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相続登記をせずに売買できる？

2020-08-19

相続登記をせずに売買できるのか

不動産を所有していた被相続人が亡くなった後に、相続した不動産を売却するケースも当然にあると思います。相続不動産を売却する場合に相続人全員の意思も合致しており、売却代金も法定相続分通りで分けるといったケースでは、後に相続人同士で揉めることもないでしょうし、手続き面、費用面でも節約できるので、相続登記をせずに売買することができればそれが一番です。しかしながら、いかに相続人全員の売却意思が確固たるものであっても、当該不動産を被相続人から相続人の名義に変更してからでないと、売買による所有権移転登記は行うことができません。これは原則生前に被相続人が売買契約を締結していた場合でも変わりません。

生前に売買契約を締結していたのだから、そのまま相続登記をせずとも所有権移転登記を行えるのではないかと思われる方も多いでしょう。確かに物権変動の時期については、民法第176条で
「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる」と定めています。この規定によれば、不動産の売買でも売買契約を締結したときに物権変動が生じ、売主から買主に移転されることになります。

但し、不動産売買では売買契約締結時には手付金のみを支払い、後日残代金の支払いと引き換えに不動産の引渡しを行う旨などの特約をつけておくことが通常です。これは、不動産の取引は高額であり、売買契約を締結してから金融機関にローンを申し込みしたりと残代金の準備をする時間が必要であり、売買契約締結と同時に代金の全額を売主が受け取ることは、現実的ではないからです。

よって言い換えると被相続人が生前に不動産の売買契約を締結しており、その契約書の中に残代金の支払いと引き換えに引渡しをする旨などの特約がなければ、売買契約締結時に被相続人から買主に所有権移転されていたことになるので、相続登記をせずに買主に所有権移転登記をすることが可能です。

 

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。

初回相談・見積り作成は無料です。

 

 

 

 

 

株式会社における不動産取引の際の利益相反について

2020-08-17

株式会社での取締役の利益相反とは

取締役が自分のために株式会社と取引をするときは、その株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示した上でその承認を受けなければならないとされています。取締役が自分のためにする取引とは、その取引が利益相反取引に該当するかは外形的に判断されるため、取締役が実際に経済的な利益を受けない取引も利益相反取引に該当します。
例を挙げると、取締役が3,000万円で購入した不動産を、自分が取締役を務める株式会社に4,000万円で売却した場合も、2,000万円で売却した場合も、実際に利益を挙げたかどうかに関わらず、利益相反取引に該当することになります。
ただし、次のような明らかに会社の利益を害さない取引は利益相反取引に該当しません。

  • 取締役から会社への無利子の貸付
  • 取締役から会社への贈与

 

利益相反取引と不動産登記

不動産登記手続きにおいて、このような取締役と会社が不動産の売買をしたときは、この利益相反取引を会社は「承認したことを証する書面」も一緒に提出しなければなりません。「承認したことを証する書面」とは株式会社の機関設置内容によって異なりますが、以下の通りとなります。
取締役会の決議（取締役会設置会社の場合）
●株主総会の決議（取締役会非設置会社の場合）

議事録を作成する際の注意点

  • 取締役会設置会社の場合

利益相反取引を承諾を証する書面として法務局へ提出する取締役会議事録、株主総会議事録にはそれぞれその印鑑証明書の添付が必要とされています。取締役会議事録を添付する場合には、取締役会に出席した取締役と監査役は、書面で作成された取締役会議事録に実印を押印し、その印鑑証明書を添付しなければなりません。実印については、代表取締役は会社実印（法務局に届出している会社代表印）と押印し、その他の取締役・監査役は個人の実印を押印します。
印鑑押印制度と共に注意しなければならない点は、特別利害関係人です。特別利害関係人とは、当該不動産を会社に売ったり、会社から購入する当該取締役を指します。特別利害関係人が取締役会に参加しては公平な決議が行われない可能性がある為に、決議に参加することはできません。

  • 取締役会非設置会社の場合

取締役会非設置会社の場合は、株主総会の決議が必要となりますが、議事録については取締役等の署名義務がありません。
不動産登記における利益相反取引を承諾する書面として株主総会議事録を提出するときは、少なくとも議事録作成者1名が記名押印をして、実印の押印及び印鑑証明書の添付をする必要があります。なお、ここでいう実印とは、代表取締役は会社実印（法務局に届出している会社代表印）であり、それ以外の取締役、監査役であれば個人実印がそれに当たります。

