時には、通常の売買の手続きに必要な書類の他、承認決議を経た株主総会議事録（取締役会議事録）も添付します。

 

この取引が利益相反取引に該当するのか？利益相反取引に該当するのであれば手続きををお願いしたい、等お困りのことがあればお気軽にご相談ください。初回相談・費用見積は無料で承っております。

 

 

 

太陽光パネル設置と担保設定

2021-11-12

太陽光発電事業に対する担保設定

太陽光発電事業をする際に、金融機関として担保を設定する為に一般的に以下のような事項を請求してくることがあります。

Ⅰ、太陽光発電事業をする不動産（土地）に対する担保設定

Ⅱ、太陽光パネル等発電設備（動産）に対する担保設定

Ⅲ、太陽光発電事業をする不動産（他人の土地）に対する担保設定

その他にも、電力会社に対する売掛債権（売電）に対する担保設定を要求してくるケースもあります。

Ⅰ、不動産に対する担保設定

不動産に対しては、通常通り金融機関と共同して抵当権を設定することができます。

Ⅱ、太陽光パネル等動産に対する担保設定

動産については、不動産のように通常では抵当権の設定はできませんが、

①動産譲渡担保や②工場抵当を利用することにより、動産にも担保設定ができ、金融機関からの融資も受けやすくなります。

①動産譲渡登記制度

法人が保有する在庫商品、機械設備、家畜等の動産を活用した資金調達の円滑化を図るために平成17年10月から開始されたものです。その登記の対象は法人が動産を譲渡した場合に限定しており、動産譲渡登記をすることによって民法第178条の引渡しがあったものとみなされ、第三者対抗要件が具備されます。同一の動産について二重譲渡された場合の譲受人相互間の優劣は、登記の先後または登記と民法第178条の引渡しの先後によって決まります。

動産譲渡担保権には、個別の動産を担保の目的とする場合（以下「個別動産」）と集合物として担保の目的とする場合（以下「集合動産」）があります。個別動産として担保設定する場合には、製造番号や製造者名などを特定して登記します。一方、集合動産として担保設定する場合には、「〇〇設備一式」などと記載して、保管場所の所在や名称も登記します。集合動産として担保設定した際には、登記後に保管場所に搬入されたものであっても、同種類の動産であれば登記の対抗力は及ぶこととなります。

例）登記記録例

※個別動産の場合

【種類】太陽光パネル

【特質】製造番号　〇〇〇―〇〇〇〇

【備考】保管場所の所在地：兵庫県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号　製造者名：〇〇株式会社

※集合動産の場合

【種類】太陽光発電設備一式

【保管場所の所在地】兵庫県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号

【備考】太陽光発電設備一式の内訳：〇〇

　　　　保管場所の名称：〇〇発電所

②工場抵当登記制度

太陽光発電事業などを行う土地を所有していれば、動産譲渡担保と違い、法人・個人関係なく不動産及び動産についても抵当権を設定できます。

こちらの設定方法では、通常の抵当権設定と合わせて「機械器具目録」を作成し、法務局に提出する必要があります。

「機械器具目録」には土地１筆ごとに、動産譲渡担保の登記記録と同じように種類・構造・個数・製作者の氏名、名称・製造年月・型式等を記載して、識別できるようにします。

動産譲渡登記と異なり、簡易な手続きで利用できます。ただし、登記が完了された後に登記簿謄本を普通に取得しても通常の抵当権設定の記載しかでてきませんが、工場抵当であることが分かるように「工場抵当法第３条第２項目録作成」と記載されます。

機械器具目録付の登記簿謄本を取得する際には、当該不動産の管轄法務局でしか取得できませんので、ご注意ください。

Ⅲ、太陽光発電事業をする不動産（他人の土地）に対する担保設定（地上権）

地上権とは

工作物や竹木を所有するために他人の土地を使用する権利のことです。通常、地上権を設定する際には地上権設定契約書を締結することになると思いますが、契約をしただけでは第三者に地上権の存在を主張することはできませんので、速やかに登記をしておいた方が良いでしょう。

 

普通地上権設定登記の登記記録例

順位番号

登記の目的

受付年月日・受付番号

権利者その他の事項

1

地上権設定

令和〇年〇月〇日第〇号

原因　令和〇年〇月〇日設定

目的　太陽光発電事業のための施設・設備少雨

存続期間　令和〇年〇月〇日から令和〇年〇月〇日まで

地代　１平方メートル１年金〇円

支払時期　毎年〇月〇日

地上権者　〇市〇町〇番〇号

　　　　　株式会社A

地上権設定登記は、抵当権等と同じように不動産登記簿謄本の乙区（権利部）欄に記載されます。

地上権設定登記の登記事項

  • 目的

「太陽光事業のための施設・設備所有」等が挙げられます。

  • 存続期間

存続期間の定めがある場合には、登記することができます。

期間については、特段定めがなく「永久」や「50年」「100年」等とすることも可能です。

  • 地代・支払期

こちらも定めがある場合には、登記することができます。地代については額だけではなく、「存続期間中地代の増減をしない」旨の特約がされている場合には、その特約も登記することができます。

