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相続登記を司法書士に依頼すると費用はいくらかかるのか
相続登記を司法書士に依頼すると
相続登記が2024年（令和6年）4月1日より義務化されることになりました。義務化を契機に、相続登記を怠っていると10万円以下の過料の可能性もあります。
こちらは過去に発生した相続登記についても対象とされていますので、これを機会に相続登記を検討される方も多数おられるでしょう。
相続登記の申請手続きは法務局に対して行いますが、ご自身で行わない限りは司法書士に相談や依頼されることになりますが、「司法書士に依頼するとどれくらい費用がかかるのか」は最も気になる点かと思います。
一般的に司法書士へ相続登記を依頼された場合には、以下のような費用がかかります。
①登録免許税（法務局に対して支払う印紙税）
②実費（戸籍謄本や不動産登記簿謄本取得費用、郵便代など）
③司法書士報酬
これらを合計した金額がお客さまへ請求されることとなります。
各費用の内訳
①登録免許税
こちらは計算方法が決まっており、土地や建物の固定資産税評価額の1000分の4（0.4％）です。
例えば、相続対象の不動産の固定資産税評価額が土地1,000万円、建物800万円であれば、その合計額1,800万円の0.4％の72,000円かかります。
②実費（戸籍謄本や不動産登記簿謄本、郵便代など）
相続登記については、亡くなられた方の相続人を確定する為に、戸籍謄本などを取得する必要があります。こちらについては、相続人の人数や亡くなられた方の本籍地の変遷などによって必要な通数は変わってきますが、大体5,000円～15,000円前後かかるのではないでしょうか。
不動産登記簿謄本は、相続登記の対象不動産を特定したり、権利関係などを確認する為に事前に取得し、また法務局で登記が完了した後にも新たに取得してお客さまにお返します。
郵便代については、法務局への申請時の郵便代やお客さまに捺印頂く書類を郵送する際にかかった費用を請求します。
③司法書士報酬
ここの部分は明確な規定がないので、依頼される司法書士事務所の報酬規程や案件の難易度（相続が過去何代にも遡って発生いしている、相続人が多数など）によって費用は変わってきます。
当事務所では、ホームページにも相続登記の報酬基準を明確にしておりますので、参考にしてください。
相続登記費用報酬プラン（①登記手続きプラン・②個別依頼プラン）
個別プラン
①相続登記手続き（登記手続きプラン）
サービス内容
- 相続による所有権移転登記
- 遺産分割協議書のチェック
- 相続関係図の作成
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固定資産評価額 |
報酬（登記+遺産分割協議書作成（注））（税別） |
報酬（登記申請のみ）（税別） |
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1000万円未満 |
6万5000円～ |
4万5000円～ |
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5000万円未満 |
8万円～ |
6万円～ |
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1億円未満 |
9万5,000円～ |
7万5000円～ |
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1億円以上 |
別途お見積もり |
別途お見積もり |
（注）ここでの遺産分割協議書は、不動産のみ登記用のものとなります。
現預金、その他資産も含めた遺産分割協議書の作成をご希望の場合は、
下記④の料金表となります。
- 上記報酬は、申請１件あたりの金額になります。件数、筆数により加算がありますので詳細はお問合せください。
※不動産登記の登録免許税や郵送代等の費用は別途ご負担いただきます。
※戸籍取得手続きについては別途報酬が発生致します。
②戸籍等収集【相続人の確定】サポート（個別依頼プラン）
サービス内容
- 戸籍取得手続き
- 住民票取得手続き
- 固定資産評価証明書取得手続き
- 相続関係図の作成
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項目 |
報酬（税別） |
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基本報酬 |
2万円 |
