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遺言の保管のしかたはどうすればよいか

2020-07-14

遺言の保管のしかたについて

遺言には、大きく分けて①自筆証書遺言②公正証書遺言③秘密証書遺言がありますが、それぞれ遺言書を保管する方法は異なります。

①自筆証書遺言・・・遺言者本人が作成し、遺言者などが保管する。

②公正証書遺言・・・公証人が作成し、原本が公証役場に保管され、正本および謄本が交付されるので、それを遺言者などが保管する。

③秘密証書遺言・・公証人などが封書に署名押印した遺言の現物を遺言者などが保管する。

②の公正証書遺言では公証役場で原本が保管され、紛失や偽造・変造の恐れはないので、保管方法について安心できます。

ただし、自筆証書遺言や秘密証書遺言では自身の責任で保管しないといけませんので、破棄されたり、偽造・変造の恐れもでてきます。また、折角ご自身の意思の残すために遺言を作成したものの、それが遺言者の死亡後に発見されないのであれば、遺言の内容は実現しません。遺言書を作成した場合、遺言をしたことは少なくても、相続人などに伝えておく方がよいでしょう。

遺言書の保管方法としては、

①遺言で遺言執行者を指定した場合には、その人に保管も委託しておく

②貸金庫に保管する　など破棄や偽造・変造されないように保管し、遺言者が死亡した場合にはすぐに発見することができるようにしておくことが重要です。

その他、令和２年７月１０日より、法務局で自筆証書遺言を保管する制度が新設されました。これは、従来の相続法では、自筆証書遺言を公的機関などで保管する制度はなく、自筆証書遺言は一般的に自宅で保管されることが多いことから、紛失したり、見つけることができなくなったり、偽造される恐れもありました。改正相続法により、こうした問題で起こりうるトラブルを防止する為に、また自筆証書遺言を利用しやすくする為に、同制度が施行されました。ただし、遺言保管所においては、遺言の内容についての審査はなく、また遺言の書き方なども教えてくれませんので、ご注意ください。

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji03_00051.html

当事務所では、無効な遺言書を防ぐため、要式チェックのサポートをしております。秘密厳守は厳守いたします。遺産配分についての法的アドバイスも含めての相談ができますので、ぜひご活用ください。尼崎で遺言作成を検討されている方は当事務所へご相談ください。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。

初回相談・見積り作成は無料です。

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当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。

初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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根抵当権の債務者を変更したいときは

2020-07-11

根抵当権の債務者を変更したいときは？

金融機関から借入を継続的に行いたいときは、所有不動産に根抵当権を設定して借入を行うときもあるかと思います。一旦根抵当権を設定すると借入金を返済してしまうか、他の担保を提供することなどがない限り、中々金融機関は担保の解除には応じてくれないでしょう。ただし、途中で自身の息子に事業を承継したので、債務者を変えたいような要望も起こることもあるでしょう。そのようなときに、一旦設定した根抵当権の債務者を変更することはできないのでしょうか。結論からいきますと、下記のような条件を満たすことで債務者の変更登記を行うことができます。

債務者変更の要件

確定前の根抵当権であること
根抵当権者「全員」と設定者（不動産の所有者）の間での契約をすること
共同根抵当権（複数の不動産に担保設定をしていること）の場合は、すべての不動産について債務者の変更の登記がなされること

それでは、説明を続けていく前に、確定前の根抵当権とはどういうものを指すのでしょうか。

根抵当権は抵当権と異なり、設定段階では根抵当権が担保する元本債権が特定されていません。しかしながら、下記のような理由で根抵当権の元本が確定することで、その後に発生する元本債権が、その根抵当権で担保されなくなります。つまり、元本が確定した時に存在する元本債権および利息、損害金とその後にその元本債権から発生する利息、損害金が極度額を限度として担保されることになり、抵当権と同じような状態になります。

根抵当権の主な元本確定事由

①確定期日の到来【これは、設定（設定後でも可能）のときに確定期日を定めておくことで期日の到来により当然に元本が確定します】

②債務者か根抵当権者が死亡した後に、相続開始後６ヶ月以内に合意の登記をしなかった場合

③根抵当権設定者が確定請求をした場合（これは、設定後３年を経過すると行うことができます）

④根抵当権者が確定請求をした場合（こちらは、３年経たなくても、いつでも請求ができます）

⑤根抵当権者が競売などの申し立てをした場合

⑥債務者または設定者が破産手続開始決定を受けた場合

その他にも確定事由はありますが、以上のような事由により、元本が確定した場合は原則的に元本確定登記をすることになります。

根抵当権者と設定者の変更契約により債務者変更を行うときは、旧債務者および新債務者の承諾は不要ですが、一般的には新債務者も契約書に捺印をもらうことで承諾をとっておくことが多いでしょう。