提出書類の原本還付について
取締役会議事録、株主総会議事録に添付した印鑑証明書の原本還付をすることはできませんが、取締役会議事録あるいは株主総会議事録自体は原本還付をすることができます。また、議事録に添付する印鑑証明書の有効期限は特段決まりがありませんので、3ヶ月より前に取得していたものでも問題ありません。

法定後見制度と任意後見制度の違いとは？

2020-08-11

法定後見制度と任意後見制度の違い

近年テレビ、雑誌でも「成年後見制度」という言葉を目や耳にすることもあるでしょう。この成年後見制度には大きく分けて「法定後見制度」と「任意後見制度」の２種類があります。この２つの制度とも「判断能力の不十分な方の財産や権利を保護したり、生活を支援するための制度」という大きな趣旨は異なりません。しかしながら、違う点についても勿論ありますので、その事柄を中心に説明していきます。

  • その１、制度の開始方法

法定後見は、実際に物忘れなど判断能力が低下してきたで、今後の財産管理などに不安がでてきた場合に、ご自身及び親族などにより家庭裁判所に申立てることにより始まります。具体的に判断能力が低下していることが前提となります。法定後見には判断能力の程度によって「後見」（判断が全くできない状態）「保佐」（判断が著しくできない状態）「補助」（判断ができないことがある状態）の３種類の制度が更にあり、ご本人の事情に応じて選べるようになっています。

一方、任意後見は、将来の判断能力が低下した場合に備え、ご自身で後見人を誰にし、その後見人にどういったことを任せるかなどを決めた上で、任意後見契約を結ぶことによって始まります。但し、任意後見はまだご自身に判断能力が十分ありますので、任意後見契約をしてもすぐには後見人の援助を必要としないでしょう。よって任意後見契約後に実際に判断能力が低下してから、家庭裁判所への申立てをして始めて後見人としての活動が始まることになります。

分かりやすくいうと法定後見は「実際に判断能力が低下してきた場合に、既に発生している不安・不都合や今後発生するであろう不安・不都合を解消するための制度」であり、任意後見は「判断能力がある内に、将来発生するである不安・不都合に備えるための制度」と言えるでしょう。

ともに後見人がつくと、法務局に成年後見（任意後見）の登記がされます。

  • その２、権限の違い

法定後見は「保佐」「補助」の場合は法律で定めれた範囲内での代理権・同意権となりますが、「後見」の場合は日用品の購入などの日常生活に関する行為及び結婚や認知、養子縁組などの一身専属権、身上監護権以外のほぼ全ての同意権を持っています。成年後見人は被後見人の財産を守ることが求められており、逆に言うと資産運用や相続税対策などの財産を増やす行為をすることはできません。

これと異なり、任意後見はあくまで当事者間の契約で内容を決めることができますので、先に述べたような法定後見ではできないような行為についても可能と言えます。但し、任意後見の代理権はあくまで契約内容で決まりますので、任意後見契約に記載した代理権しかありません。また、法定後見と違い、後見人に取消権も存在しません。

どちらの制度についても、被後見人の財産や権利を守るという観点から大きな差はありませんが、任意後見の方がご本人の意思で始まることから幅広い選択肢があると言えるでしょう。

 

「個人間・親族間での不動産売買を検討されている方へ」のページを追加しました！

2020-08-06

当事務所ホームページに「個人間・親族間での不動産売買を検討されている方へ 」の項目を追加でアップしました。

個人間・親族間売買をご検討している方がおられれば、是非当事務所へご相談ください。

 

民法改正～保証人の公正証書による意思確認について～

2020-08-04

保証人の意思確認について

従来より、事業資金の融資を受ける際には連帯保証人をつけることが一般的です。連帯保証人は、借入の返済義務を実質的に負うものであり、重大なリスク・責任があるにも係わらず、改正前の民法では保証について特段の規制がありませんでした。そのため、よく保証内容・リスクなどが分からないまま保証契約を締結してしまい、結果多額の連帯保証債務が履行できず、保証人の生活が破綻してしまうケースが多々存在していました。

