Archive for the ‘不動産’ Category
自筆証書遺言があるときの相続登記手続き
法定相続分と相続
亡くなれた方の相続財産については、民法で規定があり法定相続人がその権利義務を承継することとなります。
法定相続分や法定相続人の順位について民法で定められており、以下のようになります。
- 法定相続分
相続人が「どの割合」で相続分を持つのかは、以下のとおり法律で定められています。
第１順位相続人 |
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第２順位相続人 |
|
第３順位相続人 |
配偶者は必ず相続人になり、相続人が配偶者しかいなければ、配偶者が全て相続します。また、相続人が第2順位や第3順位の相続人しかいなければ、その順位の方が相続します。同一順位に複数の相続人がいあれば、均等に相続分を分けることになります。例えば、相続人が配偶者、子2名の場合には、配偶者が2分の1、子2名が各々4分の1づつ相続することとなります。
- 法定相続人の順位
配偶者がいれば配偶者は必ず相続人となります。その他、配偶者とともに、子、両親、兄弟姉妹がその順位に応じて相続人となります。
第1順位相続人は、その時に存在していれば、必ず相続人となりますが、第2順位や第3順位の人は、自分より前の順位の相続人が全ていないときに初めて相続人となります。よって、被相続人に子がいれば、被相続人の両親や兄弟姉妹は相続人となりません。
通常の相続財産の分け方については、法定相続分を基に相続人同士で協議をして進めることが一般的です。
遺言があった場合の承継者の指定
しかしながら、亡くなられた方が遺言をのこしていたときはその遺言の内容が優先されるため、遺言の内容に従って相続財産が承継されます。
遺言の中で不動産を特定の相続人に相続させる旨の内容があった場合も同様です。
このような遺言があった際には、被相続人の名義となっている不動産については、不動産を相続すると指定された相続人へと名義変更の為の登記をすることになります。
自筆証書遺言のケース
遺言には主に自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3種類がありますが、自筆証書遺言は遺言者のみで作成できる為に、最も多く作成されているものです。
自筆証書遺言が見つかり、その内容により不動産を相続した相続人は、その自筆証書遺言を使って、自分名義へ相続登記をすることが可能ですが、以下のような注意点もあります。
自筆証書遺言の注意点
検認手続きが必要
自筆証書遺言は、そのままでは相続手続きや相続登記の添付書類として使用することができません。
自筆証書遺言を相続登記に使用するには、管轄の家庭裁判所へ遺言書の検認の申立てをして、自筆証書遺言に検認済証明書を付けてもらう必要があります。
検認手続きが完了しても、有効性は担保されない
家庭裁判所で遺言書の検認手続きが完了したとしても、その遺言が有効なものと判断されたわけではありません。
自筆証書遺言は遺言者のみで作成できる為に簡易に作成できますが、やはり成立要件があり、その要件を全て満たしていないと無効となってしまう可能性もあります。
自筆証書遺言による相続登記手続き
家庭裁判所で検認手続きを終えた有効な自筆証書遺言がある場合には管轄法務局へ相続登記の申請をします。
管轄法務局とは、亡くなられた方の最寄りの法務局ではなく、対象不動産を管轄する法務局を指します。
相続登記の申請人
自筆遺言があるときの相続登記は、不動産を承継した相続人が申請をします。
相続登記の添付書類
自筆証書遺言による相続登記の添付書類は主に以下のとおりとなります。
- 自筆証書遺言の原本（検認済証明書付）
- 遺言者の死亡の記載のある戸籍謄本
- 遺言者の住民票除票または戸籍附票等
- 不動産を承継する相続人の戸籍謄本
- 不動産を承継する相続人の住民票
- 対象不動産の固定資産評価証明書や課税明細書写し
自筆証書遺言が見つかった際の相続手続きでお困りのことがあれば、当事務所に気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
個人間売買でよくご相談を頂く事例について
個人間売買の相談事例
当事務所では、不動産の個人間（身内間）売買のご相談を頂くことが最近多くなっております。
ここでは個人間売買をご検討されている方に参考として、よくご相談を頂く事例について記載しておきます。
- 親子間で不動産の売買を行いたい。
⇒最も多く、ご相談を頂く事例となります。娘が結婚をするので今後のことも考えて両親が不動産を購入し、ローンについても完済したいなど、その具体的な理由は様々となります。
- 離婚した妻に不動産を売りたい。
⇒離婚後も妻が引き続きその不動産に住み続ける場合で、ローンがご主人名義で残っているケースなどでご相談を頂いております。
- 隣地などご近所の方へ家を売りたい。
⇒隣地の方へ不動産を売却したいが、金額面等の条件は合意できており、不動産会社を通すと仲介手数料がかかってしまうので、個人間で直接売買したいなどのご相談を頂いております。