根抵当権の債務者変更の効果

債務者変更がされると、当社から変更後の債務者により根抵当権が設定されたいたのと同様の効果が生じます。つまり、変更後の債務者に対する債権は、既に発生しているものも含めて、将来の元本確定時において被担保債権となりうる可能性が発生、変更前の債務者に対する債権は、既に発生しているものも含めて、将来の元本確定時において被担保債権となりうる可能性がなくなります。よって、変更の結果、元本確定時点において担保される可能性がなくなった既に発生している債権を根抵当権で担保するには、当該債権を特定債権として根抵当権の債権の範囲に加える変更契約および登記申請が必要です。

具体的には、変更後の債権の範囲として「〇年〇月〇日債務引受（旧債務者甲）にかかる債権」のように登記されます。

尚、元々会社が設定（所有）している不動産の根抵当権の債務者を会社から取締役などに変更するときは、利益相反行為となるために、「取締役会議事録」が必要となりますので、ご注意ください。逆を言うと取締役個人で設定している不動産の根抵当権の債務者を取締役から会社に変更するときは、「取締役会議事録」は不要です。

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株主リストとは？

2020-07-09

株主リストとは？

平成２８年１０月１日以降の株式会社・特定目的会社などの登記の申請については、「株主リスト」が添付書類として必要になりました。

これは、近年株主総会議事録などを偽造し、役員になりすまして役員の変更登記や取締役の就任登記の登記申請を行った上で会社の財産を処分するなど、悪用した犯罪行為が後を立たず、消費者保護や犯罪抑止の観点から商業登記の真実性の担保を強化するための措置から「株主リスト」の提出を義務付けるものとなっています。

株式会社の主要株主などの情報を法務局に提出することは、不実の株主総会議事録が作成され真実ではない登記がされるのを防止したり、関係者が後で株主総会決議の効力を訴訟などで争う場合においても有効な書面となります。

株主リストには何を記載するのか？

登記すべき事項について株主総会や種類株主総会の決議が必要な場合には、申請書に総株主（種類株主総会の決議を要する場合には、その種類の株式の総株主）の議決権（※当該決議において、決議を行使することができるものに限る。）の数に対して議決権の数の割合が高いことにおいて上位となる株主であって、次に掲げる人数のうちいずれか少ない人数の株主の氏名または名称及び住所、当該株主の議決権の数並びに当該株主のそれぞれが有する議決権に関わる当該割合を証する書面を添付するものとされています。

１０名
その有する議決権の数の割合を当該割合の多い順に順次加算し、その加算した割合が３分の２に達するまでの人数

※当該決議において議決権を行使することができた全ての株主の議決権を意味しますので、株主総会に出席せず、又は議決権を行使しなかった株主の分も含みます。

要するに株主が１名しかいない会社では１名の記載で足りますし、株主が１０名いてもその内３名が総株主の３分の２以上の割合を持っている場合には３名の記載で足ります。

法務省のサイトにも株主リストについての説明がありますので、下記をご参照ください。

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_00095.html

株主リストの提出通数について

株主リストは、複数の株主総会により、複数の登記事項が発生し、これらを一括で登記申請する場合には、登記すべき事項ごとに当該株主総会の株主リストを添付しなければなりませんが、一の株主総会においては、複数の登記すべき事項については決議された場合において、各事項に関しての株主リストにに記載すべき事項が同一の場合には、その旨を記載の上、１通株主リストを添付すれば足りるとされています。

