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認知症になったら不動産を売却できるの？

2020-06-17

不動産を所有している親が認知症になったら？

日本は超高齢化社会に突入しており、今後もますます高齢者の人口・割合が増えていくことが予想されます。

それに伴って認知症となる人が増えていくことは当然考えられます。
親が預貯金はあまりないが、不動産を所有しているケースで、認知症になった後の介護施設への入居費用、または生活費・医療費などの支払いのために今後誰も住むことがないであろう不動産を売却して現金化したいというニーズは出てくることもあると思います。

そのような場合に不動産を売却することができるのでしょうか。

不動産の売買契約には意思能力を有していることが求められます。

認知症になったり、判断能力が低下しているとこの契約の意思能力を有しているとみなすことが難しくなってしまいます。認知症になったら意思能力を有していないと単純に判断されるものではありませんが、少なくとも売買契約の内容及び登記名義人を変更するための登記手続きに対する理解は必要かと思います。

いずれにしても、認知症になったり、判断能力が低下すると不動産を売却することは一切できなくなるわけではありません。
以下に大きく分けて２種類ある売却する方法についてご説明します。

成年後見制度の利用

不動産の所有者が判断能力がない限り、仮にその相続人全員が同意していても売却することはできません。相続人といっても本人ではなく、あくまで代理人という立場にしかなれないからです。そこで成年後見制度を利用することで成年後見人が認知症である本人に代わって売却することができるようになります。

それでは成年後見制度とはどういう制度でしょうか。

成年後見といえば、皆さんは真っ先に、「高齢で認知症になったときに使わなくてはいけない制度」と思い浮かべる方も多いでしょう。
しかし、成年後見制度は高齢者だけを対象とするものではありません。
高齢による認知症に限らず、知的障害、精神障害などの理由で判断能力を欠く、もしくは不十分な方々も対象とした制度です。
判断能力を欠いたり、不十分になったりすると、預貯金の入出金などの管理、生活費・医療費などの給付、施設への入所の手続き、相続問題などについて、自身で判断し、対処することが難しい場合が出てきます。
また、自分に不利益な内容であっても判断できずに、高額商品の売り込みによる購入や、振り込め詐欺などの被害に合うケースも十分考えられます。
このような被害を防ぐために、財産を管理し、本人のために活用するなど判断能力の不十分な方々を保護し、支援するのが成年後見制度です。
しかしながら、成年後見制度を利用するには相応の時間とお金が必要となり、また家庭裁判所の管理下に置かれるために、本人の生活費・医療費のためなど本人にとって意味のあるものでしかお金を払い出ししたり、使うことはできません。
そのため、相続人の生活費のため、孫の教育費のためなどの理由では、成年後見人は本人の不動産を売却することはできません。
また、本人のためであったとしても、本人の金融資産が潤沢にあるような状況では、不動産を売る必要性が無いとみなされ、売却することはできないでしょう。

成年後見制度を利用した不動産売却の手続きについて
成年後見人が本人の居住用不動産を売却するときは、家庭裁判所の許可が必要となります。
居住用不動産売却に係る家庭裁判所の許可を得るには、成年後見人が家庭裁判所に対して、居住用不動産処分の許可の申立てを行います。
買主がいるからすぐに売却手続きができるわけではなく、家庭裁判所の許可を得て初めて取引ができるようになるなど、手続きも厳格化されます。
ただし、成年後見人は不動産の売却だけではなく、本人が亡くなられるか意思能力が回復するまでは、業務は行うことになりますので、ご注意ください。

家族信託（家族のための信託）の利用

家族信託を利用すれば認知症及び判断能力が低下している方でも事前に信託契約を締結し、内容を定めておくことにより所有している不動産を売却することもできます。

実際に信託契約に沿った条件を満たした時には、受託者が不動産を売却できる旨などの記載しておくことで、受託者は委託者（本人）に代わって不動産を売却することができます。

この制度を利用する場合には、成年後見制度と違い、家庭裁判所の許可も不要であり、また資金使途なども信託契約に定めておくことである程度柔軟に対応することも可能です。

いずれにしても、家族信託は信託契約により成立しますので、認知症となった後では契約行為をすることはできず、この制度を利用することはできません。

どちらの制度を検討するにしても、今まで親子・家族間では言えなかった財産について前向きに話し合うきっかけにきっとなることでしょう。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。

司法書士法人れみらい事務所

当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。

初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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家族信託（家族のための信託）契約書作成について

2020-06-15

信託契約書作成について

家族信託を設定する際には、①契約による信託②遺言による信託③自己信託の３つの方法に分けることができます。

今回は、①契約による信託行為を行う際の信託契約書には何を書かないといけないのか、など作成上のポイントについて説明していきます。

信託契約書の主な記載事項について

１）信託の目的

（例）・受益者の生活・看護・療養に必要な資金の給付のため

　　　・認知症の配偶者の財産管理のため

　　　・障害のある子の財産管理と生活費支給のため

　　　・円滑な事業承継を実現するため

　　　・自分の老後の安心な設計のため

２）信託期間

（例）・委託者兼受益者の死亡まで

　　　・委託者兼受益者及びその配偶者（第二受益者）死亡まで

３）信託する財産の内容

（例）・不動産　・現金　・預貯金　・未上場株

４）受託者・受益者の住所、氏名、生年月日

受託者・受益者については１人ではなく、複数でも可能です。また、法人でも可能です。

５）受託者の任務終了

信託法第５６条により、受託者である個人が死亡・後見開始の審判を受けたこと・破産手続開始の決定を受けたことなどの事由により、受託者の任務は終了します。

このリスクを避けるためには、第二受託者、第三受託者を信託契約に定めておくか、受託者を法人にすることで回避することもできます。

６）受益権の譲渡

信託法第９３条により、「①受益者は、その有する受益権を譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りではない。②前項の規定は、信託行為に別段の定めるがあるときは、適用しない。ただし、その定めは、善意の第三者に対抗することができない。」と規定されています。