地上権設定登記の必要書類について

  • 登記原因証明情報
  • 不動産の所有者（設定者）の登記識別情報又は登記済証
  • 不動産の所有者（設定者）の印鑑証明書
  • 登録免許税

不動産の価額（固定資産税評価証明の価額）×1,000分の10

動産譲渡担保や工場抵当、地上権設定登記を金融機関から依頼されてお困りの方などおられれば、一度ご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

 

 

相続放棄を生前にできるのか

2021-10-08

相続放棄することが分かっていても

当事務所でも相続放棄のご依頼を受けることはよくありますが、相続放棄に関するご相談の中で以下のような問い合わせを受けることがあります。

「生前から兄弟間で仲が良くない、父親が多額の借金をしている、母親が田舎の土地を多数所有していて相続しても自身で管理ができない、などの理由でもし相続が発生して自身が相続人になっても、絶対に相続放棄をすることは分かっているので、生前に相続放棄の手続きをしておきたい」というようなものです。

自身が相続放棄することを決めていたら、なるべく早いうちに相続放棄をしておきたいと思われるのも当然でしょう。

しかしながら、結論から言うと相続放棄を生前にすることはできません。

相続放棄は相続が発生して初めてできる手続きである為に、生前に手続きをしようとしても、家庭裁判所は受け付けてくれません。

よって、被相続人との関係性や、借金問題などで相続放棄をすることが予め分かっていても、手続きは被相続人が亡くなられた後となります。

更に、相続放棄には期限もありますので、手続きを放置していると相続したものとみなされる恐れもありますので、注意も必要です。

「相続放棄」については、当事務所ホームページ下記リンクもご参照ください。

https://amagasaki-shiho.com/souzokuhouki/

不動産を（生前）贈与するには

2021-10-06

不動産の贈与

生前に妻や孫、相続人ではないがお世話になった方に財産を渡すことができる手段として「生前贈与」があります。贈与については、無償で渡すことが多いでしょうが、負担付等の条件をつけることも可能です。

贈与は、遺言とは異なり生前に渡す側ともらう側双方の合意によって成立するものです。合意方法は書面でなければならないという決まりはありませんので、口頭での約束でも贈与は成立します。

ですが生前贈与については不動産などの高額財産を対象とすることが多く、後々「言った言わない」等のトラブルを避けるためにも書面を残しておく方が良いでしょう。

贈与とは基本的に信頼のおける相手に財産を渡すことが殆どかと思いますが、折角お互いに合意していたのに、書面をきちんと残していなかったばかりに予期せぬトラブルが起こっては元も子もありません。

他にも生前贈与には贈与契約書作成の他、不動産を対象とする場合には名義変更の登記手続が必要となってきますし、税金関係の問題も関わってきます。

当事務所では、提携している税理士事務所も無料でご紹介させて頂きますので、生前贈与をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

 

相続で一つの土地を兄弟２人で分けるには？

2021-10-04

相続による遺産分割と土地の分筆

相続の相談を受ける中で時々ある相談内容が「父親が持っていた土地を半分に分けて、兄弟（姉妹）でそれぞれ相続したい」というものです。

この内容をそのまま遺産分割協議書に記載すると「甲土地を半分に分けて、兄と弟がそれぞれ１つずつ取得する」となるでしょうか。

しかし、この内容の遺産分割協議書ではその趣旨は理解できても、登記手続きをすることはできません。

それはなぜかというと、兄弟のどちらが甲土地の半分に分けたどの部分（北側？南側？東側？西側？どの地点で分けてそれが何㎡？）かが分からない為です。

このような場合には、土地をどのように分けるか確定させる為の「分筆登記」が必要となってきます。

「分筆登記」は司法書士ではなく、土地家屋調査士が測量、境界確定をした上で、どの地点で土地を分けるかの図面を作成し、土地を分割する登記をすることとなります。

分筆登記が無事完了すると、元々甲土地１筆であったものが、乙土地・丙土地の２つに分かれ、それぞれの面積や地番が登記されます。

こうして分筆登記により、土地を２つに分けた後で遺産分割協議書に「乙土地を兄●●が取得する。丙土地は弟●●が取得する。」と記載することで、晴れて相続登記をすることが可能となります。