尼崎市内に関わらず、会社の登記に関して、検討している方、ご不明な点がある方は当事務所へご相談ください。

初回相談・見積は無料です。

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こんなときは遺言を書いたらどうですか？

2020-07-07

自身の子供はいない（兄弟姉妹がいる）場合に全遺産を妻に相続させたい場合

質問：妻と２人暮らしをしているが、自分たちには子供がいません。両親も既に他界しているが、兄弟はまだ存命です。このままではもし自分が亡くなったら、妻のほかに兄弟も相続人となってしまし、財産の一部を渡さないといけなくなってしまうのではないでしょうか。
回答：遺言がない場合には、法定相続分の割合で遺産は相続されます。妻と兄弟姉妹がいる場合には、法定相続分は妻が３／４、兄弟姉妹が１／４となりますので、ご質問の通り兄弟姉妹にも遺産の１／４は承継されます。もし遺言がなくても、妻と兄弟姉妹で遺産分割協議をすることにより、妻が全財産を相続することは可能です。ただし、兄弟姉妹が多数いる場合には全員の了解を得なければなりませんし、仮に兄弟姉妹が亡くなっていたら、その子（甥・姪）の同意を得なければなりません。残された奥様にそこまでの手続きを求めることは、心労もかかることかと思います。

そのような場合には、「妻に全財産を相続させる」旨の遺言を残しておくことが望ましいでしょう。

通常の相続の場合には、他の相続人の遺留分を侵害するケースもありますが、兄弟姉妹には遺留分はありませんので、遺留分侵害の問題は生じません。よって、妻に全財産を残すことができます。

ただし、遺言で書く内容は効力のあるものでなければなりません。当事務所では、無効な遺言書を防ぐため、要式チェックのサポートをしております。秘密厳守は厳守いたします。遺産配分についての法的アドバイスも含めての相談ができますので、ぜひご活用ください。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、遺言作成を検討されている方はお仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。

初回相談・見積り作成は無料です。

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遺言を書きたいが、どこから始めればよいか

2020-07-03

遺言とは

遺言は、遺言書を残されるご自身の意思を残すための制度です。自分が死んだあとも家族が揉めることなく暮らしてほしい、世話になった人に金銭を渡したいなど、ご本人の意思をを叶えるためには遺言が必要です。あくまでご家族様の思い通りの相続を実現するための制度ではありません。ただし、遺言は万能なものではなく、効力があるのは※法律で効力が認められている場合に限ります。

※法律効果が発生する主な遺言の内容

法定相続分とは違う割合にする
個々の遺産について相続させる人の指定をする
特別受益者の持戻しの免除
一定期間、遺産分割を禁止する
推定相続人の廃除または廃除の取消
遺言執行者の指定
相続人以外への寄付、贈与
遺留分減殺の指定
婚姻外の子の認知
未成年後見人の指定　など

勿論、遺言を残すのも残さないのも自由です。遺言がない場合には、法定相続によって相続することとなります。特に相続人同士の仲もよく、揉めることもないだろうから法定相続分とおりでよいと考え、遺言を残さないこともあるでしょう。しかし、法定相続で決まっているのは、相続分の割合までです。個々の遺産についてどの遺産を誰が相続するのかまでは決まっていませんので、この場合は相続人全員による遺産分割協議で決めることになります。従ってそこで争いが起こることも十分あり得るということです。

遺言にはどんなことを書けばよいのか

遺言で書く内容は効力のあるものでなければなりません。例えば、妻、子供２人が相続人としており、長男が体が弱く将来が心配なので「長男にできるだけ多くの遺産の残す」といった遺言では効力がありません。ご自身の意思を残すためにも、具体的に「長男に〇〇銀行〇〇支店の定期預金〇〇円を相続させる」といった内容が必要です。ただし、相続には遺留分というものがあります。遺留分とは兄弟姉妹以外の相続人であって、最低限相続できる割合のことです。相続人が妻、子供２人の場合、子１人の遺留分は８分の１となります。後の争いを避けるために、遺留分にも気をつけた遺言であることが望ましいでしょう。

遺言の種類について

遺言の種類は大きく分けて以下の３つの種類があります。

●自筆証書遺言
作成が最も簡単で多く利用されているものです。
『遺言者』が、①その全文　②日付　③氏名を『自書』し、『押印』して作成する方式の遺言です。財産目録については、法改正によりパソコン作成、通帳移りの添付なども可能になりました。
紙と筆記用具さえあれば作成可能ですから、費用もかからず直ぐに作成できます。また、証人も不要ですので、遺言の内容を他人に知られることなく作成することができます。
しかし、反面、専門家の関与なしに作成されるため要式を欠いているかのチェックができず、残念ながら無効な遺言書となっている場合もあります。
また、法務局による「遺言書保管制度」も始まりましたが、基本的には自身で保管するため、紛失や、相続人に中々発見されず遺言が生かされないケースも多くありません。
また、開封時には家庭裁判所での検認手続きが必要になりますので注意が必要です。