よって、一般的には受益者は受益権を譲渡することができますが、これを禁止したい場合には、受託者の同意が必要である旨の条項を設けることができます。

７）信託の終了事由

例）・受益者と受託者が合意したとき

　　・信託の目的を達成したとき、又は達成することができなくなったとき

　　・受益者が死亡したとき

以上の主だった内容の他にも、受益者指定権、信託契約の変更に関するものなどオーダーメイド型で契約内容を決めていくことも可能です。

ただし、家族信託の契約内容はあまり複雑にしすぎると当事者間で意思疎通ができないこともあり得ます。

また、受託者に大きな権限が付与される為に、これを監視する意味でも「信託監督人を置くこと」「受託者を複数にすること」「受益者代理人を置くこと」なども効果的な手段の一つになるでしょう。

家族信託を検討されている方がおられれば、当事務所に一度ご相談ください。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。信託契約書作成のお手伝いも秘密厳守でさせて頂きます。

司法書士法人れみらい事務所

初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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遺言書の保管制度について

2020-06-09

遺言書保管制度とは？

従来の相続法では、自筆証書遺言を公的機関などで保管する制度はありませんでした。
自筆証書遺言は自宅などで保管されることが多いので、紛失したり、破棄されたり、場合によっては偽造されたりする恐れもありました。
改正相続法では、こうした問題で起こりうるトラブルを防止するために、また自筆証書遺言を利用しやすくするために、法務局で遺言書を保管する制度が新設されました。
（令和２年７月１０日施行）

遺言書保管制度についてのリンクはこちら
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji03_00051.html

遺言書の保管制度の手続きの流れ

Step1:遺言者自ら（代理人不可）が※管轄法務局に申請書、自筆証書遺言及び必要書類を持参して申請

遺言書の保管の申請は１件3,900円手数料がかかります。

※管轄法務局（下記①～③のいずれかの管轄法務局）

①遺言者の住所地

②遺言者の本籍地

③遺言者が所有する不動産の所在地　　

尼崎（塚口）に遺言者の住所地がある場合の管轄法務局はこちら

http://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/amagasaki.html

Step2:法務局で本人確認、形式審査を行う
遺言書保管官が、原本を保管するとともに、遺言書に係る情報を管理
遺言者の死亡により、相続開始
相続人などは、「遺言書情報証明書」の交付請求や遺言書の原本の閲覧を請求
（遺言者の死亡後でないと、交付請求はできません）
法務局及び遺言書保管官は、遺言書情報証明書を交付するか相続人などに遺言書の閲覧をさせたときは、当該遺言書を保管している旨を遺言者の他の相続人、受贈者、遺言執行者に通知
相続手続き開始（家庭裁判所の検認不要）

遺言書保管制度のメリット・デメリット

メリット：
●紛失や偽造の心配がない
●法務局で事前に形式審査を行うので、形式不備の心配がない
●家庭裁判所の検認が不要なので、相続開始後の手間がへる

●保管後に相続人の一人に遺言書の証明書を交付したり遺言書の閲覧をさせた場合，他の相続人に遺言書が保管されていることが通知される

●保管後も遺言書の撤回・変更ができる

デメリット：
●本人が必ず法務局まで出頭しなければならない
（寝たきりなどで外出できない場合には利用できない）
●法務局での要式チェックはされない為、無効な遺言もそのまま受け付けられてしまう
●従来、自筆証書遺言においてはその紛失や発見されないままになってしまうというデメリットが大きな壁でした。かといって公証役場で保管してもらえる、公正証書はそれなりの作成料がかかってしまうというデメリットがあります。
紛失のおそれもなく、この保管制度はこれから大きく注目される事でしょう。

ただし、法務局での遺言書の要式チェックはなされません。
きちんと保管されていてもそれが無効な遺言では、ご自身の意思は反映されません。
新しい制度には、メリットも多くございますが、見落としがちなデメリットも必ずあるものです。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。遺言書の作成について、不安な方、分からない方は当事務所が秘密厳守で遺言書作成のお手伝いをさせて頂きます。

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初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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一般社団法人の設立について

2020-06-08

一般社団法人の設立について
一般社団法人の設立は以前と違い、法律の改正によって設立要件が緩和されたことにより、近年設立件数も増えてきています。
しかしながら、やはり堅いイメージが残っているので、設立について躊躇される方もおられるかもしれません。
では、一般社団法人とはどういう法人をいうのでしょうか。