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加算項目（５通を超えた場合） |
報酬（税別） |
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戸籍／住民票 |
2,000円／1通 |
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固定資産評価証明書 |
2,000円／1通 |
※戸籍謄本・固定資産評価証明書等の各種証明書の発行手数料、定額小為替、郵券等の諸費用（実費）は別途ご負担いただきます。
初回相談・費用見積は無料で承っておりますので、具体的な見積りについては、お気軽にご連絡ください。
個人間売買で不動産を売る時の注意点
個人間売買の手続き
個人間や身内間で不動産を売買するときは、売買契約書の作成や売買代金の支払、名義変更登記の手続き等、一般的には色々な手順を踏んでいき、売主・買主双方が後で揉めないように
しっかりと進めていくことが大切です。
ここでは、売主から見た不動産売買の際の登記上の注意点についてご紹介します。
個人間売買における売主の注意点
①対象不動産に担保などの買主の利益は損なうような登記はついていないか
売買をしようとする際には、事前に対象不動産の登記簿謄本は確認しておいた方が良いです。
既にローンを完済していても、手続きをしてないと登記簿謄本には抵当権等の担保権が残ったままになっています。
また売買代金を持ってローンを返済して、担保権を抹消しようとする際には、前もって金融機関に連絡をして名義変更と担保権抹消の登記手続は同時にできるように準備しておく方が良いでしょう。
担保が付いままでも不動産の売買自体は可能ですが、場合によっては買主の不利益となることもあります。
事前に登記簿謄本の記載内容を確認して、買主に不利益になりそうなものが登記されていないか、登記されていれば抹消する手続きをちゃんと踏んでいるか等、後に揉めないようにしておくことが大切です。
②登記名義人の住所や氏名は現状と一致しているか
不動産の登記簿謄本には①に記載した担保の他に、現在の所有者が購入した際の住所や氏名が登記されています。
不動産を購入した後に、引越しや結婚などで住所や氏名が変わることは当然あると思いますが、登記上の住所や氏名は申請しないと自動的には変わりません。
名義変更の登記申請時に、法務局では売主の住所や氏名が登記簿に記載されている住所・氏名を一致しているか確認します。不動産購入後に住所や氏名が変更していると、いくら本人で間違いないといっても、変更登記手続きをしておかないと、同一人物とみなしてもらえません。
よって、このようなケースでも名義変更と住所・氏名変更登記の登記手続は同時に行えるように書類を準備しておくことが大切です。
当事務所では、登記簿の確認、売買契約書の作成から登記手続きに必要な書類の作成・申請手続きまでトータルでサポートしております。
初回相談・費用見積りは無料で承っております。
不動産業を始めるにあたっての司法書士・行政書士との関係
不動産業を始めるにあたって
不動産業を始めるにあたって、税務面では税理士、会社設立や免許関係などでは司法書士・行政書士にご相談される方が多いかと思います。
ここでは、当事務所で取り扱っている司法書士・行政書士との関係性について説明していきます。
司法書士との関係性
司法書士の主な仕事は法務局に対しての登記手続の書類作成や代行業務です。
登記手続は、不動産の売買などに限らず、会社設立や役員変更などの商業登記も勿論含まれます。
これから不動産業を始める方は各種法人を設立されることが殆どかと思いますので、最初に会社設立に際しての書類作成や定款認証などの手続きで関係することになるでしょう。
その後、不動産業を開始した後にも、自社で不動産を購入・売却するとき、仲介業務で買主への名義変更手続きをするとき、銀行で不動産担保をつけて借入をするとき、お客様からの相続登記の相談への対応、その他にも自社の役員変更や資本金の変更などで司法書士と一緒に仕事をするケースは多くでてきます。
行政書士との関係性
行政書士の主な仕事は、行政庁に対する書類作成や手続きの代行業務です。
不動産業を始めるにあたっては、宅建業の免許取得が必要です。この免許取得の手続きについての書類作成や代行手続きを行政書士に依頼することもできます。
その後不動産業を開始した後でも本店や代表者、宅地建物取引士の変更などがあった場合には、宅建業変更届を提出する必要がありますし、一旦取得した宅建業免許の更新手続きも出てきます。
こうした各種手続きを行政書士に依頼することで、本業に集中することができるでしょう。
