不動産 | 兵庫県尼崎市で相続遺言に力をいれている司法書士は無料相談対応の｢司法書士法人れみらい事務所｣ - パート 3

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法務局から休眠会社の案内が届いたら

休眠会社とは？

休眠会社とは、株式会社及び一般社団法人又は一般財団法人であって、一定期間の間登記がされていない会社を指します。

株式会社と一般社団法人及び一般財団法人では登記がされていない期間に差異があり、下記のとおりとなります。

(1) 休眠会社：最後の登記から12年を経過している株式会社（特例有限会社、持分会社は含まれません。）
(2) 休眠一般法人：最後の登記から５年を経過している一般社団法人又は一般財団法人（公益社団法人又は公益財団法人を含みます。）

この12年以内又は5年以内という期間内に登記事項証明書や印鑑証明書の交付を受けていたなどの理由は関係がなく、あくまで登記がされたかどうかとなります。

また、会社継続の登記は効力発生日から2週間以内にすることが求められています。結局のところ、放置しておくと会社継続もできなくなってしまいますので、注意してください。

会社継続の登記手続きについて

会社の機関設計によって、異なることもありますが、ここでは一般的な手続きについて説明していきます。

①株主総会の開催

会社を継続するには、その旨を株主総会で決議する必要があります。この決議は、特別決議の要件を満たさなくてなりません。

さらに、休眠会社においては役員の任期が切れているはずですので、新しい役員の選任（再任含む）と、必要に応じて定款変更の決議もします。

②清算人、代表清算人の登記

みなし解散の登記をされると、取締役と代表取締役の氏名・住所には下線が引かれ、退任したことになっています。

そのため、会社継続の登記の前提として、清算人と代表清算人の登記をしなければなりません。

定款に清算人・代表清算人に関する定めがあればその規定に従うことになりますが、無ければみなし解散時の取締役・代表取締役を法定（代表）清算人として登記をします。

※監査役はみなし解散時に退任することはありません。

③会社継続の登記

株主総会の決議が終わったら、会社継続の登記と併せて役員変更の登記を申請します。必要に応じて、取締役会設置会社の登記等も併せて登記しますが、②の清算人、代表清算人の登記と会社継続の登記は同時にすることが可能です。

会社継続登記の必要書類

会社継続の登記をする際に、主な必要書類は以下のとおりです。

• 定款
• 株主総会議事録
• 役員の就任承諾書及び印鑑証明書
• 印鑑届出書　など

※印鑑カードは、みなし解散時に失効しますので、会社継続の登記の際に新たに印鑑届及び印鑑カードの交付申請が必要となってきます。

会社継続登記の登録免許税

会社継続の登記、（代表）清算人の登記、役員変更の登記をするときの登録免許税は次のとおりです。

•  9,000円　清算人、代表清算人の登記
• 30,000円　会社継続の登記
• 10,000円　役員変更の登記

この他にも取締役会設置会社とする場合や、目的変更、監査役設置会社の定めを廃止するときなどは、別途登録免許税がかかってきます。

会社継続登記をする又はしない際の注意点

①過料がかかる恐れがある

役員の変更を含め、会社登記については効力が発生してから2週間以内に登記申請を原則しなければなりません。

休眠会社については、登記手続きが少なくとも疎かになっている会社が対象となっていますので、役員の登記懈怠（もしくは選任懈怠）の状態となっており、過料が課せられる対象となっています。

②解散状態を放置していても、精算手続きとはならない

会社継続の決議は解散したとみなされてから3年以内に限ります。

3年を経過してしまうと、会社は事業活動を行えず、清算事務しか行うことができなくなってしまいます。

みなし解散登記をされると会社の登記記録は登記官の職権で閉鎖されてしまいますで、この手続きは清算結了とは異なりますので、最終的には当該会社自身で精算手続きをする必要があります。

休眠会社の通知書が法務局から届き、手続きにお困りの方は当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