一般社団法人とは、営利を目的としない非営利法人をいいます。
「人が集まること」で法人格を取得できるので、最低２名以上の社員が必要となり、株式会社や合同会社と違い、1人では設立することはできません。
また、非営利と聞くと公益目的の事業しかできないのではないか、と思われがちですが、基本的にはどのような事業でも行うことができます。
非営利というのは、あくまで「利益の分配ができない」ことを言うのです。
よって、株式会社と同様に利益を上げることもできますし、給料を支給することも可能です。

一般社団法人の種類について
一般社団法人は、税制上の分類によって以下の2種類があります。

①普通型一般社団法人
普通型一般社団法人とは、法人の全所得が課税対象となる法人をいい、一般社団法人の設立というと、一般的にはこちらの社団法人をいいます。
法人税法上、特に優遇はなく、株式会社と同様の取り扱いとなります。

②非営利型一般社団法人
非営利型一般社団法人とは、収益事業から生じた所得のみが課税対象になる法人をいい、法人税法上、公益法人として扱われます。
公益法人と同等の税制上の優遇措置がある代わりに、普通型の一般社団法人とは異なり、下記の通り厳格な要件がありますので、ご注意ください。

非営利型一般社団法人の要件とは
非営利型一般社団法人と認められるのは、【①非営利性が徹底された法人】又は【②共益的活動を目的とする法人】のどちらかの全ての要件を満たす必要があります。
⇒【非営利性が徹底された法人】は、剰余金の分配だけでなく、残余財産に関しても分配できないようになっています。
⇒【共益的活動を目的とする法人】は、会員の共益的活動を目的とした法人であり、会員の会費で運営され、残余財産が残った場合は会員に返還することができます。

①非営利性が徹底された法人の要件
剰余金の分配を行わないことを定款に定めていること（※）
解散したときは、残余財産を国・地方公共団体や公益社団法人、公益財団法人等一定の公益的な団体に贈与することを定款に定めていること
上記１及び２の定款の定めに違反する行為（上記１、２及び下記４の要件に該当していた期間において、特定の個人又は団体に特別の利益を与えることを含みます。）を行うことを決定し、又は行ったことがないこと。
各理事について、理事とその理事の親族等（注）である理事の合計数が、理事の総数の３分の１以下であること。よって非営利型一般社団法人にするためには、理事の人数は３名以上必要になります。
（注）①　その理事の配偶者
　　　②　その理事の３親等以内の親族
　　　③　その理事と婚姻届は出していないが内縁関係にある者
　　　④　その理事の使用人
　　　⑤　①～④以外の者でその理事から受ける金銭その他の資産によって生活している者
　　　⑥　③～⑤の者と生計を一にするこれらの者の配偶者又は３親等内の親族
※一般社団法人において、社員に剰余金又は残余財産を分配する旨の定款の定めは無効とされ、さらに社員総会で社員に剰余金の分配をする旨の決議はできません（一般社団法人及び一般財団法人に関する法律１１条２項及び３５条３項）。しかしこれらの条文を言い換えれば、社員以外の者への剰余金又は残余財産を分配する旨の定款の定めは有効となり、また社員に残余財産を分配する決議は可能ということになります。非営利性が徹底された非営利型一般社団法人においては、この法律の抜け道をふさいでいるのです。

②共益的活動を目的とする法人の要件
会員に共通する利益を図る活動を行うことを目的としていること。
定款等に会費の定めがあること。
主たる事業として収益事業を行っていないこと。
特定の個人又は団体に剰余金の分配を行うことを定款に定めていないこと。
解散したときにその残余財産を特定の個人又は団体に帰属させることを定款に定めていないこと。
上記１から５まで及び下記７の要件に該当していた期間において、特定の個人又は団体に特別の利益を与えることを決定し、又は与えたことがないこと。
各理事について、理事とその理事の親族等である理事の合計数が、理事の総数の３分の１以下であること。よって非営利型一般社団法人にするためには、理事の人数は３名以上必要になります。

非営利型一般社団法人として扱われるには？
上記、非営利型法人の要件の全てに該当する一般社団法人は、特段の手続きを踏むことなく当然に非営利型一般社団法人となります。
税務署への届け出によって非営利型一般社団法人となるのではないのです。
非営利型一般社団法人を設立する場合で、収益事業を行う場合は【収益事業開始届出書】を税務署に出す必要があります。
一方、収益事業をしないのであれば税務署に【法人設立届出書】を提出することも不要です。
そして、非営利型法人の要件のうち、一つでも該当しなくなったときには、特段の手続きを踏むことなく当然に普通の一般社団法人となり、全所得が課税の対象となってきます。
ただし、非営利型法人になったとき又は非営利型法人が普通法人になったときは、速やかに異動届出書を税務署に提出する必要があります。

収益事業とは？
非営利型一般社団法人を設立して、収益事業も行わない場合、税務署への届出は給与を払うことが無い限り、何も届け出る必要がない旨はすでにお話ししました。
※収益事業を開始する際には【収益事業開始届出書】を税務署に出す必要があります。
では、具体的に収益事業とは、どのような事業をいうのでしょうか。
以下、法人税法上「収益事業」とされる事業をご紹介します。
【収益事業】
物品販売業
不動産販売業
金銭貸付業
物品貸付業
不動産貸付業　　など