当事務所は、司法書士・行政書士業務の双方の取扱いができますので、不動産業を始める方にとってはワンストップで手続きを進めていくことができます。
また、事業を進めていく中での色々な相談ことにも、迅速に対応させて頂きます。
不動産業を始めようとされる方で、これからどこに相談しようかお悩みの方は、一度当事務所にご相談ください。
初回相談は無料で承っております。
夫婦間の不動産贈与をご検討の方
居住用不動産の贈与
不動産を贈与する場合に、最も気になるのが贈与税だと思います。
相続等に比べて基礎控除額も少なく、税率も高い為に税金を考えると贈与することに二の足を踏んでしまうこともあるでしょう。
しかしながら、夫婦間で一定の要件などを満たしたときには贈与税がかからないケースもありますので、生前対策の一つとしてご検討の方は参考にして下さい。
夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除の特例
●概要
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産の贈与が行われた場合、基礎控除110万円の他に最高2,000万円まで控除できる特例となっております。
※同じ配偶者からは一生に一度しか受けることはできません。
※対象不動産によっては、不動産取得税は課税されることもあります。
●要件
- 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
- 配偶者から控除された財産が、居住用不動産であること
- 贈与を受けた時の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産に贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
●手続き方法
所轄税務署に以下のような書類を添付して、贈与税の申告をする必要があります。
（１）財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本または抄本
（２）財産の贈与を受けた日かた10日を経過した日以後に作成された戸籍附票の写し
（３）居住用不動産の登記事項証明書その他の書類で贈与を受けた人がその居住用不動産を取得したことを証するもの
（４）その居住用不動産を評価するための書類（固定資産税評価証明書など）
居住用不動産の登記手続き
●必要書類
（１）贈与する人の印鑑証明書
（２）贈与を受ける人の住民票
（３）対象不動産の登記識別情報通知（又は、登記済証）
（４）対象不動産の固定資産税評価額が分かるもの（固定資産税評価証明書、納税通知書写しなど）
●登録免許税
- 対象不動産の固定資産税評価額の1000分の20（2％）
夫婦間贈与について、ご検討の方は当事務所にお気軽にご相談ください。贈与税申告手続きについても、パートナー税理士をご紹介させて頂くことも可能です。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
遺言があるからといって相続登記を放置していると・・・
相続登記を放置しておくと
遺言があり、自身が不動産を相続する旨の記載があると、それで安心してしまい相続登記は後回しになってしまうこともあるでしょう。
今までであれば遺言の効力は非常に強く、第三者に対しても所有権を主張することができました。
しかしながら、2019年7月1日に改正相続法が施行されたことにより、遺言により不動産を承継した相続人は、自分の相続分を超える部分については、相続登記をしないと第三者へ対抗することができないと定められました。
これにより、遺言によって不動産を承継した相続人以外の人が、その相続登記よりも先に何かしらの登記を入れてしまった場合、当該相続人の相続分を超える部分については、自身がその不動産の所有者であることを主張することが極めて難しくなったということです。
具体的には、以下のようなケースが考えられます。
事例）相続人が長男A、次男Bの2名、長男Aに不動産を全て相続させる旨の遺言がある。
- Bの債権者が差押えしてきたケース
Bの債権者にとっては、万一Bが返済できない場合には、不動産を処分した代金から回収してくることも考えてきます。
遺言の存在を知らず、また登記簿上にも遺言通りの相続登記がされていない状況では、それを信用した債権者を保護する必要があります。
よってＢの法定相続分である2分の1について差押えをしてきても、Ａ自身が不動産の所有者であることを主張することが難しくなります。
- Ｂが持分を勝手に売却してしまったケース