●公正証書遺言

公証人に依頼して作成してもらう遺言です。証人２人以上の立会が必要で、『遺言者』が遺言の趣旨を口述し、公証人がその内容を筆記してこれを遺言者および証人に読み聞かせます。

事前打ち合わせによって作成するために、内容の整った不備のない遺言を作成することができ、かつ公証役場で保管してもらうので遺言書の紛失や未発見という恐れがない等のメリットがあります。また、家庭裁判所の検認も必要ないために、後日の紛争防止には、一番適した遺言方式だといえます。

ただし、公正役場から遺言書があることの通知はしてくれませんので、相続人となる人には伝えておく方がよいでしょう。相続人が公正証書遺言があるかないかの確認は公正証書遺言検索システムでも可能です。デメリットは、公証役場が関与しますので、その分費用が多くかかってしまう点や、証人が必要となるため、遺言の内容を人に知られてしまうということがあります。

●秘密証書遺言

『遺言者』がご自身で適当な用紙で遺言書を作成し（パソコン作成、代筆可）、自署・押印したうえで封印し、公証役場にて証人の立会いの下で公証役場での保管を依頼する方式の遺言です。
全文を直筆する必要はなく、パソコンや代筆での作成も可能ですので自筆証書遺言と比べて字が書けない方でも利用が可能です。
また、封印してから持ち込みますので、遺言の内容を誰にも知らせずに済む、保管も公証役場でされますので紛失、未発見の恐れがない等のメリットがあります。
反面、自筆証書遺言と同様、遺言書作成自体に専門家の関与がないため無効な遺言となってしまう危険性があります。また、費用がかかってしまうというデメリットもあります。
また、開封時には、家庭裁判所での検認手続きも必要になってきます。

遺言執行手続きについて

遺言の執行とは、遺言の内容のとおりの相続をさせるための手続きです。自筆証書遺言および秘密証書遺言の場合は、遺言執行をする前の手続きとして遺言書の検認の手続きが必要です。これは、「遺言書の保管者または遺言書を発見した相続人は、遺言者の死亡後遅滞なく、その遺言書を家庭裁判所に提出して検認を受けなければならない」という制度で、家庭裁判所が遺言書の形式などを調査・確認して、偽造・変造を防止し、その後の保存を確実にするためのものです。遺言内容の真否や遺言書の有効・無効を判定するものではありません。この検認手続きは、公正証書遺言では不要です。検認手続きが終わると、遺言の内容を実現するために、金融機関、証券会社などの具体的な手続きが必要となりますし、相続人の廃除では家庭裁判所の申請、認知では役所への届出も必要です。

遺言の内容を確実に実行してもらうために、遺言執行者をつけておくこともできます。遺言執行者は、遺言者の意思を実現するために職務を遂行する者で、遺言で指定することができます。遺言執行者は相続人でもなれることができますので、信頼できる相続人を指定しておくこともできますし、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することもできます。この場合には、報酬が発生しますので、事前に確認しておいた方がよいでしょう。

当事務所では、無効な遺言書を防ぐため、要式チェックのサポートをしております。秘密厳守は厳守いたします。遺産配分についての法的アドバイスも含めての相談ができますので、ぜひご活用ください。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩3分に位置し、お仕事帰りや日中お時間が空いた時にでも立ち寄りやすい場所にあります。

尼崎で遺言作成を検討されている方は当事務所へご相談ください。

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任意後見制度って？任意後見制度をご検討の方へ

2020-07-01

任意後見制度とは

法定後見制度が、判断能力が低下した時に利用する制度であるのに対し、任意後見制度は、判断能力が十分にあるときに信頼できる人と任意後見契約を結んでおいて、将来判断能力が低下した時にその契約をした人に後見をしてもらう制度です。
任意後見制度は、将来判断能力が十分にある時に、不十分となった場合に備えて、あらかじめ自らが選んだ代理人（任意後見人）に、自分の生活や療養看護、財産管理などに関する事務について代理権を与えておく契約（任意後見契約）を結んでおくものです。
簡単に言うと、自分の信頼できる人・団体に自信の判断能力が低下したら、その後の財産管理などについて「お願いできる仕組み」を自ら作っておく制度になります。