離婚した後に不動産の名義を変えるには

離婚した後、不動産はどうなるのか

離婚する際に自宅不動産がある場合には、離婚後も住み続ける方に名義を移すことが一般的に多いでしょう。

例えば、夫名義のものを、妻が住み続けるため妻名義に移したり、夫婦共有名義のものを、どちらかの単独名義に場合などです。

この場合にもお互いの合意だけでは名義は変わりませんので、「財産分与」を原因として管轄法務局への登記手続きが必要となってきます。

財産分与の登記手続

財産分与で不動産の名義を変更する場合には、不動産を渡す方、貰う方双方の協力が必要となりますが、以下よく相談される注意点について説明しておきます。

①財産分与をすると税金はかかるのか

財産分与については、無償の贈与にはあたらない為に贈与税はかかりませんが、法務局に名義変更の申請をする際に※登録免許税がかかります。

※登録免許税は、当該不動産の固定資産税評価額に基づいて算出します。

その他、不動産を貰う方には不動産取得税、渡す方には譲渡所得税が課税されることもありますので、ご注意ください。

②当該不動産に担保がついている場合でも可能か

住宅ローンなどの借入が残っている場合には、不動産に担保が設定されています。

この場合には、名義を変える前に借入している金融機関に相談する必要があるでしょう。

勝手に名義を変えてしまい、元々の所有者が居住していないことが金融機関に分かると契約違反により、一括返済を求められることもあり得ます。

債務者が誰か、保証人が誰かも確認の上、今後住み続けられる方に債務者を変更できるのかなど、事前に相談することが必要です。

登記手続きの必要書類

分与する方（渡す方）の必要書類

• 登記識別情報（登記済証）
• 印鑑証明書
• 住民票（登記簿上の住所から現在の住所が変わっている場合）
• 実印
• 本人確認書類（免許証など）
• 固定資産税評価証明書（課税明細書写し）

譲受ける方（貰う方）の必要書類

• 住民票
• 印鑑（認印でも可）
• 本人確認書類（免許証など）

財産分与の登記手続きなどでご相談の際には、当事務所にご連絡ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

遠方の不動産を売却したいが、不安やお困りの方へ

当事務所では、①の不動産会社の紹介から、お客さまに代わって③～⑤までの手続きを代理で行うことも可能です。

司法書士は、名義変更登記をする場合に、原則直接面談の上売主様・買主様の本人確認を行う必要があります。また物件引渡し時にも立ち会います。

不動産売買の手続きにも慣れている為に、お客さまから委任を頂くことで、売買のご負担を軽減できるようサポート致します。

ただし、面談時や契約締結時に交通費や、報酬が別途必要となりますので、費用面については事前にご相談ください。

自筆証書遺言があるときの相続登記手続き

法定相続分と相続

亡くなれた方の相続財産については、民法で規定があり法定相続人がその権利義務を承継することとなります。

法定相続分や法定相続人の順位について民法で定められており、以下のようになります。

• 法定相続分

相続人が「どの割合」で相続分を持つのかは、以下のとおり法律で定められています。

配偶者は必ず相続人になり、相続人が配偶者しかいなければ、配偶者が全て相続します。また、相続人が第2順位や第3順位の相続人しかいなければ、その順位の方が相続します。同一順位に複数の相続人がいあれば、均等に相続分を分けることになります。例えば、相続人が配偶者、子2名の場合には、配偶者が2分の1、子2名が各々4分の1づつ相続することとなります。

• 法定相続人の順位

配偶者がいれば配偶者は必ず相続人となります。その他、配偶者とともに、子、両親、兄弟姉妹がその順位に応じて相続人となります。

第1順位相続人は、その時に存在していれば、必ず相続人となりますが、第2順位や第3順位の人は、自分より前の順位の相続人が全ていないときに初めて相続人となります。よって、被相続人に子がいれば、被相続人の両親や兄弟姉妹は相続人となりません。

通常の相続財産の分け方については、法定相続分を基に相続人同士で協議をして進めることが一般的です。

遺言があった場合の承継者の指定

しかしながら、亡くなられた方が遺言をのこしていたときはその遺言の内容が優先されるため、遺言の内容に従って相続財産が承継されます。

遺言の中で不動産を特定の相続人に相続させる旨の内容があった場合も同様です。

このような遺言があった際には、被相続人の名義となっている不動産については、不動産を相続すると指定された相続人へと名義変更の為の登記をすることになります。

自筆証書遺言のケース

遺言には主に自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3種類がありますが、自筆証書遺言は遺言者のみで作成できる為に、最も多く作成されているものです。

自筆証書遺言が見つかり、その内容により不動産を相続した相続人は、その自筆証書遺言を使って、自分名義へ相続登記をすることが可能ですが、以下のような注意点もあります。