- 相続で不動産を取得したが、今後住む予定もなく、知人へ売りたい。
⇒上記のケースと同様ですが、相続で取得した不動産について今後住む予定などもない為に、知り合いの方などへ直接売買したいなどのご相談を頂いております。
個人間売買については、単なる売買代金の支払いなどで収まらず、名義変更の手続きや、ローン利用、不動産取得税などの税金の問題も絡んできます。
不動産は一般的に高額な買い物です。
よく知った関係だからと安易に売買に応じずに、双方のリスクも考え、売買契約書の作成や登記手続きの準備などしっかりと手続きを踏まえながら進めていくことが大切です。
個人間（身内間）売買をご検討の方がおられれば、当事務所にご相談ください。
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相続登記と抵当権抹消はどういう順番で行うのか
相続登記と抵当権抹消の順番
亡くなられた方が所有していた不動産に抵当権が設定されていた場合には、どちらを先に登記するのか？同時にできないのか？相続登記をしなくてもよいのか？
など順番や手続き方法について悩むケースも出てきます。
結論としては、抵当権が抹消（債務が完済）されたのが、相続開始の前後のどちらかであるかで以下のように順番が変わってきます。
①相続開始前に抵当権が消滅していた場合
例えば、不動産を所有していた方がローンを完済したものの、抵当権抹消登記の手続きをせずに亡くなられてしまったようなケースです。
このような場合には被相続人名義（亡くなられた方の名義）のままでも抵当権抹消登記をすることは可能ですので、遺産分割協議に時間がかかるが先に抵当権だけ抹消しておきたいときなど利用することがあるかもしれません。
申請人（登記権利者）となる方は、相続人の内の一人でも可能ですが、相続開始の事実を証明するために法務局には被相続人の除籍謄本や申請する方が相続人であることを証明するための戸籍謄本などが必要となってきます。
①のケースでも、勿論相続登記をしてから相続人が申請者となって、抵当権抹消登記をすることはできます。
②相続開始後に抵当権が消滅した場合
例えば、住宅ローンで債務者の方が亡くなり団体信用生命保険で、ローンを完済したようなケースです。
一般的にはこちらの②のケースの方が多いかもしれません。
このケースでは、あくまで不動産の所有者が亡くなられてから、抵当権が消滅していますので、相続登記をしてから、抵当権抹消登記をする運びとなります。
（実務的には、2件の登記を同時に申請することはできます）
手続きについてご不安な方、法務局に足を何度も運べない方、面倒な手続きは全て任せたい方など、相続登記や抵当権抹消登記の手続きについては、当事務所でサポートさせて頂きます。
気軽にご相談ください。
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相続登記を放置していると・・・
相続登記の期限
不動産の相続について、誰が相続するのか相続人間で話し合いも終わったので、解決したものとして相続登記を後回し（放置）にしておくこともあるでしょう。
現状（令和4年3月）では相続登記は義務化されておりませんので、相続登記を放置しておいても固定資産税を支払っていれば特段影響もないかもしれません。
しかし相続不動産の売却が決まり、いざ相続登記の申請をしようとしたときなど、後回しにしたことで以下のようなリスクが出てくる恐れもあります。
相続登記を放置することのリスク
①遺産分割協議書の収集が困難となるリスク
複数の相続人で不動産を相続する方をどなたか特定の方に決めた場合には、相続登記の申請の際に「遺産分割協議書」が必要となってきます。
遺産分割協議書には相続人全員の署名、押印（実印）、印鑑証明書の添付も必要です。
口頭で話し合った際には、特段他の相続人も問題はなかったが、何年も経ってから言われると印鑑証明書の取得や実印を押印することに抵抗を感じることもあります。
また、当初の話し合いのときと相続人の置かれる状況（収入や生活環境）や気持ちが変わってきて、一旦白紙にした上で再度話し合いの協議を申出されることもあります。
こういったリスクを避けるためにも、話し合いが終わった段階で速やかにその意思表示を法的に証明する為にも、遺産分割協議書の署名・押印、印鑑証明書の取得は行うことは望ましいでしょう。
②相続人の内の誰かが亡くなってしまうリスク
相続登記をしない内に他の相続人が亡くなってしまうとどうなるでしょうか。
その場合には、亡くなった相続人の相続人と遺産分割協議書を締結しなければなりません。
当初の相続人同士では関係も良かったところ、亡くなったことによりその配偶者や子が相続人となってしまい、折角口頭で話し合いがついていたものも振り出しになってしまうこともあり得ます。
③他の相続人が相続登記をしてしまうリスク
法定相続分に応じた持分であれば、相続人の一人から相続登記をすることができます。
よって知らない内に相続登記をされてしまう可能性もあるということになります。
いくら口頭で遺産分割協議の話合いがついていても、法定相続分で登記されその持分を売却されてしまうと、第三者に対抗できなくなってしまう恐れもあります。