任意後見制度を利用する際には必ず公証人役場で公正証書を作成する必要があります。公正証書を作成する費用は以下のとおりです。
①公正証書作成の基本手数料・・・1万1,000円
②登記嘱託手数料・・・1400円
③登記所に納付する印紙代・・・2600円
この他にも当事者に交付する正本等の証書代や登記嘱託書郵送代がかかります。

任意後見契約の類型

任意後見契約には、現在のお考え、お身体の状態に応じてさまざまなタイプ（将来型・移行型・段階型）の契約方法があります。
今のご自身にあった契約内容を選ぶことで安心して後見契約を締結することができます。

●将来型とは？
財産管理までお願いするのは不安なのでとりあえずは「見守り契約」からはじめて信頼関係を築きたいと、いう方に適しています。

「将来型」の場合、任意後見契約締結から任意後見の開始まで相当な期間が経過することから、任意後見を開始せずに本人が亡くなられることもあり得ます。
また、任意後見受任者が、本人の判断能力の低下に気がつかなかったりすることもあります。そのため別途、「見守り契約」（本人の健康状態等を把握するために定期的に電話や訪問するなどして見守るという契約）を結び、任意後見の発効まで継続的に支援する仕組みを作ることをおすすめします。

●移行型とは？
現在、判断能力はあるが、身体の具合がよくないなどの理由から、金融機関などの手続きを任せたい、という方に適しています。

任意後見契約で恐らく最も多く使われている類型です。
任意後見契約締結と同時に「財産管理契約」（財産管理・身上監護に関する委任契約）を締結します。
本人の判断能力がある当初は委任契約による支援を行い、本人の判断能力が低下後は任意後見契約による支援を行うため、支援の空白期間がないというメリットがあります。

●段階型とは？

はじめに段階的に信頼関係を築きつつ、身体が不自由になった場合に、金融機関の手続きなどで慌てないようにしておきたい、などの手厚いサポートを望む方に適しています。

任意後見契約締結と同時に「見守り契約」の他「財産管理契約」や「死後事務委任契約」などを締結します。

いずれの契約類型においても、※死後事務委任契約を結んだり、遺言書作成をすることで葬儀から埋葬、相続までよりご自身のお気持ちを反映することができます。

死後事務委任契約～
本人に相続人がいない場合や、相続人がいても妻が認知症であったり、お子様が知的障害を持たれている場合などは、本人の死後の事務ができないこともあります。
後見人は本人が死亡すると、後見事務は終了してしまいますので、本人の死後事務をあらかじめ委任しておく必要性があるケースもあります。
そのような場合に、死後事務委任契約をしておくことで不安を解消できます。

任意後見制度のメリット・デメリット

メリット：
本人の意思で適切と考える任意後見人を選任できる
●任意後見制度は本人の意思を尊重する制度であり、事前に本人に関する情報を把握することができる
●資格のはく奪や権利の制限がない
●任意後見契約だけでなく、他の死後事務委任契約などの制度も選択ですることで、自身が亡くなった後の不安も解消できる

デメリット：
●契約などの取り消し権は持たないので、本人に不利益な契約であっても取り消すことができない
●任意後見監督人の監督下にあり、財産の柔軟な利用・処分ができない任意後見制度の場合は、家庭裁判所の選任により、任意後見監督人がつけられます。任意後見監督人が定期的に任意後見人の職務を監督しますので、任意後見契約で定めた権限が全て履行できるとは限りません。
●報酬が必要となる
●任意後見監督人の報酬は家庭裁判所が決定します。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩3分に位置しています。尼崎市内の方に関わらず、任意後見制度について、ご関心がある方、ご検討されている方がおられましたら、当事務所にご相談ください。

初回相談・見積は無料です。

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株式の譲渡制限に関する規定とは？

2020-06-30

株式の譲渡制限に関する規定

ご自身で会社を経営されている方は、会社の登記簿謄本をご覧になったことがあるでしょう。中小企業や同族会社などの殆どでは、登記簿謄本の中で「株式の譲渡制限に関する規定」という欄に登記がされているかと思います。では、株式の譲渡制限に関する規定とは具体的にどういうものを指すのでしょうか。