自筆証書遺言の注意点

検認手続きが必要

自筆証書遺言は、そのままでは相続手続きや相続登記の添付書類として使用することができません。

自筆証書遺言を相続登記に使用するには、管轄の家庭裁判所へ遺言書の検認の申立てをして、自筆証書遺言に検認済証明書を付けてもらう必要があります。

検認手続きが完了しても、有効性は担保されない

家庭裁判所で遺言書の検認手続きが完了したとしても、その遺言が有効なものと判断されたわけではありません。

自筆証書遺言は遺言者のみで作成できる為に簡易に作成できますが、やはり成立要件があり、その要件を全て満たしていないと無効となってしまう可能性もあります。

自筆証書遺言による相続登記手続き

家庭裁判所で検認手続きを終えた有効な自筆証書遺言がある場合には管轄法務局へ相続登記の申請をします。

管轄法務局とは、亡くなられた方の最寄りの法務局ではなく、対象不動産を管轄する法務局を指します。

相続登記の申請人

自筆遺言があるときの相続登記は、不動産を承継した相続人が申請をします。

相続登記の添付書類

自筆証書遺言による相続登記の添付書類は主に以下のとおりとなります。

• 自筆証書遺言の原本（検認済証明書付）
• 遺言者の死亡の記載のある戸籍謄本
• 遺言者の住民票除票または戸籍附票等
• 不動産を承継する相続人の戸籍謄本
• 不動産を承継する相続人の住民票
• 対象不動産の固定資産評価証明書や課税明細書写し

自筆証書遺言が見つかった際の相続手続きでお困りのことがあれば、当事務所に気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

個人間売買でよくご相談を頂く事例について

個人間売買の相談事例

当事務所では、不動産の個人間（身内間）売買のご相談を頂くことが最近多くなっております。

ここでは個人間売買をご検討されている方に参考として、よくご相談を頂く事例について記載しておきます。

• 親子間で不動産の売買を行いたい。

⇒最も多く、ご相談を頂く事例となります。娘が結婚をするので今後のことも考えて両親が不動産を購入し、ローンについても完済したいなど、その具体的な理由は様々となります。

• 離婚した妻に不動産を売りたい。

⇒離婚後も妻が引き続きその不動産に住み続ける場合で、ローンがご主人名義で残っているケースなどでご相談を頂いております。

• 隣地などご近所の方へ家を売りたい。

⇒隣地の方へ不動産を売却したいが、金額面等の条件は合意できており、不動産会社を通すと仲介手数料がかかってしまうので、個人間で直接売買したいなどのご相談を頂いております。

• 相続で不動産を取得したが、今後住む予定もなく、知人へ売りたい。

⇒上記のケースと同様ですが、相続で取得した不動産について今後住む予定などもない為に、知り合いの方などへ直接売買したいなどのご相談を頂いております。

個人間売買については、単なる売買代金の支払いなどで収まらず、名義変更の手続きや、ローン利用、不動産取得税などの税金の問題も絡んできます。

不動産は一般的に高額な買い物です。

よく知った関係だからと安易に売買に応じずに、双方のリスクも考え、売買契約書の作成や登記手続きの準備などしっかりと手続きを踏まえながら進めていくことが大切です。

個人間（身内間）売買をご検討の方がおられれば、当事務所にご相談ください。

初回相談・費用見積書は無料で承っております。

相続登記と抵当権抹消はどういう順番で行うのか

相続登記と抵当権抹消の順番

亡くなられた方が所有していた不動産に抵当権が設定されていた場合には、どちらを先に登記するのか？同時にできないのか？相続登記をしなくてもよいのか？

など順番や手続き方法について悩むケースも出てきます。

結論としては、抵当権が抹消（債務が完済）されたのが、相続開始の前後のどちらかであるかで以下のように順番が変わってきます。

①相続開始前に抵当権が消滅していた場合

例えば、不動産を所有していた方がローンを完済したものの、抵当権抹消登記の手続きをせずに亡くなられてしまったようなケースです。

このような場合には被相続人名義（亡くなられた方の名義）のままでも抵当権抹消登記をすることは可能ですので、遺産分割協議に時間がかかるが先に抵当権だけ抹消しておきたいときなど利用することがあるかもしれません。

申請人（登記権利者）となる方は、相続人の内の一人でも可能ですが、相続開始の事実を証明するために法務局には被相続人の除籍謄本や申請する方が相続人であることを証明するための戸籍謄本などが必要となってきます。