収益事業かどうかの判断
法律上の【収益事業】はかなり広範なものであり、会費収入しかない特定の法人以外は、何かしらの収益事業に当てはまってしまう可能性が高く、収益事業かどうかの判断は難しいです。一見収益事業に当てはまらないような事業でも収益事業と認定されることもあります。
判断が微妙な場合は、管轄の税務署に確認しましょう。この判断は、各管轄税務署でもそれぞれ微妙に異なってくる場合も多く、実際の管轄局に確認するのが一番です。当事務所でも、判断が微妙な場合には、ご本人に管轄税務署への確認をお勧めしております。

一般社団法人の設立手続きの流れ
Step1:定款の作成
株式会社と同様、どのような会社にするのかを決定するために、会社の名前、事業内容、本店所在地、目的、設立時社員などの基本事項を記載したものが定款となります。
定款は設立時社員が作成するもので、決めておかなければならない事項として以下のものがあります。
名称
目的
主たる事務所の所在地
設立時社員の氏名および住所
公告方法
事業年度など

Step2:定款の認証
定款の作成が終わったら、公証役場に行き、定款が正式な手続きで作成されたものであることを証明（認証）してもらいます。

（Step3:基金の募集・拠出（定款に定めた場合に限る）
一般社団法人には、株式会社のように資本金という一定額の財産の確保を設立要件としていません。
つまり、株式会社でいうと資本金０円のような払い込みをしなくても設立することが可能です。しかし、設立時の資金の確保がない場合、法人の運営上支障をきたすことも起こりえます。
そこで、法人の活動資金の確保、財政上の負担を減らすために、一般社団法人には「基金制度」というものが存在します。
「基金」は、一種の外部負債であり、基金の拠出者は社員に限らず、第三者でも可能です。また、一般社団法人は拠出者に対して、両者の契約（合意）にしたがって返還義務を負うものとされています。基金制度を採用するかどうかは、各一般社団法人の任意となりますが、採用する場合には、あらかじめ定款に定めることは必要です。

Step4:法務局への設立登記申請
全ての手続きがおわり、登記に必要な書類が揃いましたら管轄法務局へ登記書類を提出します。
登記申請の完了自体が、申請日から起算して１週間～１０日程度はかかることもあります。
専門家への依頼の場合、初回お打合せから登記完了後お客様へ各種書類がお手元に届くまでに、３～４週間程はかかります。

尼崎市（塚口）を本店とする一般社団法人の管轄法務局

http://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/honkyoku.html

尼崎（塚口）市内に関わらず、一般社団法人の設立を検討されている方は当事務所へ是非ご相談ください。

相談・見積は無料です。

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法定相続情報証明制度について

2020-06-04

法定相続情報証明制度とは

法定相続証明制度は2017年5月29日に開始された制度で、亡くなった人（被相続人）の法定相続人は誰で、各法定相続人は被相続人とそれぞれどのような間柄なのかという情報を証明するための制度です。
この制度が開始される以前は、相続手続きにおいて相続情報を証明するために、相続関係説明図を作成したり、被相続人及び相続人全員の戸籍謄本等の提出が必要とされ、労力が大変にかかるものでした。それが、この制度によって逐一銀行等に戸籍謄本等の提出をする手間が省け、簡単に証明できるようになりました。

この中で法定相続情報一覧図とは、法定相続人が誰で各法定相続人は被相続人とそれぞれどのような間柄なのかという情報を一覧化した図のことです。
この法定相続情報一覧図の写しが、従来の戸籍謄本等の膨大な提出書類の代わりに、法定相続人の情報・内容を証明してくれるので、相続手続きを円滑に進めることができるのです。
あくまでこの制度の利用は任意なので、従来通りの方法によって法定相続情報を証明しても構いません。
ここで、「法定相続情報一覧図と相続関係説明図と同じ書類では？」と思われる方もいるでしょう。
「相続関係説明図」も「法定相続情報」もいずれも「被相続人の相続関係を表している書類」という点では同じ書類になります。

相続関係説明図と法定相続情報一覧図の違い

相違点①【作成者の違い】
そもそも法定相続証明情報制度は、各種相続手続きにおいて毎回膨大な戸籍等の提出をするのは、提出者のコストや手間も膨大であるし、その戸籍等を全て確認する受け手側にとっての労力も膨大であるから、法務局にて一度戸籍等で相続関係を確認し、それがきちんと正確に「相続関係情報」として一覧図にて記載されていれば、以後、その記載内容でもって相続関係を間違いのないものと扱ってよいとして、手続きの簡素化を図ったものです。
よって、法定相続証明情報は法務局によって「認証」がなられた公的な書類ということになります。
一方、相続関係説明図の作成は、法務局の関与はありません。一般の方でも、ご相続人の方自身で作成できます。
相違点②【記載内容の違い】
法定相続情報一覧図には既に亡くなっている方の記載されません。
（例えば、被相続人が母であって配偶者の父が既に他界していた場合には、父の記載はされない）
法定相続情報一覧図には廃除を受けた相続人の記載されません。
法定相続情報一覧図には遺産分割や相続放棄等の記載はされません。
法定相続情報一覧図には数次相続の場合には次の相続は記載されません。