相続人の意向を踏まえた上で、確実に相続手続きを進めていくには、中には上記のような順序立てて行っていくケースもでてきます。

当事務所は、必要であれば他の士業（弁護士、土地家屋調査士、税理士など）と連携しながら、お客様のご意向の沿えるように手続きを進めていきます。

お困りやご相談ごとがあれば、気軽にご連絡ください。

初回相談・費用見積は無料です。

 

 

未登記建物の相続はどうするのか？

2021-09-30

未登記建物とは

固定資産税は課税されているものの、不動産の登記簿上存在しない建物もあります。

このような建物は、「未登記建物」と呼ばれ、相続が発生した際には未登記建物も相続財産となる為に、相続人が承継することとなります。

未登記建物かどうかは、役所から送られている納税通知書を見ると分かります。

納税通知書の中に未登記建物があると、未登記という記載があったり、登記されていれば存在する家屋番号の記載がなかったりします。

では、未登記建物についての相続手続きはどのように行えばよいのでしょうか。

未登記建物の相続手続き

相続人が一人の場合には、その相続人が当然に承継します。

相続人が複数いる場合には、後の相続人間の紛争を防ぐ為にも遺産分割協議書に誰が未登記建物を相続するのか明記おくことが良いでしょう。

登記されている建物を遺産分割協議書に記載する際には、登記簿通り「所在、家屋番号、種類、構造、床面積」などを明記します。

ただし、未登記建物については、登記簿が存在しない為に、家屋番号などもありません。よって納税通知書に記載さてれいる未登記建物の内容及び未登記である旨を記載して特定しておくことが望ましいです。

未登記建物の注意点

不動産登記法では「新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければなりません」と定められています。

しかしながら、建物の表題登記も費用がかかる為に、相続で取得した古い建物をわざわざ登記するということは少ないでしょう。

ただし、今後売却や担保権を設定するときには、未登記建物について表題登記及び保存登記をすることは求められることがありますので、ご注意ください。

 

初回電話無料相談実施中です

2021-09-21

初回電話無料相談実施中

当事務所では、当事務所来所による対面式の相談はもとより、初回につき電話無料相談も実施しております。

昨今、ニュース等にも取り上げられている相続登記の義務化や、遺産整理業務、相続登記、不動産登記、会社設立、役員変更等の商業登記、成年後見制度、家族信託等、お困りのことがあれば、気軽にご連絡ください。

また、当事務所は行政書士事務所も併設しており、以下の相談事例に限らず、各種許認可、帰化、VISA申請等幅広く相談業務について対応しております。

初回電話無料相談実施日：毎週月曜日～金曜日（祝日を除く）　９：００～１７：００

（メールでも随時相談は受け付けております）

電話番号：０６―６４２３―９０８３

最近あった相談事例

●不動産登記について

  • マイホームを購入したいので、不動産の登記に関わることが知りたい
  • 競売物件をローンで購入したいので、登記手続き含め相談したい
  • 銀行の借換を検討しており、登記をお願いしたい
  • 権利証を亡くして困っているが、売却できるのか
  • 夫婦間で生前に不動産を贈与したい
  • 離婚することになり、不動産の財産分与をしたい
  • 住宅ローンを完済したので、担保を消してほしい

●相続について　

  • 不動産を相続したので、名義を変更したい
  • 相続登記の義務化の前に、相続登記をしたい
  • 遺産分割協議書の作成をお願いしたい
  • 遺言書の作成をお願いしたい
  • 相続人の中に行方不明や海外に住んでいる方がいるので手続きが進めれない
  • 相続人の数も多く、自身も遠方に住んでいるので、相続（遺産整理）手続きを全てお願いしたい

●借金関係

  • 借金が多く、生活に困っており自己破産を検討している
  • 亡くなった父が事業をしており、その借金を引き継ぎたくないのだが手続きをお願いしたい
  • 相続放棄の手続きをお願いしたい

●家族関係

  • 成年後見制度を利用したく、手続きについて教えてほしい
  • 最近母親のもの忘れがひどく、実家の管理が心配
  • 障害のある子供の世話を他人に頼めるか心配
  • 今は元気だが、将来のことを考えて任意後見制度を検討したい

●会社（商業登記）

  • 会社（株式会社、合同会社、一般社団法人、NPO法人）を設立したいのだが、手続きをお願いしたい
  • 役員の変更（再任・就任・住所、氏名変更）をしたい
  • 会社を清算したい
  • 会社の資本金を増資（減資）したい

●家族信託について

  • 家族信託という言葉をよく耳にするが、詳細を知りたい
  • 家族信託について、具体的に手続きをお願いしたい

●建物明渡関係

  • 滞納家賃の回収を相談したい
  • 未払い家賃が長く続いており、建物明渡請求の手続きをお願いしたい

 

 

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