①のケースでも、勿論相続登記をしてから相続人が申請者となって、抵当権抹消登記をすることはできます。

②相続開始後に抵当権が消滅した場合

例えば、住宅ローンで債務者の方が亡くなり団体信用生命保険で、ローンを完済したようなケースです。

一般的にはこちらの②のケースの方が多いかもしれません。

このケースでは、あくまで不動産の所有者が亡くなられてから、抵当権が消滅していますので、相続登記をしてから、抵当権抹消登記をする運びとなります。

（実務的には、2件の登記を同時に申請することはできます）

手続きについてご不安な方、法務局に足を何度も運べない方、面倒な手続きは全て任せたい方など、相続登記や抵当権抹消登記の手続きについては、当事務所でサポートさせて頂きます。

気軽にご相談ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

相続登記を放置していると・・・

相続登記の期限

不動産の相続について、誰が相続するのか相続人間で話し合いも終わったので、解決したものとして相続登記を後回し（放置）にしておくこともあるでしょう。

現状（令和4年3月）では相続登記は義務化されておりませんので、相続登記を放置しておいても固定資産税を支払っていれば特段影響もないかもしれません。

しかし相続不動産の売却が決まり、いざ相続登記の申請をしようとしたときなど、後回しにしたことで以下のようなリスクが出てくる恐れもあります。

相続登記を放置することのリスク

①遺産分割協議書の収集が困難となるリスク

複数の相続人で不動産を相続する方をどなたか特定の方に決めた場合には、相続登記の申請の際に「遺産分割協議書」が必要となってきます。

遺産分割協議書には相続人全員の署名、押印（実印）、印鑑証明書の添付も必要です。

口頭で話し合った際には、特段他の相続人も問題はなかったが、何年も経ってから言われると印鑑証明書の取得や実印を押印することに抵抗を感じることもあります。

また、当初の話し合いのときと相続人の置かれる状況（収入や生活環境）や気持ちが変わってきて、一旦白紙にした上で再度話し合いの協議を申出されることもあります。

こういったリスクを避けるためにも、話し合いが終わった段階で速やかにその意思表示を法的に証明する為にも、遺産分割協議書の署名・押印、印鑑証明書の取得は行うことは望ましいでしょう。

②相続人の内の誰かが亡くなってしまうリスク

相続登記をしない内に他の相続人が亡くなってしまうとどうなるでしょうか。

その場合には、亡くなった相続人の相続人と遺産分割協議書を締結しなければなりません。

当初の相続人同士では関係も良かったところ、亡くなったことによりその配偶者や子が相続人となってしまい、折角口頭で話し合いがついていたものも振り出しになってしまうこともあり得ます。