株主が誰であるかは会社の経営について重大な事項であり、知らない間に株主が変わってしまっては安定した会社の運営の妨げになってしまうかもしれません。そこで株式会社は、その発行する全部又は一部の株式の内容として、「譲渡による当該株式の取得について当該株式会社の承認を要する」旨を定款で定めることができることとされています。この定めは登記事項とされていますので、定款で定めることにより、前述の通り会社の登記簿謄本に記録されることとなります。この定めがされた株式を「譲渡制限株式」と呼びます。

株式会社がその発行する一部の株式の内容として、譲渡制限に関する規定を設定する場合には、以下の事項を定款で定めなければなりません。

①当該株式を譲渡により取得することについて当該株式会社の承認を要する旨

譲渡による取得を承認する機関については、原則として株主総会になりますが、定款に定めることにより「取締役会」や「代表取締役」とすることも可能です。

②一定の場合においては株式会社が当該株式の譲渡による取得について承認をしたものとみなすときは、その旨及び当該一定の場合

上記②の具体的な記載内容としては、「当会社の株主が当会社の株式を譲渡により取得するときは、当会社が承認をしたものとみなす。」というようなものになります。

株式の譲渡制限がされている会社は

全ての株式について譲渡制限が設けられている会社を非公開会社といいます。逆に１株でも譲渡制限が設けられていない株式が存在すれば、その会社は公開会社といいます。
非公開会社か公開会社かは、株式会社の機関設計においても大きな差があり、非公開会社と公開会社では次のような違いが生まれます。

非公開会社と公開会社の違い

大きな違いとしては、以下のような点が挙げられます。

取締役会の設置義務

公開会社では、取締役会の設置義務があります。

取締役の任期

非公開会社では、定款の定めにより１０年まで伸長することができますが、公開会社では２年となります。

発行可能株式総数の規制

非公開会社では、特段制限はありませんが、公開会社では発行済株式総数の４倍を超えて発行可能株式総数を定めることはできません。

株式の譲渡制限に関する規定を変更するには

非公開会社では、株式に譲渡制限をしておくことで、第三者が株主になるリスクがなくなり、会社運営をコントロールすることができます。しかしながら、会社の規模を大きくしていったり、株式上場をすることになった場合などは、非公開会社では募集株式などによる資金調達をすることが難しく、公開会社にしなければならないケースも出てきます。

その際には「株式の譲渡制限に関する規定」を廃止することで、公開会社に移行することができます。

ただし、株式の譲渡制限に関する規定の変更するには、株主総会の特別決議が必要です。

また、公開会社になる際には既存の役員の任期は一旦満了となるために、新たに重任、就任、退任などの手続きも必要となりますので、ご注意ください。

当事務所では定款のチェックも行っておりますので、古くからある歴史ある会社だが、今の会社の事業形態に合わせた内容で機関設計を変更したい、などのご相談もお受けいたします。

初回相談・見積り作成は無料ですので、気軽にご相談ください。

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個人間（親族間）での不動産売買を検討されている方へ

2020-06-29

個人間・親族間での不動産売買を検討されている方へ

通常、不動産取引を行う際には、売主または買主が条件・希望に合致する物件を不動産仲介会社に依頼して探すケースが多いと思います。そして、条件・希望に合致する物件が見つかったら、契約書の作成及びローン手続き、不動産の引渡手続き、登記手続まで仲介会社が準備、斡旋、手配してくれます。

仲介会社を入れることでスムーズに手続きは進みますが、所定の仲介手数料を支払わなくてはなりません。

（参考：売買価格が４００万円を超える場合、仲介手数料の上限は【（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税】となります。）

それでは、既に売主と買主が決まっている場合にまで仲介会社を入れないと売買の手続きはできないでしょうか。

勿論、仲介会社を入れなくても売買の手続きは可能です。ただし、個人間だけで手続きを進めていくと、契約内容や登記手続きなど専門的な知識が必要な部分もあり、リスクも存在します。売主、買主が身近な関係性で、多少のトラブルがあっても自身たちだけで解決できる、というのであればいいのですが、不動産の取引というのは、一般的に買主にとっては高額な買い物となります。仲がいいからといって、契約内容、引渡手続きを曖昧にすることで、お互いの関係性が悪化し、場合によっては訴訟にまで発展することもありえます。