また、法定相続分で登記された後に債権者がその持分を差押してきたケースなどでも、債権者に対抗できなくなってしまうでしょう。
④相続人の内の誰かが高齢などにより認知症になってしまうリスク
相続人の内の1人が、認知症などになってしまうと意思能力が欠けている状況になる為に、有効な遺産分割協議を行うことはできません。
意思能力が欠けている人が遺産分割協議等の法律行為を行うには、成年後見制度の利用が必要となり、費用も時間も相応にかかってしまいます。
まとめ
以上のように、相続登記を放置している期間が長いとその分リスクは増えていきます。
また、令和6年4月1日から相続登記の義務化も行われます。
相続が発生したら、なるべく後回しにせず速やかに手続きを行ってしまう方が良いでしょう。
相続全般、相続登記についてもご相談やご質問は気軽にご連絡ください。
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相続登記の登録免許税の免税措置拡充について
相続登記の登録免許税免税措置拡充
所得税法の一部改正により、
免税期間は、令和7年3月31日までとなっておりますが、令和6年4月1日から相続登記の義務化が始まります。
これを機会に相続登記をご検討の方は、一度当事務所まで気軽にご相談ください。
登録免許税が免税となるケース
①相続により不動産を取得した方が、相続登記をしない内に亡くなられたとき
このケースでは、最初の相続登記（亡くなられた方への相続登記）の登録免許税が免税されることがあります。
②不動産の価額は100万円以下の土地に係る相続登記
従前は10万円までは免税とされていましたが、今回の法改正によりケースに応じて100万円まで拡充されることとなりました。
詳細は下記法務省のサイトにも掲載されていますので、ご参照ください。
(法務省Ｗｅｂページ）
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html
(法務省パンフレット）「
https://www.moj.go.jp/content/001370027.pdf
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相続した建物が登記されていなかったら
相続した建物が未登記だったら
建物を新築したときは所有権を取得した日から1ヶ月以内に表題登記をしなければならないとされています（不動産登記法第47条1項）。
表題登記をすることによって新たに登記簿が起こされ、その後に「所有権保存登記」をすることによって権利部（甲区）が作られそこに所有者が記載されます。
相続で不動産を承継したものの、古い建物で築年数も相当経っており、登記がされていない（未登記）というケースも稀にあります。
登記がされていなくても、固定資産税は課税されていたりしますので、課税明細書などで市役所が建物があるかどうかを把握しているか確認することもできるでしょう。
相続人からの未登記建物の手続き
未登記建物であっても、売却したり担保を設定することがなければ、特段急いで登記をする必要性もないかもしれませんが、今後相続した建物を売却したりする際には、登記されていなければならないでしょう。
表題登記もされていない（登記簿がない）建物を相続した場合には、相続人が登記手続きをすることができます。
この場合には、被相続人名義を経由せずに、直接相続人名義で登記することが可能です。
添付書類については、相続登記と同様で戸籍謄本などが必要となってきます。
相続した物件に未登記建物があり、登記をしたいがその方法が分からない、手続きをお願いしたい、などあれば当事務所にご相談ください。
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相続登記を司法書士に依頼すると費用はいくらかかるのか
相続登記を司法書士に依頼すると
相続登記が2024年（令和6年）4月1日より義務化されることになりました。義務化を契機に、相続登記を怠っていると10万円以下の過料の可能性もあります。
こちらは過去に発生した相続登記についても対象とされていますので、これを機会に相続登記を検討される方も多数おられるでしょう。
相続登記の申請手続きは法務局に対して行いますが、ご自身で行わない限りは司法書士に相談や依頼されることになりますが、「司法書士に依頼するとどれくらい費用がかかるのか」は最も気になる点かと思います。
一般的に司法書士へ相続登記を依頼された場合には、以下のような費用がかかります。
①登録免許税（法務局に対して支払う印紙税）
②実費（戸籍謄本や不動産登記簿謄本取得費用、郵便代など）
③司法書士報酬
これらを合計した金額がお客さまへ請求されることとなります。
各費用の内訳
①登録免許税
こちらは計算方法が決まっており、土地や建物の固定資産税評価額の1000分の4（0.4％）です。
例えば、相続対象の不動産の固定資産税評価額が土地1,000万円、建物800万円であれば、その合計額1,800万円の0.4％の72,000円かかります。
②実費（戸籍謄本や不動産登記簿謄本、郵便代など）
