Archive for the ‘不動産’ Category
個人間（親族間）売買に適している条件とは？
個人間売買を検討されている方へ
不動産を取引される際には、一般的に不動産会社（仲介会社）を通して、買主（売主）を見つけてもらい価格交渉や契約書作成、売買代金の交付、物件の引渡しなど一連の作業全般を行ってもらう事が殆どです。
これに対し、個人間売買とは、不動産会社を通さずに売主・買主が直接取引することを一般的に指します。
不動産会社を通さないということは、価格交渉や契約書作成、売買代金の交付、引渡し作業を当事者同士で行っていく必要があり、その過程でトラブルなどがあったときも対処しなければなりません。
仲介手数料（売買代金×３％＋６万円）がかからないことは魅力的ですが、非常に労力を費やされることもあるでしょう。
その他、個人間売買では中々買主の銀行ローンの審査が通りにくいという難点もあります。
当事務所も「個人間売買」のサポートをさせて頂くことも多いですが、個人間売買で後々トラブルにならないように「個人間売買」に適した条件を幾つか説明していきます。
①売主・買主が決まっていること
⇒一般の方が不動産の相手方を探すのは非常に大変です。
不動産会社では専用のサイトの掲載があったりと幅広く相手方を見つけることは可能ですが、個人の方だとどうしても制限されてしまいます。
価格面含め、売主・買主双方が既に決まっている状況でないと、成約も時間ばかりがかかり難しいといえるでしょう。
②不動産そのものにトラブルがないこと
⇒不動産の取引では、買主が物件の状況を細かく把握することが難しいケースが多いです。
物件の引渡しを受けた後に「雨漏りがあった」「実は隣地と境界で揉めている」「水廻りに不具合があった」など分かっても、売主がちゃんと対応してくれるのか、補償してくれるのか、確約は難しくなってきます。
不動産そのものにトラブルがないことは非常に大切です。
③買主はローンの利用が原則ないこと
⇒個人間売買では、銀行の住宅ローンの利用などは基本審査が通らないことが殆どです。
せっかく売買契約をしても、買主が資金を用意できないのであれば、契約は不履行となってしまいます。
事前に買主の資金計画は大丈夫なのか、ローンを利用しなくても現金で購入することはできるのか、など確認はしておいた方が良いです。
個人間売買で以上のような条件を満たすようであれば、手続きをスムーズに進めていくことが出来るでしょう。
その他、個人間売買でのサポートを望まれる方は気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
不動産の相続登記の方法
不動産の相続登記について
被相続人（亡くなられた方）が不動産を所有していた場合には、相続登記の手続きが必要となってきます。
不動産の相続登記は管轄の法務局に申請をしますが、管轄法務局とは被相続人の住所地ではなく、あくまで不動産の所在地の管轄法務局となります。
遠方に不動産を所有している場合などは、その最寄りの法務局に申請しなければなりません。
また不動産の相続登記の申請書や添付書類は、金融機関の相続手続きと異なり、書類も多く厳格化されていますので、億劫になることもあるでしょう。
しかしながら、今までは放置していても罰則規定はありませんでしたが、2024年4月1日から相続登記は義務化されます。正当な理由がなく、相続発生から3年以内に相続登記の申請をしないで放置していると、過料がかかる恐れもありますので、注意が必要です。
今回は相続登記の方法として、主な3つのケースを説明していきます。
- 遺言書による相続
こちらは被相続人の意思が遺言に記載されていますので、手続きに関する必要書類も少なくなってきます。
よく言われる被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める必要もなく、被相続人の死亡の旨の記載のある戸籍のみで手続きすることができます。
- 遺産分割協議による相続
こちらの手続きが最も多いかもしれません。相続人同士で、相続財産を遺産分割協議することにより、その内容に基づいて登記申請をします。
ただし、相続人全員の協力が必要となってきますので、協力的でない方がいる、行方不明の方がいるなどのケースでは手続きが進みません。
- 法定相続分による相続
法定相続割合で不動産を共有状態にします。他の相続人の同意がなくても進められる手続きですが、後々売却や二次相続の発生などを考えると揉めてくる可能性もありますので、事前に相続人同士の意思疎通をしておくことが大切です。
その他、事例によって相続登記は様々なケースが出てきます。
相続登記を長年放置していたことによって、戸籍が出生から揃わないことも考えられます。戸籍や必要書類がが揃わないような場合には、その理由を書かなければならなくなったりと手続きはどんどん煩雑化してきます。