お互いが納得して、不動産取引を円滑に進めていく意味でも、個人間・親族間売買を検討している方がおられれば、当事務所にご相談ください。

当事務所には司法書士・行政書士がいますので、売買契約書の作成から引渡手続きのアドバイス、不動産の名義変更のための登記申請手続きまで一括で支援することができます。

仲介会社を介さないことで、仲介手数料の削減にもなりますし、当事務所が一括で行うことにより、登記手続きの費用なども安価に抑えることも可能です。

また、親族間売買などで起こりうる、税金の問題もお困りごとがあれば、パートナー税理士と一緒に進めていきます。親族間売買のときは場合によっては、売買ではなく他の方法（生前贈与）がメリットが出るときもありますので、その際にはお客様によって最善の方法を提案しながら、解決していきます。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも立ち寄りやすい立地にあります。尼崎市内の方に関わらず、個人間・親族間売買を検討されている方は是非ご相談ください。お互いの意思に合致するように、売主様と買主様の契約手続きから、登記完了手続きまで支援させていただきます。

初回相談・見積り作成は無料です。

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順位変更登記について

2020-06-29

順位変更の意味とは

不動産登記の順位変更とは、同一不動産上の数個の抵当権、根抵当権、不動産質権、不動産先取特権などの順位を各担保権者の合意により、利害関係人がいるときはその承諾を得て、絶対的に変更することをいいます。順位変更登記をすることで、順位変更される担保権者間および利害関係人の間では、はじめから変更後の順位で設定されたとの同様の効果が生じます。

順位変更の合意について

順位変更は、関係する担保権者全員の合意が必要です。順位変更の合意の当事者は、順位変更の対象となる権利があることが必要であり、優先弁済権の影響の生ずる担保権の権利者全員をいいます。例えば、ある不動産について、順位１番Ａ、順位２番Ｂ、順位３番Ｃの抵当権が設定されている場合、順位１番Ａの抵当権を２番とし、順位２番のＢの抵当権を１番とする順位変更をするときは、順位３番のＣの抵当権は優先弁済の順位に変更は生じないので、当事者はＡとＢだけになります。　　　　　　　　　

これに対して、順位１番のＡの抵当権を３番とし、順位３番のＣの抵当権を１番とする順位変更をするときは、Ｂの順位は２番のままで変わりはないものの、今まではＣに優先していたものが、Ａに優先するものとなり、Ｂの抵当権の優先弁済権の順位に実質的な変更が生じることになりますので、当事者はＡ、Ｂ、Ｃとなります。この場合、Ａの債権額がＣの債権額より上回っていたときでも当事者に変更はありません。

順位変更における利害関係人とは

原則、順位変更につき利害関係人が存在する場合には、その者の承諾が必要です。具体的には、順位を変更しようとする担保権の転抵当権者、順位譲渡または放棄を受けているもの、被担保債権の差押債権者や質権者も該当します。ただし、地上権者、地役権者、不動産の差押債権者、所有権移転仮登記権利者などについては、担保権者相互間の優先弁済を受ける順位を変更しても影響を受けることはないので、利害関係人にはなりません。

利害関係人はあくまで不利益を担保権者間の順位変更により、不利益を生ずるものとなりますので、順位変更に順位が上昇する抵当権者の転抵当権者なども利害関係人とはなりません。

順位変更登記について

順位変更は、登記をしなければ、その効力を生じません。また、利害関係人がいるときはその承諾が必要となりますので、登記原因日付は、順位変更の合意がされた日と順位変更に対する利害関係人の承諾がされた日のいずかれ遅い日となります。登記申請にあたっては、利害関係人がいるときは、その承諾書とともに当事者である各担保権者の登記識別情報（登記済証）も必要となります。登録免許税は変更する担保権１件につき、1,000円となりますので、順位変更をする当事者が３名いる場合は、3,000円となります。

当事務所は、阪急「塚口」駅徒歩３分に位置しており、お仕事帰りや日中少し時間が空いた時などにでも是非ご相談ください。

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司法書士法人れみらい事務所

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根抵当権極度額変更登記について

2020-06-25

極度額の変更

現在金融機関と根抵当権を設定して借入をしているが、事業拡大に伴い借入金の枠を増やすために、極度額の増額変更を行うときがあります。また、逆に借入金も減ってきたので、極度額を減少するというケースもありえるでしょう。いずれにしても、担保設定した根抵当権の極度額については、増額、減額変更ともに元本確定の前後を問わず行うことができます。なお、共同根抵当権についての極度額の変更は、すべての不動産について登記をしなければ、効力を生じません。