相続登記については、亡くなられた方の相続人を確定する為に、戸籍謄本などを取得する必要があります。こちらについては、相続人の人数や亡くなられた方の本籍地の変遷などによって必要な通数は変わってきますが、大体5,000円～15,000円前後かかるのではないでしょうか。
不動産登記簿謄本は、相続登記の対象不動産を特定したり、権利関係などを確認する為に事前に取得し、また法務局で登記が完了した後にも新たに取得してお客さまにお返します。
郵便代については、法務局への申請時の郵便代やお客さまに捺印頂く書類を郵送する際にかかった費用を請求します。
③司法書士報酬
ここの部分は明確な規定がないので、依頼される司法書士事務所の報酬規程や案件の難易度（相続が過去何代にも遡って発生いしている、相続人が多数など）によって費用は変わってきます。
当事務所では、ホームページにも相続登記の報酬基準を明確にしておりますので、参考にしてください。
相続登記費用報酬プラン（①登記手続きプラン・②個別依頼プラン）
個別プラン
①相続登記手続き（登記手続きプラン）
サービス内容
- 相続による所有権移転登記
- 遺産分割協議書のチェック
- 相続関係図の作成
|
固定資産評価額 |
報酬（登記+遺産分割協議書作成（注））（税別） |
報酬（登記申請のみ）（税別） |
|
1000万円未満 |
6万5000円～ |
4万5000円～ |
|
5000万円未満 |
8万円～ |
6万円～ |
|
1億円未満 |
9万5,000円～ |
7万5000円～ |
|
1億円以上 |
別途お見積もり |
別途お見積もり |
（注）ここでの遺産分割協議書は、不動産のみ登記用のものとなります。
現預金、その他資産も含めた遺産分割協議書の作成をご希望の場合は、
下記④の料金表となります。
- 上記報酬は、申請１件あたりの金額になります。件数、筆数により加算がありますので詳細はお問合せください。
※不動産登記の登録免許税や郵送代等の費用は別途ご負担いただきます。
※戸籍取得手続きについては別途報酬が発生致します。
②戸籍等収集【相続人の確定】サポート（個別依頼プラン）
サービス内容
- 戸籍取得手続き
- 住民票取得手続き
- 固定資産評価証明書取得手続き
- 相続関係図の作成
|
項目 |
報酬（税別） |
|
基本報酬 |
2万円 |
|
加算項目（５通を超えた場合） |
報酬（税別） |
|
戸籍／住民票 |
2,000円／1通 |
|
固定資産評価証明書 |
2,000円／1通 |
※戸籍謄本・固定資産評価証明書等の各種証明書の発行手数料、定額小為替、郵券等の諸費用（実費）は別途ご負担いただきます。
初回相談・費用見積は無料で承っておりますので、具体的な見積りについては、お気軽にご連絡ください。
当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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個人間売買で不動産を売る時の注意点
個人間売買の手続き
個人間や身内間で不動産を売買するときは、売買契約書の作成や売買代金の支払、名義変更登記の手続き等、一般的には色々な手順を踏んでいき、売主・買主双方が後で揉めないように
しっかりと進めていくことが大切です。
ここでは、売主から見た不動産売買の際の登記上の注意点についてご紹介します。
個人間売買における売主の注意点
①対象不動産に担保などの買主の利益は損なうような登記はついていないか
売買をしようとする際には、事前に対象不動産の登記簿謄本は確認しておいた方が良いです。
既にローンを完済していても、手続きをしてないと登記簿謄本には抵当権等の担保権が残ったままになっています。
また売買代金を持ってローンを返済して、担保権を抹消しようとする際には、前もって金融機関に連絡をして名義変更と担保権抹消の登記手続は同時にできるように準備しておく方が良いでしょう。
担保が付いままでも不動産の売買自体は可能ですが、場合によっては買主の不利益となることもあります。
事前に登記簿謄本の記載内容を確認して、買主に不利益になりそうなものが登記されていないか、登記されていれば抹消する手続きをちゃんと踏んでいるか等、後に揉めないようにしておくことが大切です。
②登記名義人の住所や氏名は現状と一致しているか
不動産の登記簿謄本には①に記載した担保の他に、現在の所有者が購入した際の住所や氏名が登記されています。
不動産を購入した後に、引越しや結婚などで住所や氏名が変わることは当然あると思いますが、登記上の住所や氏名は申請しないと自動的には変わりません。
名義変更の登記申請時に、法務局では売主の住所や氏名が登記簿に記載されている住所・氏名を一致しているか確認します。不動産購入後に住所や氏名が変更していると、いくら本人で間違いないといっても、変更登記手続きをしておかないと、同一人物とみなしてもらえません。
よって、このようなケースでも名義変更と住所・氏名変更登記の登記手続は同時に行えるように書類を準備しておくことが大切です。
当事務所では、登記簿の確認、売買契約書の作成から登記手続きに必要な書類の作成・申請手続きまでトータルでサポートしております。