お困りの方や面倒な手続きは任せたい方などは、当事務所に一度ご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
遺言書に基づく遺贈登記で相続人の協力が得られないときは
遺言書による相続登記と遺贈登記
遺言書の内容が、法定相続人に「相続させる」と記載されているような場合では、この法定相続人が単独で名義変更の申請をすることができます。
これに対し、遺言書の内容が、相続人ではないものに対して「遺贈する」と記載されているような場合では、原則法定相続人全員の協力（印鑑証明書の取得や委任状の署名・捺印など）がなければ、遺贈による名義変更の登記をすることができません。
逆を言うと、このようなケースでは遺言書があっても、法定相続人全員の協力が得られない限り、登記手続きを進めることができません。
協力が得れらない場合の解決方法として、遺言書に遺言執行者が指定されていれば、遺言執行者の協力を得て手続きを進めることができますが、遺言執行者の指定がない場合にはどうすればよいのでしょうか。
遺言書に遺言執行者の指定がなくても、受遺者は遺言書の利害関係人として、管轄の家庭裁判所に遺言執行者の選任の申立をすることによって登記手続きを進めることができます。
遺言執行者の選任申立手続きの流れ
申立人
- 利害関係人（相続人、受遺者、遺言者の債権者など）
申立先
- 遺言者の最後の住所地の家庭裁判所
費用
- 収入印紙８００円
- 郵券（家庭裁判所によるがだいたい2000円程度）
申立に必要な書類
- 遺言執行者選任申立書
- 遺言執行者の死亡の記載のある除籍謄本
- 遺言書のコピー
- 利害関係を証明する資料
遺言執行者と司法書士
司法書士は家庭裁判所に提出する書類の作成ができるので、遺言執行者選任申立書類の作成をご依頼頂くことも可能です。
また、遺言書で遺言執行者が指定されていない場合、司法書士を遺言執行者の候補者として、家庭裁判所に遺言執行者の選任を申し立てることもできます。
遺言執行者の選任手続き方法や候補者などでお困りのことがあれば、当事務所にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
相続人になるかどうかでよくある質問（代襲相続と数次相続）
代襲相続と数次相続
相続人となるべき人については、民法で定められているので、配偶者や子は当然相続人になることはご存知でしょう。
ただし、相続開始前後に相続人が亡くなってしまった場合は誰が相続人となるのか。本来相続すべきであった相続人の権利は誰に帰属するのでしょうか。
ここでよくある質問が「代襲相続」と「数次相続」の違いから起こる相続人の問題です。
代襲相続と数次相続の違い
本来相続人であった者が被相続人より先に死亡した場合は、「代襲相続」です。
一方、相続人であった者が、被相続人の後に死亡した場合は、「数次相続」となります。
それでは、代襲相続と数字相続で相続人に変化は出てくるのでしょうか。
代襲相続のケース
例）家族構成：父A、母B、子C、子Cの妻D、孫Eの場合
Aさんが亡くなった際には、通常であれば相続人はB及びCとなります。
ではここで、Aさんより先にCさんが亡くなっているケースでは、代襲相続人としてEさんがBさんと共に相続人となります。
これを代襲相続といい、本来相続人になるべきだった者の子（Cの子E）が、先に死亡したCに代襲して相続人となるものです。
よって、この代襲相続のケースでは、相続人はBとEになります。
数次相続のケース
例）例）家族構成：父A、母B、子C、子Cの妻D、孫Eの場合
代襲相続のケースと同様の家族構成で考えてみます。
Aさんが亡くなった後に、Cさんが亡くなった場合の相続人は誰になるのでしょうか。
このケースでは、被相続人の死亡後に相続人が死亡している為、数次相続が生じます。
Aが死亡し、BとCが相続しますが、その後子Cが死亡したら、Cの相続人はCの妻Dと子Eである為、Cの配偶者までもがAの相続人おける相続人になるのです。
よって、この数次相続のケースでは、相続人はB、D、Eとなります。
このように、代襲相続と数次相続では相続人自体が変わってくることがある為に、注意が必要です。
代襲相続は被相続人の死亡よりも前に本来相続人になるはずだった者が死亡することによって起こるため仕方がありません。一方で、数次相続は、きちんと相続手続をしないでおくことで起こる問題だといえます。
相続手続を放置しておいて、数次相続が複数起こり、相続人が膨大になるケースも多々あります。。相続人が増えてくると、面識がなかったり話し合いが難しくなってくることで、相続手続を進めることは不可能になってしまうことも起こりえます。
相続登記の義務化も始まりますので、相続が起こったらなるべく速やかに相続手続をするということは大切です。
相続問題でお困りのことがあれば、ご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
遺言があった場合の遺言執行者の登記義務