③他の相続人が相続登記をしてしまうリスク

法定相続分に応じた持分であれば、相続人の一人から相続登記をすることができます。

よって知らない内に相続登記をされてしまう可能性もあるということになります。

いくら口頭で遺産分割協議の話合いがついていても、法定相続分で登記されその持分を売却されてしまうと、第三者に対抗できなくなってしまう恐れもあります。

また、法定相続分で登記された後に債権者がその持分を差押してきたケースなどでも、債権者に対抗できなくなってしまうでしょう。

④相続人の内の誰かが高齢などにより認知症になってしまうリスク

相続人の内の1人が、認知症などになってしまうと意思能力が欠けている状況になる為に、有効な遺産分割協議を行うことはできません。

意思能力が欠けている人が遺産分割協議等の法律行為を行うには、成年後見制度の利用が必要となり、費用も時間も相応にかかってしまいます。

まとめ

以上のように、相続登記を放置している期間が長いとその分リスクは増えていきます。

また、令和6年4月1日から相続登記の義務化も行われます。

相続が発生したら、なるべく後回しにせず速やかに手続きを行ってしまう方が良いでしょう。

相続全般、相続登記についてもご相談やご質問は気軽にご連絡ください。

初回相談・費用見積は無料で承っております。

相続登記の登録免許税の免税措置拡充について

相続登記の登録免許税免税措置拡充

所得税法の一部改正により、租税特別措置法第８４条の２の３第２項適用範囲が拡充されます。（令和４年４月１日施行）

免税期間は、令和7年3月31日までとなっておりますが、令和6年4月1日から相続登記の義務化が始まります。

これを機会に相続登記をご検討の方は、一度当事務所まで気軽にご相談ください。

登録免許税が免税となるケース

①相続により不動産を取得した方が、相続登記をしない内に亡くなられたとき

このケースでは、最初の相続登記（亡くなられた方への相続登記）の登録免許税が免税されることがあります。

②不動産の価額は100万円以下の土地に係る相続登記

従前は10万円までは免税とされていましたが、今回の法改正によりケースに応じて100万円まで拡充されることとなりました。

詳細は下記法務省のサイトにも掲載されていますので、ご参照ください。

(法務省Ｗｅｂページ）

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html

(法務省パンフレット）「相続登記に係る登録免許税の免税措置について」

https://www.moj.go.jp/content/001370027.pdf

相続した建物が登記されていなかったら

相続した建物が未登記だったら

建物を新築したときは所有権を取得した日から1ヶ月以内に表題登記をしなければならないとされています（不動産登記法第47条1項）。

表題登記をすることによって新たに登記簿が起こされ、その後に「所有権保存登記」をすることによって権利部（甲区）が作られそこに所有者が記載されます。

相続登記を司法書士に依頼すると費用はいくらかかるのか

相続登記を司法書士に依頼すると

相続登記が2024年（令和6年）4月1日より義務化されることになりました。義務化を契機に、相続登記を怠っていると10万円以下の過料の可能性もあります。

こちらは過去に発生した相続登記についても対象とされていますので、これを機会に相続登記を検討される方も多数おられるでしょう。

相続登記の申請手続きは法務局に対して行いますが、ご自身で行わない限りは司法書士に相談や依頼されることになりますが、「司法書士に依頼するとどれくらい費用がかかるのか」は最も気になる点かと思います。

一般的に司法書士へ相続登記を依頼された場合には、以下のような費用がかかります。

①登録免許税（法務局に対して支払う印紙税）

②実費（戸籍謄本や不動産登記簿謄本取得費用、郵便代など）

③司法書士報酬

これらを合計した金額がお客さまへ請求されることとなります。

各費用の内訳

①登録免許税

こちらは計算方法が決まっており、土地や建物の固定資産税評価額の1000分の4（0.4％）です。

例えば、相続対象の不動産の固定資産税評価額が土地1,000万円、建物800万円であれば、その合計額1,800万円の0.4％の72,000円かかります。

②実費（戸籍謄本や不動産登記簿謄本、郵便代など）

相続登記については、亡くなられた方の相続人を確定する為に、戸籍謄本などを取得する必要があります。こちらについては、相続人の人数や亡くなられた方の本籍地の変遷などによって必要な通数は変わってきますが、大体5,000円～15,000円前後かかるのではないでしょうか。

不動産登記簿謄本は、相続登記の対象不動産を特定したり、権利関係などを確認する為に事前に取得し、また法務局で登記が完了した後にも新たに取得してお客さまにお返します。

郵便代については、法務局への申請時の郵便代やお客さまに捺印頂く書類を郵送する際にかかった費用を請求します。

③司法書士報酬

ここの部分は明確な規定がないので、依頼される司法書士事務所の報酬規程や案件の難易度（相続が過去何代にも遡って発生いしている、相続人が多数など）によって費用は変わってきます。

当事務所では、ホームページにも相続登記の報酬基準を明確にしておりますので、参考にしてください。

相続登記費用報酬プラン（①登記手続きプラン・②個別依頼プラン）

個別プラン

①相続登記手続き（登記手続きプラン）

サービス内容

• 相続による所有権移転登記
• 遺産分割協議書のチェック
• 相続関係図の作成

（注）ここでの遺産分割協議書は、不動産のみ登記用のものとなります。
現預金、その他資産も含めた遺産分割協議書の作成をご希望の場合は、
下記④の料金表となります。

• 上記報酬は、申請１件あたりの金額になります。件数、筆数により加算がありますので詳細はお問合せください。
  ※不動産登記の登録免許税や郵送代等の費用は別途ご負担いただきます。
  ※戸籍取得手続きについては別途報酬が発生致します。

②戸籍等収集【相続人の確定】サポート（個別依頼プラン）

サービス内容

• 戸籍取得手続き
• 住民票取得手続き
• 固定資産評価証明書取得手続き
• 相続関係図の作成

※戸籍謄本・固定資産評価証明書等の各種証明書の発行手数料、定額小為替、郵券等の諸費用（実費）は別途ご負担いただきます。

初回相談・費用見積は無料で承っておりますので、具体的な見積りについては、お気軽にご連絡ください。