そこで、令和２年４月１日から施行の改正民法では公的機関である公証人を介することで、保証人になろうとする者の、保証意思及び保証債務のリスクなどを認識する機会を制度化することとなりました。

具体的に公証人の意思確認が必要となるケースは、事業のために負担した貸金等債務（金銭の貸渡し又は手形の割引を受けることによって負担する債務）を主たる債務とする保証契約を締結する場合です。その他、主たる債務の範囲に事業のために負担する貸金等債務が含まれる根保証契約を締結する場合や、上記各契約の保証人の主たる債務者に対する求償権に係る債務を主たる債務とする保証契約の場合も該当します。該当する債務を保証する場合には、その契約に先立ち、締結日の1ヶ月以内に公正証書を作成して、その公正証書において保証人になろうとする者が保証債務を履行する意思を表示することが、効力発生の要件となっています。

公証人による保証意思確認の流れ　　　　

  • 保証人になろうとする者は、公正役場に連絡して訪問日時などを予約（代理人は不可）するか事前に保証契約に関する資料を送付するなどした上、作成日時に公証役場に行きます。

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  • 保証人になろうとする者は、公証人に対して主たる債務の内容などを口頭を説明することで、保証意思を宣明します。

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  • 公証人は、保証人になろうとする者が、主たる債務の具体的な内容を理解しているか、保証契約を締結した場合、主たる債務が履行されなければ自らが保証債務を履行しなければならなくなるなどのリスクを理解しているか確認するなどして、保証意思を確認します。

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  • 公証人は、保証意思のあることが確認され、その他に嘱託を拒否すべき事由がない場合には、保証人になろうとする者が述べた内容を筆記します。公証人は、保証人になろうとする者に筆記した内容を読み聞かせるなどして、保証意思宣明公正証書の内容を確認させます。
  • 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇓
    最後に、保証人になろうとする者が、当該証書の内容が正確なことを承認して署名押印し、公証人が当該証書に署名押印することで公正証書の原本が作成されます。保証人になろうとする者は公正証書の正本又は謄本を受けることができますので、それを金融機関に提出します。公正証書の作成手数料は、保証債務の金額には関係なく、保証契約ごとに，原則として1件11,000円となります。

この条項が適用されるのは、個人の保証人に限られます。また、主たる債務者の事業の状況をよく理解しており、保証した場合のリスクの認識がある者については、公証人の意思確認を不要としております。具体的には下記のような場合が該当しますので、ご注意ください。

  • ※公証人の意思確認が不要となるケース
　　　主債務者 　　　　　　保証人になろうとする者
　　　法　人

・当該法人の役員（取締役、理事、執行役など）

・当該法人の議決権の過半数を有する者

・当該法人の議決権の過半数を有する株式会社の議決権の過半数を有する者　　など
　　　個　人

・その個人と共同して事業を行う者

・その個人が行う事業に現に従事している、その個人の配偶者

 

株主総会で決議できること

2020-08-03

株主総会で決議できる事項とは

株主総会の権限は、取締役会非設置会社と取締役会設置会社で以下のように異なります。

取締役会非設置会社 会社法に規定されている事項及び株式会社の組織、運営、管理その他株式会社に関する一切の事項について決議をすることができる
取締役会設置会社 会社法に規定されている事項及び定款に定めた事項に限り決議することができる

つまり、取締役会設置会社では、株式会社の組織、運営、管理など経営に関する重要な事項は取締役会で決議することとなります。

株主総会を招集するには

  • 招集手続きの要否

株主総会を招集手続きは、原則必要となりますが、当該株主総会において議決権を有する株主の全員の同意があるときは、書面または電磁的方法による議決権行使を認めた場合を除き、招集手続きを省略できます。