遺言と遺言執行者の登記義務
「相続させる旨」の記載がある遺言の場合
例えば、遺言に以下のような記載があるケースです。
「以下の不動産を、長男〇〇に相続させる。」
このような遺言があったとき、長男は当該不動産を相続しますので、長男名義へ相続登記をすることができます。
ただし、遺言に遺言執行者の指定があった場合には、誰が登記手続きを行うことになるのでしょうか。
遺言執行者が指定されていても、上記のような遺言であれば、相続発生と同時に長男に不動産は承継されます。
そのため、遺言執行者が長男への相続登記について遺言執行をする余地はなく、長男が相続登記の義務を負うこととなります。
「遺贈する」旨の記載がある遺言の場合
例えば、遺言に以下のような記載があるケースです。
「以下の不動産を、尼崎太郎に遺贈する。」
上記のように、第三者である尼崎太郎に遺贈する旨の遺言の内容であったときは、遺言執行者が登記義務者として、受遺者尼崎太郎と共同で、尼崎太郎への「遺贈」による名義変更の登記申請をすることになります。
遺言があった場合の不動産の名義変更手続きでお困りのことがあれば、気軽にご相談ください。
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家族信託した不動産を売却するには
家族信託された不動産の売却
認知症対策などで不動産の家族信託（信託登記）をご検討されている方もおられると思います。
家族信託した後に、不動産を売却を視野に入れている方はそれに沿った家族信託の設定を行わなければなりません。それさえしっかり出来ていれば、勿論売却は可能です。
万一誤った設定をしてしまうと、せっかく家族信託をしたのに、売却ができない事態に陥ることも考えられますので注意が必要です。
不動産を家族信託する際の注意点
- 不動産の売買に関する項目があるか
信託契約の条項に信託する不動産について売買が含まれている場合には、売却することができます。
売却する際の売主については、家族信託した不動産については、名義人が委託者（元々の所有者）から受託者に変わりますので、受託者となります。
万一、信託契約の条項に売買に関する項目がない場合には、信託契約書の条項を変更するか、一旦合意解除により信託を終了させた上で委託者（元々の所有者）が売主となって売却する方法となります。
- 信託不動産に担保（抵当権など）がついていないか
信託不動産に担保がついている場合、所有者は受託者に変更されるものの、債務者は委託者のままで変わりません。
金融機関によっては、所有者を金融機関の承諾なしに第三者に移転した場合には、一括返済を求められることもありますので、事前に担保を抹消するか金融機関の承諾を得る必要があるでしょう。
まとめ
このように不動産を家族信託するには、適切に手順を踏んでいく必要があります。
せっかく家族信託したのに、当初の目的である売却ができなければ意味がありません。
不動産の家族信託をご検討されている方は、気軽にご相談ください。初回相談・費用見積は無料で承っております。
買戻し特約の抹消登記の簡易化
買戻し特約の単独抹消
最近は少なくなりましたが、以前の分譲マンションなどでは分譲会社や住宅供給公社の買戻特約が登記されていることが多くありました。
売買などの際に、この買戻特約登記を抹消することとなりますが、相手方の委任状なども必要であったことから、手続きに時間もかかることもありました。
しかしながら、2023年4月１日に施行された改正不動産登記法により、一定の条件を満たせば所有者からの申請で単独抹消登記をすることができるようになったのです。
“第六十九条の二 買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から十年を経過したときは、第六十条の規定にかかわらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。 ”
一定の条件というのは、上記条文にある通り「買戻しの特約がされた売買契約の日から１０年を経過していること」のみです。
登記手続きでお困りのことは当事務所にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
抵当権の債務者の相続登記
抵当権の債務者が亡くなったら
抵当権の債務者が亡くなられたら、相続により各相続人に法定相続分に応じて引き継がれます。
よって、本来は遺産分割協議の対象とはなりませんが、遺産分割協議によって債務を相続人の誰が引き継ぐのか取り決めることも可能です。
今回は債務者が亡くなった後の債務者変更登記の手続きについてご案内します。
登記手続きの方法としては、遺産分割協議があるのかないのかで方法も異なってきますので、参考にしてください。
相続による債務者変更の登記手続き
１．法定相続人全員で変更登記をする場合
相続を原因として、債務者を共同相続人全員に変更登記をします。この場合は、相続人全員が債務者として登記されます。
