Archive for the ‘不動産’ Category
家族信託した不動産を売却するには
家族信託された不動産の売却
認知症対策などで不動産の家族信託(信託登記)をご検討されている方もおられると思います。
家族信託した後に、不動産を売却を視野に入れている方はそれに沿った家族信託の設定を行わなければなりません。それさえしっかり出来ていれば、勿論売却は可能です。
万一誤った設定をしてしまうと、せっかく家族信託をしたのに、売却ができない事態に陥ることも考えられますので注意が必要です。
不動産を家族信託する際の注意点
- 不動産の売買に関する項目があるか
信託契約の条項に信託する不動産について売買が含まれている場合には、売却することができます。
売却する際の売主については、家族信託した不動産については、名義人が委託者(元々の所有者)から受託者に変わりますので、受託者となります。
万一、信託契約の条項に売買に関する項目がない場合には、信託契約書の条項を変更するか、一旦合意解除により信託を終了させた上で委託者(元々の所有者)が売主となって売却する方法となります。
- 信託不動産に担保(抵当権など)がついていないか
信託不動産に担保がついている場合、所有者は受託者に変更されるものの、債務者は委託者のままで変わりません。
金融機関によっては、所有者を金融機関の承諾なしに第三者に移転した場合には、一括返済を求められることもありますので、事前に担保を抹消するか金融機関の承諾を得る必要があるでしょう。
まとめ
このように不動産を家族信託するには、適切に手順を踏んでいく必要があります。
せっかく家族信託したのに、当初の目的である売却ができなければ意味がありません。
不動産の家族信託をご検討されている方は、気軽にご相談ください。初回相談・費用見積は無料で承っております。

当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
初回のご相談や費用のお見積もりは無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
買戻し特約の抹消登記の簡易化
買戻し特約の単独抹消
最近は少なくなりましたが、以前の分譲マンションなどでは分譲会社や住宅供給公社の買戻特約が登記されていることが多くありました。
売買などの際に、この買戻特約登記を抹消することとなりますが、相手方の委任状なども必要であったことから、手続きに時間もかかることもありました。
しかしながら、2023年4月1日に施行された改正不動産登記法により、一定の条件を満たせば所有者からの申請で単独抹消登記をすることができるようになったのです。
“第六十九条の二 買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から十年を経過したときは、第六十条の規定にかかわらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。 ”
一定の条件というのは、上記条文にある通り「買戻しの特約がされた売買契約の日から10年を経過していること」のみです。
登記手続きでお困りのことは当事務所にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。

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抵当権の債務者の相続登記
抵当権の債務者が亡くなったら
抵当権の債務者が亡くなられたら、相続により各相続人に法定相続分に応じて引き継がれます。
よって、本来は遺産分割協議の対象とはなりませんが、遺産分割協議によって債務を相続人の誰が引き継ぐのか取り決めることも可能です。
今回は債務者が亡くなった後の債務者変更登記の手続きについてご案内します。
登記手続きの方法としては、遺産分割協議があるのかないのかで方法も異なってきますので、参考にしてください。
相続による債務者変更の登記手続き
1.法定相続人全員で変更登記をする場合
相続を原因として、債務者を共同相続人全員に変更登記をします。この場合は、相続人全員が債務者として登記されます。
2.遺産分割協議による場合
債権者(金融機関)の承諾を得た上で、遺産分割協議に相続人の内の一人が債務を承継する旨を取り決めることによって、債務者変更登記をする方法です。
この場合は、1の申請を踏まずにいきなり遺産分割協議で定めた債務者に変更登記もされ、登記申請は1件となります。
3.法定相続人全員で変更登記をした後に免責的債務引受をする場合
相続を原因として、債務者を共同相続人全員に変更登記をします。この場合は、相続人全員が債務者として登記します。
この過程は1と変わりませんが、この後に相続人の一人が債務を引き受ける場合には、免責的債務引受を行うことで債務者を一人にする登記手続きが可能です。
登記申請は2件となります。