  • 誰が招集するのか
　　原　則 取締役
　　例　外

※株主　　

①株主総会の目的である事項及び招集の理由を示して、取締役に対し、株主総会の招集を請求することができる

②請求後遅滞なく招集の手続きが行われない場合、又は請求があった日から8週間以内の日を株主総会の日とする株主総会の招集通知が発せられない場合

③裁判所の許可を得る

※この場合の株主は、総株主の議決権の100分の3以上の議決権を有する株主を指します。（公開会社の場合は、6ヶ月前から引き続き有していることが必要）

  • 招集権者が決定しなければならない事項

①株主総会の日時及び場所　　　　　　　　　

②株主総会の目的である事項があるときは、その事項　　　

③株主総会の出席しない株主が書面又は電磁的方法によって議決権を行使することができることとするときは、その旨

  • 株主総会の招集通知の発送時期
公開会社 　　　株主総会の日の2週間前まで
非公開会社

書面投票又は電子投票を採用している会社　　　　　　　　

⇒株主総会の日の2週間前まで

書面投票又は電子投票を採用していない会社　　　　　　　

⇒株主総会の日の1週間前まで

※招集通知は各株主にしなければなりませんが、例外として①議決権を有しない株主②通知不能株主には省略することができます。

  • 招集通知の方法

取締役会設置会社では、書面又は電磁的方法により通知しなければなりませんが、取締役会非設置会社では特に制限はありません。

 

 

遺産分割協議を成立させるには？

2020-07-27

遺産分割協議を成立させるには

遺産分割協議自体は、相続人全員が遺産分割の協議内容に同意すれば成立しますので、必ずしも遺産分割協議書の作成及び相続人全員の署名・捺印が必要な訳ではありません。しかしながら、遺産分割協議の内容を基に、不動産の名義変更や金融機関への相続手続きなどをするには、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書を提示や添付を求められることが殆どです。また、今後相続人同士で揉め事にならない様にするためにも、遺産分割協議書は作成しておいた方が良いでしょう。

遺産分割協議による相続登記の場合を例にみましょう。

父親が亡くなり、相続人が母（妻）、子供２人の合計３名いるときに、遺産分割協議によって不動産については母（妻）が相続することとなったときは、不動産の名義人を父から母に相続による所有権移転の登記を申請することができます。このときの相続登記の申請の際には、その旨が記載された「遺産分割協議書」及び「相続人の印鑑証明書」を添付しなければなりません。（この「遺産分割協議書」「印鑑証明書」は原本を添付する必要がありますが、原本還付の請求をしておくことで、登記完了後に原本は返却されます。）

相続登記の申請の添付書類は厳格なものとなりますので、遺産分割協議書に実印が押印されていなかったり、相続人の内の一人でも印鑑証明書の添付がないときは相続登記を完了することはできません。

遺産分割協議書がまとまらない場合

そもそも相続人同士の遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所へ遺産分割の調停の申し立てをする必要があります。遺産分割調停の手続きは下記リンクをご参照ください。

https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_07_12/index.html

  • 遺産分割協議の内容はまとまったが、協議書に押印しない相続人がいる場合

この場合には、当事者間で解決できる見込みがないときには、当該相続人に対して所有権の確認の訴えを提起し、勝訴判決を得ることで相続登記が可能となります。

  • 遺産分割協議書に押印はしたものの、印鑑証明書を提供してくれない場合

遺産分割協議書の真否確認の訴えを提起し、勝訴判決を得ることで相続登記が可能となります。

いずれの方法にしても、遺産分割協議がまとまらないケースや書類が揃わないケースの場合には、裁判、調停などの手続きを経る必要があり、手間及び時間、費用もかかってしまいます。相続人同士でも全く面識がないケースなどもありますので、協議自体を進めていくことが難しいケースもあるでしょう。

遺産分割協議や相続でお困りのことがあれば、当事務所へご相談ください。

銀行預金の相続手続きはどうすればよいの？

2020-07-21

銀行預金などの口座名義人が亡くなられたら

金融機関などの預貯金の口座名義人が亡くなったことを金融機関が認識をするとすぐに、その金融機関は当該名義人の口座を凍結します。「口座を凍結する」とはその銀行口座からお金を引き出すことができなくなることをいい、もしその口座で公共料金やクレジットカードなどの自動引き落としを設定していると、そちらも引き落としができなくなってしまいます。
銀行としても口座名義人が亡くなった後も口座を凍結せずに置いておくと、相続人のうちの誰かが他の相続人の同意なしに勝手に亡くなった人の預貯金を引き出してしまう恐れがあり、他の相続人から銀行も責任を問われることもあり得ます。一度凍結されてしまった預貯金口座を払い出したり、遺言や遺産分割協議、または法定相続人全員の手続きなどにより、各金融機関毎に各々所定の書類を提出するしかありません。