遺言によって不動産を承継した相続人以外であるＢが、その相続登記よりも先に自身の法定相続分の持分について売却し、登記を入れてしまった場合には、Ａは当該相続人の相続分を超える部分（2分の1）については、自身がその不動産の所有者であることを主張することが難しくなります。
第三者に対抗するには
上記のようなケースを回避する方法としては、遺言があった場合でも、速やかに相続登記をすることです。
2024年を目処に相続登記も義務化されます。今までと違い、遺言があるからといって相続登記を後回しにしていると、上記のような思わぬ事態に合うリスクも出てきます。
遺言による相続登記も遺言の種類によって、手続きが異なってくることもありますので、お早目にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
法人と役員との不動産取引について
法人と役員との不動産取引とは
不動産の取引については、広く認められていますので、勿論法人とその法人の役員（取締役等）との売買をすることも可能です。
不動産管理上の問題や税制面での問題等で、役員（個人）が所有している不動産を法人に売買することもあるでしょう。
ただし、通常の不動産取引と異なり、法人と役員との売買は「利益相反取引」に該当しますので、注意が必要です。
利益相反取引とは
利益相反取引とは、取締役が会社と自身の利益が相反する取引を会社に行わせることです。
会社法でも、利益相反取引については、次のとおり定めています。
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会社法第３５６条（競業及び利益相反取引の制限） 取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。 一 取締役が自己又は第三者のために株式会社の事業の部類に属する取引をしようとするとき。 二 取締役が自己又は第三者のために株式会社と取引をしようとするとき。 三 株式会社が取締役の債務を保証することその他取締役以外の者との間において株式会社と当該取締役との利益が相反する取引をしようとするとき。 会社法第３６５条（競業及び取締役会設置会社との取引等の制限） 取締役会設置会社における第３５６条の規定の適用については、同条第一項中「株主総会」とあるのは、「取締役会」とする。 二 取締役会設置会社においては、第３６５条第一項各号の取引をした取締役は、当該取引後、遅滞なく、当該取引についての重要な事実を取締役会に報告しなければならない。 |
上記条文にある通り、法人と役員間で行う不動産取引は事前に株主総会（又は取締役会）での承認を受けなければなりません。
これは売買のみに関らず、法人から役員への贈与や役員への金銭消費貸借等も該当します。ここでよくある質問ですが、同族会社で株主及び役員が一人であって、決議が承認されることが分かっていても株主総会が必要か、という事です。
判例上は、自分以外の株主がおらず利益が侵害される可能性はありませんので、利益相反承認の決議自体は不要であると考えられています。
しかしながら、不動産登記申請においては、登記官が当該法人の株主が一人かどうか確認できない点などから、一人株主であっても、株主総会議事録の添付を省略することはできません。
具体的には、決議事項の中に「当事者（買主・売主）、対象不動産、売買契約締結日、売買価格」などを盛り込み、承認を受けることとなります。決議要件を満たし承認を得ることができたら、その議事の内容を株主総会議事録（取締役会議事録）として作成します。
株主総会（取締役会）での承認決議後の手続き
株主総会（又は取締役会）での承認決議を経たら、実際に不動産取引を進めることができます。
不動産取引申請時には、通常の売買の手続きに必要な書類の他、承認決議を経た株主総会議事録（取締役会議事録）も添付します。
この取引が利益相反取引に該当するのか？利益相反取引に該当するのであれば手続きををお願いしたい、等お困りのことがあればお気軽にご相談ください。初回相談・費用見積は無料で承っております。
太陽光パネル設置と担保設定
太陽光発電事業に対する担保設定
太陽光発電事業をする際に、金融機関として担保を設定する為に一般的に以下のような事項を請求してくることがあります。
Ⅰ、太陽光発電事業をする不動産（土地）に対する担保設定
Ⅱ、太陽光パネル等発電設備（動産）に対する担保設定
Ⅲ、太陽光発電事業をする不動産（他人の土地）に対する担保設定
その他にも、電力会社に対する売掛債権（売電）に対する担保設定を要求してくるケースもあります。
Ⅰ、不動産に対する担保設定
不動産に対しては、通常通り金融機関と共同して抵当権を設定することができます。