いずれの方法をとるにしても、まずは金融機関との話し合いが事前に必要となってくるでしょう。
金融機関からどの方法で登記すべきか指示されることもあります。
抵当権の債務者が亡くなられた場合で、お困りのことがあれば、気軽にご相談ください。
初回相談・費用見積書は無料で承っております。

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遺産に関する話し合いがまとまったら、速やかに手続きを行いましょう
遺産に関する話し合い
亡くなられた方の相続財産の分け方について、口頭ではまとまっているものの、そのまま手続きを放置していることもあるかと思います。
相続人同士が仲良く、すぐに手続きを進めなくても、その内タイミングが来ればで良いと思っている方もおられるでしょう。
但し、口約束で話し合いがまとまったとしても、それだけでは何も話し合いの結果に対する証拠がありませんので遺産分割協議書を作成し、それに沿った相続手続きを行うことが大切です。
特に不動産の相続手続きは、放置しておくと以下のようなデメリットがでてきます。
相続手続きを放置するデメリット
①相続人に更に相続が発生するリスク
– 相続人に相続が発生すると、その相続人と再度話し合い(遺産分割協議)をやり直さなければならないリスクがあります。
②相続人と遺産分割協議自体ができなくなるリスク
– 相続人が認知症になったり、音信不通・行方不明になると遺産分割協議書に署名・捺印をもらえず手続きが進まないリスクがあります。
③相続人の一人が法定相続登記を入れてしまうリスク
– 相続登記については、相続人の内の一人が単独で法定相続分による相続人全員の相続登記をすることが可能です。これによって、後日登記をやり直すにしても余計な手間や費用などもかかってきます。
➃令和6年4月より相続登記が義務化される為に、過料が発生するリスク
– 令和6年4月1日から相続登記が義務化されます。理由なく、相続登記を放置していると過料が科せられるリスクがあります。
いずれにしても、相続登記の義務化により今後は正当な理由なくして相続登記を放置していると過料が発生してしまいます。
既に話し合いでご自身が不動産を相続することが決まっているのであれば、なるべく早めに相続登記をしておくのが望ましいでしょう。
当事務所では、相続登記やその他預貯金の相続手続きにも必要な戸籍収集の代行や遺産分割協議書の作成、登記申請までサポートさせて頂きます。
相続手続きで思い立ったら、是非気軽にご相談ください。

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住所変更と抵当権抹消
抵当権抹消に先立って住所変更登記が必要となるケース
住宅ローンなどローンを完済したときには、金融機関から抵当権を抹消登記の手続きについて案内されるかと思います。
ただし、不動産を購入したとき(不動産登記簿上の住所)と完済したときの住所が異なっている場合には、抵当権抹消登記の前に「住所変更登記」をする必要があります。
不動産登記上の住所と現在の住所が一致することで、初めて本人と認められるからです。
住所変更登記の必要書類
住所変更登記の申請には、登記簿上の住所から現在の住所に住所が変わったことを証明する書類として、住民票や戸籍の附票が必要となります。
一度しか住所が変わってない方は、現在の住民票を取得すれば前住所の記載もありますので、それで事足ります。
しかしながら、複数回住所が変わっている方は、それぞれの住民籍があった役所で住民票除票を取得して現在の住所まで繋げていくことも可能ですが、住民票除票にも保存期間がありますので、昔の住所地の役所では廃棄されていることもあり得ます。
その際には、本籍地の役所で戸籍の附票を取得することで代用することもできます。
例外として、それでも住所変更の経緯が証明できない場合には、登記済証(権利証)の原本を法務局に提出し、本人に間違いない旨を記載することで、登記手続きをすることも可能です。
住所変更登記や抵当権抹消登記でお困りの方や、手続きが面倒なので任せたい方など、気軽にご相談ください。
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遺言執行者の重要性について
遺言執行者の重要性
遺言執行者(いごんしっこうしゃ)とは、遺言の内容にそった手続きをする人のことをいいます。財産目録の作成から始まり、預貯金の解約手続きや不動産の名義変更手続きなど、遺言の内容を実現するために必要な一切の行為をする権限を持ちます。
上記のように遺言執行者は大きな役割を担うこととなりますが、下記例外を除いては必ずしも必要ではありません。
例外:遺言執行者だけができるもの
① 認知
② 推定相続人の廃除・取消
「認知」「推定相続人の廃除・取消」が遺言に記載されている場合には、遺言執行者は必ず必要となってきます。