預貯金口座払出し、解約に必要な書類とは

預貯金口座の解約及び払い戻しに必要な書類は一般的に以下のとおりとなります。ただし、各金融機関ごとに記載書式や提出書類、手続きの多さは異なりますので、事前に必要な書類などは各金融機関に確認をした方が良いでしょう。
●払戻請求書など（金融機関所定のもの）
●被相続人（亡くなられた方）の生まれた時から死亡までの全ての戸籍謄本
●相続人全員の戸籍謄本
●被相続人名義の預金通帳、金融機関への届出印
●遺産分割協議書、金融機関所定の同意書
●相続人全員の印鑑証明書　など

金融機関によって多少の程度の差はありますが、相続人を正確に把握し、亡くなられた方の財産を相続人に確実に相続させるためにも書類は厳格に要求されます。

預貯金の相続手続きでお困りなら

前で述べたとおり、亡くなられた方名義の預貯金口座の払出し・解約の手続きは厳格であり、また当該手続きも各金融機関に出向いたりしないといけません。待ち時間も相応にかかりますし、用意する書類を揃えるのに大変労力もかかります。
これらの作業を、相続人がご自身で行うのが難しい場合や日中は仕事で忙しくてこれらの作業を行う時間がない場合は、当事務所に預貯金の相続手続きの代理業務をご依頼いただくことができます。当事務所のトータルサポートプランでは、提出書類の取得・作成から、上記届け出の手続きの全てを代行いたします。

各金融機関とのやりとりの実績が多数ございますのでスムーズに、確実に手続きを代行いたします。

ご不安がありましたら、是非、ご相談ください。

 

役員などに氏名や住所の変更があったら

2020-07-17

氏名の変更の登記

取締役、代表取締役、監査役、会計監査人などの職務を行う者はその氏名が登記事項であるので、婚姻・離婚・養子縁組などの理由により、氏名に変更があった場合には、原則として、２週間以内に、本店所在地において、その変更の登記が必要となります。また、婚姻前の氏名で職務を行っている方などは、婚姻前の氏の記録の申出により、婚姻前の氏についても登記することができます。

『設立の登記、清算人の登記、役員（取締役、監査役、執行役、会計参与又は会計監査人をいう。以下この条において同じ。）若しくは清算人の就任による変更の登記又は役員若しくは清算人の氏の変更の登記を申請する者は、婚姻により氏を改めた役員又は清算人であって、その申請により登記簿に氏名を記録すべきものにつき、婚姻前の氏（記録すべき氏と同一であるものを除く。）をも記録するよう申し出ることができる。（商業登記規則第８１条の２）』

具体的には登記記録例として、「取締役　尼崎　花子（塚口　花子））」というように現在の氏名（尼崎花子）の右側に婚姻前の氏名（塚口花子）が記録されます。この登記を申請する際には①婚姻に関する事項が記載された戸籍謄本　②婚姻により氏が改められた旨及び婚姻前の氏が記載されている住民票の写し　などが添付資料として必要となります。

住所の変更の登記

代表取締役、特例有限会社の取締役や監査役は、氏名のほかに住所が登記事項となっているために、住所移転や住居表示の実施などにより住所に変更が生じた場合には、原則として、本店所在地において、その変更登記が必要となります。他にも行政区画の変更に伴う地番の変更や、土地区画整理事業などの施行のための地番変更により、代表取締役などの住所に変更が生じた場合においても、会社は当該住所の変更の登記を申請しなければなりません。

ただし、行政区画などのみの変更で地番の変更は伴わないものについては、変更登記の申請義務はありません。これに対して、住居表示の実施などにより代表取締役などの住所に変更が生じた場合には、原則とおり、会社は２週間以内に、本店の所在地において、当該住所の変更登記を申請しなければなりません。

その他氏名・住所の変更登記や更正登記が必要なケース

死亡による退任の登記を申請する場合には、死亡を証する書面の住所または氏名が登記簿上の氏名や住所と一致しないときは、同時にまたは先立って住所または氏名の変更・更正登記が必要となります。