法定相続情報一覧図は、あくまで、現在の相続人が誰であるのか、その相続関係をなるべく簡素にわかりやすく記載する一覧図となるので、記載事項に制限があるのです。
一方、相続関係説明図には、上記のとおり記載事項に制限はありません。
既に他界している父も記載するのが一般的ですし、本来の相続人は全て記載し、遺産分割によって相続分がなくなれば、遺産分割の旨を、相続放棄によって相続しないこととなった場合には、放棄の旨を記載していくのが一般的となります。
相続関係全体を把握するには、簡素化された法定相続証明情報制度を利用するよりも、全てを一覧表記していく「相続関係説明図」の方が適している場合も多いのです。
相違点③【利用方法の違い】
法定相続情報の一覧図は、すでに記載したとおり、法務局にてその内容を確認されており、法務局の認証がついた公的書類になりますので、基本的には各相続手続きで「戸籍等」が要求される場合に、戸籍等一式の提出に代えて、法定相続情報のみを提出すれば足ります。
一方、相続関係説明図は、一般の方が作成する書類になりますので、書類の内容を証明するために戸籍等一式も併せて提出することになります。
法定相続情報の一覧図は、法務局にてその写しを何通も取得できますので（費用は無料です）、銀行や証券会社、登記用等、多数の機関で利用されたい場合には、大変便利な制度になります。

法定相続情報一覧図の申し出方法・必要書類について

（１）作成及び申し出方法
必要書類の収集
法定相続情報一覧図の作成は、まずは法務局にて相続人関係を確認してもらうために、被相続人および相続人の戸籍一式の取得・提出が必要となってきます。
必ず必要となる書類
　①被相続人の出生～死亡までの戸籍謄本一式
　②被相続人の最後の住所地での住民票の除票
　③相続人の戸籍謄本
　④申出人の身分証明書（免許証、マイナンバーカード等）
場合によって必要となる書類
　⑤各相続人の住民票
　　⇒法定相続情報一覧図の相続人表記に住所も掲載希望の場合
　⑥委任状
　　⇒代理人によって申し出をしたい場合

（２）法定相続証明情報一覧図の作成
必要な戸籍等が収集でき、相続関係が明らかとなったら、次に一覧図を作成します。戸籍等を提出すれば、法務局が自動的に一覧図を作成してくれるという制度ではありません。
ご自身で一覧図を作成し、法務局がその一覧図に間違いない旨を確認した認証をつけてくれる制度なのです。
一覧図のひな形は、法務局のホームページに多数掲載されているので参考にされてみてください。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000015.html

（３）申出書の記入、申出書の提出
必要書類が整い、一覧図も作成できましたら、申出書に必要事項を記載し、実際に法務局へ提出します。
申出書は、同じく法務局のホームページからダウンロードできます。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000015.html
（４）作成後の提出先
申し出は、以下の地を管轄する法務局のいずれでも構いません。
（１）被相続人の本籍地
（２）被相続人の最後の住所地
（３）申出人の住所地
（４）被相続人名義の不動産の所在地

※例えば、被相続人の本籍地が尼崎市塚口の場合は神戸地方法務局尼崎支局へ提出できる。

　相続人の一人（申出人）の住所地が尼崎市塚口の場合も神戸地方尼崎支局へ提出できる。

塚口（尼崎）の管轄法務局のリンクはこちら

http://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/amagasaki.html
（５）提出方法
法務局の窓口へ持参しても郵送で提出してもどちらでも構いません。

（６）一覧図の交付請求
法務局での確認作業が終わると一覧図の交付を受けることができます。
後日、追加で必要となった場合でも、一覧図は申し出の翌日から５年間保存されますので、この間であれば再交付を受けることができます。
法定相続証明情報制度は、書類提出の簡略化を図った制度であり、提出先が多岐にわたる場合には非常に有用な制度です。
但し、ご相続人の中に外国籍の方がいらっしゃる場合には作成ができない、といった制限も一部あります。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、戸籍収集のサポートから、当該法定相続情報一覧図の作成申し出の代行までトータルでお手伝いしておりますので、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。

また、メールでも随時ご相談を受け付けております。

ご検討されていらっしゃいましたら、是非ご連絡ください。

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不動産登記簿謄本（登記事項証明書）とは？

2020-06-02

不動産の登記簿謄本とは？

不動産を売買するときや、相続登記を行うときなどは事前に不動産の登記簿謄本が必要となる場合があります。実際に不動産を購入した方などは見られたことがあるかもしれませんが、普通は見る機会も取得する機会もないかもしれません。

では、不動産の登記簿謄本とは何が記載されているのでしょうか？

現在不動産登記簿謄本は全て電子化されており、大きく甲区・乙区に分かれております。甲区には、所有権の保存、移転、差押え等の処分の制限等の所有権に関する項目を記載され、乙区は、所有権以外の抵当権、賃借権などの権利を記載されています。
登記事項証明書を見ることで、現在の所有者は誰なのか、またどういう担保が設定されているのか、などを確認することができます。

その他下記の内容を記載した登記簿謄本も取得することができます。

共同担保目録
共同担保目録とは、同一債権の担保として複数の不動産に設定された抵当権（これを共同抵当又は共同担保という）について、当該抵当権の設定登記を申請するときに添付すべき不動産の目録をいいます。共同担保目録には、共同担保関係にある不動産の表示、抵当権者、抵当権設定者等が記載されています。
信託目録
信託目録とは、不動産信託契約のうち、不動産登記法で定められた信託の内容（受益者等の氏名や信託目的等）が記載された目録をいい、信託登記を行う際には必ず信託目録を添付することが必要となります。