これらは身分関係について法律の効果を生じさせる重要な遺言事項である為、その内容が確実に実現されるように、遺言執行者の存在が必須とされているのです。
もし、遺言に執行者の定めがなかった場合には、家庭裁判所に遺言執行者を選任してもらうことになります。
上記以外の場合
遺言執行者が定められていない遺言ももちろん有効であり、その場合には、相続人全員で協力して遺言の内容を実現していくことになります。
とはいえ、相続人が複数いる場合、作成する書類の収集や署名押印手続きなど全員の関与が必要となり何かと頻雑になりがちです。
遺言執行者の指定があれば執行者が相続人の代表者として一人で手続きを進められるので手間が省けますし、時間の短縮にもなります。
よって、相続人が相続手続きを円滑に行うことが難しい場合には、遺言執行者を指定しておいた方が良いでしょう。
その他にも、遺言執行者の重要性としては、不動産の登記を遺贈するケースです。
遺言執行者が指定されていれば、その人だけが登記義務者となって、受遺者と共同で登記を申請することが可能です。しかし、もし遺言執行者が指定されていなければ、相続人全員が登記義務者となり、全員の印鑑証明書や署名捺印が必要となるため、相続人の中に1人でも登記への協力を拒否する人がいれば、手続きは滞ってしまうことになります。
遺言執行者が選任されるパターン
遺言執行者(遺言執行人)はいつでも誰でも選任できるわけではなく、3つの決まった指定方法で選任しなければなりません。
- 遺言書で指定する
- 第三者に遺言執行者を指定してもらうような遺言書を作成する
- 遺言者死亡後に家庭裁判所にて遺言執行者を選任してもらう
この中で家庭裁判所に選任してもらうには、もともと遺言書で指定されていない場合や、指定されていても遺言執行者が辞任した場合などに限られます。このようなケースで必要な際には利害関係人の申立によって家庭裁判所で遺言執行者を選任してもらうことができます。
申立人
- 利害関係人(相続人、受遺者、遺言者の債権者など)
申立先
- 遺言者の最後の住所地の家庭裁判所
費用
- 収入印紙800円
- 郵券(家庭裁判所によるがだいたい2000円程度)
申立に必要な書類
- 遺言執行者選任申立書
- 遺言執行者の死亡の記載のある除籍謄本
- 遺言書のコピー
- 利害関係を証明する資料
遺言執行者と司法書士
司法書士は家庭裁判所に提出する書類の作成ができるので、遺言執行者選任申立書類の作成をご依頼頂くことも可能です。
また、遺言書で遺言執行者が指定されていない場合、司法書士を遺言執行者の候補者として、家庭裁判所に遺言執行者の選任を申し立てることもできます。
遺言執行者の選任手続き方法や候補者などでお困りのことがあれば、当事務所にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。

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相続した建物に登記がされていなかったら
建物の登記とは
建物が新しく建築されたときは、その建物の登記簿というものは存在しません。よって、建物を新築したときには、所有権を取得した日から1ヶ月以内に表題登記をしなければならないとされています。
表題登記をして始めて登記簿が新しくでき、その後所有権保存登記をすることで権利部(甲区)に所有者が記載されます。
それでは、未登記建物を相続した場合の登記手続きはどこから始めればよいのでしょうか?
未登記建物
未登記建物ということは、表題登記がされていないということになります。
よって登記簿の無い建物の所有権保存登記をするには、まず表題登記をしなければなりません。
(※表題登記の専門家は司法書士ではなく土地家屋調査士です。ご要望があれば、土地家屋調査士をご紹介させていただいております。)
相続による所有権保存登記
所有権保存登記は、相続人からすることもできます。
よって未登記(表題登記がされていない)建物を相続した場合に、所有権保存登記をするのであれば相続人が、
- ①表題登記
- ②所有権保存登記
をそれぞれ手続きすることになります

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法務局から休眠会社の案内が届いたら
休眠会社とは?
休眠会社とは、株式会社及び一般社団法人又は一般財団法人であって、一定期間の間登記がされていない会社を指します。
株式会社と一般社団法人及び一般財団法人では登記がされていない期間に差異があり、下記のとおりとなります。
(1) 休眠会社:最後の登記から12年を経過している株式会社(特例有限会社、持分会社は含まれません。)
(2) 休眠一般法人:最後の登記から5年を経過している一般社団法人又は一般財団法人(公益社団法人又は公益財団法人を含みます。)
この12年以内又は5年以内という期間内に登記事項証明書や印鑑証明書の交付を受けていたなどの理由は関係がなく、あくまで登記がされたかどうかとなります。
みなし解散とは?