これに対して、重任登記を申請する場合、従来は当該役員の氏名や住所が異なる場合には、同一人であることが明らかであっても、氏名や住所の変更・更正登記の申請が必要とされていましたが、現在では、氏名や住所の変更・更正登記をすることなく、直接現在の氏名や住所で重任の登記をすることができます。ただし、この場合には議事録その他の書類（変更を証する書面）により同一人であることが明らかであることが必要です。

登録免許税

登録免許税は、役員変更登記と同様で申請１件につき３万円（資本金の額が１億円以下の会社については１万円）です。ただし、住居表示の実施、行政区画や土地区画整理事業などの施行に伴う地番の変更があった場合においては、市町村長の証明書や住居表示の実施などに係る住居番号決定通知書を添付したときは、登録免許税は課税されません。

相続分の譲渡と不動産の名義変更について

2020-07-15

相続分の譲渡とは

相続分の譲渡とは、各共同相続人が遺産分割前に、自己の相続分を他人に譲り渡すことをいいます。この「相続分」とは遺産全体に対する各共同相続人が有する包括的持分、法律上の地位（身分上の地位は含みません）のことを指します。相続分の譲渡を受けることができる者については、特別な制限はなく、共同相続人以外の第三者や法人でも可能です。

相続分の譲渡の効果

  • 相続分の譲渡を受けた者は、譲渡人が有していた共同相続人の地位そのものを取得しますので、相続財産を共有し、遺産分割にも参加することができるようになります。

その結果、相続分の譲渡を受けた者を除外した遺産分割協議は無効となります。

  • 相続分の譲渡人は共同相続人の地位を失い、相続関係から離脱します。

ただし、相続分の譲渡をして譲渡人が相続債権者から請求を受けた場合には、依然として支払い義務があるので、ご注意ください。

相続分を譲渡するには

相続分の譲渡は、売買又は贈与などにより譲渡することも可能ですし、有償・無償でも構いません。ただし、相続分の無償譲渡は贈与とみなされ、贈与税が課されることもありますので、ご注意ください。譲渡をするタイミングとしては、遺産分割協議前であれば可能ですし、他の共同相続人の同意も必要ありません。

相続分の譲渡をする方法は特段決まりはありませんので、口頭での合意でも構いませんが、後日の言った言わないなどの争いを避けるためにも、相続分譲渡証明書などを作成しておくことが良いでしょう。

譲渡された相続分を取り戻すには

共同相続人の１人が遺産の分割前にその相続分を第三者に譲渡したときは、他の共同相続人は、その価格及び費用を償還することで、その相続分を譲り受けることができます。これは、遺産分割前に第三者が介入して争うことを防止するために、他の共同相続人がその相続分を取り戻すことができることを規定したものです。

  • 取戻しの要件

①取戻しを請求できる人・・・譲渡人以外の共同相続人（譲渡人自身は取戻しできません）

②行使できる場合・・・相続人以外の第三者に対して相続分の譲渡がされた場合（相続人間での譲渡の場合は、取戻しはできません）

③行使期間・・・譲渡のときから１ヶ月以内に、取戻権は行使しなければなりません

相続分の譲渡を原因とする相続登記

共同相続登記がされる前に、同一順位の相続人間で相続分の譲渡がされた場合には、相続分の譲渡で修正された相続分で相続があったものとされ、譲渡した後の状態で、直接相続による移転登記をすることができます。この場合には、「相続分譲渡証明書」の添付が必要となります。

譲受人が同一順位の相続人以外の場合は、遺産分割協議がされている場合を除き、譲渡人を含めた共同相続登記を申請した後で、「相続分の贈与（売買）」を原因とする移転登記を申請しなければなりません。

当事務所は阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などの立ち寄りやすい場所にあります。

塚口・尼崎市内に関わらず、仮に相続不動産の所在地が遠方であっても、当事務所はオンライン申請を得意としており、全国どこの不動産でも相続登記は対応しておりますので、ご安心ください。

塚口での相続登記のお悩み、相談は是非当事務所へご連絡ください。

メール・電話にて無料相談を行っております。

 

 

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