登記簿謄本を取得する場合、共同担保目録や信託目録に記録された事項について証明を求めるときは、その旨を内容としなければなりませんので、どちらの記録もないときは共同担保目録・信託目録の記載が省略された登記簿謄本が交付されます。

また、呼び方としては「登記簿謄本」や「登記事項証明書」とありますが、「登記簿謄本」とはコンピュータ化される前の縦書きのものをいい、現在発行されるコンピューター化されているものは「登記事項証明書」といいます。一般的には登記簿謄本といえばどちらもで通じます。

登記簿謄本の種類について

登記簿謄本は、登記記録に記録されている事項についての証明する部分により、以下の種類に分類することができます。

①全部事項証明書・・・「登記記録に記録されている事項の全部」を証明するもの
②現在事項証明書・・・「登記記録に記録されている事項のうち現に効力を有するもの」を証明するもの
③所有者証明書・・・「登記記録に記録されている現在五の所有権の登記名義人の氏名及び住所」を証明するもの
④何区何番事項証明書・・・「権利部の相当区に記録されている事項のうち請求に係る部分」を証明するもの
⑤一棟建物全部事項証明書・・・「一棟の建物に属する全ての区分建物である建物の登記記録に記録されている事項の全部」を証明するもの
⑥一棟建物現在事項証明書・・・「一棟の建物に属する全ての区分建物である建物の登記記録に記録されている事項のうち現に効力を有するもの」を証明するもの

いずれを取得するにしても窓口で取得する際には、手数料は1通600円で変わりありません。

不動産の登記簿謄本の取得方法

不動産の登記簿謄本は、手数料を払えば誰でも取得することができます。誰かの同意を取る必要もありません。

登記簿謄本だけでなく、登記事項要約書（登記記録に記録されている事項の概要を記載した書面）、公図・地積測量図、建物図面なども誰でも取得することができます。
では実際に取得する方法はどうすれば良いでしょうか？

不動産の登記簿謄本を取得する方法としては、一般的に次の方法があります。
①法務局の窓口に行って取得する
②電子申請（オンライン）で取得する

①法務局窓口で取得する方法
最寄りの法務局に直接行き、は証明書窓口で登記簿謄本を取得する方法があります。

尼崎（塚口）の最寄りの法務局はこちら

http://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/amagasaki.html

ただし、全国どこの法務局でも不動産登記簿謄本を取得することは可能ですので、尼崎の法務局に行き、東京の不動産の登記簿謄本を取得することもできます。

法務局はどこも平日の8時30分から17時15分の間のみ開庁していますが、土日・祝日は開庁していないので、登記簿謄本を取得することはできません。
もしどうしても平日は法務局に行けない方は、誰かに取得をお願いするか、下記のように郵送やオンラインで取得することになります。
取得する際に免許証の提示などは必要ありませんが、１通につき600円の手数料がかかります。
また、事前に取得したい不動産の地番を確認しておいた方がスムーズに取得できるでしょう。

注意したいのが、住居表示と不動産登記簿謄本の地番は一致していないことが多く、住所だけは分かっているが、地番が分からないこともあるでしょう。そのような際には法務局で地番照会の電話確認をすることで、住所から地番を調べてくれて教えてくれます。

②電子申請で取得する
パソコン、スマホからインターネットを利用してオンラインによって不動産の登記簿謄本の交付請求を行うことができます。
利用方法については、下記ページをご参照ください。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/online_syoumei_annai.html

電子申請で登記簿謄本の交付請求をして郵送してもらう方法と、登記簿謄本の交付請求をして指定の法務局へ受け取りに行く方法があります。
前者の場合の登記簿謄本交付の手数料は1通500円、後者の場合は1通480円です。法務局に行く手間などを考えると手数料に若干の差はありますが、郵送してもらう方がお得かもしれません。
利用時間も来庁する際には17時15分までですが、電子申請による登記簿謄本の交付請求は、平日の21時まで利用することができます。

登記簿謄本の取得の方法が分からない、また取得したが見方が分からないなどあれば、当事務所へご相談ください。

当事務所は阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などの立ち寄りやすい場所にあります。
塚口（尼崎）で不動産登記に関するご相談は是非当事務所へご連絡ください。
メール・電話にて無料相談を行っております。

司法書士法人れみらい事務所

初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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株式会社の解散・清算人の登記について