- 法務大臣が、休眠会社に対し2ヶ月以内にその本店の所在地を管轄する登記所に事業を廃止していない旨の届出をすべく旨を官報に公告し、かつ、休眠会社に対し、その旨の通知を発すること。
- 当該期間内に事業を廃止していない旨の届出がなく、かつ、当該休眠会社に関する登記がされないとき
みなし解散されると会社はどうなるか
法務局の職権で解散の登記がされてしまいます。では、一旦みなし解散の登記がされてしまうと会社を継続することはできないのでしょうか?
会社継続の登記とは
みなし解散の登記は、一定の手続きや申請を行うことにより、解散している会社ではない状態に戻ることができます。この解散していない状態に戻す登記を、会社継続の登記といいます。但し、先述のとおり会社継続の決議は、解散したとみなされた日から3年以内に限り行うことができます。
また、会社継続の登記は効力発生日から2週間以内にすることが求められています。結局のところ、放置しておくと会社継続もできなくなってしまいますので、注意してください。
会社継続の登記手続きについて
会社の機関設計によって、異なることもありますが、ここでは一般的な手続きについて説明していきます。
①株主総会の開催
会社を継続するには、その旨を株主総会で決議する必要があります。この決議は、特別決議の要件を満たさなくてなりません。
さらに、休眠会社においては役員の任期が切れているはずですので、新しい役員の選任(再任含む)と、必要に応じて定款変更の決議もします。
②清算人、代表清算人の登記
みなし解散の登記をされると、取締役と代表取締役の氏名・住所には下線が引かれ、退任したことになっています。
そのため、会社継続の登記の前提として、清算人と代表清算人の登記をしなければなりません。
定款に清算人・代表清算人に関する定めがあればその規定に従うことになりますが、無ければみなし解散時の取締役・代表取締役を法定(代表)清算人として登記をします。
※監査役はみなし解散時に退任することはありません。
③会社継続の登記
株主総会の決議が終わったら、会社継続の登記と併せて役員変更の登記を申請します。必要に応じて、取締役会設置会社の登記等も併せて登記しますが、②の清算人、代表清算人の登記と会社継続の登記は同時にすることが可能です。
会社継続登記の必要書類
会社継続の登記をする際に、主な必要書類は以下のとおりです。
- 定款
- 株主総会議事録
- 役員の就任承諾書及び印鑑証明書
- 印鑑届出書 など
※印鑑カードは、みなし解散時に失効しますので、会社継続の登記の際に新たに印鑑届及び印鑑カードの交付申請が必要となってきます。
会社継続登記の登録免許税
会社継続の登記、(代表)清算人の登記、役員変更の登記をするときの登録免許税は次のとおりです。
- 9,000円 清算人、代表清算人の登記
- 30,000円 会社継続の登記
- 10,000円 役員変更の登記
この他にも取締役会設置会社とする場合や、目的変更、監査役設置会社の定めを廃止するときなどは、別途登録免許税がかかってきます。
会社継続登記をする又はしない際の注意点
①過料がかかる恐れがある
役員の変更を含め、会社登記については効力が発生してから2週間以内に登記申請を原則しなければなりません。
休眠会社については、登記手続きが少なくとも疎かになっている会社が対象となっていますので、役員の登記懈怠(もしくは選任懈怠)の状態となっており、過料が課せられる対象となっています。
②解散状態を放置していても、精算手続きとはならない
会社継続の決議は解散したとみなされてから3年以内に限ります。
3年を経過してしまうと、会社は事業活動を行えず、清算事務しか行うことができなくなってしまいます。
みなし解散登記をされると会社の登記記録は登記官の職権で閉鎖されてしまいますで、この手続きは清算結了とは異なりますので、最終的には当該会社自身で精算手続きをする必要があります。
休眠会社の通知書が法務局から届き、手続きにお困りの方は当事務所にご相談ください。
初回相談・費用見積は無料で承っております。

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離婚した後に不動産の名義を変えるには
離婚した後、不動産はどうなるのか
離婚する際に自宅不動産がある場合には、離婚後も住み続ける方に名義を移すことが一般的に多いでしょう。