２．遺産分割協議による場合
債権者（金融機関）の承諾を得た上で、遺産分割協議に相続人の内の一人が債務を承継する旨を取り決めることによって、債務者変更登記をする方法です。
この場合は、１の申請を踏まずにいきなり遺産分割協議で定めた債務者に変更登記もされ、登記申請は1件となります。
３．法定相続人全員で変更登記をした後に免責的債務引受をする場合
相続を原因として、債務者を共同相続人全員に変更登記をします。この場合は、相続人全員が債務者として登記します。
この過程は１と変わりませんが、この後に相続人の一人が債務を引き受ける場合には、免責的債務引受を行うことで債務者を一人にする登記手続きが可能です。
登記申請は2件となります。
いずれの方法をとるにしても、まずは金融機関との話し合いが事前に必要となってくるでしょう。
金融機関からどの方法で登記すべきか指示されることもあります。
抵当権の債務者が亡くなられた場合で、お困りのことがあれば、気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積書は無料で承っております。
遺産に関する話し合いがまとまったら、速やかに手続きを行いましょう
遺産に関する話し合い
亡くなられた方の相続財産の分け方について、口頭ではまとまっているものの、そのまま手続きを放置していることもあるかと思います。
相続人同士が仲良く、すぐに手続きを進めなくても、その内タイミングが来ればで良いと思っている方もおられるでしょう。
但し、口約束で話し合いがまとまったとしても、それだけでは何も話し合いの結果に対する証拠がありませんので遺産分割協議書を作成し、それに沿った相続手続きを行うことが大切です。
特に不動産の相続手続きは、放置しておくと以下のようなデメリットがでてきます。
相続手続きを放置するデメリット
①相続人に更に相続が発生するリスク
– 相続人に相続が発生すると、その相続人と再度話し合い（遺産分割協議）をやり直さなければならないリスクがあります。
②相続人と遺産分割協議自体ができなくなるリスク
– 相続人が認知症になったり、音信不通・行方不明になると遺産分割協議書に署名・捺印をもらえず手続きが進まないリスクがあります。
③相続人の一人が法定相続登記を入れてしまうリスク
– 相続登記については、相続人の内の一人が単独で法定相続分による相続人全員の相続登記をすることが可能です。これによって、後日登記をやり直すにしても余計な手間や費用などもかかってきます。
➃令和６年４月より相続登記が義務化される為に、過料が発生するリスク
– 令和６年４月１日から相続登記が義務化されます。理由なく、相続登記を放置していると過料が科せられるリスクがあります。
いずれにしても、相続登記の義務化により今後は正当な理由なくして相続登記を放置していると過料が発生してしまいます。
既に話し合いでご自身が不動産を相続することが決まっているのであれば、なるべく早めに相続登記をしておくのが望ましいでしょう。
当事務所では、相続登記やその他預貯金の相続手続きにも必要な戸籍収集の代行や遺産分割協議書の作成、登記申請までサポートさせて頂きます。
相続手続きで思い立ったら、是非気軽にご相談ください。
住所変更と抵当権抹消
抵当権抹消に先立って住所変更登記が必要となるケース
住宅ローンなどローンを完済したときには、金融機関から抵当権を抹消登記の手続きについて案内されるかと思います。
ただし、不動産を購入したとき（不動産登記簿上の住所）と完済したときの住所が異なっている場合には、抵当権抹消登記の前に「住所変更登記」をする必要があります。
不動産登記上の住所と現在の住所が一致することで、初めて本人と認められるからです。
住所変更登記の必要書類
住所変更登記の申請には、登記簿上の住所から現在の住所に住所が変わったことを証明する書類として、住民票や戸籍の附票が必要となります。
一度しか住所が変わってない方は、現在の住民票を取得すれば前住所の記載もありますので、それで事足ります。
しかしながら、複数回住所が変わっている方は、それぞれの住民籍があった役所で住民票除票を取得して現在の住所まで繋げていくことも可能ですが、住民票除票にも保存期間がありますので、昔の住所地の役所では廃棄されていることもあり得ます。
その際には、本籍地の役所で戸籍の附票を取得することで代用することもできます。
例外として、それでも住所変更の経緯が証明できない場合には、登記済証（権利証）の原本を法務局に提出し、本人に間違いない旨を記載することで、登記手続きをすることも可能です。
住所変更登記や抵当権抹消登記でお困りの方や、手続きが面倒なので任せたい方など、気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。
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