Ⅱ、太陽光パネル等動産に対する担保設定
動産については、不動産のように通常では抵当権の設定はできませんが、
①動産譲渡担保や②工場抵当を利用することにより、動産にも担保設定ができ、金融機関からの融資も受けやすくなります。
①動産譲渡登記制度
法人が保有する在庫商品、機械設備、家畜等の動産を活用した資金調達の円滑化を図るために平成17年10月から開始されたものです。その登記の対象は法人が動産を譲渡した場合に限定しており、動産譲渡登記をすることによって民法第178条の引渡しがあったものとみなされ、第三者対抗要件が具備されます。同一の動産について二重譲渡された場合の譲受人相互間の優劣は、登記の先後または登記と民法第178条の引渡しの先後によって決まります。
動産譲渡担保権には、個別の動産を担保の目的とする場合（以下「個別動産」）と集合物として担保の目的とする場合（以下「集合動産」）があります。個別動産として担保設定する場合には、製造番号や製造者名などを特定して登記します。一方、集合動産として担保設定する場合には、「〇〇設備一式」などと記載して、保管場所の所在や名称も登記します。集合動産として担保設定した際には、登記後に保管場所に搬入されたものであっても、同種類の動産であれば登記の対抗力は及ぶこととなります。
例）登記記録例
※個別動産の場合
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【種類】太陽光パネル 【特質】製造番号 〇〇〇―〇〇〇〇 【備考】保管場所の所在地：兵庫県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号 製造者名：〇〇株式会社 |
※集合動産の場合
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【種類】太陽光発電設備一式 【保管場所の所在地】兵庫県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号 【備考】太陽光発電設備一式の内訳：〇〇 保管場所の名称：〇〇発電所 |
②工場抵当登記制度
太陽光発電事業などを行う土地を所有していれば、動産譲渡担保と違い、法人・個人関係なく不動産及び動産についても抵当権を設定できます。
こちらの設定方法では、通常の抵当権設定と合わせて「機械器具目録」を作成し、法務局に提出する必要があります。
「機械器具目録」には土地１筆ごとに、動産譲渡担保の登記記録と同じように種類・構造・個数・製作者の氏名、名称・製造年月・型式等を記載して、識別できるようにします。
動産譲渡登記と異なり、簡易な手続きで利用できます。ただし、登記が完了された後に登記簿謄本を普通に取得しても通常の抵当権設定の記載しかでてきませんが、工場抵当であることが分かるように「工場抵当法第３条第２項目録作成」と記載されます。
機械器具目録付の登記簿謄本を取得する際には、当該不動産の管轄法務局でしか取得できませんので、ご注意ください。
Ⅲ、太陽光発電事業をする不動産（他人の土地）に対する担保設定（地上権）
地上権とは
工作物や竹木を所有するために他人の土地を使用する権利のことです。通常、地上権を設定する際には地上権設定契約書を締結することになると思いますが、契約をしただけでは第三者に地上権の存在を主張することはできませんので、速やかに登記をしておいた方が良いでしょう。
普通地上権設定登記の登記記録例
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順位番号 |
登記の目的 |
受付年月日・受付番号 |
権利者その他の事項 |
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1 |
地上権設定 |
令和〇年〇月〇日第〇号 |
原因 令和〇年〇月〇日設定 目的 太陽光発電事業のための施設・設備少雨 存続期間 令和〇年〇月〇日から令和〇年〇月〇日まで 地代 １平方メートル１年金〇円 支払時期 毎年〇月〇日 地上権者 〇市〇町〇番〇号 株式会社A |
地上権設定登記は、抵当権等と同じように不動産登記簿謄本の乙区（権利部）欄に記載されます。
地上権設定登記の登記事項
- 目的
「太陽光事業のための施設・設備所有」等が挙げられます。
- 存続期間
存続期間の定めがある場合には、登記することができます。
期間については、特段定めがなく「永久」や「50年」「100年」等とすることも可能です。
- 地代・支払期