例えば、夫名義のものを、妻が住み続けるため妻名義に移したり、夫婦共有名義のものを、どちらかの単独名義に場合などです。
この場合にもお互いの合意だけでは名義は変わりませんので、「財産分与」を原因として管轄法務局への登記手続きが必要となってきます。
財産分与の登記手続
財産分与で不動産の名義を変更する場合には、不動産を渡す方、貰う方双方の協力が必要となりますが、以下よく相談される注意点について説明しておきます。
①財産分与をすると税金はかかるのか
財産分与については、無償の贈与にはあたらない為に贈与税はかかりませんが、法務局に名義変更の申請をする際に※登録免許税がかかります。
※登録免許税は、当該不動産の固定資産税評価額に基づいて算出します。
その他、不動産を貰う方には不動産取得税、渡す方には譲渡所得税が課税されることもありますので、ご注意ください。
②当該不動産に担保がついている場合でも可能か
住宅ローンなどの借入が残っている場合には、不動産に担保が設定されています。
この場合には、名義を変える前に借入している金融機関に相談する必要があるでしょう。
勝手に名義を変えてしまい、元々の所有者が居住していないことが金融機関に分かると契約違反により、一括返済を求められることもあり得ます。
債務者が誰か、保証人が誰かも確認の上、今後住み続けられる方に債務者を変更できるのかなど、事前に相談することが必要です。
登記手続きの必要書類
分与する方(渡す方)の必要書類
- 登記識別情報(登記済証)
- 印鑑証明書
- 住民票(登記簿上の住所から現在の住所が変わっている場合)
- 実印
- 本人確認書類(免許証など)
- 固定資産税評価証明書(課税明細書写し)
譲受ける方(貰う方)の必要書類
- 住民票
- 印鑑(認印でも可)
- 本人確認書類(免許証など)
財産分与の登記手続きなどでご相談の際には、当事務所にご連絡ください。
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遠方の不動産を売却したいが、不安やお困りの方へ
遠方の不動産を売却するには
相続などで遠方にある不動産を取得した場合に、今後利用することもなく固定資産税などの維持費がかかる為に、売却を検討される方もおられるでしょう。
しかしながら、現地に何度も出向くのは交通費や時間もかかり、つい後回しになってしまいがちです。
不動産というのは一般的には、後回しにすればするほど価格も下がっていき、その分の固定費もかかってしまいますので、売却を考えているのであればできるだけ早く動かれることをお勧めします。
ではいざ売却を進めるにしても、現地に中々行けないために手続きを誰に頼めばよいのか、どこから始めればよいのか、お困りや不安になる方もおられるでしょう。
当事務所では、ご希望があれば不動産会社の紹介から売買契約の締結、物件引渡しの立会、資金の流れの確認、名義変更の登記手続きなどお客さまに代わってサポートさせて頂きます。
遠方の不動産売却の流れ
では、実際に不動産を売却するための手続きの流れを見ていきましょう。
①不動産会社に売却を依頼
②販売活動
③買主様が決まり、価格など条件面が合意できれば、売買契約を締結
➃引渡し日が決まったら、買主が利用する銀行や不動産会社などに集まって、物件引渡し・売買代金の清算、登記手続の書類確認
⑤売主様に資金が振り込まれた段階で、法務局に名義変更の手続き
⑥取引完了
当事務所では、①の不動産会社の紹介から、お客さまに代わって③~⑤までの手続きを代理で行うことも可能です。
司法書士は、名義変更登記をする場合に、原則直接面談の上売主様・買主様の本人確認を行う必要があります。また物件引渡し時にも立ち会います。
不動産売買の手続きにも慣れている為に、お客さまから委任を頂くことで、売買のご負担を軽減できるようサポート致します。
ただし、面談時や契約締結時に交通費や、報酬が別途必要となりますので、費用面については事前にご相談ください。

当事務所は兵庫県尼崎市を拠点に、相続や遺言に関する手続きをサポートしています。相続手続きでは、戸籍収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更など、複雑な手続きを一括してお任せいただけます。また、遺言書の作成支援も行っており、将来の相続に備えた適切なアドバイスを提供しています。
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