2020-06-01

株式会社の解散事由について

株式会社は、以下の事由により解散します。

①定款で定めた存続期間の満了

②定款で定めた解散事由の発生

③株主総会の特別決議

④合併

⑤破産手続開始の決定

⑥裁判所の解散命令又は判決

⑦休眠会社（最後の登記の日から１２年を経過した会社）について法務大臣の官報公告がなされた後２ヶ月の期間の満了

⑧一定の営業に係る免許等の取消（銀行、保険会社など）

上記①～③までは会社（株主）の意思により解散している為に、解散の登記を申請しなければなりません。

解散事由が発生したら手続きは？

合併または破産手続開始の決定による解散の場合を除き、株式会社は清算人により、会社の清算をしなければなりません。

解散及び清算人の登記をすることで清算株式会社へと移行されます。

清算株式会社には必ず株主総会と清算人は設置されますが、その他定款の定めにより清算人会、監査役、監査役会を設置することもできます。

但し、清算の開始時に公開会社又は大会社（資本金５億円以上又は負債総額２００億円以上の会社）は、監査役を設置しなければなりません。

清算人について

最初の清算人には、以下の者がなることができます。

①定款で定める者

②株主総会の普通決議によって選任された者

③上記①、②に該当しない場合には、清算開始時の取締役

④上記をもってしても清算人となる者がいないときは、裁判所が選任した者

（解散命令又は判決によって解散した場合には、この方法になります。）

解散・清算人登記手続について

株式会社を実際に解散しようとする際には、どういう手続きが必要になるのでしょうか。

登記するにあたっては、管轄法務局に登記申請をしないといけません。

※塚口（尼崎）の管轄法務局のリンクはこちら

http://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/honkyoku.html

尼崎（塚口）市内の会社であっても、不動産登記と違い、尼崎支局ではなく神戸地方法務局本局に提出します。

申請をするにあたっての主な添付書類は以下のとおりとなります。

定款

清算人会設置会社の定めの有無を確認するとともに、定款で定めた者が清算人となる場合にはその確認をし、また取締役が清算人（法定清算人）とばる場合には定款に特段の定めがないことを確認するために、必要とされています。

解散の事由を証する書面

・定款で定めた解散の事由の発生により、解散した場合には、当該事由の発生を証する書面

・株主総会の特別決議によって解散した場合には、株主総会議事録

清算人に関する書面

・定款及び株主総会の普通決議によって清算人が選任された場合には、清算人の就任承諾書

清算人については、取締役と違い任期の定めはありません。

清算株式会社でも行うことができること

清算株式会社となってしまっても、清算の目的の範囲内においては、清算結了するまで存続するものとみなされますので、以下のような一定範囲の登記事項の変更をすることはできます。

商号の変更
支配人の選任
支店の設置
募集株式の発行　など

上記のとおり清算株式会社となっても、清算結了するまでは会社としての形態は存続します。

最終的に会社の登記記録を閉鎖してしまうには、清算結了の手続きが必要となります。

清算手続きの流れ

解散 ⇒財産目録・貸借対照表の作成⇒ 株主総会での財産目録の承認⇒※ 債権者に対する公告・各別の催告⇒ 債務の弁済⇒ 残余財産の分配決算報告の作成⇒ 決算報告の作成及び株主総会の承認

※清算株式会社は、清算開始原因が生じた後遅滞なく、債権者に対して一定の期間内（２ヶ月を下ることはできない）にその債権を申し出るべき旨を官報に公告し、かつ知れている債権者には、各別に催告しなければなりません。

この債権者保護手続き書面は、登記申請の添付書類にはなりませんが、清算人の就任日から債権者保護手続に要する２ヶ月を経過した後でないと、清算結了の登記は受理されません。

清算株式会社は、株主総会における決算報告の承認の日から、本店の所在地においては２週間以内に、清算結了の登記をしなければなりません。

清算結了の登記をすることで、登記官は当該会社の登記記録を閉鎖します。

当事務所は阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などの立ち寄りやすい場所にあります。
塚口・尼崎市内に関わらず、近隣の会社様、個人様でも対応しておりますので、ご安心ください。
塚口での法人登記のお悩み、相談は是非当事務所へご連絡ください。
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相続登記をせずに放置しておくと・・・（相続法改正）

2020-05-26

相続法の改正について

令和元年７月１日に改正相続法が施行されたのはご存知でしょうか。

改正された相続法の中で最も皆さんに影響を及ぼすかもしれない内容として、「遺言、遺産分割により不動産を相続した相続人でも、自分の相続分（法定相続分）を超える部分については、相続登記をしないと第三者に対抗することができない」（民法第８９９条の２）という旨が定められました。

（共同相続における権利の承継の対抗要件）
民法第８９９条の２
１．相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第九百一条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。
２．前項の権利が債権である場合において、次条及び第九百一条の規定により算定した相続分を超えて当該債権を承継した共同相続人が当該債権に係る遺言の内容（遺産の分割により当該債権を承継した場合にあっては、当該債権に係る遺産の分割の内容）を明らかにして債務者にその承継の通知をしたときは、共同相続人の全員が債務者に通知をしたものとみなして、同項の規定を適用する。

改正前に発生した相続であれば、自身に相続させる旨の遺言があれば、相続登記をしなくても第三者に対して自身が所有者であると主張することができました。

それだけ遺言というものは、大きな力があり誰にでも対抗することができたといえるかもしれません。

相続登記はどこに誰が申請するのか

少し話は変わりますが、そもそも相続登記とは①どこに②誰が③どのように申請するのでしょうか。

①どこに・・・

相続した土地や建物などの不動産の名義を変更するには、原則として、不動産の所在地を管轄する法務局（尼崎市塚口の不動産なら神戸地方法務局尼崎支局）へ

行って相続登記を申請しなければなりません。

仮に亡くなった方が東京に住んでいて、相続人も全員地方に住んでいたとしても、不動産が尼崎にある場合には神戸地方法務局尼崎支局へ申請しないといけないということです。

※塚口（尼崎）の管轄法務局のリンクはこちら

houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/amagasaki.html

②誰が・・・

例えば、亡くなったのが夫であり、
相続人が妻と長男とニ男の３名だった場合は、誰が相続登記を申請するのでしょうか。

法定相続分で登記する場合
相続人が複数いる場合で、法定相続分に従って相続登記するのであれば、相続人の中の誰か１人が保存行為として相続人全員分を申請することができますし、相続人全員で申請することもできます。
遺産分割協議をして妻が相続する場合
遺産分割協議を相続人全員で行なって、３人の中で妻がこの不動産を相続すると遺産分割協議をした場合は、その相続する不動産を受け継ぐ妻だけで登記の申請をします。
遺言書があり、長男が相続する場合
遺言書があり、この中で『この不動産は長男に相続させる。』と書かれていた場合には、この不動産を受け継ぐ長男だけが相続登記の申請をします。