こちらも定めがある場合には、登記することができます。地代については額だけではなく、「存続期間中地代の増減をしない」旨の特約がされている場合には、その特約も登記することができます。
地上権設定登記の必要書類について
- 登記原因証明情報
- 不動産の所有者（設定者）の登記識別情報又は登記済証
- 不動産の所有者（設定者）の印鑑証明書
- 登録免許税
不動産の価額（固定資産税評価証明の価額）×1,000分の10
動産譲渡担保や工場抵当、地上権設定登記を金融機関から依頼されてお困りの方などおられれば、一度ご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
不動産を（生前）贈与するには
不動産の贈与
生前に妻や孫、相続人ではないがお世話になった方に財産を渡すことができる手段として「生前贈与」があります。贈与については、無償で渡すことが多いでしょうが、負担付等の条件をつけることも可能です。
贈与は、遺言とは異なり生前に渡す側ともらう側双方の合意によって成立するものです。合意方法は書面でなければならないという決まりはありませんので、口頭での約束でも贈与は成立します。
ですが生前贈与については不動産などの高額財産を対象とすることが多く、後々「言った言わない」等のトラブルを避けるためにも書面を残しておく方が良いでしょう。
贈与とは基本的に信頼のおける相手に財産を渡すことが殆どかと思いますが、折角お互いに合意していたのに、書面をきちんと残していなかったばかりに予期せぬトラブルが起こっては元も子もありません。
他にも生前贈与には贈与契約書作成の他、不動産を対象とする場合には名義変更の登記手続が必要となってきますし、税金関係の問題も関わってきます。
当事務所では、提携している税理士事務所も無料でご紹介させて頂きますので、生前贈与をお考えの方は、お気軽にご相談ください。
相続で一つの土地を兄弟２人で分けるには？
相続による遺産分割と土地の分筆
相続の相談を受ける中で時々ある相談内容が「父親が持っていた土地を半分に分けて、兄弟（姉妹）でそれぞれ相続したい」というものです。
この内容をそのまま遺産分割協議書に記載すると「甲土地を半分に分けて、兄と弟がそれぞれ１つずつ取得する」となるでしょうか。
しかし、この内容の遺産分割協議書ではその趣旨は理解できても、登記手続きをすることはできません。
それはなぜかというと、兄弟のどちらが甲土地の半分に分けたどの部分（北側？南側？東側？西側？どの地点で分けてそれが何㎡？）かが分からない為です。
このような場合には、土地をどのように分けるか確定させる為の「分筆登記」が必要となってきます。
「分筆登記」は司法書士ではなく、土地家屋調査士が測量、境界確定をした上で、どの地点で土地を分けるかの図面を作成し、土地を分割する登記をすることとなります。
分筆登記が無事完了すると、元々甲土地１筆であったものが、乙土地・丙土地の２つに分かれ、それぞれの面積や地番が登記されます。
こうして分筆登記により、土地を２つに分けた後で遺産分割協議書に「乙土地を兄●●が取得する。丙土地は弟●●が取得する。」と記載することで、晴れて相続登記をすることが可能となります。
相続人の意向を踏まえた上で、確実に相続手続きを進めていくには、中には上記のような順序立てて行っていくケースもでてきます。
当事務所は、必要であれば他の士業（弁護士、土地家屋調査士、税理士など）と連携しながら、お客様のご意向の沿えるように手続きを進めていきます。
お困りやご相談ごとがあれば、気軽にご連絡ください。
初回相談・費用見積は無料です。
合併した会社の不動産の所有権移転登記
会社の合併した際の不動産登記について
会社が合併するとは、「吸収合併」や「新設合併」のように、合併により承継する会社と消滅する会社ができます。
これらの事由は当事者が定めた効力発生日により発効されますが、対抗要件として合併した旨の登記（商業登記）をしておきます。
それでは、消滅会社が不動産を所有していたときには、その名義変更登記をする必要はあるでしょうか。
承継会社が不動産んを所有している場合には、特段手続きをする必要はありませんが、消滅会社名義の不動産については、承継会社に権利を移転させるための登記をする必要があります。
登録免許税については、通常の売買などによる登録免許税の税率ではなく、相続などと同様の税率（不動産価格の1000分の4）を納める必要があります。
登記についての申請期限はありませんが、会社の合併登記が完了したら、速やかに不動産についても名義変更登記することをお勧めします。
吸収合併の手続きについては、下記リンクもご参照ください。
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