初回相談・費用見積りは無料で承っております。
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不動産業を始めるにあたっての司法書士・行政書士との関係
不動産業を始めるにあたって
不動産業を始めるにあたって、税務面では税理士、会社設立や免許関係などでは司法書士・行政書士にご相談される方が多いかと思います。
ここでは、当事務所で取り扱っている司法書士・行政書士との関係性について説明していきます。
司法書士との関係性
司法書士の主な仕事は法務局に対しての登記手続の書類作成や代行業務です。
登記手続は、不動産の売買などに限らず、会社設立や役員変更などの商業登記も勿論含まれます。
これから不動産業を始める方は各種法人を設立されることが殆どかと思いますので、最初に会社設立に際しての書類作成や定款認証などの手続きで関係することになるでしょう。
その後、不動産業を開始した後にも、自社で不動産を購入・売却するとき、仲介業務で買主への名義変更手続きをするとき、銀行で不動産担保をつけて借入をするとき、お客様からの相続登記の相談への対応、その他にも自社の役員変更や資本金の変更などで司法書士と一緒に仕事をするケースは多くでてきます。
行政書士との関係性
行政書士の主な仕事は、行政庁に対する書類作成や手続きの代行業務です。
不動産業を始めるにあたっては、宅建業の免許取得が必要です。この免許取得の手続きについての書類作成や代行手続きを行政書士に依頼することもできます。
その後不動産業を開始した後でも本店や代表者、宅地建物取引士の変更などがあった場合には、宅建業変更届を提出する必要がありますし、一旦取得した宅建業免許の更新手続きも出てきます。
こうした各種手続きを行政書士に依頼することで、本業に集中することができるでしょう。
当事務所は、司法書士・行政書士業務の双方の取扱いができますので、不動産業を始める方にとってはワンストップで手続きを進めていくことができます。
また、事業を進めていく中での色々な相談ことにも、迅速に対応させて頂きます。
不動産業を始めようとされる方で、これからどこに相談しようかお悩みの方は、一度当事務所にご相談ください。
初回相談は無料で承っております。
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夫婦間の不動産贈与をご検討の方
居住用不動産の贈与
不動産を贈与する場合に、最も気になるのが贈与税だと思います。
相続等に比べて基礎控除額も少なく、税率も高い為に税金を考えると贈与することに二の足を踏んでしまうこともあるでしょう。
しかしながら、夫婦間で一定の要件などを満たしたときには贈与税がかからないケースもありますので、生前対策の一つとしてご検討の方は参考にして下さい。
夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除の特例
●概要
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産の贈与が行われた場合、基礎控除110万円の他に最高2,000万円まで控除できる特例となっております。
※同じ配偶者からは一生に一度しか受けることはできません。
※対象不動産によっては、不動産取得税は課税されることもあります。
●要件
- 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
- 配偶者から控除された財産が、居住用不動産であること
- 贈与を受けた時の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産に贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
●手続き方法
所轄税務署に以下のような書類を添付して、贈与税の申告をする必要があります。
（１）財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本または抄本
（２）財産の贈与を受けた日かた10日を経過した日以後に作成された戸籍附票の写し
（３）居住用不動産の登記事項証明書その他の書類で贈与を受けた人がその居住用不動産を取得したことを証するもの
（４）その居住用不動産を評価するための書類（固定資産税評価証明書など）
居住用不動産の登記手続き
●必要書類
（１）贈与する人の印鑑証明書
（２）贈与を受ける人の住民票
（３）対象不動産の登記識別情報通知（又は、登記済証）
（４）対象不動産の固定資産税評価額が分かるもの（固定資産税評価証明書、納税通知書写しなど）
●登録免許税
- 対象不動産の固定資産税評価額の1000分の20（2％）
夫婦間贈与について、ご検討の方は当事務所にお気軽にご相談ください。贈与税申告手続きについても、パートナー税理士をご紹介させて頂くことも可能です。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
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