法定相続分で登記をする場合には、相続登記をしなくても自分の法定相続分の持分しか取得しないということになり、第三者に対抗することができますが、それ以外の場合には

法定相続分と異なる持分を取得することとなる為に、相続登記をしないと第三者に対抗することができません。

③どのように・・・

Ａ４用紙を用いて、決められた申請事項を記入し、下記必要書類を提出して「相続」の登記を管轄法務局へ申請します。

【法定相続の場合】
法定相続人の全員もしくは、代表のひとりからの申請によって下記書類を提出して「相続」登記申請を行います。
◆亡くなられた方の書類◆
　１．被相続人の出生から死亡までの連続戸籍　
　２．被相続人の住民票の除票
◆ご相続人の方の書類◆
　３．相続人全員の現在の戸籍謄本
　４．不動産を取得する相続人の住民票
◆その他書類◆
　５．不動産の固定資産評価証明書

【遺産分割協議により相続登記する場合】
遺産分割協議によって当該不動産を取得すると決まった者からの申請によって下記書類を提出して「相続」登記申請を行います。
◆亡くなられた方の書類◆
　１．被相続人の出生から死亡までの連続戸籍　
　２．被相続人の住民票の除票
◆ご相続人の方の書類◆
　３．相続人全員の現在の戸籍謄本
　４．不動産を取得する相続人の住民票
　５．遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印押印のあるもの）
　６．相続人全員の印鑑証明書
◆その他書類◆
　７．不動産の固定資産評価証明書

【遺言に基づく相続登記の場合】
１　遺言により法定相続人に相続させる場合
遺言によって相続すると定められた者からの申請によって下記書類を提出して「相続」登記申請を行います。
◆亡くなられた方の書類◆
　１．遺言書
　　⇒自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合は、検認済みのもの
　　　公正証書遺言の場合、法務局保管制度利用による自筆証書遺言の場合は検認不要。
　２．被相続人の死亡時の戸籍謄本
　　⇒出生からのつながりのある連続戸籍は、不要。
　３．被相続人の住民票の除票
◆ご相続人の方の書類◆
　４．遺言による相続する相続人の現在の戸籍謄本
　５．遺言による相続する相続人の住民票
◆その他書類◆
　６．不動産の固定資産評価証明書

対抗要件と第三者について

相続法の改正により、遺言及び遺産分割で不動産を相続した相続人は、自分の相続分を超える部分については、相続登記をしなければ第三者に対抗することができなくなりました。

言い換えると自分以外の者が自分の相続登記より先に登記を入れてしまった場合には、自分の相続分を超える部分については、所有者であることを主張することが難しくなりました。

遺言書があるから、遺産分割協議書があるから、といって登記をせずに放置していると、自分が所有者であるという権利が脅かされる事態になることも十分考えられます。

第三者に対抗することができなくなった、と述べてきましたが、この「第三者」とは具体的にどのような人を指すのかというと、一般的には相続人の債権者（銀行など）が考えられます。

相続登記をせずに放置していたところその相続人が相続したであろう持分に差押えをされてしまった場合には、本当は自身の持分はこれだけだった、という主張はできなくなります。

この対抗できない範囲については、あくまで自分の法定相続分を超える部分についてのみです。

法定相続分については、相続登記をすることなく第三者へ対抗することはできます。

いつから改正相続法が適用されるのか

令和元年（２０１９年）７月１日以降に発生した相続について適用されます。

それ以前に発生した相続であれば、改正前の法律が適用されますので、遺言があれば相続登記をしなくても第三者に対抗することができます。

相続登記は相続放棄や相続税の申告などと違い、いつまでにしなければならないという期限や罰則がない為に、後回しにされる方もおられると思いますが、自身の権利を守る為にはできるだけ速やかに相続登記をするしかありません。公正証書遺言があれば家庭裁判所の検認手続きがいりませんが、自筆証書遺言による相続登記をする場合には、家庭裁判所の検認手続き必須となり、また登記申請に必要な書類を集めたりとそれなりに時間もかかってしまいます。

遺言書の検認手続きについての裁判所のリンクはこちら

https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_17/index.html

塚口（尼崎）の管轄家庭裁判所のリンクはこちら

https://www.courts.go.jp/kobe/about/syozai2/amagasakisibu/index.html

当事務所は阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などの立ち寄りやすい場所にあります。

塚口・尼崎市内に関わらず、仮に相続不動産の所在地が遠方であっても、当事務所はオンライン申請を得意としており、全国どこの不動産でも相続登記は対応しておりますので、ご安心ください。

塚口での相続登記のお悩み、相談は是非当事務所へご連絡ください。

メール・電話にて無料相談を行っております。

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